賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん プロフィール

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賃貸経営コンサルタント松井由美子さん: 常に満室!お金を掛けない空室対策
ハンドル名賃貸経営コンサルタント松井由美子 さん
ブログタイトル常に満室!お金を掛けない空室対策
ブログURLhttp://alphaleave.com/
サイト紹介文お金を掛けない空室対策法を賃貸経営コンサルタント松井由美子がお伝えします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供35回 / 365日(平均0.7回/週) - 参加 2013/12/08 22:13

賃貸経営コンサルタント松井由美子 さんのブログ記事

  • 自主管理の楽しさ、大変さ、寂しさ。
  • 今年もあっという間に12月!早いですねー。皆さま、今年はいかがでしたでしょうか? ウチは、1棟購入、1棟売却。先回お伝えしたように、この売却の理由は、自主管理の難しさと賃貸需要そのものの減少地域であった事。売却した物件は、自主管理をするにはちょっと遠かったなー。何かあれば勿論、何も無くてもすぐに行ける距離が理想ですね。 で、今日は、ウチがこだわる自主管理について。タイトルにも書いたように、自主管理 [続きを読む]
  • アパート1棟、売却しました!
  • 新規購入の品川区物件も、無事満室稼働し出し、少し落ち着きました!(^^)! で、以前から考えていた千葉県の物件。売りに出しましたぁー!! この物件、廃墟の状態のまま、「これでもかっ!!」という指値をし購入した全4戸の木造アパート。現在も、満室稼働中、利回り20%と、優秀な子です(^^)v じゃあ何故、売却?って思いますよね。 理由は、やっぱりウチのモットー、(自主管理)を継続したい為。 と、 今後の事を考え、(需 [続きを読む]
  • ガス管引き直し、再工事。
  • 先回の続きです。あんなに慎重に確認しながら進めてきた工事。 どうして??何故、こんな不躾な内容証明を突然突き付けられるの?? 当然ですが、間に入ってくれていた仲介業者さんに速攻連絡。 電話でお伝えし、メールで内容証明をお送りしたところ、「わっ、私の方で一度、べっ、弁護士さんと話してみます!!汗」と、かなり狼狽気味(-_-;) 問題は、2点。まず、当然のことながら、露出配管の件。OKじゃなかったのぉ〜? もう一 [続きを読む]
  • 内容証明郵便の中身。
  • 先回の続きです。お伝えした通り、裁判での取得、借地、地主さんの数の多さと、やや面倒な物件でした。改修工事に関しても、ある程度の規模までは認められており、その承諾料なるものも、ウチが支払った購入代金から地主さんに支払われています。ただ、ウチとしても初めての借地。問題を起こしたくないので、逐一、この仲介業者さんを通し、地主さん側の弁護士さんに「こんな工事を実施します。大丈夫ですか?」と、お伺い(-。-)y- [続きを読む]
  • 突然届いた「内容証明郵便」!
  • 先回の続きです。工事も無事終了し、入居者付けに精を出していました(^^)v反響も良く、4戸中3戸は早い時期に目途が立ち、ご機嫌だったある日、 1通の内容証明郵便が届きました(-_-メ) この内容証明郵便の詳細の前に、この物件を取得するまでの経緯と内容、以前にも少しお伝えさせて頂いていましたが、改めて詳しく。 今から思えば、もう2〜3年前。とある仲介業者さんから物件のご紹介メール。借地権付き建物ではあるものの、 [続きを読む]
  • 満室御礼!!と、とんでもないトラブル!
  • ずっとお伝えさせて頂いていた新規購入の爆安品川区物件。大改修後、全4戸、メデタク満室になりました!(^^)!今回も、いつものように沢山の業者さんに入居付けのお願いに行きましたよー。 やる事は、いつもと同じでしたが、初めてのエリアという事もあり、入居者さんの属性・年齢も今までとは少し違っていて、またまた新たに勉強になった事も沢山(#^.^#)最後の1部屋だけ、何故か申し込みが入っては流れる。という経緯を2回も [続きを読む]
  • 改修工事、外装編!
  • 先日よりお伝えさせて頂いている品川区物件、改修工事。 外装、お披露目です(#^.^#) よくある感じの古〜い外装。 ネイビーに。この色、最近のお気に入りです(^^♪アクセントに薄グリーン。 2階玄関ドア。ボロボロのポスト付き。 郵便受け付きのドアに。 せっかくなので、センサーライトを設置。夜の帰宅時、安心ですね♪LEDで、必要な時だけ点灯するので、無駄無しです。 1階を2部屋に分けた為、大きな窓があった箇 [続きを読む]
  • 改修工事写真、②。
  • 先回の続きです。 2階室内。和式トイレを・・ エリアによっては、和式トイレの上に洋式便器を乗っけて対応する事も多いのですが、今回は今後の事も考え、思い切って洋式トイレに改修。ドアも交換、クロスは明るめのブルー♪ 2階にも残置されていたベット(-_-メ)襖もボロボロ。 で、・・・ やっぱり新規で畳!(笑) 襖貼り替え。 こちらは、元々リフォーム済みだった唯一フローリングのお部屋。改めてクリー [続きを読む]
  • 内外装改修工事、完成!!
