コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供197回 / 365日(平均3.8回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 非公開の土地情報を頂きました。
  • 以前ファミリーRC向けの土地情報を頂いた会社から、また非公開の土地情報を頂きました。前の土地情報は、超人気エリアの駅徒歩10分前後の160坪だったので、非公開情報とはいえ価格が高くて断念しました。川上情報ではあるものの、安いという訳では無いのです。その価格で承諾すれば確実に手に入れることができるという部分は価値があるのですが、手が出ませんでした。ボリュームがあるので利回りはまあまあ出るのですが、総 [続きを読む]
  • 利回りが出るけど、難あり物件
  • 土地を探していると時々利回りが出るけれど難ありの物件に出会います。先日現地確認をした土地もその一つ。もともと人気駅の沿線でこの土地の反対側のエリアを探していたのですが、そこは土地値も随分上がってきて利回りがでなくなってしまいました。反対側のエリアは学区があまり良くないことと、狭い道路が多くごみごみとした印象です。そのせいか家賃が安くなってしまうのですが、それでも今回の土地は旗竿地ということもあって [続きを読む]
  • 再開発エリアの戸建
  • ファミリー新築RCの土地情報は頂いているものの、一定のボリュームで建てられるような広い土地は坪単価が高く、少しでも割安となれば大手のデベロッパーがさらっていきます。なので、今は人気駅近に広くない土地があれば、木造3階建てのアパートを建設することも考えています。しかし駅近となれば、中古アパートか広めの戸建を狙うしかありません。…で、見つけたのがまあまあの戸建。抜群に近い訳ではありませんが、徒歩10分 [続きを読む]
  • 大学・商業施設の撤退リスク
  • 最近大学が郊外から都心へ回帰していることから、賃貸経営に与える大学撤退リスクは、よく言われてきていました。そうでなくても、今は下宿するより自宅から通う学生も増えています。もともと今は昔の下宿みたいに安価で生活する学生は少なく、ワンルームだとしてもマンションやアパートに住むとなるとそれなりの費用がかかります。通いの学生が多くなったのもそんな事情や収入の二極化が関係しているのかもしれません。しかし、コ [続きを読む]
  • 斜線制限の緩和があれば…
  • 相変わらず新築用の土地探しをしていると、人気駅にまあまあの距離の場所の土地が出ました。少し狭いのが難点ですが、斜線制限の緩和措置が適用されれば、何とか7%後半まで利回りが出せそうです。仲介業者さんもまだ情報を出したばかりなので、今買い付けを出せば手に入れられる可能性が高いです。さほど高くは無いので、融資特約無しの買い付けを入れることも出来ますし、少し無理をすれば現金買いも出来そうです。県に問い合わ [続きを読む]
  • 注意書きが全て平仮名?!
  • 思うような土地が出ない間は、中古のアパートも検討しているコロビビ。もちろん数年後は更地にして新築RCか木造3階建てのアパートを建てられるようなものに限定して探しています。先日人気エリアの物件が出ていたので、接道の向きと道路の広さを頼りにグーグル地図で探してみると…見つけました!思ったより駅に近いし、コンビニもまあまあの距離にあります。募集もしていたので、家賃を調べてみると、う〜ん、思った以上に取れ [続きを読む]
  • 火災保険で元を取っちゃったよ
  • 実家の貸家は息子が使う予定だったので暫く空き家にしていたのですが、息子の仕事の予定が変わり使わないことに…。…で、人が住まなくなると家が傷むので、やはり安くでどなたかに借りて頂くことになりました。室内は数年前にリフォームしていたので住んで頂くのに支障はありません。便利な場所にあるせいか、すぐに入居が付きました。…なんて安心していたら、先日の台風によって、車庫の屋根の部分が破損してしまったとの連絡が [続きを読む]
  • 一括借り上げの物件
  • 中々いい土地が手に入らないコロビビですが、一括借り上げの会社が提案する物件情報では、いい土地が出てきました。人気駅からは少し遠いのですが、バスを利用すれば都心部にも便利ですし、駅まで自転車で行けば中心部へも数駅で行けます。何より人気の商業施設に徒歩数分。更に周りには若者に人気の店舗もみんな揃っているのです。なのに坪単価はさほど高くないのは以前倉庫街だったからで、今でも目の前の道路はトラックの往来が [続きを読む]
  • TATERU問題で思うこと
  • 本当に一時期は新築アパート投資熱が凄くて、提案を受けることすらできない状態がありました。手に入るとそれは宝くじが当たったが如く、ラッキーだと話している人もいたぐらいです。コロビビが新築アパートを手に入れた5年前は利回りも8%台でしたが、その2年後には7〜6%になってしまっていました。もちろん8%と言っても建築に必要ないくつかの費用が入れられていない建築費での計算だったりするので、厳密に計算すると7 [続きを読む]
  • 破格の条件を出してくれていたのでした。
  • 固定金利の変更のみと聞いていた一棟目のアパートの融資。その固定期間は9月末で終了になります。でも改めて金利変更になった時の書類を確かめてみると、「基準金利に応じて、半年ごとに金利が変わる」とも読み取れる部分があります。一体これはどういうことなのでしょう?コロビビ夫が銀行に確かめて見た結果はこうでした。・2年前、金利を団信込みの1.1%の変動金利にしたが、その他の条件は五年固定金利の条件に変更はない [続きを読む]
  • 固定期間と思っていたら?!
