コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供192回 / 365日(平均3.7回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 別のエリアでの新築計画
  • コロビビに土地情報をよく持ってきてくれる業者さんから、ずっと進められているのは別のエリアでの新築です。ここは郊外では無いのですが、人口減少が激しい地域。でもコロビビの知り合いtの大家さんも多く住んでらっしゃるので、その方たちは沢山新築を建ててらっしゃいます。もちろん、満室経営されていて、多くの利益を得ていらっしゃることは知っています。何しろ土地の値段がコロビビが狙っているエリアと比べると、半分か時 [続きを読む]
  • 古材を使ったリフォーム
  • 先日コロビビ夫と行きたかったショップに行ってきました。そこは古材やアイアンを使った家具や小物を販売しているお店で、リフォームの提案もしていました。もともと古材や廃パレットを使ったリフォームには興味があって、5年前に普通の古いアパートが若者向けにかっこよくリフォームされているのを見て、コロビビもやってみたいなあと思っていました。そのリフォームはアイアンをいい感じで使っていたのですが、今回はそれに古材 [続きを読む]
  • 7億の物件!
  • いつも凄い土地情報をもってきてくれる会社があります。でも人気エリアの土地の為、どうしても利回りが低くなってしまいます。もちろんそれでも手残りはかなり出るので、買ってもよさそうな気持ちになりますが、これからは売却が厳しくなることを考えると、思った金額で売却できない場合が想定されます。…となると長期保有で家賃下落、大規模修繕があってもこの手残りが吹っ飛ぶことがないようなシミュレーションでなければ、うか [続きを読む]
  • ライバルは建売業者
  • このタイトル、他の方のブログでも見たことがあって、それは土地を購入するときの話でした。コロビビも新築ファミリーRCを郊外の土地でと考えていたときに、そのライバルは建売業者でした。コロビビが計画している規模の土地が、ちょうど建売業者がミニ開発として建売戸建をつくるのとバッティングしていたからです。しかし将来の売却を考えて、郊外から撤退することにしたので、今土地をめぐってライバルとなるのは、マンション [続きを読む]
  • 銀行の担当さんが転勤(涙)
  • 年末にかけて、土地からの新築RCを何件も銀行に持ち込んだ話を書いていました。いくつかは利回りが低いため1割程度の自己資金を求められたので断念。また、まあまあの感触だったものの、色々な懸念材料があった為、こちらから取り下げたものもありました。普通だったらこんなに簡単に銀行に持ち込んだり取り下げたりしないものなのですが、それができていたのがこの担当さんのお陰でした。土地情報が入ったらすぐに電話で連絡し [続きを読む]
  • 土地値以下の物件
  • 前回瞬間蒸発の物件について書きましたが、実はその前に、連絡を入れてみた物件がありました。それは土地値以下の木造アパートで、その土地はファミリーに人気のエリアなのです。最寄り駅からも徒歩圏内だし、築年数が経っているので更地にしても戸建の土地として十分需要があるしどう考えても損はしない物件でした。一部屋空きがあるとのことで、ここをコロビビ夫とセルフリフォームしてみたい気持ちもありました。ただ、この物件 [続きを読む]
  • どんどん変化する周辺の環境
  • 前回入居率が高い理由に立地の良さを挙げていました。もちろんそれだけでなく、差別化を図った物件造りもかなり重要な要因ではあるのですが、今回はもう少し立地についてお話します。…というのは、立地と言ってもかなり変化もあるということです。よく言われるのは、工場・大学などの撤退や人々の生活の仕方の変化で、ガラッと状況が変わるということ。また、地方ではJRや鉄道の本数の減少などで駅前であることの価値がなくなっ [続きを読む]
  • 入居率が高い理由は…
  • 今の時期は満室経営をしているコロビビですが、これから退去連絡がでてくるかもしれません。不思議なもので、満室の時はとても強気になれるのですが、一室でも退去連絡があると途端に弱気になってしまうのです。でもこの5年間はすぐに入居者が決まっているので、本当は弱気になる必要は無いのですけれどね。でも入居率の高さの話を退去連絡があってからするのもなんなので、満室の今の時期にこの話題を書いておきますね。コロビビ [続きを読む]
  • 瞬間蒸発の中古物件
