コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供202回 / 365日(平均3.9回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • ファミリー新築RCの間取りの検討
  • 先日知り合いの大家さんが計画を進めている新築ファミリーRCの間取り図を見せて頂きました。いくつもこのようなRCを手掛けてらっしゃる建築会社が出してきた間取りですので、よく考えられたものであることは間違いありません。この大家さんも、あまり素人の立場からあれこれ変更を頼むことはよくないのではないかと心配されていました。しかしコロビビの体験では、専門家が考えることと、不動産投資家として考えること、そして [続きを読む]
  • 次々と女性投資家が新築RCを
  • コロビビがこれまで書いてきたような新築RCの計画を進めてきたのは、周りの女性不動産投資家が、次々に新築RCを手掛けていることも、理由の一つにあります。別に男性・女性と分けて考えている訳では無いのですが、やはり大家の会などでお会いするときに、女性同士だと話しやすいということがあります。そのお仲間の中で実はコロビビが一番先に新築RCに取り組んだのですが、規模が小さいため利回りも高くないので、決して成功 [続きを読む]
  • 今頃?退去連絡
  • 築5年目のアパートに退去連絡がありました。繁忙期を過ぎていたので、もう退去は無いだろうと思っていた矢先でした。でも、いろんな方のブログを拝見していると、結構今年は繁忙期を過ぎてからの退去はあるみたいです。これも引っ越し難民などのニュースが関係しているのか、企業の人事異動の時期がぶんさんしてきているのか、これまでと違う事情があるのでしょうね。でも驚いたことに、管理会社の方も新築当時の家賃のままで募集 [続きを読む]
  • 郊外でも付加価値を付ければ…
  • 先日から市近郊でも、家賃が取れないエリアでの新築RCが厳しいことを伝えてきましたが、そんなエリアでも実はコロビビの息子の戸建賃貸は、かなりの高い家賃を取っています。これは、よくあるスタイリッシュな戸建賃貸とはわざと違う形で造りました。つまり少なくとも建売より高い品質の、注文住宅仕様で造ったのです。これは将来の実需での売却を目論んで、同じようなスタイルで統一感は出しているけれども、一軒一軒違う造りに [続きを読む]
  • …で、中古物件探し
  • 今回実際に市近郊のエリアでファミリー新築RCに取り組んでみて、その厳しさがはっきり分かったコロビビ。もちろん投資に対する考え方はそれぞれだし、土地込みでもコロビビが求める利回りをたたき出してらっしゃる強者もいらっしゃることと思いますが、コロビビの実力と今の投資のステージでは、厳しいという話です。こうなると、中心部に土地が見つかるまでは中古物件にシフトせざるを得なくなってきました。しかしここまでの6 [続きを読む]
  • エリアの専門家もダメ出し
  • 今回検討していたファミリー新築RCですが、最後のダメ出しを頂いたのは、エリアの専門家の方でした。この方にこちらからご相談したと言う訳では無いのです。実は、今回の土地を検討している時、近隣によく似たような土地が出ていたので、連絡をしていたのでした。しかし問い合わせをしたのがゴールデンウィーク初日だったために、連絡が取れないままになっていたのです。忘れていた頃に連絡を頂いたのですが、問い合わせをしてい [続きを読む]
  • 建築会社の対応に、感謝です。
  • 今回のファミリー新築RCの計画で、ボリュームチェックをして頂いた建築会社の担当さんから、プランの説明をして頂きました。本当はここまでして頂くつもりは無かったのです。コロビビがセルフボリュームチェックをしたプランの建築費を知りたくて、仲間の大家さんに連絡を取ったところ、この建設会社の担当さんを紹介していただいたのでした。出来上がったプランはコロビビが立てていたプランとほぼ同じで、心配していた駐車場も [続きを読む]
  • さあ、どこまでいった?新築RCの利回り
  • 時間の無い中で、快くRCのプランを立ててくださった建築会社からの説明の続きです。でも実は間違って先日この記事をアップしてしまったので、既に読んでくださった方もいるかもしれませんね。さて、提案してくださったプランは土地のポテンシャルをよく引き出してくださった素晴らしいものでした。しかし、問題は利回りです。これが事業として成り立たなければ、コロビビの思った条件で融資を承認して頂くことはできません。もち [続きを読む]
  • 人との繋がりに感謝です!
