コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供208回 / 365日(平均4.0回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 土地の数自体もかなり減ったよね。
  • ファミリーRCの土地探しから、単身者用アパート用地へちょっと路線変更をしたコロビビですが、アパート用地であってもそう簡単に見つかる訳ではありません。もちろん郊外ならば、アパート用地どころかRC用の駅近の土地もあるのです。土地値も安いのですから、建築費が高騰している今でも利回りは出やすいです。融資も3億までは出して頂けるし、自己資金もある程度はあるので、まあ建てられることは建てられるのでしょうが、以 [続きを読む]
  • 首都圏の投資家の勘違い
  • これは少し前の話。コロビビの住んでいるエリアの投資物件に人気が高まってきた頃でした。もう首都圏での投資物件は高くなりすぎて、サラリーマンにとっては手が出なくなってきたのでしょうね。なので地方の物件に目を向け始めたのですが、それを仲介する首都圏の業者さんの斡旋文書を見て驚きました。「このエリアで利回りが高い物件を弊社は特別に知っています。」というものだったのですが、それって誰も見向きもしないような物 [続きを読む]
  • 家賃を上げても入るよね。
  • 超激戦区にあるRCは築3年目に入りますが、この2年間で分かったことがあります。それは、家賃を上げても入居者は現れるのでは?…ということです。でも実際は家賃を上げた訳ではありません。というのも、これまでの退去のタイミングが繁忙期を外れた時期だったため、家賃を上げる機会を逸したというのが実際のところです。しかも新築時に家賃を決めた時も、この家賃は他の同じようなスペックの物件と比べても、仲介業者さんから [続きを読む]
  • まだまだ土地は上がる?
  • 固定資産税の納付書類が皆さんのお手元にも届くころだと思います。確かにこのところの土地の上昇は、少し異常かなと思うエリアもあります。しかしこの固定資産税の書類のせいで、自分の土地の価値が上昇していることに気づいてしまった人は、ますます売却に際しては強気になるのではないかと心配しています。コロビビ達不動産関係者は、どのエリアがどの程度土地が上昇しているかは知っていて当然ですが、一般の方は普段はぼんやり [続きを読む]
  • 取得競り負けで、路線変更
  • 先日狙っていたエリアのファミリーRC用の土地の取得に競り負けた(?)ことをお話しました。あの時は二日間で、融資特約無しの申し込みが3件入って、中には買い上がりを試みた人もいたほどです。なので、また同じような土地が出たとしても、同じような競争が起きるのは必至。そこで、土地の価格が落ち着くまでの間、もう少し小さな土地が出たら単身者用をとりあえず取り組むことも有りにしました。そのことを今回繋がりが出来た [続きを読む]
  • 隣が売りに出らた絶対に購入!
  • よく自宅の隣の家が売りに出たら、高くても買うのが鉄板と言います。実はコロビビの隣の家も売りに出たことがあって、よっぽど購入しようかと思ったのですが、当時はお金に余裕が無かったので見送りました。しかし今、一棟目のアパートの隣の家がもし売りに出たら、無理をしてでも購入しようと思っています。…というのも、今回融資特約無しでの申し込みをしなかったために逃した土地のことがあったからです。この土地とアパートの [続きを読む]
  • 閲覧数2で即書面申し込みに
  • このところ新築RCの為の土地探しのために、毎朝土地情報をチェックしているコロビビ。以前書いたように、更地だけでなく古アパートや駐車場、倉庫などもチェックしています。すると朝イチで、狙っているエリアに土地が広いアパートが出ていました。閲覧してみると、駅からも近いし容積率もまあまあです。これなら解体費用や入居者を退去させる費用を考えても高くはありません。しかし思ったより戸数が多いので、退去までの時間は [続きを読む]
  • 入居者様のおめでた
  • 息子保有のデザイナーズ物件は、ファミリーにご入居いただいたお陰で、ここのところ入退去は無く順調に経営が出来ています。しかし一件のファミリーは実は新婚さんで、まだまだお若いお二人なので、結構高い家賃を払っていけるのかと実は要らぬ心配をしていました。それでもお二人の保証人でもあるご実家が地元の方なので、まあ大丈夫だということで借りて頂いています。でもコロビビが心配していたのは、若くて結婚された方が最近 [続きを読む]
  • 地銀の融資の考え
  • コロビビのメインバンクの担当さんと情報交換をさせて頂きました。以前から新築RCの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお [続きを読む]
  • 仲介業者さんとの新しい繋がり
  • 朝から現調に行った土地に、次の日先輩大家さんが特約無しの買い付けを入れたことを昨日お話しました。実は現調に行ったその時に、コロビビも担当の仲介業者さんに買い付けを入れる旨をお話していたのですが、先輩大家さんから同じ土地に買い付けを入れた話をお聞きして、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのでした。しかし担当さんには既に買い付けを入れると話していたので、一応経緯を説明しておいた方がいいかなと思い連絡 [続きを読む]
  • 特約無買い付けが数本も!
