コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供233回 / 365日(平均4.5回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 持ち続けられる力
  • 今かぼちゃ問題で、悲惨な状況に置かれた不動産投資家の方の話があちらこちらから聞こえてきますね。もともと投資の世界は胡散臭い話がゴロゴロしていますし、不動産業界は更に詐欺的な手法などを用いて人を騙しにかかる輩もたくさんいます。情報弱者の初心者がその餌食になってしまう訳ですが、問題はそれでもその後どうリカバリーするかと言うことです。詐欺ではないにしろ物件を高値掴みしてしまったとか、瑕疵まみれのボロ物件 [続きを読む]
  • 価格下落のお知らせ
  • 文京区のマンションは購入価格から600〜900万円査定額が上がっているという話は以前にもしていました。この査定額は複数の業者のものなので幅がありますが、今後の売却の際の参考にしています。しかし査定をして頂いたのは1年ほど前の話。ただ「おうちダイレクト」では、毎月査定額がメールされてきます。月によってかなり価格の変動はあるのですが、100万円以上価格の変動がある場合は定期のメール以外でもお知らせがあ [続きを読む]
  • 外壁塗装で生まれ変わった物件だけど
  • コロビビのテリトリーに築30年以上の結構大きなマンションがあります。6階建のファミリー物件で、50戸以上はあるでしょうか…。しかしこれまでほとんどメンテナンスがされておらず、ベランダ側からマンションを見ると、あまり行儀がよくなさそうな感じの入居者が多そうです。しかもファミリー物件なのに、コロビビ保有のRCの1LDKよりも家賃が安いのです。これはエリアが違うせいもあるのですが、やはり築年数が経ってい [続きを読む]
  • 売れ残っている間取りのチェック
  • コロビビ保有のRCは超激戦区なので、今でも新築マンションが次々に竣工しています。そんな時欠かさずやっているのが、ライバル物件の募集状況と埋まり具合のリサーチです。間取りだけで人気かそうじゃないかが分かる訳では無いですよね。立地と家賃などの兼ね合いで入居する人は決めるのですから。でも今人気のトレンドなんかもつかめますし、家賃の相場感も分かります。そしてリサーチしていて面白いのは、同じ物件でもどの間取 [続きを読む]
  • 続・所得が増えても…
  • 前回、「所得が増えても考えもの」という題だったので、新しい方がたくさん訪問してくださいました。もしかして、「所得より、心豊かに生きるには…」とか「こうして所得が増えた!」という内容を期待されていたのかもしれませんね。期待していた内容とは違っていたかもしれませんが、今日も「所得が増えても…」の続きです。どうぞ、お付き合いください。…と言うのも、コロビビは子供のころから「貧乏性」いくら所得が増えても、 [続きを読む]
  • 所得が増えても考えもの
  • そろそろ確定申告の準備をしないといけませんね。…で、源泉徴収票を手に入れると、「う〜っ、所得が増えている…」いえいえ、決して嫌味じゃないのです。ちょっと計算違いで、もう少し所得は低いと思っていたのです。なのでその所得額でふるさと納税や賃貸物件の経費を考えて昨年動いていました。しかし思っていた所得より数十万多かった為、もっとふるさと納税はできていました。しかも所得は増えても税金でがっぽり取られてしま [続きを読む]
  • 利回り5%台の新築アパートは、やっぱ売れない?
  • 先日「新築アパートの着工件数が6か月連続で減少している。」という記事を書きました。しかも最近新築されたアパートの利回りは、もうほとんどが6%台になってしまっています。バンバンコマーシャルをしているので新築アパート投資を考えている人は多いのでしょうが、6%台だとすると立地がいいアパートでなければ結局は手残りは少ないんじゃないかなと思ってしまいます。そんな中、とあるアパートメーカーが新築して販売してい [続きを読む]
  • 格安建築会社が造ったアパートは?
  • このところ着工数が減少している新築アパートですが、それでも破竹の勢いで成長しているアパートメーカーの成功を見たからか、格安建築会社が自社で企画して建てたアパートを見つけました。もともとアパートメーカーは地元の格安で工事を請け負ってくれる工務店や建築会社に依頼してアパートを建築している訳です。なのでアパートの間取りや使っている設備などをそういった建築会社はご存知なので、自社で建築して販売しようという [続きを読む]
  • 続・えっ?こんなところが新築ラッシュに!
