コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供195回 / 365日(平均3.7回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 退去理由は、ご結婚?
  • 5月末に退去となった一棟目のアパート。植栽の花を新しいものに入れ替えようとアパートに行ったときに、退去される入居者様に偶然お会いしました。この入居者様は、もう4年間住んでくださっていました。どうやらお引っ越しの際中らしく、手には大きな荷物を持ってらっしゃいます。あちらからご挨拶頂いたので、どちらに引っ越しされるのかお尋ねしてみました。すると、なんと近くなのです。仕事場が遠くに変わったための転居なら [続きを読む]
  • 5月末退去は、厳しいかも?
  • これまで順調に入居付けをして頂いていた、一棟目のアパート。しかし繁忙期を過ぎた5月末退去となると、今まで通りとはいかないようです。これは今までは法人契約が多かったことが要因としてあるのかもしれませんね。さすがにこのタイミングでは、法人の需要は少ないでしょうから。でも超人気エリアの新築RCでは、時期外れの退去が2回あったのですが、1か月程度で入居いただくことができました。短期解約金のお陰で、こちらの [続きを読む]
  • こんな物件まで買い付けが…
  • 前回書いた人気駅徒歩圏外のボロアパート。ネットにも出ていない物件なのですが、仲介業者を尋ねた日は担当者が休みだということで、次の日に電話をしました。その前に現地を見に行ったところ、一部屋は空室でしたが、他の部屋は入居者がいました。コロビビは土地めあてなので、ホントはもっと空室であって欲しかったのですが、ボロアパートでも便利なエリアなので入居はあるみたいです。さて、電話をしてみたのですが、その担当者 [続きを読む]
  • この土地、イケるかも?
  • 市近郊であっても、ファミリー新築RCは難しいことが分かり断念したばかりなのに、今度は人気の駅徒歩十数分のところの土地を見つけました。土地と言ってもまだ入居者がいるボロアパートだし、ギリギリ徒歩圏外なので、思った家賃が取れるかどうか分かりません。入居者が退去するまでに時間もお金もかかりますし、当然解体費用もかかります。消費税引き上げまでに着工できるかどうかわからないので、それが出来そうかどうかが鍵で [続きを読む]
  • 検討した項目は…
  • 前回のブログで、知り合いのファミリー新築RCの間取りのどこを検討したのか…ということについてです。人の物件についてなので詳しくは書けませんが、検討したことの一つは、ドアの位置や種類についてです。このことについては皆さん、いろいろ工夫されていることと思います。リビングの扉の位置や向きによって、部屋のイメージってかなり違ってきます。やはり扉を開けた時に、広々とした空間が広がる…という形に出来るといい印 [続きを読む]
  • ファミリー新築RCの間取りの検討
  • 先日知り合いの大家さんが計画を進めている新築ファミリーRCの間取り図を見せて頂きました。いくつもこのようなRCを手掛けてらっしゃる建築会社が出してきた間取りですので、よく考えられたものであることは間違いありません。この大家さんも、あまり素人の立場からあれこれ変更を頼むことはよくないのではないかと心配されていました。しかしコロビビの体験では、専門家が考えることと、不動産投資家として考えること、そして [続きを読む]
  • 次々と女性投資家が新築RCを
  • コロビビがこれまで書いてきたような新築RCの計画を進めてきたのは、周りの女性不動産投資家が、次々に新築RCを手掛けていることも、理由の一つにあります。別に男性・女性と分けて考えている訳では無いのですが、やはり大家の会などでお会いするときに、女性同士だと話しやすいということがあります。そのお仲間の中で実はコロビビが一番先に新築RCに取り組んだのですが、規模が小さいため利回りも高くないので、決して成功 [続きを読む]
  • 今頃?退去連絡
  • 築5年目のアパートに退去連絡がありました。繁忙期を過ぎていたので、もう退去は無いだろうと思っていた矢先でした。でも、いろんな方のブログを拝見していると、結構今年は繁忙期を過ぎてからの退去はあるみたいです。これも引っ越し難民などのニュースが関係しているのか、企業の人事異動の時期がぶんさんしてきているのか、これまでと違う事情があるのでしょうね。でも驚いたことに、管理会社の方も新築当時の家賃のままで募集 [続きを読む]