  • この日コロビビは日課のネット検索で土地を探していました。すると狙っていたエリアに昨日まで出ていなかった土地情報が2本も出ています。そこですぐに仲介業者に電話して、まずは安い方の土地を見に行きました。ここは南側が公園になっていて、接道があまり良くないのですが、広さや形がまあまあなのです。駅近ではありませんが、ファミリー物件を建てようと思っているので、まあ許容範囲。そして仲介業者さんにお会いすると、や [続きを読む]
  • 新築時の家賃設定について
  • 前回はエリアの家賃を研究して、絶妙の家賃設定を行った結果、退去も防ぐことができているという話をしました。しかし、新築時の家賃設定についてはいろんな考え方があります。それは、よく言われる「すぐに満室になるような家賃設定は、大家の負け」というものです。つまり入居者が安いと感じるからすぐに満室になる…ということなので、もう少し高く家賃設定できたのではないかということなのです。これは、なるほどと頷けますね [続きを読む]
  • 退去が無い理由
  • コロビビが住んでいるエリアは、人口が増えているにも関わらずそれ以上に新築物件が乱立していて、前回お知らせしたように新築でもなかなか空室が埋まらない状態です。当然退去があった築浅物件でも、空室期間が長引いているものも多くあります。これはコロビビが不動産投資を始めた6年前に一番恐れていたことです。しかし幸いコロビビの新築物件が竣工した時期が、他の物件より1〜2年早かったお陰で、新築時はほどなく満室にし [続きを読む]
  • 新築の部屋を埋める厳しさ
  • コロビビがRCを保有しているエリアは、今新築が乱立していて、新築RCでも竣工時に満室にならないのはもう当たり前になっていることは何度も書いている通りです。こんな現象はコロビビが新築物件投資に舵を切った5年前には無かったことです。でもこのエリアは不動産投資家からもホットスポットの一つと言われているようなエリアで、新築される戸数も半端ありませんから、空室が埋まらないのも頷けます。何しろ新築というのは戸 [続きを読む]
  • 大手ハウスメーカーが先に…
  • 狙っていたエリアに若干狭いのですが、古家付きの土地が出ました!容積率もまあまあで、何より駅近の道路付けが抜群の土地です。理想の広さには少し足りないのですが、二面道路なので土地の狭さを何とかカバーできそうです。例によってセルフのボリュームチェックを行い、リサーチ済みの賃料から表面利回りを計算してみました。うん、高くは無いけれど、これだけあれば何とかなりそうです。兎に角この立地とこのエリアだったら、出 [続きを読む]
  • みんな建てたい病ですから
  • 実はまあまあのエリアの土地の情報が来ました。以前問い合わせをしてた仲介業者からの情報で、そこまで安い訳では無いのですが、立地としては申し分ありません。安くは無いけれど今高騰しているエリアの中では、決して高くは無い価格。ただ、気になるのは狙っていた学区とはズレてしまうため、そこまでの金額をだして買うべきかどうかを迷ったのです。狙っていた学区は、ファミリー向け賃貸にとってはもう間違いのないエリアで、も [続きを読む]
  • やっぱり物件の力があれば気持ちが楽
  • 繁忙期が終わりますが、皆さんの物件は満室になったでしょうか?たくさんの戸数を抱える大家さんにとってはいくつかの空室があっても、そんなに問題では無いのでしょうが、コロビビみたいな弱小大家にとっては、一室でも空室だと大問題です。なので、結果的にすぐに入居申し込むを頂いても、退去という言葉を聞くといきなり不安になったものです。しかし6年も大家業を続けていると、すぐに入居がつくことが分かってきて、随分気が [続きを読む]
  • これは安い!でも築浅だし…
  • ファミリーRCを建てる土地探しをしていると中古物件を見る目も変わってきます。実は狙っているエリアで土地面積が広いアパートが売りに出ました。アパートとしてみると利回りは平凡なのですが、土地値を考えると安いのです。これはいいと思い、詳細を調べてみると、なんと築浅…。いえ、普通は築浅の方がいい筈なのですが、アパートもかなり築年数から考えても綺麗なのですよね。実はコロビビの計画でいくと、土地が広い築年数の [続きを読む]
