賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん プロフィール

  •  
賃貸経営コンサルタント松井由美子さん: 常に満室!お金を掛けない空室対策
ハンドル名賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん
ブログタイトル常に満室!お金を掛けない空室対策
ブログURLhttp://alphaleave.com/
サイト紹介文お金を掛けない空室対策法を賃貸経営コンサルタント松井由美子がお伝えします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供25回 / 365日(平均0.5回/週) - 参加 2013/12/08 22:13

賃貸経営コンサルタント松井由美子 さんのブログ記事

  • 思わぬ形での退去時の対応。
  • 3連休最終日、皆さまいかがお過ごしですか?先回から少し間が空いてしまいました(^^;)今日は、賃貸経営を継続していく上で備えておいたほうが良い事について書いてみたいと思います。 先回までお伝えさせて頂いていた連帯保証人の心ない対応。。。これを受けて、今一度、常に最悪の事態を考えておく必要性を実感しています。 今回の退去は、入居者さんの病院での死去。大家にしてみれば、正に不幸中の幸い。 これがお部屋の中での [続きを読む]
  • 相続放棄!
  • 先回の続きです。「退去通知を取消したい!」との妹さんからの謎の連絡。仲介会社さんから連帯保証人となっている弟さんに連絡を取ってもらったところ、「亡くなった兄の相続を放棄しましたので、こちらはもう一切関係ありません。部屋の中の物は勝手に処分してください。」と、驚きの回答が!仲介会社さんも「相続放棄は分かりますが、一応連帯保証人様にもなっていることですし、道徳的にも少なくとも居室内の残置物は・・・。」 [続きを読む]
  • <退去通知取消し>から始まったとんでもない展開。
  • お盆休み真っ只中、皆さまいかがお過ごしですか? 今日は、少し間があいてしまいましたが、先回の続きをお伝えさせて頂きます。 先月、ご不幸にもお亡くなりになってしまった入居者さん。残置物や原状復帰について、仲介会社さんを通して連帯保証人さんと連絡を取って頂いていました。 ウチもこれまで、今回と同じように、入院したままお亡くなりになってしまったりと、何度がご不幸に遭遇しています。事情が事情だけに、あまりこ [続きを読む]
  • 連帯保証人って何?
  • いきなり、今さら何?っていう変なタイトルになってしまいましたが・・。 今日は、先月ウチが体験したある出来事についてお伝えさせて頂こうと思います。また、今後の賃貸経営には必ず増えてくるであろう出来事です。今後の対策についても検討・実施を始めているので、それも含めてお伝えしますね。 皆さまは、新たに入居者さんをお迎えする時の契約として、どんな保証を付けていますか?ウチは、まず家賃に関し、家賃保証会社さ [続きを読む]
  • 自己破産入居者さん、再びの滞納 その後。
  • 先回よりお伝えさせて頂いている自己破産入居者さん。取り敢えず、お約束通り滞納分はお支払いいただけました。しかも予定より少し早めに!!良かったぁ〜!(^^)! と、思ったのも束の間(>_ またまた「8月分の家賃、少し待ってください。9月分支払いの8月末には、まとめて支払います。。。」 出たぁーーーー!! 先回押印いただいた書面(停止条件付き解約通知書)はもう無効です。来月まで待って、2ケ月分お支払いいただけ [続きを読む]
  • 自己破産入居者さん宅、訪問!
  • 先回の続きです。7月分のお家賃未納の為、こちらから何度か電話。こういう方って、自分の都合が悪い時は電話に出ないんですよねー(-_-;)何度か電話した後、繋がらないので、別の用件を作り、「〇日にお伺いします。居室内にて確認したいことがありますが、電話に出て頂けないので、時間の約束が出来ません。ご不在の場合、部屋に立ち入らせて頂きますが、よろしいですか?」と携帯にショートメール。やはり勝手に立ち入られるのが [続きを読む]
  • 自己破産入居者さん、再びの家賃滞納!
  • 昨年、お伝えさせて頂いていた自己破産入居者さん。滞納分もちゃんと清算し、しばらくは真面目に約束通りお家賃をお支払い頂いていました。 が・・・ やっぱりです(−−〆)油断はしていませんでしたが、また始まってしまいました。自己破産してしまったせいで、保証会社さんの保証も切られ、保証能力のある保証人様もいないこの方。ウチにとっては爆弾入居者(-。-)y-゜゜゜ 5月末、「家族にお金が必要なことがあって・・。6月分 [続きを読む]
  • 気付かない入居者さんのニーズ。
  • 久々の投稿になってしまいました(^_^;)繁忙期もGWも終わり、皆さまの物件の状況はいかがでしょうか? ウチはと言えば・・先月お伝えしたちょっと困った入居者さんの退去⇒新入居者さんの決定後、もう1件退去⇒入居がありました。こちらも、旧入居者さんの退去立会日に新入居者さんが内見して下さるという有り難い状況!(^^)!この部屋は、ほぼルームクリーニングのみで新入居者さんにご入居頂けました。 その後は、繁忙期にも空室 [続きを読む]
  • リフォーム完了と新入居者さん!