  • 今回新築ファミリーRCを検討している段階ではっきりしていることは、「人との繋がりがあるから検討が出来ている。」ということ。まず、このエリアでのRCについて、相談させていただいた先輩大家さんの存在。その方はすぐに数字を挙げて、建築費の高騰とエリアの難しさを理由に挙げて、厳しいことを教えてくださいました。次は、建築費について教えてくださった大家さん仲間の存在。先輩大家さんにすぐに連絡がつかなかったので [続きを読む]
  • う〜ん、なかなか利回りが出ない…
  • 検討しているファミリー新築RC土地は安くで手に入れられそうなのですが、中々利回りが出ません。その理由は2つ。一つは前回書いたように、家賃が下落していること。まあ、エレベーター付きの新築なら、もう少し高めの家賃が設定できるかなと考えてはいるのですが、地主系大家さんが今後新しくマンションを建設してくることを考えると、家賃下落に備えておかなければなりません。駅近ということと設備・間取りなどで付加価値を付 [続きを読む]
  • 賃貸相場を荒らした会社
  • 今、とある土地でファミリーRCを検討しています。ここはちょっと前も検討していた土地なのですが、コロビビが躊躇している間に商談中になってしまっていた土地でした。それがひょんなことからこちらに回ってきたのです。そこでもう一度検討することになったのです。ところが、コロビビにも予想していなかった事態が…。それが、家賃の下落です。実はコロビビが検討していた時、他の地主系新築物件が竣工していたのですが、全く入 [続きを読む]
  • 新築で満室に出来ず売却って?!
  • 以前新築RCが中々満室にならないことを書いていましたが、それがアパートになるとちょっと事情が違ってくるという話。RCならば返済比率が高くなければ、まあ時間をかけて部屋を埋めていけばいい訳です。でもこれも当面は…という話で、これが長引けば修繕積立費もいるし、ランニングコストもかかる訳ですから、そんなに悠長に構えていられる期間はそこまで長い訳ではありません。でも即売却…ということまでにはならないでしょ [続きを読む]
  • 土地の数自体もかなり減ったよね。
  • ファミリーRCの土地探しから、単身者用アパート用地へちょっと路線変更をしたコロビビですが、アパート用地であってもそう簡単に見つかる訳ではありません。もちろん郊外ならば、アパート用地どころかRC用の駅近の土地もあるのです。土地値も安いのですから、建築費が高騰している今でも利回りは出やすいです。融資も3億までは出して頂けるし、自己資金もある程度はあるので、まあ建てられることは建てられるのでしょうが、以 [続きを読む]
  • 首都圏の投資家の勘違い
  • これは少し前の話。コロビビの住んでいるエリアの投資物件に人気が高まってきた頃でした。もう首都圏での投資物件は高くなりすぎて、サラリーマンにとっては手が出なくなってきたのでしょうね。なので地方の物件に目を向け始めたのですが、それを仲介する首都圏の業者さんの斡旋文書を見て驚きました。「このエリアで利回りが高い物件を弊社は特別に知っています。」というものだったのですが、それって誰も見向きもしないような物 [続きを読む]
  • 家賃を上げても入るよね。
  • 超激戦区にあるRCは築3年目に入りますが、この2年間で分かったことがあります。それは、家賃を上げても入居者は現れるのでは?…ということです。でも実際は家賃を上げた訳ではありません。というのも、これまでの退去のタイミングが繁忙期を外れた時期だったため、家賃を上げる機会を逸したというのが実際のところです。しかも新築時に家賃を決めた時も、この家賃は他の同じようなスペックの物件と比べても、仲介業者さんから [続きを読む]
  • まだまだ土地は上がる?
  • 固定資産税の納付書類が皆さんのお手元にも届くころだと思います。確かにこのところの土地の上昇は、少し異常かなと思うエリアもあります。しかしこの固定資産税の書類のせいで、自分の土地の価値が上昇していることに気づいてしまった人は、ますます売却に際しては強気になるのではないかと心配しています。コロビビ達不動産関係者は、どのエリアがどの程度土地が上昇しているかは知っていて当然ですが、一般の方は普段はぼんやり [続きを読む]
  • 取得競り負けで、路線変更
  • 先日狙っていたエリアのファミリーRC用の土地の取得に競り負けた(?)ことをお話しました。あの時は二日間で、融資特約無しの申し込みが3件入って、中には買い上がりを試みた人もいたほどです。なので、また同じような土地が出たとしても、同じような競争が起きるのは必至。そこで、土地の価格が落ち着くまでの間、もう少し小さな土地が出たら単身者用をとりあえず取り組むことも有りにしました。そのことを今回繋がりが出来た [続きを読む]
  • 隣が売りに出らた絶対に購入!