  • 前回は、コロビビの実家の周辺が急激に便利なエリアに変わってきて、新築賃貸物件や新築店舗の建設ラッシュになっていたことを書きました。そこで自宅に戻ってネットで家賃を調べてみると、びっくり!思った以上に高い設定になっていたのです。以前ファミリー物件として貸していた時の家賃の半額が単身者用1Kの適正家賃としたら、一万円以上も高い設定になっていたのです。新築だということを考えても、高いです。…と言うことで [続きを読む]
  • えっ?こんなところが新築ラッシュに!
  • 以前も書きましたが、実家の貸家は今は空き家にしています。息子が将来使いたいという意向があるためなのですが、それでもそのままにしていると一気に家は荒れてしまいます。なので、時々手入れに行くようにしています。中に風を入れて庭の草取りをしたり、庭木の剪定をしたりして、結構大変です。でも小まめに手入れをしているせいか、空き家とは思えない程度には維持できています。しかしよく見ると水道管を保護しているパイプ? [続きを読む]
  • アパート着工6か月連続減って…
  • 12月27日の日経新聞に「アパート着工件数が6か月連続で減少」しているという記事がありましたね。原因は、銀行の融資姿勢の変化であったり、地価や建設費の高騰で利回りの出ない案件が増え融資が通らなくなっていることだったりと、みなさんもあちらこちらで聞いたような理由です。なので今さらこの話題を取り上げるまでもないと思うのですが、コロビビはこの記事を見て、「これって既にアパートを持っているサラリーマン大家 [続きを読む]
  • 堅実な規模の拡大の仕方
  • 先日お会いした若い不動産投資家の方は、いきなりRCを数棟新築されていましたが、その方々とは違った投資スタイルをとってらっしゃる方も多いです。この方々はもう10年近く投資を続けてらっしゃる方で、皆さん最初は土地値の安い地域でアパートを建てられて、それからだんだん土地値が高い中心地にRCやアパートなどを建てていかれています。これはやはり最初は建物の価格が比率が高いので減価償却が多く取ってキャッシュを貯 [続きを読む]
  • RCを建てても、カツカツでやってます。
  • 前回、フルローンが出たこの数年の間に数棟のRCを建てられた若い投資家さんが何人もいらっしゃるというお話をしましたが、その中にはやはり新築でも満室にならないと言ってらっしゃる方もいました。お話を伺ってみると、決して立地が悪い訳ではないらしいのです。それでも5〜6部屋埋まらないので、ローンと固定資産税を払ってカツカツだとおっしゃっていました。コロビビのテリトリーではないので、家賃などをお聞きしてもそれ [続きを読む]
  • 銀行は貸したがっている?
  • 先日突然メインバンクからの着信が…。一体何だろうと思い出てみると、担当が替わったという連絡でした。新築RCの融資の時のコロビビの担当さんは、もうとっくに替わっていたのですが、替わった後もいろいろ相談に乗って頂いたりしていました。なので交代した担当さんともう一人知り合いがいる…という感覚でいたのですが、今回また新しい方が担当になるということでご挨拶に来たいということでした。早速自宅まで来ていただいて [続きを読む]
  • 有難い管理会社の対応
  • 以前も書いていましたが、一棟目の新築アパートは管理会社さんのお陰で入居も順調です。しかもこの管理会社の担当さんは、いつも誠実な対応をしてくださいます。いつぞやはこの担当者さんの結婚式当日とは知らずに問い合わせの電話をしてしまったことがありました。電話を取られた時は、きっと「よりによってこんな時に…」と思われたはずです。しかし、それでもそんなことをおくびにも出さず、いつもと変わらぬ対応をしていただき [続きを読む]
  • 続・鋼材の価格上昇に泣く…
  • 前回は、急激な鋼材と職人さんの価格の高騰で、当初の計画通りに建築できないという事態に陥ったところまでのお話でした。建物の計画も変わり、最初の工務店が新しい見積もりは当初の価格レベルでは出来そうにないという話でしたので、相見積もりを取ることになりました。新しい計画の見積もりは3社にお願いしたのですが、確かに「ええっ!」と驚く価格でした。当初お願いしていた工務店さんは、最初の見積もりとあまりに違う金額 [続きを読む]
  • RCを数棟建てられたレアな時期
  • 先日新しい大家さんたちとお話する機会がありました。その中にはまだお若いのに、ここ数年で数棟のRCを建設された大家さんが何人もいらっしゃいました。凄いなあと思いながらお話を伺ったのですが、その方々には共通点がいくつかありました。それは不動産投資に対する情熱や勉強量などはもちろんなのですが、ほとんどが格安建築会社を使い、最初は多少金利が高くても融資が出る銀行を使っているということでした。まずは融資を引 [続きを読む]
  • 鋼材価格の上昇に泣く…
  • 18日の日経新聞に「鋼材価格が1割から3割上昇」という記事が出ていました。オリンピックや再開発で需要が増えたことが原因のようですが、以前過剰に生産していた中国が削減してるのも一因のようです。鋼材の価格の上昇はコロビビも苦い思いをしました。と言うのもRCの計画は当初は鉄骨造りでした。土地を探して建築を計画していた平成25年は、少し前に上がっていた鋼材の価格が下がってきた時期だったのです。なのでボリュ [続きを読む]
  • 同じ家賃が取れる場合戸数が多い方がいい?