  • 郊外でも付加価値を付ければ…
  • 先日から市近郊でも、家賃が取れないエリアでの新築RCが厳しいことを伝えてきましたが、そんなエリアでも実はコロビビの息子の戸建賃貸は、かなりの高い家賃を取っています。これは、よくあるスタイリッシュな戸建賃貸とはわざと違う形で造りました。つまり少なくとも建売より高い品質の、注文住宅仕様で造ったのです。これは将来の実需での売却を目論んで、同じようなスタイルで統一感は出しているけれども、一軒一軒違う造りに [続きを読む]
  • …で、中古物件探し
  • 今回実際に市近郊のエリアでファミリー新築RCに取り組んでみて、その厳しさがはっきり分かったコロビビ。もちろん投資に対する考え方はそれぞれだし、土地込みでもコロビビが求める利回りをたたき出してらっしゃる強者もいらっしゃることと思いますが、コロビビの実力と今の投資のステージでは、厳しいという話です。こうなると、中心部に土地が見つかるまでは中古物件にシフトせざるを得なくなってきました。しかしここまでの6 [続きを読む]
  • エリアの専門家もダメ出し
  • 今回検討していたファミリー新築RCですが、最後のダメ出しを頂いたのは、エリアの専門家の方でした。この方にこちらからご相談したと言う訳では無いのです。実は、今回の土地を検討している時、近隣によく似たような土地が出ていたので、連絡をしていたのでした。しかし問い合わせをしたのがゴールデンウィーク初日だったために、連絡が取れないままになっていたのです。忘れていた頃に連絡を頂いたのですが、問い合わせをしてい [続きを読む]
  • 建築会社の対応に、感謝です。
  • 今回のファミリー新築RCの計画で、ボリュームチェックをして頂いた建築会社の担当さんから、プランの説明をして頂きました。本当はここまでして頂くつもりは無かったのです。コロビビがセルフボリュームチェックをしたプランの建築費を知りたくて、仲間の大家さんに連絡を取ったところ、この建設会社の担当さんを紹介していただいたのでした。出来上がったプランはコロビビが立てていたプランとほぼ同じで、心配していた駐車場も [続きを読む]
  • さあ、どこまでいった?新築RCの利回り
  • 時間の無い中で、快くRCのプランを立ててくださった建築会社からの説明の続きです。でも実は間違って先日この記事をアップしてしまったので、既に読んでくださった方もいるかもしれませんね。さて、提案してくださったプランは土地のポテンシャルをよく引き出してくださった素晴らしいものでした。しかし、問題は利回りです。これが事業として成り立たなければ、コロビビの思った条件で融資を承認して頂くことはできません。もち [続きを読む]
  • 人との繋がりに感謝です!
  • 今回新築ファミリーRCを検討している段階ではっきりしていることは、「人との繋がりがあるから検討が出来ている。」ということ。まず、このエリアでのRCについて、相談させていただいた先輩大家さんの存在。その方はすぐに数字を挙げて、建築費の高騰とエリアの難しさを理由に挙げて、厳しいことを教えてくださいました。次は、建築費について教えてくださった大家さん仲間の存在。先輩大家さんにすぐに連絡がつかなかったので [続きを読む]
  • う〜ん、なかなか利回りが出ない…
  • 検討しているファミリー新築RC土地は安くで手に入れられそうなのですが、中々利回りが出ません。その理由は2つ。一つは前回書いたように、家賃が下落していること。まあ、エレベーター付きの新築なら、もう少し高めの家賃が設定できるかなと考えてはいるのですが、地主系大家さんが今後新しくマンションを建設してくることを考えると、家賃下落に備えておかなければなりません。駅近ということと設備・間取りなどで付加価値を付 [続きを読む]
  • 賃貸相場を荒らした会社
  • 今、とある土地でファミリーRCを検討しています。ここはちょっと前も検討していた土地なのですが、コロビビが躊躇している間に商談中になってしまっていた土地でした。それがひょんなことからこちらに回ってきたのです。そこでもう一度検討することになったのです。ところが、コロビビにも予想していなかった事態が…。それが、家賃の下落です。実はコロビビが検討していた時、他の地主系新築物件が竣工していたのですが、全く入 [続きを読む]
  • 新築で満室に出来ず売却って?!