  • 以前よりお伝えさせて頂いている爆安購入物件の大改修工事。やっとやっと完成しましたぁ〜!(^^)!築古物件ならではの思わぬ事態もあったりと、色々また勉強になりました。 工務店丸投げではなく、いつものように自分達で設計も考え、各業者さんを手配。今回は、1階がファミリー向けの3LDKだった為、これを2部屋に分けたりもしました。物件価格が爆安だった為、ある程度の改修費を使っても大丈夫(^^)vでも、せっかくですからね〜 [続きを読む]
  • 自己破産入居者さんのその後。
  • 以前からお伝えさせて頂いている自己破産入居者さん。 取りあえず、直後の1回目はお支払い頂きました。 でも油断は出来ない(ーー;) と、気にしていたのですが、ナント本人から今後の支払い計画について前向きな電話!それによると、当初の予定より早く滞納分を支払えるとの事。 で、8月某日、お約束通り、入金確認!!あと1回、9月末で滞納分はキレイに清算されます。お仕事も順調なようなので、今後何事も起きない事を願う [続きを読む]
  • 内外装改修、間もなく完成!
  • お盆も終わり、8月ももう後半。なんか早いですよね〜(´▽`*)6月末から取り掛かっていた品川区物件の改修工事、お盆休みを挟みましたが、間もなく完成予定! 足場も外れ、外壁他、外部はほぼ完成。 3戸から4戸に変更した為、ガス管の交換が必要になったりと、想定外の工事も発生してしまいましたが、そちらも問題無く終了。 内部は、仕上工事のクロス、トイレ設置を残すのみ。細かい箇所の補修はまだありますが、8月 [続きを読む]
  • 改修工事、進捗状況!
  • 新規購入品川区物件の大改修工事。進捗状況です!今回は、全空の為、配管工事等やりやすい(^^)v2階の配管も1階の天井裏からしっかり確認しながら出来ますね♪ 3部屋を4部屋へ変更。水道もそれぞれ、子メーター。請求は、一括のままです。 ウチが購入する築古物件は、水道が一括請求の形になっている場合も多々。水道代の請求は、ウチにきます。入居者さんの水道代は、お家賃と一緒に毎月定額をお支払い頂いています。本当は [続きを読む]
  • 自己破産入居者さん 続報!
  • 先日よりお伝えさせて頂いている<自己破産入居者さん> 条件付き解約通知にサインを頂いた最初の月末となった先月末。ナント、お約束通りご入金頂けました!!しかも、予定していた金額より少し多め(^^)v 直接お会いして書面にサイン頂いた後、念の為、ダメ押しの通知を郵送でお送りしていました。「あなたは、こういう内容の書面にサインしたのですよ。守って頂けないようなら、書面通り対処させて頂きますのでご了承下さいね [続きを読む]
  • 新規購入物件、改修工事。
  • 先回よりお伝えしている新規購入の品川区物件。改修工事、開始です!木造2階建て。 2Fの2戸中、1戸はやや綺麗(^^)v 1Fは、広めの1戸。こちらは、2戸に分ける予定です。 全部、ぶち壊し! 天井も。 まずは残置物の撤去と解体。給排水工事からの取り掛かりです。またまた、とっても楽しみ! [続きを読む]
  • 念願の決済、引渡し!
  • 昨年11月よりお伝えさせて頂いていた<訳あり爆安物件!>東京都品川区、最寄り駅徒歩4分!! ついについに決済しましたぁ!!先週末決済、ご近所への工事のご挨拶廻りを終え、早速、今週始めから工事に取り掛かっています。思っていたより裁判に時間が掛かり、梅雨時からの工事開始になってしまいました。外壁、内部、かなり大掛かりな改修工事になりそうですが、何より、ウチ好みの<全空物件>なので工事もやりやすいです [続きを読む]
  • 解約通知(停止条件付)頂きました!
  • 先回の続きです。「まず、お家賃支払いが遅れている事情をお伺いします。」こちらの目的を果たす為、まずこの入居者さんの現状と言い分をしっかり聴取しようと思いました。破産もされ、借金からも解放されたはず。住み続けたいと言いながら、何故、家賃を支払わないのか? よ〜く話を聞いてみた結果をまとめると、* 前職のお給料があまりにも低かった為、もう少し条件の良い職を探していた。* 就職活動の結果、前職より条件の [続きを読む]
  • 自己破産入居者さんと直接面談!