  • 先回までお伝えさせて頂いていた問題入居者さんのお部屋。リフォーム完了しましたぁーー!! 荷物は問題無く撤去頂けたものの、ヤニだらけだった居室。 畳を取っ払い、カーペット敷きに。押入れは、襖交換。 古〜いタイプの和式トイレ(-_-;) コンパクトな洋式に。クロスを少しシックにしてみました。 清掃では限界を感じた、使い倒された流し台。 思い切って交換。 新たに、いつものコンパクト浴室を設置。 十 [続きを読む]
  • 退去してくれるの? 結末です!
  • 先回からの続き、最終回です!さあ、運命の当日。。。。。 荷物を全部置いたまま逃げられるか?開き直って居座られるか?様々な想定をしながら、いざ現地へ!! ん? 部屋の前に見知らぬ男性が二人。「〇〇さん(入居者)の今の会社の代表者です。○〇さん、今日は体調不良で、私が代理という事で参りました。」もう一人、「○〇(入居者)の弟です。」「はあ。。そうですか。取り敢えず、鍵の返却をお願いします。」と、私。 鍵 [続きを読む]
  • 退去してくれるの? 結末です!
  • 先回からの続き、最終回です!さあ、運命の当日。。。。。 荷物を全部置いたまま逃げられるか?開き直って居座られるか?様々な想定をしながら、いざ現地へ!! ん? 部屋の前に見知らぬ男性が二人。「〇〇さん(入居者)の今の会社の代表者です。○〇さん、今日は体調不良で、私が代理という事で参りました。」もう一人、「○〇(入居者)の弟です。」「はあ。。そうですか。取り敢えず、鍵の返却をお願いします。」と、私。 鍵 [続きを読む]
  • 2枚目の退去通知書。
  • 先回の続きです♪ 数日後・・・ 送られてきました!きっちり念書付きの退去通知書です! お世話になっていた保証会社さんにも相談に乗ってもらいながら進めた退去通知書。押印後、返送されてきたものを保証会社さんにも確認して頂き、「これで、何があっても退去頂けます!万が一、居座られても、強制的に鍵の交換・残置物の処分が出来ます!」とのお返事を頂きました。 保証会社さんにとっても、面倒な入居者さん。今回の退去 [続きを読む]
  • 退去通知。
  • 先回の続きです。 退去通知?そーなんです、問題の入居者さんから、ナント <退去通知>を頂いたのです!! 更新料も、遅れていた2月分家賃も支払った2月某日、「今月末で退去しようと思ってます。。。」と電話。「えっ??退去されるんですか?」思わず聞き直してしまいました。 この入居者さん、謎の同居人も居たり、洗濯物をアパートのあちらこちらに干したり、家賃の件以外でも、ちょっとねー(-。-)y-゜゜゜と思う事が多々。 [続きを読む]
  • 永年の家賃滞納者が・・・。
  • 2年半程前購入した江戸川区物件。こちらは、先日お伝えした<瞬殺物件>でもあります。 以前このブログでもお伝えさせて頂いていましたが、このアパートをウチが購入する際、7年間家賃を滞納していたツワモノ入居者がいました。 売主さんがこのアパートを手放す理由の大きな一つでもありました。 すぐに支払いが滞り、保証会社の取り立てに負け、強制退去になるかなーと思っていましたが・・。この2年半程、遅れながらも何と [続きを読む]
  • 瞬殺物件!
  • 昨年末のお話です。 先日、給湯器内の給水管破裂のお話をさせて頂きましたが、その時チラッとお伝えした空室物件。 江戸川区アパートで、ウチが購入した時からご入居頂いていた中高年男性の方。体調を壊され、入院(>_で、もう一人暮らしは無理、との判断で退去されました。 11月末の退去だったので、12月始めから早速改修工事。このアパート、お風呂無しなので、いつものように浴室設置。これだけで良ければ、大した工事にはな [続きを読む]
  • シェアハウス、サブリース契約。
  • このタイトルで、何を書こうとしているのか、分かりますよね? 某社さんが運営するシェアハウス。サブリース契約付きで、この会社さんがシェアハウス物件を販売。 先日、購入された方へのサブリース料支払いがナント停止されてしまいました! 少し変わったスキームで、面白い面もあると思いましたが、肝心の物件価格から考えて「これはちょっと無理があるかなー。」と、個人的な感想です。詳細は、皆さまもご存知の事と思います [続きを読む]
  • 給湯器の給水管が凍結破裂!