  • 本命の新築RC用地の立ち退きが上手くいっていない状況なので、このところ中古物件を真剣に見るようになってきました。以前はRC用の土地狙いで探していたので、広めの物件を中心に見ていましたが、最近はアパート用地やリフォームして長期保有も有りというスタンスでさがしています。するとよさげな物件がネットで見つかりました。詳しい住所は書いていないので、まずはグーグルマップで、接道を手掛かりに探していきます。する [続きを読む]
  • モルタルで補修
  • 年末休みを利用して、実家の貸家の庭の手入れをしてきました。ここはもともと息子が事業で使いたいから…ということで暫く賃貸に出していなかったのです。しかし、息子の計画が変わり、まだ当分時間がかかるということだったので、試しに賃貸に出してみたらすぐに入居していただけました。でも古いし、暫く人が住んでいなかった為、庭の手入れが出来ていませんでした。なので、ご入居いただいた後も、年に数回庭の手入れをさせて頂 [続きを読む]
  • 2019年に向け、TA〇RUの失敗に学ぶ
  • 皆さま、明けましておめでとうございます。本年度もコロビビのつたないブログですが、どうぞよろしくお付き合いください。昨年度は、かぼちゃ、スルガに続いてTATERUの問題なども表に出てきて、不動産投資をしている者にとっては激動の年でした。…と言っても、最初はコロビビに直接関係ないと思っていたのです。しかし内容が伝わってくるにつれ、「これ、ヤバくない?銀行融資が厳しんなるんじゃない?」と思っていたら、案 [続きを読む]
  • 大家仲間との結びつき
  • コロビビが中古物件を探し始めたのは7年ほど前。そして大家業を始めたのはそれからほどなくしてからです。でもその頃コロビビは、子育てや本業に忙しく、他の大家さんと知り合うような機会もなかったので、とりあえずこのブログを始めたのです。するとこのブログがきっかけとなって、何人かの大家さんと知り合いになり、その方々を通じて大家さんの集まりに顔を出させて頂くことができました。また、大家の会の方の物件見学会など [続きを読む]
  • 年末に退去連絡!
  • 昨日「抜群の入居率」という話を書いたばかりでしたが、何と昨日退去連絡がありました(涙)今年も満室経営で年を越せると思った矢先のこの連絡……と言ってもコロビビの物件では無く、息子の戸建賃貸のことです。なのでこの話は今日聞きました。何でも、入居者の方が、急遽建売の戸建を購入することになったのだそうです。そういえば近隣に最近戸建が建っていたそうで、多分、戸建のローン返済の金額と家賃を比較して購入を決めら [続きを読む]
  • 抜群の入居率と言っても…
  • 以前のブログで、今のところ新築不動産投資がうまくいっているのは、 「低金利でフルローンが引けた。」 「土地価格が倍近くになった。」 「今の建築費と比べると、安い価格で建築できた。」 「入居率が抜群。」以上の4つの幸運があったからだと話しました。この中の、入居率について、もう少し詳しくお話します。以前も入居率については何回か書いたことがありますが、コロビビが6〜7年前に新築不動産投資を始めた時に一番 [続きを読む]
  • RCに取り組んでる間に
  • 先日久しぶりに大家仲間にお会いする機会がありました。このブログを読んでくださっている方もいらっしゃるので、この数か月コロビビが何度も新築RCに挑戦していたことをご存知でした。でもコロビビの方は、皆さんのことはあまり知らなかったので、この機会にいろいろ教えていただきました。すると、コロビビが何度もボリュームチェックしては断念を繰り返している間に、みなさんアパートを新築してらっしゃいました。中には利回 [続きを読む]
  • やってみないと分からないけれど、死なないためには…
  • 前回、「不動産投資はやってみないと分からない。」と書きました。でも、だからやってみましょうという話ではありません。場合によっては億のお金を突っ込む訳ですから、一発で死んでしまうことだってあります。だから、事前に入念なシミュレーションをする必要がありますし、下手をしても最悪死んでしまわないような手を打っておく必要はあります。コロビビの場合は自己資金を温存しておいて、いざとなったらそれで対処するつもり [続きを読む]
  • 不動産投資はやってみないと分からない
