コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供198回 / 365日(平均3.8回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 謄本を挙げて突撃訪問⁇
  • いえいえ、コロビビが訪問したのではなく、訪問された側です。朝、出勤前に突然、とある大手の仲介業者さんが訪ねてこられたのです。聞けば、コロビビ保有のRCの謄本を挙げてこの住所を見つけて来たようでした。ちょうどコロビビもとある土地の情報を得たかったので、その仲介業者さんが話を始める前に、その土地のことをご存知なのか尋ねました。しかし詳しいことはご存知なかったようで、その代わりその土地の近くの別の物件の [続きを読む]
  • 人生いろいろ、汚れもいろいろ2
  • 一棟目のアパートの退去立ち合いに行ってきました。このアパート、先月も退去があって、その時は竣工時から4年間住んでくださっていた男性の方だったのですが、びっくりするほどきれいに住んでくださっていました。この部屋も退去前にすぐに次の入居が決まったのですが、今回の部屋も既に次の入居が決まっています。なので、その方の入居前にハウスクリーニングを終えないといけないのです。そこで私が先に立ち合いをして、清掃担 [続きを読む]
  • 市街化調整区域であることの意味
  • 豪雨で被災された方々は、この猛暑の中で更に健康被害が起きないかと心配です。コロビビも以前豪雨の被害に遭われた方の片づけのお手伝いに行ったことがあるので、あのごみの臭いが町中に漂う中での作業の大変さは想像できます。更に水が十分に使えないとなると、日常を取り戻すにはかなりの時間がかかってしまいますね。ぺんたさんのブログでも、洪水エリアについて書かれていましたが、不動産投資をする場合はやはり自然災害に遭 [続きを読む]
  • う〜ん、人口減での不動産投資
  • 分かっていることとはいえ、日本の人口減少…厳しいですね。新築不動産投資は、30年スパンで行うものですから、人口減少のエリアで行うとなると、それだけでリスクです。特に単身者用の狭小物件を保有している場合は、特に厳しくなります。1DK〜2LDKで交通が便利な場所であれば、人口減少エリアでも高齢者の需要はありますから、そこで何とか生き延びることも出来ます。またコロビビの知り合いには、新築RCを積極的に建 [続きを読む]
  • 確かに安普請だけど…
  • 狼さんが先日新築アパートのことをブログに書いていましたよね。その中で、「新築アパートは安普請なので、入居者の入れ替わりが激しい。」旨の話が出ていました。うん、確かに安普請です…なんてアパート業者さんの前では言えませんが、利益を出そうとすれば必然的にそうなりますよね。特に自分で土地から新築した経験がある不動産投資家であれば、様々な部分で違いが出てくるのが分かるので、特にそう感じるのだと思います。しか [続きを読む]
  • 有孔ボードを使ったDIY
  • かなり昔、水色の有孔ボードが流行りましたが、いかにもチープな感じでした。(今となっては、レトロな感じで、逆にいいかもしれませんね。)しかし今の有孔ボードはブラックだったり、ウッド調だったりするお洒落なものがあります。しかも窓に取り付けると、穴から光が漏れてお洒落です。通路に面した窓に使えばプライバシーを守ることにも一役買うので、一石二鳥かもしれません。これから保有物件も築年数が経ってくるし、クロス [続きを読む]
  • 戸数が多い新築のリスク
  • 最近少しづつ新築ファミリーRC用の土地がでてきたことをこのブログにも書いていますが、実際は利回りが7%にいかない状態なので見送ることの方が多いです。ある程度の広さがあれば、スケールメリットの恩恵を受けて利回りは高くなります。しかし立地を見誤ってしまったり、競合の物件が出来てしまったりすると、戸数が多いことが逆にリスクになってしまうのです。それでも新築なので何とか埋めることはできるのでしょうが、多く [続きを読む]
  • RCの方が騒音トラブル有りって?
