コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供198回 / 365日(平均3.8回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • みんな建てたい病ですから
  • 実はまあまあのエリアの土地の情報が来ました。以前問い合わせをしてた仲介業者からの情報で、そこまで安い訳では無いのですが、立地としては申し分ありません。安くは無いけれど今高騰しているエリアの中では、決して高くは無い価格。ただ、気になるのは狙っていた学区とはズレてしまうため、そこまでの金額をだして買うべきかどうかを迷ったのです。狙っていた学区は、ファミリー向け賃貸にとってはもう間違いのないエリアで、も [続きを読む]
  • やっぱり物件の力があれば気持ちが楽
  • 繁忙期が終わりますが、皆さんの物件は満室になったでしょうか?たくさんの戸数を抱える大家さんにとってはいくつかの空室があっても、そんなに問題では無いのでしょうが、コロビビみたいな弱小大家にとっては、一室でも空室だと大問題です。なので、結果的にすぐに入居申し込むを頂いても、退去という言葉を聞くといきなり不安になったものです。しかし6年も大家業を続けていると、すぐに入居がつくことが分かってきて、随分気が [続きを読む]
  • これは安い!でも築浅だし…
  • ファミリーRCを建てる土地探しをしていると中古物件を見る目も変わってきます。実は狙っているエリアで土地面積が広いアパートが売りに出ました。アパートとしてみると利回りは平凡なのですが、土地値を考えると安いのです。これはいいと思い、詳細を調べてみると、なんと築浅…。いえ、普通は築浅の方がいい筈なのですが、アパートもかなり築年数から考えても綺麗なのですよね。実はコロビビの計画でいくと、土地が広い築年数の [続きを読む]
  • 利回りが出るRCを建てるなら郊外だけど…
  • このところ土地探しに苦労している様子をずっとお知らせしています。そんなに土地が出ないなら、郊外の土地を探せばいいじゃないかという声も聞こえそうですが、若い人ならそれでもいいのですが、コロビビはもうそこまでの高利回りを求めている訳では無いのです。もちろん、郊外の土地の方が広くて安いし、そうなればスケールメリットも出るので、一部屋辺りの建築費も安くなります。なのでこれから不動産投資を始めようという人に [続きを読む]
  • 道路斜線制限に泣く
  • 商談中ではないと知らされたマンション用地。実は少し価格が高めで、土地も少し狭いため、各戸一台取りたいところの駐車場が一台分足りません。駅徒歩圏内なのですが、ファミリー物件と言うこともあるので、やはり戸数分はやはり必要です。そして最大のネックになったのが、道路斜線制限です。ここの前面道路は印象ではもっと広いと思い込んでいたのですが、実は6mほどしかありませんでした。なので、容積率を使い切ろうとすると [続きを読む]
  • えっ?20分差で商談中に?
  • ネットでよさげな新着物件を見つけたコロビビ。ざっと利回り計算すると、意外にイケそうです。そこで早速買い付けを入れようと朝イチで連絡を入れると、まだ買い付けは入っていないとのこと。そこで、一度電話を置いて、もう少し詳しく検討してみました。実はここもちょっと駐車場が戸数分取れないというネックがあるのです。それで何とかうまく駐車場をレイアウトできないかと考える時間が欲しかったのです。また、他に新着物件は [続きを読む]
  • 今度は高度制限に泣く
  • ここのところ人気学区のファミリーRC物件の土地探しについて書いています。今回の土地は、まさに人気エリアの100坪近くの土地です。旗竿地なんかではなく道路付けも日当たりも抜群!その分土地値は高いですが、人気学区なので家賃が他より1.5〜1.8倍取れるエリアなのです。なので、土地値が高くてもイケそうです。しかしこの土地南側の道路に長く接している分、北側も当然隣地に長く接しています。南側に長いということ [続きを読む]
  • 狙っているエリアの旗竿地
  • 校外の新築RCは、10年後以降の世帯数の減少不安から、取りやめにしたコロビビ。もちろん10年でうまく売却できれば、この投資も有りだと思うのですが、10年後に思ったようにいかなかった場合のリカバリーの時間が残されていないことも、取りやめにした理由の一つです。「数年前には、利回り20%でも売れない郊外物件がゴロゴロしていたことを忘れちゃいけないよ。」という、先輩大家さんのご意見も頷けますしね。…で、資 [続きを読む]
  • 線路沿いの土地って、どうなの?