  • まあ、これは当たり前と言えば当たり前のことです。コロビビはこれまでは新築に特化した不動産投資をしてきましたから、中古を中心に投資されている方からすれば、信じられないくらい低い利回りでやっています。ただ、これまでは低金利でフルローンを引けていたから出来ていた手法だと思います。大家さん仲間の特に築古専門の方には、「これじゃあ、回らないんじゃない?」とおっしゃる方もいて、確かに全て外部発注したり、金利が [続きを読む]
  • 資産価値のある大型物件
  • 数年に一度あるかないかの土地情報を諦めた理由に次の土地情報が2つあったとお話しました。ここは資産価値が高いので、利回りが低くても話を進めるつもりでしたが、規模が大きいのが難点でした。それでもプランを考えて頂いていたのですが、プランが出来上がる前に他の方が決めてしまいました。コロビビと違って単身者用のプランだったので、利回りも高かったのでしょう。自己資金も潤沢に持ってらしたそうなので、融資も間違いな [続きを読む]
  • 今年も手作りのクリスマスリースを
  • もう他の大家さんは物件のクリスマス飾りなんか、とっくに飾られていることでしょう。コロビビは今年本業が忙しく、また休日は大家の会などの会合などに参加したりしていたので、クリスマス飾りを準備する暇が無かったのです。やっと時間が取れたので、クリスマスグッズを引っ張り出し、材料を組み合わせてクリスマスリースなどを手作りしました。毎年同じものではダメかなと思って、変えているのですが、それでも100円グッズな [続きを読む]
  • 数年に一度の土地情報は…
  • 少し前、数年に一度あるか無いかの土地情報を頂いて、いろいろプランを練っていたことを書いていました。土地情報はいくつかあったのですが、その中で建築会社にプランまでお願いしたのは一件、銀行に話を持っていったのは2件でしたが、どちらも没になり、このチャンスを掴むことは出来ませんでした。その原因はいくつかありました。まずは、頂いた土地情報がアパート用地にしかならないものが多く、ファミリーRC用地を探してい [続きを読む]
  • 土地狙いの中古物件
  • いい土地は価格が高くて利回りが出ないので、土地と共に土地狙いの中古物件も引き続き探しています。その場合は解体費の関係で木造か鉄骨造りの物件になりますが、RCに比べると土地が狭いため、こちらも中々思うような物件は見つかりません。見つかったと思っても、接道が4m未満だったり容積率が低かったりするのです。しかし地道に見つけていると、ありました!若干土地は狭いのですが、エレベーター無しのファミリーRCなら [続きを読む]
  • お詫びの新しい物件は?
  • 前回ファミリー物件では無く単身者用物件のプランを持ってきた会社ですが、お詫びと言う訳では無いのでしょうが、かなりいいエリアの土地情報を持ってきてくれました。この会社の土地情報は、ホントに凄いです。但し、建築費が安くないため、単身者用でないとなかなかいい利回りとはなりません。今回も立地は抜群なのですが、まだプランが出来上がっていないので、結局NGになるかもしれませんね。でもここは立地もよく資産価値も [続きを読む]
  • がっかり…4億のプラン
  • 融資が通るかもしれないという4億のプランが上がってきました。でも、見るなり、即NG…という感じでした。…というのも、あれだけファミリー物件を持ってきて欲しいと言っていたのですが、結局土地の形や利回りの観点から、やっぱり単身者用のプランになったとのことでした。確かにコロビビが見ても、この土地はファミリー向きというよりは、単身者向きの土地かなと思いました。しかしいくら利回りが出るからと言って、コロビビ [続きを読む]
  • 夏に頂いた土地情報が…
  • 夏にある筋から超人気学区駅とほ10分の土地情報を頂いたのですが、あまりの価格の高さにお断りをしたことがありました。前面道路はかなり広いのですが、日陰規制がきつく思った建物も建ちそうになかったからです。しかし人気の住宅街なので家賃はびっくりするほど高くとれるのです。でもそれ以上に土地が高く、利回りは出ませんでした。ところがこの土地、価格が下がり再びコロビビのもとに情報が入ったのが10月後半。これだと [続きを読む]
  • 融資が通るかもしれない4億の案件
  • このところ色んな土地情報を頂けるようになったコロビビですが、今度は再開発で需要が増えていく見込みのあるエリアの総事業費4億の情報を頂きました。こちらの建設会社はコロビビのメインバンクとつながりが強いので、4億であっても融資が通るかもしれません。しかしこの建設会社を使った場合、コロビビがお世話になっている建設会社と比べると、価格が若干高いのですよねえ。そして以前も書いたかもしれませんが、こちらの規格 [続きを読む]