  • 今まであまり家賃と戸数については考えていなかったのですが、コロビビのRCと同じ月額の家賃が取れている物件を見つけたので比較してみました。それは超人気エリアから少し離れたところにある木造の新築アパートです。離れていると言ってもここも人気駅近なので、立地としてはまあまあというところでしょうか。コロビビのRCより戸数は多いのですが、アパートということと超人気エリアではない…と言うことで同じ1LDKでも当 [続きを読む]
  • どうしても男性好みの部屋に?
  • 今は結構多くなっていますし、コロビビも親しくして頂いている女性不動産投資家の方はいますが、全体としては割合的にはまだ女性は少ないです。なので、女性の感性や観点で物件を造るというところでは強みを持っているのだと思うのです。実際戸建賃貸の間取りを考えるときなどは、家事のしやすさや動線などをかなり考えましたし、フローリングや建具、クロスの色合いなども主婦が好むようなものにしていきました。結果的には建築会 [続きを読む]
  • RCを建てても郊外だと…
  • コロビビのアパートがある鉄道の沿線上にちょっと郊外なのですが、近隣には有名国立大学もあり大型スーパーなどもある便利なエリアがあります。鉄道ならコロビビのアパートの最寄り駅から数分違うだけのエリアで、どちらかと言えばこれまでファミリー向けのマンションが多かったのですが、大学が移転してきたこともあって、単身者の需要も出てきたかと思っていました。しかし実際は大学移転を当て込んでマンションやアパートが乱立 [続きを読む]
  • ゴキブリ問題、その②
  • コロビビ保有のアパート。築浅だし入居者も優良な方が多いので問題はなさそうなのですが…。実はとある夫婦(?)が入居してきたから、ちょっと気になることが出てきました。夫婦と書きましたが、実際は結婚している訳ではありません。…てか、契約しているのは女性の方だけで、男性は勝手に同居しています。この入居者はもともと最初からゴミの分別が出来ていなかったり、ドアの外に傘やスケボーを置いたりするなどしていて、これ [続きを読む]
  • ゴキブリ問題、その①
  • ぺんたさんのブログにもありましたが、入居者によってはとんでもなくゴキブリを増やしてしまう場合があります。コロビビの場合は新築に特化しているので、まだそんな入居者に遭遇はしていませんが、自分が部屋を借りる時にそんな部屋に行き当たったことがあります。もう30年も前の話です。築年数もまあまあのマンションの一部屋を借りることになったのですが、そこは以前高齢の姉妹が住んでいたそうで、仲介業者は「お部屋は綺麗 [続きを読む]
  • アパートとRCの入居の違い
  • あ、これはアパートとRCと言う構造物の違いによる入居の違い…という話ではなく、コロビビが保有している物件の違いです。以前も書きましたが、アパートは若者に人気の駅近にある物件で、RCは超人気エリアにある物件です。同じような広さの1LDKですが、もちろんアパートとRCでは内装も設備もグレードはRCの方が上です。間取りもRCの方が人気です。ただ偶然ですが、最寄り駅からの距離はほとんど同じで、家賃はRCの [続きを読む]
  • アパートWi-Fi、65%値下げしましたので…
  • RCのWi-Fi環境を整えたと思いつつ、費用がかかるのでそのままにしていました。実は竣工間際にもWi-Fi付きの自動販売機の設置なども検討したことがあるのですが、やはりRCでは電波が飛びにくいということで断念したことがあります。しかし今回アパートの方のセールスでまた電話がかかってきたので、費用の面で以前断念したことをお伝えしました。すると、なんと依然と比較して65%も価格が下がったということなのだそうです。 [続きを読む]