  • 以前新築RCが中々満室にならないことを書いていましたが、それがアパートになるとちょっと事情が違ってくるという話。RCならば返済比率が高くなければ、まあ時間をかけて部屋を埋めていけばいい訳です。でもこれも当面は…という話で、これが長引けば修繕積立費もいるし、ランニングコストもかかる訳ですから、そんなに悠長に構えていられる期間はそこまで長い訳ではありません。でも即売却…ということまでにはならないでしょ [続きを読む]
  • 土地の数自体もかなり減ったよね。
  • ファミリーRCの土地探しから、単身者用アパート用地へちょっと路線変更をしたコロビビですが、アパート用地であってもそう簡単に見つかる訳ではありません。もちろん郊外ならば、アパート用地どころかRC用の駅近の土地もあるのです。土地値も安いのですから、建築費が高騰している今でも利回りは出やすいです。融資も3億までは出して頂けるし、自己資金もある程度はあるので、まあ建てられることは建てられるのでしょうが、以 [続きを読む]
  • 首都圏の投資家の勘違い
  • これは少し前の話。コロビビの住んでいるエリアの投資物件に人気が高まってきた頃でした。もう首都圏での投資物件は高くなりすぎて、サラリーマンにとっては手が出なくなってきたのでしょうね。なので地方の物件に目を向け始めたのですが、それを仲介する首都圏の業者さんの斡旋文書を見て驚きました。「このエリアで利回りが高い物件を弊社は特別に知っています。」というものだったのですが、それって誰も見向きもしないような物 [続きを読む]
  • 家賃を上げても入るよね。
  • 超激戦区にあるRCは築3年目に入りますが、この2年間で分かったことがあります。それは、家賃を上げても入居者は現れるのでは?…ということです。でも実際は家賃を上げた訳ではありません。というのも、これまでの退去のタイミングが繁忙期を外れた時期だったため、家賃を上げる機会を逸したというのが実際のところです。しかも新築時に家賃を決めた時も、この家賃は他の同じようなスペックの物件と比べても、仲介業者さんから [続きを読む]
  • まだまだ土地は上がる?
  • 固定資産税の納付書類が皆さんのお手元にも届くころだと思います。確かにこのところの土地の上昇は、少し異常かなと思うエリアもあります。しかしこの固定資産税の書類のせいで、自分の土地の価値が上昇していることに気づいてしまった人は、ますます売却に際しては強気になるのではないかと心配しています。コロビビ達不動産関係者は、どのエリアがどの程度土地が上昇しているかは知っていて当然ですが、一般の方は普段はぼんやり [続きを読む]
  • 取得競り負けで、路線変更
  • 先日狙っていたエリアのファミリーRC用の土地の取得に競り負けた(?)ことをお話しました。あの時は二日間で、融資特約無しの申し込みが3件入って、中には買い上がりを試みた人もいたほどです。なので、また同じような土地が出たとしても、同じような競争が起きるのは必至。そこで、土地の価格が落ち着くまでの間、もう少し小さな土地が出たら単身者用をとりあえず取り組むことも有りにしました。そのことを今回繋がりが出来た [続きを読む]
  • 隣が売りに出らた絶対に購入!
  • よく自宅の隣の家が売りに出たら、高くても買うのが鉄板と言います。実はコロビビの隣の家も売りに出たことがあって、よっぽど購入しようかと思ったのですが、当時はお金に余裕が無かったので見送りました。しかし今、一棟目のアパートの隣の家がもし売りに出たら、無理をしてでも購入しようと思っています。…というのも、今回融資特約無しでの申し込みをしなかったために逃した土地のことがあったからです。この土地とアパートの [続きを読む]
  • 閲覧数2で即書面申し込みに
  • このところ新築RCの為の土地探しのために、毎朝土地情報をチェックしているコロビビ。以前書いたように、更地だけでなく古アパートや駐車場、倉庫などもチェックしています。すると朝イチで、狙っているエリアに土地が広いアパートが出ていました。閲覧してみると、駅からも近いし容積率もまあまあです。これなら解体費用や入居者を退去させる費用を考えても高くはありません。しかし思ったより戸数が多いので、退去までの時間は [続きを読む]
  • 入居者様のおめでた
  • 息子保有のデザイナーズ物件は、ファミリーにご入居いただいたお陰で、ここのところ入退去は無く順調に経営が出来ています。しかし一件のファミリーは実は新婚さんで、まだまだお若いお二人なので、結構高い家賃を払っていけるのかと実は要らぬ心配をしていました。それでもお二人の保証人でもあるご実家が地元の方なので、まあ大丈夫だということで借りて頂いています。でもコロビビが心配していたのは、若くて結婚された方が最近 [続きを読む]