  • よく自宅の隣の家が売りに出たら、高くても買うのが鉄板と言います。実はコロビビの隣の家も売りに出たことがあって、よっぽど購入しようかと思ったのですが、当時はお金に余裕が無かったので見送りました。しかし今、一棟目のアパートの隣の家がもし売りに出たら、無理をしてでも購入しようと思っています。…というのも、今回融資特約無しでの申し込みをしなかったために逃した土地のことがあったからです。この土地とアパートの [続きを読む]
  • 閲覧数2で即書面申し込みに
  • このところ新築RCの為の土地探しのために、毎朝土地情報をチェックしているコロビビ。以前書いたように、更地だけでなく古アパートや駐車場、倉庫などもチェックしています。すると朝イチで、狙っているエリアに土地が広いアパートが出ていました。閲覧してみると、駅からも近いし容積率もまあまあです。これなら解体費用や入居者を退去させる費用を考えても高くはありません。しかし思ったより戸数が多いので、退去までの時間は [続きを読む]
  • 入居者様のおめでた
  • 息子保有のデザイナーズ物件は、ファミリーにご入居いただいたお陰で、ここのところ入退去は無く順調に経営が出来ています。しかし一件のファミリーは実は新婚さんで、まだまだお若いお二人なので、結構高い家賃を払っていけるのかと実は要らぬ心配をしていました。それでもお二人の保証人でもあるご実家が地元の方なので、まあ大丈夫だということで借りて頂いています。でもコロビビが心配していたのは、若くて結婚された方が最近 [続きを読む]
  • 地銀の融資の考え
  • コロビビのメインバンクの担当さんと情報交換をさせて頂きました。以前から新築RCの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお [続きを読む]
  • 仲介業者さんとの新しい繋がり
  • 朝から現調に行った土地に、次の日先輩大家さんが特約無しの買い付けを入れたことを昨日お話しました。実は現調に行ったその時に、コロビビも担当の仲介業者さんに買い付けを入れる旨をお話していたのですが、先輩大家さんから同じ土地に買い付けを入れた話をお聞きして、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのでした。しかし担当さんには既に買い付けを入れると話していたので、一応経緯を説明しておいた方がいいかなと思い連絡 [続きを読む]
  • 特約無買い付けが数本も!
  • この日コロビビは日課のネット検索で土地を探していました。すると狙っていたエリアに昨日まで出ていなかった土地情報が2本も出ています。そこですぐに仲介業者に電話して、まずは安い方の土地を見に行きました。ここは南側が公園になっていて、接道があまり良くないのですが、広さや形がまあまあなのです。駅近ではありませんが、ファミリー物件を建てようと思っているので、まあ許容範囲。そして仲介業者さんにお会いすると、や [続きを読む]
  • 新築時の家賃設定について
  • 前回はエリアの家賃を研究して、絶妙の家賃設定を行った結果、退去も防ぐことができているという話をしました。しかし、新築時の家賃設定についてはいろんな考え方があります。それは、よく言われる「すぐに満室になるような家賃設定は、大家の負け」というものです。つまり入居者が安いと感じるからすぐに満室になる…ということなので、もう少し高く家賃設定できたのではないかということなのです。これは、なるほどと頷けますね [続きを読む]
  • 退去が無い理由
  • コロビビが住んでいるエリアは、人口が増えているにも関わらずそれ以上に新築物件が乱立していて、前回お知らせしたように新築でもなかなか空室が埋まらない状態です。当然退去があった築浅物件でも、空室期間が長引いているものも多くあります。これはコロビビが不動産投資を始めた6年前に一番恐れていたことです。しかし幸いコロビビの新築物件が竣工した時期が、他の物件より1〜2年早かったお陰で、新築時はほどなく満室にし [続きを読む]