  • 新築RC用の土地を探しているときに、必ず出くわすのが線路沿いの土地です。線路沿いだから安いと言う訳では無いのですが、駅近の広い土地を探しているので、どうしてもそんな土地になってしまうのです。土地がなかなか出ないご時世なので、それでも仕方が無いのかもしれません。実は没になった土地の中で、一番現実的な計画だったのがこの線路沿いの土地でした。駅徒歩1分、十分な広さがあるので駐車場は各戸2台取れそうです。 [続きを読む]
  • アパートの退去はゼロ
  • 「新築アパートを購入すると儲かるか」シリーズです。築5年目となる今年の繁忙期は、俊工時から入居いただいている方が退去されても仕方が無いと覚悟していました。このことは、以前も書きましたよね。もう4年住んでくださっている方が半数を占めているのですが、最悪その全部が退去…となる可能性もあったのです。このアパートは若い方ばかりなので、4年もすれば仕事先や生活が変わってしまうのが普通にあることです。転勤、昇 [続きを読む]
  • 容積率が違うじゃん?!
  • 新築RC用の土地探しをしているときに、時々出会うのがこれです。「表示されている容積率が違う。」というもの。もちろん、これはネットに出ている物件の話です。銀行や仲介業者経由で土地の情報を頂くときにはこんなことは無いのですが、ネットではよくある話。ネットに出ている段階で、もう既に川上物件では無いのですが、時々お宝物件に巡り会うときがあるのでバカに出来ません。でも、「おっ!これはっ!」と思って問い合わせ [続きを読む]
  • 買い付け二番手(?)の土地
  • これはまだコロビビが新築RCの建築のために、郊外の土地も検討していた時の話です。この土地はそのエリアの中心的な場所にあったのですが、準防火地域だったり地区計画地域だったりするために建築に関していろんな制限がありました。なので、それに合わせてプランを立て、これがまた新たに判明した建築制限に引っかからないかなどを調べていきました。これに係った時間は2,3時間。いろんな規制があっても十分採算が取れるボリ [続きを読む]
  • 4月から建築資材が上がる?
  • 新築RCの土地探しをしていることをこのところ書いていますが、10件以上の土地のボリュームチェックをして、まだ一件も買い付けを入れていません。それは利回りが8%台前半にしかならなかったことが原因です。(もちろん途中で建設会社経由の川上情報を得たことも大きな理由ですが…)でも資産価値があるエリアの物件ですから、8%台に乗れば御の字なのです。今、中心部で建築されている新築RCの利回りのほとんどが6〜5% [続きを読む]
  • ボリュームチェックの後の利回り計算
  • 今、新築RCの土地探しをしているコロビビ。前回も書きましたが、これまで10件以上の土地についてセルフボリュームチェックをしてきました。これで土地の形状や道路付けなどから、どんな広さのどんな間取りが何戸入るかを検討していきます。更に取れる駐車場の数も確定させたら、今度はこれでどれくらいの賃料が取れるのかのリサーチに入ります。ネットでも調べますが、気を付けないといけないのは、検索する時期によっては、掲 [続きを読む]
  • セルフボリュームチェックをしていると…
  • 今、新築RCの土地探しをしているコロビビ今のところ、知り合いの建築会社経由の川上情報の結果待ちになっています。実はここに至るまでに、検討した土地は10件以上。ネットでも見つけた土地については、すぐにグーグルで地形と寸法を調べ、セルフでボリュームチェックをしています。問い合わせをいちいちしなくても、自分でボリュームチェックをした方が早いからです。大体どんな建物が建つかは感覚でも分かるのですが、今は土 [続きを読む]
  • 郊外型新築RCを断念した理由
  • 前回は、郊外にファミリー向けのRCを建てる計画があることをお話ししました。このエリアはコロビビが保有している単身者用RCと比べると、新築を建てれば必ず満室になるという安心感があります。事実、ここ数年数棟のRCが建設されていますが、無理なく満室になっているのです。しかしこのエリアの直近の状況は仲介業者さんがおっしゃる通りなのですが、20年後のことを考えると二の足を踏んでしまいます。今人口が増えている [続きを読む]
  • CFが積みあがる魅力
  • 今RCを新築する土地探しをしているのですが、前回も2パターンを考えているということを書きました。一つは人気学区の高い土地値のエリアに建てて、高い家賃でまあまあの利回りを狙うもの。もう一つは郊外の駅近の広い土地に、ボリュームの大きいRCを建てて、高い利回りを狙うもの。今回は後者のパターンです。駅2分という立地に24戸のファミリー物件が建ちそうなのですが、一階を駐車場にしても7つ駐車場が足りません。そ [続きを読む]
