賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん プロフィール

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賃貸経営コンサルタント松井由美子さん: 常に満室!お金を掛けない空室対策
ハンドル名賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん
ブログタイトル常に満室!お金を掛けない空室対策
ブログURLhttp://alphaleave.com/
サイト紹介文お金を掛けない空室対策法を賃貸経営コンサルタント松井由美子がお伝えします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供30回 / 365日(平均0.6回/週) - 参加 2013/12/08 22:13

賃貸経営コンサルタント松井由美子 さんのブログ記事

  • リフォーム完了と新入居者さん!
  • 先回までお伝えさせて頂いていた問題入居者さんのお部屋。リフォーム完了しましたぁーー!! 荷物は問題無く撤去頂けたものの、ヤニだらけだった居室。 畳を取っ払い、カーペット敷きに。押入れは、襖交換。 古〜いタイプの和式トイレ(-_-;) コンパクトな洋式に。クロスを少しシックにしてみました。 清掃では限界を感じた、使い倒された流し台。 思い切って交換。 新たに、いつものコンパクト浴室を設置。 十 [続きを読む]
  • 退去してくれるの? 結末です!
  • 先回からの続き、最終回です!さあ、運命の当日。。。。。 荷物を全部置いたまま逃げられるか?開き直って居座られるか?様々な想定をしながら、いざ現地へ!! ん? 部屋の前に見知らぬ男性が二人。「〇〇さん(入居者)の今の会社の代表者です。○〇さん、今日は体調不良で、私が代理という事で参りました。」もう一人、「○〇(入居者)の弟です。」「はあ。。そうですか。取り敢えず、鍵の返却をお願いします。」と、私。 鍵 [続きを読む]
  • 2枚目の退去通知書。
  • 先回の続きです♪ 数日後・・・ 送られてきました!きっちり念書付きの退去通知書です! お世話になっていた保証会社さんにも相談に乗ってもらいながら進めた退去通知書。押印後、返送されてきたものを保証会社さんにも確認して頂き、「これで、何があっても退去頂けます!万が一、居座られても、強制的に鍵の交換・残置物の処分が出来ます!」とのお返事を頂きました。 保証会社さんにとっても、面倒な入居者さん。今回の退去 [続きを読む]
  • 退去通知。
  • 先回の続きです。 退去通知?そーなんです、問題の入居者さんから、ナント <退去通知>を頂いたのです!! 更新料も、遅れていた2月分家賃も支払った2月某日、「今月末で退去しようと思ってます。。。」と電話。「えっ??退去されるんですか?」思わず聞き直してしまいました。 この入居者さん、謎の同居人も居たり、洗濯物をアパートのあちらこちらに干したり、家賃の件以外でも、ちょっとねー(-。-)y-゜゜゜と思う事が多々。 [続きを読む]
  • 永年の家賃滞納者が・・・。
  • 2年半程前購入した江戸川区物件。こちらは、先日お伝えした<瞬殺物件>でもあります。 以前このブログでもお伝えさせて頂いていましたが、このアパートをウチが購入する際、7年間家賃を滞納していたツワモノ入居者がいました。 売主さんがこのアパートを手放す理由の大きな一つでもありました。 すぐに支払いが滞り、保証会社の取り立てに負け、強制退去になるかなーと思っていましたが・・。この2年半程、遅れながらも何と [続きを読む]
  • 瞬殺物件!
  • 昨年末のお話です。 先日、給湯器内の給水管破裂のお話をさせて頂きましたが、その時チラッとお伝えした空室物件。 江戸川区アパートで、ウチが購入した時からご入居頂いていた中高年男性の方。体調を壊され、入院(>_で、もう一人暮らしは無理、との判断で退去されました。 11月末の退去だったので、12月始めから早速改修工事。このアパート、お風呂無しなので、いつものように浴室設置。これだけで良ければ、大した工事にはな [続きを読む]
  • シェアハウス、サブリース契約。
  • このタイトルで、何を書こうとしているのか、分かりますよね? 某社さんが運営するシェアハウス。サブリース契約付きで、この会社さんがシェアハウス物件を販売。 先日、購入された方へのサブリース料支払いがナント停止されてしまいました! 少し変わったスキームで、面白い面もあると思いましたが、肝心の物件価格から考えて「これはちょっと無理があるかなー。」と、個人的な感想です。詳細は、皆さまもご存知の事と思います [続きを読む]
  • 給湯器の給水管が凍結破裂!
  • 寒い日が続いていますが、皆さまお風邪など引かれていませんか?インフルエンザもかなり流行っているようです。 今年の冬は、本当に寒いですね〜(-。-)y-゜゜゜関東も4年ぶりの大雪が降ったり、その後も寒い、寒い(>_ ウチの所有物件は、木造築古ばかり。色々心配で、一通り見に行って来ました。取りあえず、大きな問題は無くホッとしています。 ところで・・・ タイトルにも書いた給水管の破裂。これって、北海道などの本当に [続きを読む]
  • あけましておめでとうございます!