  • 寒い日が続いていますが、皆さまお風邪など引かれていませんか?インフルエンザもかなり流行っているようです。 今年の冬は、本当に寒いですね〜(-。-)y-゜゜゜関東も4年ぶりの大雪が降ったり、その後も寒い、寒い(>_ ウチの所有物件は、木造築古ばかり。色々心配で、一通り見に行って来ました。取りあえず、大きな問題は無くホッとしています。 ところで・・・ タイトルにも書いた給水管の破裂。これって、北海道などの本当に [続きを読む]
  • あけましておめでとうございます!
  • 新年あけましておめでとうございます! 皆さま、どんなお正月をお過ごしでしょうか? 昨年も沢山の方に個別相談にお越し頂きました。また、<空室対策レシピ>も多くの方々にご購入頂きました。本当にありがとうございました。嬉しいお声も沢山頂き、少しでもお役に立てていれば私も嬉しく思います(#^.^#) さてさて、今年も<全室満室稼働>と<マニアックな物件探し>に精を出していきますよー♪このブログでもまた色々お伝え [続きを読む]
  • 自主管理の楽しさ、大変さ、寂しさ。
  • 今年もあっという間に12月!早いですねー。皆さま、今年はいかがでしたでしょうか? ウチは、1棟購入、1棟売却。先回お伝えしたように、この売却の理由は、自主管理の難しさと賃貸需要そのものの減少地域であった事。売却した物件は、自主管理をするにはちょっと遠かったなー。何かあれば勿論、何も無くてもすぐに行ける距離が理想ですね。 で、今日は、ウチがこだわる自主管理について。タイトルにも書いたように、自主管理 [続きを読む]
  • アパート1棟、売却しました!
  • 新規購入の品川区物件も、無事満室稼働し出し、少し落ち着きました!(^^)! で、以前から考えていた千葉県の物件。売りに出しましたぁー!! この物件、廃墟の状態のまま、「これでもかっ!!」という指値をし購入した全4戸の木造アパート。現在も、満室稼働中、利回り20%と、優秀な子です(^^)v じゃあ何故、売却?って思いますよね。 理由は、やっぱりウチのモットー、(自主管理)を継続したい為。 と、 今後の事を考え、(需 [続きを読む]
  • ガス管引き直し、再工事。
  • 先回の続きです。あんなに慎重に確認しながら進めてきた工事。 どうして??何故、こんな不躾な内容証明を突然突き付けられるの?? 当然ですが、間に入ってくれていた仲介業者さんに速攻連絡。 電話でお伝えし、メールで内容証明をお送りしたところ、「わっ、私の方で一度、べっ、弁護士さんと話してみます!!汗」と、かなり狼狽気味(-_-;) 問題は、2点。まず、当然のことながら、露出配管の件。OKじゃなかったのぉ〜? もう一 [続きを読む]
  • 内容証明郵便の中身。
  • 先回の続きです。お伝えした通り、裁判での取得、借地、地主さんの数の多さと、やや面倒な物件でした。改修工事に関しても、ある程度の規模までは認められており、その承諾料なるものも、ウチが支払った購入代金から地主さんに支払われています。ただ、ウチとしても初めての借地。問題を起こしたくないので、逐一、この仲介業者さんを通し、地主さん側の弁護士さんに「こんな工事を実施します。大丈夫ですか?」と、お伺い(-。-)y- [続きを読む]
  • 突然届いた「内容証明郵便」!
  • 先回の続きです。工事も無事終了し、入居者付けに精を出していました(^^)v反響も良く、4戸中3戸は早い時期に目途が立ち、ご機嫌だったある日、 1通の内容証明郵便が届きました(-_-メ) この内容証明郵便の詳細の前に、この物件を取得するまでの経緯と内容、以前にも少しお伝えさせて頂いていましたが、改めて詳しく。 今から思えば、もう2〜3年前。とある仲介業者さんから物件のご紹介メール。借地権付き建物ではあるものの、 [続きを読む]
  • 満室御礼!!と、とんでもないトラブル!
  • ずっとお伝えさせて頂いていた新規購入の爆安品川区物件。大改修後、全4戸、メデタク満室になりました!(^^)!今回も、いつものように沢山の業者さんに入居付けのお願いに行きましたよー。 やる事は、いつもと同じでしたが、初めてのエリアという事もあり、入居者さんの属性・年齢も今までとは少し違っていて、またまた新たに勉強になった事も沢山(#^.^#)最後の1部屋だけ、何故か申し込みが入っては流れる。という経緯を2回も [続きを読む]
  • 改修工事、外装編!
  • 先日よりお伝えさせて頂いている品川区物件、改修工事。 外装、お披露目です(#^.^#) よくある感じの古〜い外装。 ネイビーに。この色、最近のお気に入りです(^^♪アクセントに薄グリーン。 2階玄関ドア。ボロボロのポスト付き。 郵便受け付きのドアに。 せっかくなので、センサーライトを設置。夜の帰宅時、安心ですね♪LEDで、必要な時だけ点灯するので、無駄無しです。 1階を2部屋に分けた為、大きな窓があった箇 [続きを読む]