  • 利回りが出るRCを建てるなら郊外だけど…
  • このところ土地探しに苦労している様子をずっとお知らせしています。そんなに土地が出ないなら、郊外の土地を探せばいいじゃないかという声も聞こえそうですが、若い人ならそれでもいいのですが、コロビビはもうそこまでの高利回りを求めている訳では無いのです。もちろん、郊外の土地の方が広くて安いし、そうなればスケールメリットも出るので、一部屋辺りの建築費も安くなります。なのでこれから不動産投資を始めようという人に [続きを読む]
  • 道路斜線制限に泣く
  • 商談中ではないと知らされたマンション用地。実は少し価格が高めで、土地も少し狭いため、各戸一台取りたいところの駐車場が一台分足りません。駅徒歩圏内なのですが、ファミリー物件と言うこともあるので、やはり戸数分はやはり必要です。そして最大のネックになったのが、道路斜線制限です。ここの前面道路は印象ではもっと広いと思い込んでいたのですが、実は6mほどしかありませんでした。なので、容積率を使い切ろうとすると [続きを読む]
  • えっ?20分差で商談中に?
  • ネットでよさげな新着物件を見つけたコロビビ。ざっと利回り計算すると、意外にイケそうです。そこで早速買い付けを入れようと朝イチで連絡を入れると、まだ買い付けは入っていないとのこと。そこで、一度電話を置いて、もう少し詳しく検討してみました。実はここもちょっと駐車場が戸数分取れないというネックがあるのです。それで何とかうまく駐車場をレイアウトできないかと考える時間が欲しかったのです。また、他に新着物件は [続きを読む]
  • 今度は高度制限に泣く
  • ここのところ人気学区のファミリーRC物件の土地探しについて書いています。今回の土地は、まさに人気エリアの100坪近くの土地です。旗竿地なんかではなく道路付けも日当たりも抜群!その分土地値は高いですが、人気学区なので家賃が他より1.5〜1.8倍取れるエリアなのです。なので、土地値が高くてもイケそうです。しかしこの土地南側の道路に長く接している分、北側も当然隣地に長く接しています。南側に長いということ [続きを読む]
  • 狙っているエリアの旗竿地
  • 校外の新築RCは、10年後以降の世帯数の減少不安から、取りやめにしたコロビビ。もちろん10年でうまく売却できれば、この投資も有りだと思うのですが、10年後に思ったようにいかなかった場合のリカバリーの時間が残されていないことも、取りやめにした理由の一つです。「数年前には、利回り20%でも売れない郊外物件がゴロゴロしていたことを忘れちゃいけないよ。」という、先輩大家さんのご意見も頷けますしね。…で、資 [続きを読む]
  • 線路沿いの土地って、どうなの?
  • 新築RC用の土地を探しているときに、必ず出くわすのが線路沿いの土地です。線路沿いだから安いと言う訳では無いのですが、駅近の広い土地を探しているので、どうしてもそんな土地になってしまうのです。土地がなかなか出ないご時世なので、それでも仕方が無いのかもしれません。実は没になった土地の中で、一番現実的な計画だったのがこの線路沿いの土地でした。駅徒歩1分、十分な広さがあるので駐車場は各戸2台取れそうです。 [続きを読む]
  • アパートの退去はゼロ
  • 「新築アパートを購入すると儲かるか」シリーズです。築5年目となる今年の繁忙期は、俊工時から入居いただいている方が退去されても仕方が無いと覚悟していました。このことは、以前も書きましたよね。もう4年住んでくださっている方が半数を占めているのですが、最悪その全部が退去…となる可能性もあったのです。このアパートは若い方ばかりなので、4年もすれば仕事先や生活が変わってしまうのが普通にあることです。転勤、昇 [続きを読む]