  • う〜ん、やっぱり商談中に…
  • 先日からファミリー物件のRCの土地探しをしていることを書いてきましたが、無い無いといっても実は時々「おっ!」と思う物件が見つかります。昨日も、「これ、いけるんじゃね?」と思って試算していた土地(実際は古家つき)がありました。コロビビが思っているのと比べると少し狭いのですが、人気駅からは申し分のない距離です。それなのに今まで探していた物件と比べると安いのです。「多少狭くてもこの価格ではなかなか出ない [続きを読む]
  • 区分マンションでも、実需だったら
  • 昨日、新築区分マンション投資の電話セールスの話を書きました。長くなったので売却については書きませんでしたが、「30年後は年金代わりに…」なんてセールストークも無理がありますよねえ。30年後の家賃は一体いくら取れることやら…。いえいえ、それまでにどれだけの損失を被っていることでしょう。更にその時の売却価格って、2〜300万円あればいいところでしょうか。新築投資マンションは買ったその時から価格が下がる [続きを読む]
  • この時期恒例の例の電話が…
  • この時期になると恒例の「新築区分マンション、買いませんか?」という電話がかかってきます。先日は久々に職場までかかってきました。以前このようなセールスの電話はダメになったんじゃないかと思っていたのですが、そうではなかったのですかね。そう、10数年前、しつこい電話セールスが問題になったことがあって、あれから少なくとも職場にはかかってこなくなったので、禁止か何かになったのかと思っていました。しかしこっち [続きを読む]
  • 土地探しの目線で見ると
  • 大家仲間の素晴らしい新築RCを見せて頂いてから、「新築やりたい病」が再発しています。本当は手元資金が貯まってくる2年後ぐらいを想定しているのですが、土地探しはやっていてもいいかな…なんて考えています。もちろんそうでなくても投資物件のネット検索は趣味なので、ほとんど毎日のようにやってはいるのですが、ファミリー向けRCの土地探しの目線で行うと、ちょっと探し方は違ってきます。ひとパターンは、狙っている人 [続きを読む]
  • 600坪の土地に戸建賃貸を12棟?!
  • 皆さんもよくされていることと思いますが、コロビビも犬の散歩のときに、物件や土地を見て回っています。また本業で歩き回る時にも、売り物件を見ています。そうやって目を付けているいくつか気になる物件や土地があるのですが、先日その中の一つがネットにでていました。それが600坪あるちょっと郊外の土地なのですが、周りには住宅が多く商業施設も徒歩圏内にあります。病院や文化施設もあり、何より公園がすぐ近くにあるので [続きを読む]
  • タラれば雑記その③
  • 前回までに長期保有に拘らず、物件取得は柔軟に考えることの大切さを書きました。また最初のうちは資産価値よりCFを重視して、手元資金が厚くなってきてから資産の入れ替えをしていけばよいことを書きました。三回目の今回は、入居付けについてです。入居に強い物件でなければ結局は高い利回りも思い描いたCFも絵にかいた餅です。さて入居がつく物件とは何かというと、立地や設備、コンセプトがあっているかどうかなどによるの [続きを読む]
  • タラれば雑記、その②
  • 不動産ブログで失敗談がホントは役に立つのですが、そうたくさんお目にかかれる訳ではありません。これは失敗談と言うほどではありませんが、「フルローンが簡単に付くまれな時期に、そうすればよかった。」と後悔している部分を書いています。何かの参考になればと思います。前回は、「長期保有に拘らず、融資が出ている間に、もっと小さな物件をたくさん手に入れていればよかった。」と言うことを書きました。皆さんご存知の通り [続きを読む]
  • フルローンがついた稀な時期を振り返って
  • 今は厳しくなった融資の話をアチコチで聞くようになりました。もちろん資産背景があったり、長年の事業実績を積んでいたりしている方は、まだまだ大丈夫のようですが、少なくともコロビビのような駆け出しの大家に億単位のフルローンを出して頂いたようなことは、もうなくなったようです。もうしばらくはこんな時期は来ないでしょうから、今コロビビが実際大家業を始めたこの5,6年をタラればで振り返ってみようと思います。株で [続きを読む]