  • コロビビが一棟目の新築アパートの次に新築RCを選んだのは、アパートの入居者様が「思ったより音漏れがする。」という理由で、一年で退去されたからです。まあ、もちろん木造なので音漏れはある程度仕方が無いと思ってはいましたが、次に土地から建てるならRCにしたいと考えるようになりました。…で、実際RCを建ててみると、やはりグレードもアパートとは違うし音漏れも少ないです。建築費が全然違うので、当然ですけれどね [続きを読む]
  • 出た!狙っているエリアの土地。
  • 数か月前もこのエリアにファミリーRC向けの土地が出て、2日間で融資特約無しの買い付けが3本も入り、結局その土地は先輩大家さんが手にされました。高額であることと、融資特約無しではコロビビは買い付けを入れることができなかったので、仕方がありませんでした。総事業費が後5000万低いか、半年前かだったら、絶対に融資が通ると目論んで融資特約無しで買い付けを入れていたかもしれませんがね。まあ気持ちを切り替えて [続きを読む]
  • 売却を口にするのは路線価のせい
  • このところ売却のことを口にしては、まだ無理…みたいな話の堂々巡りばかりしていますが、それはもちろん2日に路線価が出されたせいです。ほんとにもう、2極化が進んできましたね。ただ、中心部は高くなりすぎて手が出なくなったせいか、周辺都市も上がってきてはいるみたいですね。よく路線価は、実勢価格の7割程度と言いますから、路線価を7で割った価格が実勢価格になるのでしょうが、中心部の本当の取引価格はそれよりも高 [続きを読む]
  • いよいよ土地が出てきました。でも…
  • いろいろあって、郊外の新築ファミリーRCは狙わないことにしたコロビビ。そうなると中心部ではなかなかまとまった土地が出ないので、長期戦になるのは分かっていましたが、意外と早く土地が出てくるようになってきましたね。しかしもちろんまだ価格は高いので、思った利回りは出ません。容積率が高い土地も出てくるようになったので、ギリギリ利回りが出る土地もありますが、最終的には建築費を抑えることができるかどうかに関わ [続きを読む]
  • 下手に売却できない?
  • 5年前、物件を手に入れた当初長期保有を考えて、物件のメンテナンスやバリューアップに力を入れていたのですが、ここ数年の売り手市場でお仲間の大家さんがキャピタルゲインを得ている様子を見て、「これは、今のうちに売却しなくちゃ!」と思うようになっていたコロビビ。しかし、短期譲渡の縛りが切れる時期を待っている間に、融資が閉まりかけてきたり建築費が高騰してきたりすると、「今、物件を手放したら、同じようなスペッ [続きを読む]
  • すみません、勝手に置いちゃって…
  • 一棟目のアパートの入居者様は、とても感じの良い方が多いという話はずっと以前にも書いたのですが、とにかくよく挨拶してくださったり、話しかけてこられたりしてくださいます。先日も退去になった部屋の確認に行ったのですが、その時にお会いした入居者様も話かけてこられました。それが、「すみません、勝手に置いちゃって…」でした。入居者さまが何を置いたかっていうと、ゴキブリ用の駆除剤でした。昨年の今頃でしたか、共用 [続きを読む]
  • 人気駅徒歩圏外の土地が回ってきた?!
  • 新築ファミリーRC用の土地を探しているときに見つけた、ネットに出ていない人気駅徒歩圏外の土地。問い合わせをしたら一足違いで買い付けが入ったと知らされたことを、以前このブログにも書きました。その土地が、またコロビビの方に回ってきたのです。聞くと、買い付けを入れた人が建築会社にボリュームチェックをしてもらったところ、思った以上に建築費が掛かったので買い付けを取り下げたのだそうです。そこでコロビビに話が [続きを読む]
  • 地価が高いエリアのアパートなのに…
  • 新築物件に向けて土地探しをしているコロビビですが、いろいろあって結局利回りが低くても都心部か人気学区のエリアに絞り込んで探すことになりました。もちろん郊外型の新築RCに取り組んでらっしゃる方を、否定するものではありません。早期リタイアを望んでいる訳でもないコロビビには、この方法が合っているということが、取り組む中で分かってきたと言う訳です。そこで絞り込んだエリアの土地値と家賃、そして入居状況を日々 [続きを読む]
  • 超感激!綺麗な退去部屋
  • 一棟目のアパートに退去があったので、部屋の確認に行ってきました。こちらの管理会社さんの退去立ち合いはしっかりしていただいているので毎回安心してお任せしていますが、これまであまり退去でのトラブルはありませんでした。…というのも、これまで退去があった部屋はほとんどが法人契約の男性の方。みなさん、料理をしないせいか、キッチンはとてもきれいです。しかし今回は、新築から4年間以上も住んでくださっていた方。な [続きを読む]
  • 定点観察している土地が価格改定
  • 新築ファミリーRCを検討しているときに、目を付けていた土地がいくつかあります。そこは、価格が高いために利回りが出ず、見送りになっている土地です。もともとある程度の広さがある土地は、今価格が上がりすぎて、売れ残っていることが多いのです。そんな土地が、じわりと値下げされているのですが、それでも利回りが出ないので、実際にはまだ手が出せていません。中には二回に渡って価格が変更がされた土地があるのですが、こ [続きを読む]
  • 利回りは出るけど学区が…
  • 以前と比べると都心部でもよさげな土地がチラホラ出てくるようになりました。…と言っても相変わらず土地値は高いため、本当に高い家賃が取れないと利回りは出ません。しかも広い土地が出ても、道路付けが良くないと容積率が使えません。しかし今回出た土地は、広さは十分では無いものの、容積率は400%で接道も問題ありません。家賃をリサーチしたところ、かなり高い家賃が取れそうです。しかも最寄り駅からの距離も申し分あり [続きを読む]
  • 留学生は中国の方
  • 国籍も聞かず入居をOKした一棟目のアパートの留学生は、中国の方でした。しかも女性の方だったので、5月末退去の部屋の新しい入居者の方も偶然女性だったことから、一気に女性の割合が高くなりました。今までは法人契約がほとんどだったせいか、男性の割合が高かったのです。女性が多くなるとなれば、今まで以上に植栽の手入れにも精が出ます。…というのも、以前花の手入れをしているときに、女性の入居者の方に、「いつも楽し [続きを読む]
  • 空室対策をする前に、お申し込みが!