  • 新年あけましておめでとうございます! 皆さま、どんなお正月をお過ごしでしょうか? 昨年も沢山の方に個別相談にお越し頂きました。また、<空室対策レシピ>も多くの方々にご購入頂きました。本当にありがとうございました。嬉しいお声も沢山頂き、少しでもお役に立てていれば私も嬉しく思います(#^.^#) さてさて、今年も<全室満室稼働>と<マニアックな物件探し>に精を出していきますよー♪このブログでもまた色々お伝え [続きを読む]
  • 自主管理の楽しさ、大変さ、寂しさ。
  • 今年もあっという間に12月!早いですねー。皆さま、今年はいかがでしたでしょうか? ウチは、1棟購入、1棟売却。先回お伝えしたように、この売却の理由は、自主管理の難しさと賃貸需要そのものの減少地域であった事。売却した物件は、自主管理をするにはちょっと遠かったなー。何かあれば勿論、何も無くてもすぐに行ける距離が理想ですね。 で、今日は、ウチがこだわる自主管理について。タイトルにも書いたように、自主管理 [続きを読む]
  • アパート1棟、売却しました!
  • 新規購入の品川区物件も、無事満室稼働し出し、少し落ち着きました!(^^)! で、以前から考えていた千葉県の物件。売りに出しましたぁー!! この物件、廃墟の状態のまま、「これでもかっ!!」という指値をし購入した全4戸の木造アパート。現在も、満室稼働中、利回り20%と、優秀な子です(^^)v じゃあ何故、売却?って思いますよね。 理由は、やっぱりウチのモットー、(自主管理)を継続したい為。 と、 今後の事を考え、(需 [続きを読む]
  • ガス管引き直し、再工事。
  • 先回の続きです。あんなに慎重に確認しながら進めてきた工事。 どうして??何故、こんな不躾な内容証明を突然突き付けられるの?? 当然ですが、間に入ってくれていた仲介業者さんに速攻連絡。 電話でお伝えし、メールで内容証明をお送りしたところ、「わっ、私の方で一度、べっ、弁護士さんと話してみます!!汗」と、かなり狼狽気味(-_-;) 問題は、2点。まず、当然のことながら、露出配管の件。OKじゃなかったのぉ〜? もう一 [続きを読む]
  • 内容証明郵便の中身。
  • 先回の続きです。お伝えした通り、裁判での取得、借地、地主さんの数の多さと、やや面倒な物件でした。改修工事に関しても、ある程度の規模までは認められており、その承諾料なるものも、ウチが支払った購入代金から地主さんに支払われています。ただ、ウチとしても初めての借地。問題を起こしたくないので、逐一、この仲介業者さんを通し、地主さん側の弁護士さんに「こんな工事を実施します。大丈夫ですか?」と、お伺い(-。-)y- [続きを読む]
  • 突然届いた「内容証明郵便」!
  • 先回の続きです。工事も無事終了し、入居者付けに精を出していました(^^)v反響も良く、4戸中3戸は早い時期に目途が立ち、ご機嫌だったある日、 1通の内容証明郵便が届きました(-_-メ) この内容証明郵便の詳細の前に、この物件を取得するまでの経緯と内容、以前にも少しお伝えさせて頂いていましたが、改めて詳しく。 今から思えば、もう2〜3年前。とある仲介業者さんから物件のご紹介メール。借地権付き建物ではあるものの、 [続きを読む]
  • 満室御礼!!と、とんでもないトラブル!
  • ずっとお伝えさせて頂いていた新規購入の爆安品川区物件。大改修後、全4戸、メデタク満室になりました!(^^)!今回も、いつものように沢山の業者さんに入居付けのお願いに行きましたよー。 やる事は、いつもと同じでしたが、初めてのエリアという事もあり、入居者さんの属性・年齢も今までとは少し違っていて、またまた新たに勉強になった事も沢山(#^.^#)最後の1部屋だけ、何故か申し込みが入っては流れる。という経緯を2回も [続きを読む]
  • 改修工事、外装編!
  • 先日よりお伝えさせて頂いている品川区物件、改修工事。 外装、お披露目です(#^.^#) よくある感じの古〜い外装。 ネイビーに。この色、最近のお気に入りです(^^♪アクセントに薄グリーン。 2階玄関ドア。ボロボロのポスト付き。 郵便受け付きのドアに。 せっかくなので、センサーライトを設置。夜の帰宅時、安心ですね♪LEDで、必要な時だけ点灯するので、無駄無しです。 1階を2部屋に分けた為、大きな窓があった箇 [続きを読む]
  • 改修工事写真、②。
  • 先回の続きです。 2階室内。和式トイレを・・ エリアによっては、和式トイレの上に洋式便器を乗っけて対応する事も多いのですが、今回は今後の事も考え、思い切って洋式トイレに改修。ドアも交換、クロスは明るめのブルー♪ 2階にも残置されていたベット(-_-メ)襖もボロボロ。 で、・・・ やっぱり新規で畳!(笑) 襖貼り替え。 こちらは、元々リフォーム済みだった唯一フローリングのお部屋。改めてクリー [続きを読む]
  • 内外装改修工事、完成!!
