コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供192回 / 365日(平均3.7回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • どうやって土地情報を得る?
  • 今回同じ土地に私と知り合いの大家さんが買い付けを入れたことで、「どうやって土地の情報を得てるの?」と質問されることがありました。もちろんこれはライバルが増えるので詳しくは明かせませんが、実際やっていることはそんなに特別なことではありません。大切なことは、このブログを読んでくださっている方はご存知のように、何度も何度も諦めず土地を見つけては計画をしてみるということです。ライバルが少ない郊外の土地なら [続きを読む]
  • 現金砲の威力
  • 駅近200坪の土地の情報が出て、2番手で買い付けをいれたものの、知り合いの大家さんの現金砲に敗れたコロビビ。実はこの大家さんと土地を争った(?)のは今年で2回目です。争ったと言っても、実際はその大家さんが「融資特約無しで買い付けを入れた。」と聞いて、コロビビは買い付けを入れるのをやめたのです。そして、他にも複数融資特約無しの業者がいたのでこの大家さんの援護射撃に回ったのですが、援護射撃と言っても大 [続きを読む]
  • 買い付け一番手は、知り合いの大家さんでした。
  • 検討していた土地の中で一番駅に近い土地に、既に買い付けが入っていたことを前回お知らせしましたが、買い付けを入れていたのは、なんと知り合いの大家さんでした。前回は「業者がさらっていったのでしょう。」と濁して書いていましたが、なんとなくこの大家さんじゃないかなと思ってはいました。水面下で動いていた土地ではないのに、表に出てすぐに買い付けを入れるなんて、きっとあの大家さんに違いない…と思っていたのです。 [続きを読む]
  • 買い付けを入れられちゃいました。
  • 前回いくつかの土地の現地調査をしてきたことを書きましたが、そのうちの一つの土地は、その日の夕方、既に買い付けが入れられていました。はああ〜っ、そこまで安い訳では無かったし、まだ表に出て一日しか経ってなかったのですがねえ。ここはそこまで人気駅から近い訳では無かったのですが、もう一つの駅からは近かったのです。そんな立地でこれだけのまとまった土地は出ないから、すぐに商談中になっちゃったんでしょうねえ。複 [続きを読む]
  • 新しいRCのプランは…
  • 中心部近隣にありながら、単身者用の物件が多くまだまだファミリー物件が少ないエリアの土地情報を頂きました。近隣には既に商業施設もあるのですが、少し離れたところが再開発されることから、更に賑わいを増すことが確実です。上がってきたプランを見せて頂いたのですが、中心部近隣でこの利回りならばまあまあと言ったところでしょうか。家賃も固めに見ているので、ふかして利回りをよく見せている訳ではなさそうです。コロビビ [続きを読む]
  • 土地の現地調査に行ってました。
  • このところ、新しく出た土地の現地調査に行っていたので、忙しくてブログの更新が遅れていました。そのせいで、このところアクセス数がダダ下がりですね。実は、検討している土地が今複数あるため、数社と連絡を取ったり、建築会社にも数社ご相談をしているのです。もちろん度々ボリュームチェックを建設会社さんにお願いするのも申し訳ないので、出来るところは自分で調べてやっています。家賃査定も自分でやりますが、最終確認は [続きを読む]
  • こんな田舎にキューブ型の住宅街が…!