  • お世話になっている出来る行員さんが、借り換えの提案をしてくださるとのこと。そこで、一棟目のアパートの固定期間終了の時期を確認するため、手元にあった返済予定明細表」を見てみました。すると…? ? ?そこには、「変動金利」の文字が…? ? ?れれっ?これは5年前に確かに固定金利で借りた筈なのですが…。2年前、別の物件の融資でお世話になったこの行員さんから、違約金も含めた借り換えの提案を頂いて、それをこ [続きを読む]
  • 行員もつらいよ。
  • 先日お世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。そういえば、一棟目のアパートの固定期間がもうすぐ過ぎるので、借り換えをお願いされていたのでした。きっとその話だろうと思い、お会いすることにしました。インターホンが鳴ったので玄関ドアを開けてみると、担当さんと後ろにもう一人…。そう、実は今回は新しい投資信託のセールスなのでした。…と言っても、以前担当さんが頑張って融資を引いてくださったお礼の意 [続きを読む]
  • お盆過ぎると土地が出てくる?
  • お盆が過ぎると物件が出てくるとはよく言われますよね。これは、相続案件など、親族が集まる機会に、そのままになっていた土地や古家などの処分について話し合いが行われるからですが、確かにコロビビの周りでもそんな話はよく聞きます。先日も相続案件の土地がネットに出ていました。これはまだ親御さんは無くなっている訳では無いのですが、もう高齢になられたため、3人のお子さんで売却するという話になったのだそうです。ちょ [続きを読む]
  • 結局、変動金利は変わらないまま
  • 売却予定のマンションを購入したのは5年前。その時の金利は変動で0、775%でした。あの時は金利は低かったのですが、もうそろそろ上がってきても不思議ではないので、固定金利を選ぶかどうか迷いました。しかし、当時はもしかして固定期間より早く売却する可能性もあった為、違約金を払うことを考えたら変動金利のままでもいいかと考えました。それに金利が上がっても、いきなり高くなる訳ではないだろうということで、変動金 [続きを読む]
  • 新築物件の脅威と戦うには…
  • 賃貸経営は立地が命…というのは言うまでもないことですが、立地がいいところは土地値が高いので、結局利回りが低くなります。なので、土地値が上がっている今は、新築不動産投資を行う場合は、土地値にしては家賃が取れるエリアを見つけ出すか、立地の悪さを補う魅力を備えた物件にするかなどの戦略が必要となります。後者でいえば、部屋の広さや収納力、設備などで差別化を図ったり、家賃や初期費用を安く抑えたりすることでしょ [続きを読む]
  • 綺麗に見える部屋だけど…
  • 内見に備えて綺麗に掃除をしておいた売却予定のマンション。掃除のやりすぎで浴槽に傷をつけるという失敗をしてしまいましたが、それも大きな問題にはならなかったようです。でももう一つ失敗が…。実はカーテンも綺麗にしておいた方がいいかなと思って洗濯しておいたのですが、この数年間の日差しのせいか使った時に何かに引っ掛けたせいか、小さな破れがあったようなのです。それに気づかず洗濯機で洗った為に、干してみるとその [続きを読む]
  • 浴槽の傷は…
  • さて、数社の仲介業者さんが内見も兼ねた打ち合わせにマンションに来られましたので、部屋を見て頂きました。前日に清掃し、部屋のよさが一番伝わるように家具の配置を変えて、万全の態勢で臨んだコロビビ。それが功を奏したのか、どの業者さんも高評価。これだけ綺麗な部屋なら内見者の心を掴むことができるだろうとのことでした。もちろんこれで査定額が上がる訳では無いのですが、お客さんに紹介するときに、「あの部屋はとても [続きを読む]
  • またやっちまった!ハウスクリーニング失敗