  • 以前よりお伝えさせて頂いている爆安購入物件の大改修工事。やっとやっと完成しましたぁ〜!(^^)!築古物件ならではの思わぬ事態もあったりと、色々また勉強になりました。 工務店丸投げではなく、いつものように自分達で設計も考え、各業者さんを手配。今回は、1階がファミリー向けの3LDKだった為、これを2部屋に分けたりもしました。物件価格が爆安だった為、ある程度の改修費を使っても大丈夫(^^)vでも、せっかくですからね〜 [続きを読む]
  • 自己破産入居者さんのその後。
  • 以前からお伝えさせて頂いている自己破産入居者さん。 取りあえず、直後の1回目はお支払い頂きました。 でも油断は出来ない(ーー;) と、気にしていたのですが、ナント本人から今後の支払い計画について前向きな電話!それによると、当初の予定より早く滞納分を支払えるとの事。 で、8月某日、お約束通り、入金確認!!あと1回、9月末で滞納分はキレイに清算されます。お仕事も順調なようなので、今後何事も起きない事を願う [続きを読む]
  • 内外装改修、間もなく完成!
  • お盆も終わり、8月ももう後半。なんか早いですよね〜(´▽`*)6月末から取り掛かっていた品川区物件の改修工事、お盆休みを挟みましたが、間もなく完成予定! 足場も外れ、外壁他、外部はほぼ完成。 3戸から4戸に変更した為、ガス管の交換が必要になったりと、想定外の工事も発生してしまいましたが、そちらも問題無く終了。 内部は、仕上工事のクロス、トイレ設置を残すのみ。細かい箇所の補修はまだありますが、8月 [続きを読む]
  • 改修工事、進捗状況!
  • 新規購入品川区物件の大改修工事。進捗状況です!今回は、全空の為、配管工事等やりやすい(^^)v2階の配管も1階の天井裏からしっかり確認しながら出来ますね♪ 3部屋を4部屋へ変更。水道もそれぞれ、子メーター。請求は、一括のままです。 ウチが購入する築古物件は、水道が一括請求の形になっている場合も多々。水道代の請求は、ウチにきます。入居者さんの水道代は、お家賃と一緒に毎月定額をお支払い頂いています。本当は [続きを読む]
  • 自己破産入居者さん 続報!
  • 先日よりお伝えさせて頂いている<自己破産入居者さん> 条件付き解約通知にサインを頂いた最初の月末となった先月末。ナント、お約束通りご入金頂けました!!しかも、予定していた金額より少し多め(^^)v 直接お会いして書面にサイン頂いた後、念の為、ダメ押しの通知を郵送でお送りしていました。「あなたは、こういう内容の書面にサインしたのですよ。守って頂けないようなら、書面通り対処させて頂きますのでご了承下さいね [続きを読む]
  • 新規購入物件、改修工事。
  • 先回よりお伝えしている新規購入の品川区物件。改修工事、開始です!木造2階建て。 2Fの2戸中、1戸はやや綺麗(^^)v 1Fは、広めの1戸。こちらは、2戸に分ける予定です。 全部、ぶち壊し! 天井も。 まずは残置物の撤去と解体。給排水工事からの取り掛かりです。またまた、とっても楽しみ! [続きを読む]
  • 念願の決済、引渡し!
  • 昨年11月よりお伝えさせて頂いていた<訳あり爆安物件!>東京都品川区、最寄り駅徒歩4分!! ついについに決済しましたぁ!!先週末決済、ご近所への工事のご挨拶廻りを終え、早速、今週始めから工事に取り掛かっています。思っていたより裁判に時間が掛かり、梅雨時からの工事開始になってしまいました。外壁、内部、かなり大掛かりな改修工事になりそうですが、何より、ウチ好みの<全空物件>なので工事もやりやすいです [続きを読む]
  • 解約通知(停止条件付)頂きました!
  • 先回の続きです。「まず、お家賃支払いが遅れている事情をお伺いします。」こちらの目的を果たす為、まずこの入居者さんの現状と言い分をしっかり聴取しようと思いました。破産もされ、借金からも解放されたはず。住み続けたいと言いながら、何故、家賃を支払わないのか? よ〜く話を聞いてみた結果をまとめると、* 前職のお給料があまりにも低かった為、もう少し条件の良い職を探していた。* 就職活動の結果、前職より条件の [続きを読む]