  • 今度は7月退去となった一棟目のアパートですが、ホームステージングの準備を…と思っていたら、またまたあっさりお申し込みを頂けたようです。凄いですねえ、この管理会社さん。ホントに入居付けが強いです。…といっても、申し込みを頂いた方は留学生の方の様で、管理会社さんの方から打診がありました。コロビビとしては焦っていた訳では無いので、外国人の方をお断りしてもよかったのですが、留学生ということなのでトラブルが [続きを読む]
  • ひええ、また退去?
  • 繁忙期を過ぎた5月末に退去があったばかりの一棟目のアパートですが、季節外れの退去がまた一部屋出ました(涙)こんなことは新築から4年間で初めてです…というか、引っ越し難民問題で、企業も移動の時期をずらしているのでしょうか?5月末の退去はご結婚だったようですが、今回は転勤だそうです。他の方のブログやFacebookをみても、この時期の退去は珍しいことではないようですね。しかし入居付けをする立場になれば、やはり [続きを読む]
  • 人気エリアの築浅でもゼロゼロ募集
  • お陰様で、満室経営ができている超激戦区のRCですが、いつ退去があっても対応ができるよう、常にエリアの状況をリサーチしておかなければいけません。なのに、つい、ここのところおろそかになっていたので、久しぶりにリサーチしてみました。実はRCから歩いて数分のところに3棟、建築予定のマンションがあるのですよねえ。それだけでも脅威なのですが、既に建築されているマンションの入居状況も脅威であることに変わりはあり [続きを読む]
  • 入居付けが強いアパート業者の戦略
  • 5月末退去のアパート。繁忙期が過ぎてしまった時期の入居付けに不安があったのですが、あっさり申し込みをいただいたことは前回お知らせしました。それも新築時と同じ条件で申し込みいただいたことから、これでこのアパートの物件力が築5年目でも落ちていないことが分かってほっとしたところです。しかし理由はそれだけではありません。コロビビのアパートよりも先に、同じエリアの同じ会社の物件にも申し込みが入っていることを [続きを読む]
  • キラキラ大家につい、騙されそうに…
  • 今、ぺんたさんがブログで書かれて話題になっている「キラキラ系大家さんネタ」以前ぺんたさんとお会いした時にも少しはお聞きしていましたが、ブログに書いてくださったお陰で寄せられた皆さんのコメントなどからも、詳しいお話を改めて知ることができました。狼さんもぺんたさんの援護射撃として便乗ネタを書いてくださったので、更に今までの色んなことが繋がって、「なるほど〜、だから狼さんのあの言動となったのか…」と合点 [続きを読む]
  • 土地も中古物件も少し増えてきた?
  • か〇ちゃ問題やス〇ガショックの影響からか、最近中古物件や土地が以前より出てくるようになったと感じるのは気のせいでしょうか?しかも値下げをするものまで出てきました。しかし、これは飛びつくほどのものではありません。もともとの価格が高すぎたのですから…。最近1000万値下げされた土地がありましたが、改めてその価格で新築ファミリーRCの利回り計算をしてみましたが、まだまだ回らない数字しか出ませんでした。ギ [続きを読む]