  • さて、先日からマンションの売却に向けていくつかの仲介業者さんとの打ち合わせをしている話をお伝えしていました。このマンション、もともと売り物件を探している業者さんが、謄本を挙げて営業活動をしてきていて、どの業者さんも一度部屋を見て査定させて欲しいと話してきます。そこで、今回の打ち合わせの機会に部屋も見て頂くことになりました。けれど、普段は息子が一人で住んでいる部屋。男の子の割には綺麗に住んでいるので [続きを読む]
  • 売却するマンションの手残りは…
  • 実際にマンションの売却活動に入るのは1月からですが、専任をお願いする業者さんとの打ち合わせのときに、どれくらいの手残りが出るか試算して頂きました。その試算によって販売価格を決めようと考えたのです。実はこのマンションの売却によって手に出来るお金は、次の新築RC計画の自己資金か、一棟目の新築RCの繰り上げ返済に使う予定にしています。不動産投資と考えれば、本当は繰り上げ返済に使うのももったいないのですし [続きを読む]
  • お願いした専任業者さんは…
  • どこに専任をお願いするか迷って、某有名ブロガーさんに連絡したコロビビ。収益物件の相談では無かったものの、快く相談に乗って頂きました。これまでお話をした業者さんのことをお伝えすると、高値査定をする大手さんは、やめた方がよいとのこと。やはり高値査定は専任を取りたいためで、すぐに価格を下げるようにいってくるという話は本当だということでした。では一番低い査定をしてきたC社がいいのでしょうか?するとそのブロ [続きを読む]
  • 専任業者さん選び
  • ライバル物件の存在にちょっと予定が狂ってきたマンションの売却準備。もう一つ問題なのが、どの業者さんに選任をお任せするかということです。前回も書きましたが、A社は以前お世話になりながら、途中で新築購入に変更したため期待に沿えなかった業者さん。B社は大手の業者さん。そしてC社は、ハウスクリーニングやホームステージングなどのサービスが充実している業者さんです。でも詳しくお話を伺ってみると、今はそんなサー [続きを読む]
  • 売却に向けての準備
  • 文京区のマンションの売却に向けて、どこの仲介さんに専任をお任せしようかそろそろ準備に入りました。まずお声を掛けたのは、このマンションを購入するときに、中古マンションを探していたときにお世話になった業者の担当さん。実は、最初は築浅の中古マンションを考えていたのです。とても感じの良い方で、いくつかのマンションを見て回ったのですが、その時は既に中古マンションの価格が上がり始めていた時期。売主さんは強気の [続きを読む]
  • 築古の利回りより高くできるんだよなあ。
  • 新しく頂いた土地は、前回銀行に持ち込んだ土地と比べると戸数も多く取れるので、利回りも出ます。ただ、土地値が高いため、総事業費が5億を軽く超えてしまいます。高くない利回りですが、同じエリアで売りに出ている築十数年の中古RCでも、この利回りと同じか低いのです。自己資金の目途もついているし、本当ならこれで計画を進めてもいいんじゃないかと思います。しかし土地と建築費が高騰しているせいで、利回りが低いことに [続きを読む]
  • 新しい土地は、前より好条件!
  • 超人気学区の新築ファミリーRC用地を紹介して頂いたコロビビ。セルフボリュームチェックをするとまあまあの利回りが出ます。戸数も多く取れるので戸あたりの建築費も割安に出来ます。前回の土地の時、銀行からきつめにストレステストを掛けられて、自己資金次第と言われてしまったコロビビですが、今回はそこまで自己資金も求められずに融資が下りる可能性が高いです。けれど総事業費は軽く5億円を超えてしまうのです。まだ実力 [続きを読む]
  • 新しい土地情報を頂いて…
  • ファミリーに人気エリアの新しい土地情報を頂いたコロビビ。今回は土地が広いので戸数も多く取れます。しかし総事業費は、軽く5億を超えます。でもここも人気の学区なので、家賃は高めに設定できるので、利回りはまあまあ出るのです。もちろん7%を超えるのであれば、自己資金をつぎ込んでもゴーサインを出すし、銀行の融資もOKが出る可能性が高いのですが、土地値が高いので、そこまでの利回りは出ません。そうなると、前回の [続きを読む]