  • 先日叔母のお見舞いに、少し田舎にあるとある街に行ってきました。叔母は30年前に、当時大工の棟梁が自宅用にと建設していた家を、破格の安さで手に入れていたのです。実はこの棟梁、建築関係の騙しに遭ってしまい、泣く泣く完成間近の立派な平屋を手放すことになってしまっていたのです。この時から、「建築業界は怖いなあ、なんでもありなんだな。」と思ったものです。自宅として腕によりをかけて造っただけあって、立派な木材 [続きを読む]
  • リーマンショック並みの不況にも耐えられるように…
  • 土地や建築費の高騰が続いていますが、コロビビは30年前に、バブルが弾けて地価がみるみる下落したことを経験しています。なので、遠くないうちに不況がやってくるだろうとは感じています。コロビビが今回新築ファミリーRCに取り組んでいるときに、利回りを重視しているのは、不況が来た時にも耐えられるようにするためなのです。以前の不況の時は、企業は家賃補助を簡単に打ち切りました。もちろん大手はそうでもないし,もと [続きを読む]
  • 新たな土地情報はアパート用地
  • 新築ファミリーRC用地の話と同時に頂いていたのは、アパート用の土地情報でした。こちらは相続案件だったので、まだ表に出ていない状態でした。また、とある理由で高騰しているエリアの割には価格が安いので、とりあえずボリュームチェックしてみたのです。人気駅からもそう遠くないのですが、近隣は単身者用の物件よりファミリー物件が多く、コンビニなんかは少し遠いところにあります。それでも40?の部屋が取れるので競争力 [続きを読む]
  • 新しいRCの情報
  • 実はコロビビがどうも見学する前から木造にいい感触を持っていないと感じていた担当さんが、何とか別のRCの提案ができないかと準備をしてくださっていました。まだ、話は具体的には進んでいないのですが、コロビビが思っていなかったエリアの物件が出るかもしれないということでした。少し小さめの土地なのですが、土地がまだあがっていない為、利回りが出るかもしれないということです。まあ、ボリュームチェックをしてみないと [続きを読む]
  • コミュニティースペースを確保した木造物件
  • サブリース大手の木造物件、見学してきました。ここは木造とは言っても、郊外の広い敷地を生かして、数十戸の規模のファミリー物件が建てられており、思ったより外観もグレードも良かったです。多分10億まではかかっていないようでしたが、それに近い金額はかかっているようでした。一番の魅力は、敷地にコミュニティースペースが造られていたことです。これは、入居者にとっては住みやすさだけでなく、安全・安心な暮らしに結び [続きを読む]
  • 分譲仕様のRCの強み
  • このところいろんな新築RCを見学させて頂く機会があったので、特に感じるようになりました。分譲仕様と賃貸仕様の違いの大きさ…。賃貸業なので利回りが出ないと事業をする意味が無いのですから、建築費を抑えることはセオリー通りです。しかも年間何棟も建築している会社の賃貸仕様で建築する方が、建築費を大きく抑えることができるのも分かります。もちろん、知り合いの大家さんはそこから設備などのグレードを上げて、更にい [続きを読む]
  • 今度は木造での提案
  • なかなかRCでは思った利回りが出ないことが分かったサブリースの会社の担当さん。「もしかしたら、木造3階建ての方が、利回りが出るかもしれません。」と言い出しました。木造でファミリー物件は、ちょっと考えられないコロビビなのですが、この会社の木造は、まあ足音などはしないように防音対策はしているとのことなので、一応提案を受けることにしました。中心部ではないエリアなので、高い家賃設定の事業計画では不安が残り [続きを読む]
  • 提案されたRCの利回りは…
  • 前回の利回りでは、とても契約は難しいとお伝えしていたので、今回は期待していました。また、間取りもかなり気に入ったものを提案していただけました。駐車場も100%取れていて、これはイケそうです。その分、総事業費が高く自己資金もちょっと厳しいレベルですが、何とかなりそうです。しかし、肝心の利回りが……う〜ん、やっぱり低いです…。これが中心部ならば、今後の土地の値上がりや売却時のキャピタルゲインを狙ってゴ [続きを読む]
  • サブリースだと、礼金は持ってかれる?!
  • 当たり前と言えば当たり前なのですが、サブリース契約だと、入居者から頂く礼金はサブリースの会社が持っていきます。その分仲介業者に広告料を払う必要はなく、空室があっても満室経営時の9割の家賃を手に出来ると言う訳です。但しよく話を聞くと、退去の際、敷金で賄えなかった分は当然入居者に請求するものの、それがどこまでやってもらうのかは分かりません。また原状回復に必要な大家の持ち出し分は、余剰金と思っていた資金 [続きを読む]
  • 建築費をよく見てみると…
  • 固めの家賃設定がされていたサブリースの新築マンションの提案。そのせいで築浅の期間、オーナーが手に出来る家賃が年間4〜500万円少なくなるのでは?という疑問が出てきました。更に、建築費をよく見てみると、使われている部材や仕様に?が出てきました。その会社がこれまでに建築したRCを見せて頂いていたので、オーナーはてっきりこれと同じマンションが建つのだろうと思う訳です。もちろんその中の一棟ははっきり「この [続きを読む]
  • 利回りが低いのは、固めの家賃のせい?