  • 先回お伝えした、自己破産された入居者さん。早速、お家賃支払いが遅れました(-_-メ)電話にて事情を聞いてみると、やはり転職された影響で最初のお給料が少ないとの事。ただ、「〇〇日までには支払います。」と言っていたので、取りあえず待ってみました。 結果・・・・・ やはり入金なし(-。-)y-゜゜゜これはもう直接お会いして、書面での約定を取り付けるしかないと決意。電話をすると警戒されると考え、仕事が終わり帰宅される [続きを読む]
  • 自己破産した入居者さんの言い分。
  • 先回の続きです。保証会社さん曰く、破産したまま現状の住居に住み続ける人は珍しいとの事。どういうことかと言うと、自己破産申請をし、それが認められる人というのは、どうしようもない理由で借金を重ね、仕事も失い、返済していくのは到底無理と判断された場合。よって、今までも保証していた人が破産した事例もあるようですが、同時に家賃も払えなくなり自主的に退去されるようなのです。今回のウチの入居者さんは、家賃は遅れ [続きを読む]
  • 入居者さんが自己破産!
  • GWも過ぎ、もう5月も後半ですね〜(^_^;)近々決済予定の物件の決済日も来月中旬頃とやっと目途がたってきました。ここにくるまで、長かった〜(´▽`*)待ちに待ったこの物件詳細は、決済・引渡し後にまたお伝えさせて頂きたいと思っています! さてさて、今日はアパート経営を始めてもうすぐ8年になる中でも初のお話。ナントある入居者さんが、自己破産をしてしまいました(-。-)y-゜゜゜この方、ウチが購入する前からの入居者 [続きを読む]
  • 更新時のお家賃の増減。
  • こんにちは♪繁忙期も終わり、ウチも少しバタバタしていましたが、やっとちょっと落ち着きました(^-^) 間もなく決済予定の物件のリフォーム計画を進行中。 また、繁忙期が終わってしまったのに空室が埋まらなかった方の駆け込み個別相談会も実施させて頂いてます! さて、そんな中、今日は既存入居者さんの契約更新のお話。関東では2年毎に契約の更新があります。皆さまの地域はどうですか?自動更新で、特に更新の手続き等無 [続きを読む]
  • 更新時のお家賃の増減。
  • こんにちは♪繁忙期も終わり、ウチも少しバタバタしていましたが、やっとちょっと落ち着きました(^-^) 間もなく決済予定の物件のリフォーム計画を進行中。 また、繁忙期が終わってしまったのに空室が埋まらなかった方の駆け込み個別相談会も実施させて頂いてます! さて、そんな中、今日は既存入居者さんの契約更新のお話。関東では2年毎に契約の更新があります。皆さまの地域はどうです [続きを読む]
  • 新しい入居者さん決定までの驚きの経緯!!
  • 先回からの続き、今回でこのお話、最終回です。入院中の入居者さんの退去が決まってからは、かなりのスピードで残置物片付け、ルームクリーニングと事は進み・・。そんなドタバタの中、何ともタイミング良く、以前このアパートの別のお部屋を決めて下さった仲介会社さんから電話。「○○アパート、今、空き予定とか無いですよね?」 思わず、「ありますっ!!!」今回の退去に至るまでの経緯をお話し、「〇日には、お部屋内覧可 [続きを読む]
  • 残置物撤去・搬出、そしてルームクリーニング。
  • 先回からの続きでございます。入居者さんの承諾を頂き、いざ、お部屋の残置物の片付けに!以前からお伝えしていますが、ウチは管理会社さん等を入れていないので、全て自分達で対処します。で、今回も当日、いつもお世話になっている廃棄物処理業者さんと直接同行!おおよその荷物の量は推測出来るし、何度も足を運ぶのは大変ですからね。下見なしのぶっつけ本番です! 結果・・・ 思っていたより、大きな家具類は無く、細々とした [続きを読む]
  • 所有権放棄!残置物片付け。
  • 入院のまま退去となったお部屋。ずっとお伝えさせて頂いているお話の続きです。 お部屋の残置物に関し、「特に貴重品は無いから、全部片付けて下さい。」とご本人がおっしゃっていると病院の方から連絡。えぇーーー?大丈夫なの? 男性の一人暮らしってそんなものでしょうか?病院の方も何度も本人に確認。結果・・「やっぱり大丈夫だとおっしゃっているので、宜しくお願いします。絶対家に帰る!っておっしゃっていた割には、決め [続きを読む]
  • 入院中の入居者さん、退去。
  • 先回からの続きです。取りあえず、遅れていたお家賃をお振込頂き、病院からの連絡待ち(-。-)y-゜゜゜ 数日後・・・ 「やっと、ご了承頂けました。。。病院を転院し、リハビリを頑張るとおっしゃって頂けました!お部屋の方は退去という事になります。手続き、どうすれば良いですか?」 遅れていたお家賃を振込に行くのも病院の方の付き添いが必要だったりと、ご本人も暫くは一人で生活するのは無理だと分かってきたようです。 [続きを読む]