  • 土地情報を持っていて、融資も通りやすい。サブリースなので、入退去に煩わされることなく、毎年〇百万受け取るだけ…。…なんていいことばかりを真に受けている訳ではありません。サブリースの新築物件の提案をよく見てみると、いろんなことが見えてきます。この会社はよく言われているような新築プレミア家賃で利回りを高く見せていることはありませんでした。どぢらかというと、家賃保証をするからには入居が見込める固めの家賃 [続きを読む]
  • サブリースの新築物件
  • サブリースなんて建築費でボラれ、更に管理費で持っていかれる割には十分な管理は行われず、更に家賃も有無を言わさず改訂される…。だからやるもんじゃないと思っていました。もしそれらの問題が無くても、その会社の倒産リスクもあるわけなので、不安要素が多いと思います。なのに、今この会社の物件の提案を検討しているのは、いい土地情報を持っているからなのです。ご存知の通り、建築費が高騰している為、ある程度のボリュー [続きを読む]
  • 店舗を入れた組み立てをすると…
  • てっきり超人気学区のファミリー物件向きの土地と思っていたところを、設計士さんから「店舗を入れた単身者用物件」の提案をして頂いたコロビビ。その組み立てを教えて頂くと、40?以上の部屋もとれるので、不動産取得税も要らない計画です。これは意外とイケそうです。早速家賃を調べて、利回りがどの程度出るか計算することにしました。今回は店舗の家賃が取れるし、単身者用とはいえ部屋も広いので、家賃も高めに設定できます [続きを読む]
  • 続・日影規制が厳しい土地
  • 抜群の立地に十分の広さがあるものの、土地の形がイマイチのために日影規制や北側斜線制限で、高い建物が建てられない土地の情報を頂いたコロビビ。知り合いの設計士さんに相談すると、思ったより面白い土地だと言います。実はこの設計士さん、このエリアで何棟も収益物件を手掛けている方なのです。なので、コロビビは超人気学区なのでファミリー物件を考えていたのですが、設計士さんは人気駅近なのでファミリー物件はもったいな [続きを読む]
  • 日影制限の計算
  • 手付流れの土地を手に入れられないと分かってガックリしているコロビビ。これが手に入れば、税引き後のCFは少なく見積もっても年800万円以上は手に出来る試算だったので、自己資金も5年で回収できる予定でした。まあ、捕らぬ狸の皮算用でしかありませんので、気持ちを切り替えて次の土地を探すことにしました。…とすると、手付流れの土地を紹介してくださった会社から別の土地の情報を頂きました。これも非公開の土地で、結 [続きを読む]
  • 土地情報を貰ってからすること
  • 専業大家と比べると本業があるコロビビは、土地情報を頂いてから事業計画書をつくるまでに取れる時間が限られています。その中で専業大家さんやデベロッパーさんと競争になる場合は、前回書いたように徹夜で事業計画を書き上げることは時々あります。本当は知り合いの建築士さんにボリュームチェックをしてもらえばもっと速いのですが、いつもいつもお願いするわけにはいきません。また設計士を自社で抱えている建築会社にお願いす [続きを読む]
  • 手付流れの土地
  • 前回「土地を買うかも…」と言っていたのは、手付が流れた土地でした。以前紹介頂いたときには、あまりにも価格が高すぎて手が出なかったのですが、今回はそんな事情で少しディスカウントされていました。なので、以前ざっとしかボリュームチェックしないでお断りしていたのですが、慌ててボリュームチェックして、建築費や経費の計算をしていきました。すると結構いい利回りになります。ここから想定外のことが起きて、少し利回り [続きを読む]
  • もしかして、土地買うかも
  • 昨日突然、連絡が来ました。もしかして、今回こそ、土地を買うかも…。でも、事情を聴かないことには、なんとも言えません。徹夜でシミュレーションしてみると、まあまあの利回りですが、なんせ希少なエリアの土地です。これは買いなので、銀行にも事情を聴いた後持ち込むことにします。まずはお世話になっている、あのやる気のある若い担当さんの地銀へ。そこで自己資金を多く求められるようだったら、以前からお話を頂いているメ [続きを読む]
  • 今度の「難」は崖条例
  • 前回まだ価格が決まっていないちょっと難がある土地のことですが、今度の「難」は、崖条例です。…といっても崩れる心配があるような崖が迫っているような土地では無いのですが、崖条例に引っかかっている以上、建築出来る面積は制限されます。ただ近隣の建物は崖条例を守っているものはほとんどありません。抜け道もあるのですが、土地がまあまあ広いので、崖条例を守って建築できない部分を駐車場にすることも出来ます。残りの土 [続きを読む]