梨京 さん プロフィール

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梨京さん: 趣味でやる投資
ハンドル名梨京 さん
ブログタイトル趣味でやる投資
ブログURLhttps://ameblo.jp/cybermetropolis/
サイト紹介文株・不動産などの投資を中心に自分が興味のあるジャンルについてのブログです。株収支報告がメインです。
自由文株式投資、不動産、宅建、税金、パソコン、スマートフォン、家電などについての雑記を主体にしたブログです。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供102回 / 365日(平均2.0回/週) - 参加 2014/12/23 18:09

梨京 さんのブログ記事

  • 事業進捗状況 (2018/05)
  • 新年の抱負で少し買いていた事業の方ですが、地主さんやビジネスパートナーとも交渉・連携しながら少しずつ準備を進めています。ここでは融資や建物について書きたいと思います。運営にあたって土地を借りて2棟の建物(木造)の建設、設備投資、運転資金の調達が必要になり、そのための融資打診をしていました。事業計画書作成や交渉は全て私の方でやっており、今までの不動産投資経験が生かされんじゃないかなと思います。不動産向 [続きを読む]
  • 訳あり不動産考察 (2) 〜借地権〜
  • 訳あり不動産シリーズ第一弾の「再建築不可」に続き、第二弾は「借地権」について書いてみたいと思います。 ---------- 借地権は文字通り、底地権者から土地を一定期間借り、利用できる権利のことです。借地上の建物は自由に利用・転貸できますが、建物を改築、建替、売却する場合、もしくは土地を使用目的外で転貸する際は承諾が必要です。 首都圏住宅地の借地権割合は一般的に60%前後に設定されていますが、実際の取引相場は所 [続きを読む]
  • 2号物件 入居前最終確認・作業
  • 先日入居が決まり、契約となった2号物件の引渡しが近づきいてきましたが、最終的なチェック・作業を行いました。 ---------- テレビアンテナ線の動作確認 築古物件を買った後でリフォームした後も見落としがちな点で、動作しないと必ずクレームになります。2号物件はオーナーチェンジ物件だったので、今まで本当に動作するかは何とも言えませんでした。 そこで動作確認のため以前購入したPanasonicのプライベートビエラ(UN-10E7) [続きを読む]
  • 最近の株式市場・取引(2018年/5月/2週)
  • 早いもので5月も上旬が終わりました。日本企業の決算発表シーズンもクライマックスを過ぎ、15日までに大方の決算発表は終わります。日経平均は22,000円台前半の膠着状態を上抜けて23,000円を目指す展開になっています。気になるのは決算発表を通じ、10日あたりから日経EPSがガクっと下がっています。今年に入ってからドル110円を割る円高となって業績に響き、想定為替レートも厳しくなった影響でしょう。ただ増配もあったためか配 [続きを読む]
  • 空室物件の賃貸募集その後 (2)
  • 前回記事の続きですが、入居募集していた都内戸建の2号物件ですが、申込人の家賃保証が通って入居が決定しました。 今回の賃貸仲介は大手2社、地場の不動産屋1社に仲介を依頼していましたが、入居が決まったのは大手の1つでした。ただ他の2つも問い合わせの状況などから近いところまでは来ていて、いい仕事はしていたと思います。 長年住んでいてボロボロの状態での退去から約3ヵ月、リフォーム完了から約1ヵ月のタイミングで閑 [続きを読む]
  • 6号物件 家賃未払い&管理会社検討中
  • 4月にオーナーチェンジ物件として買い付け、決済が完了した都内戸建の6号物件ですが、まだ5月分の賃料が入金されていなく、早速手のかかりそうな予感がしています(まだ早いと言えば早いですが)。売買仲介業者から書留で契約者と入居者にオーナー変更や振込口座の通知を送っているはずなので、把握していない可能性は低いと思います(この物件、契約者の息子が住んでいて本人は他に住んでいます)。間違って前入居者に振り込んだ可能 [続きを読む]
  • 2018/04 株式月間収支・PF
  • 4/27が4月の日本株最終取引日だったため、今月の月間収支報告です。 メイン口座は相場の波乱でここ2ヵ月はマイナス収支が続いていましたが、今月は昨年12月以来の久しぶりに+100万超えとなりました。 評価額は1月の高値に迫る位置にあり、ここからどこまで伸びるかです。口座内のキャッシュポジションは2%程度で信用買いはないもののほぼフルポジで、しばらくはこのまま推移を見る予定です。 一方サブ口座評価額は920万円前後 [続きを読む]
  • サブリース業者からのカタログギフト
  • 相続税節税目的に大分昔(バブルの後くらい)に某大手アパートメーカー(サブリース業者)で収益物件を建てた知り合いの地主さんにカタログギフトが届いたらしく、興味があったので少し拝見してみました。 随分昔からやっているイメージがありましたが、サブリース事業自体の歴史は10年くらいのようです。時々こういった贈り物があるようで、オーナーさんにある程度の満足感を与えています。 今回は10周年記念だからか、カタログも [続きを読む]
  • 訳あり不動産考察 (1) 〜再建築不可〜
  • 前から個人的に気になっていた「訳あり不動産」についてですが、不定期に記事を書いていここうと思います。最初は再建築不可についてです。 ---------- 再建築不可とは、建築基準法上の道路へ接道していない、もしくは接道幅が2m未満のため新しく建物を建てられない土地です。そのため買いたいという人が少なく市場価格は普通の土地よりも大幅に安くなります。前面道路が「43条但し書き道路」で再建築不可になっている場合は、一 [続きを読む]
  • 空室物件の賃貸募集その後
  • 退去後に内装フルリフォームした2号物件、入居者の退職後に法人社宅退去となった4号物件はいずれも賃貸募集を行っていましたが、今回はその後の経過報告になります。----------まず2号物件の方ですが、リフォーム後に賃料を2割増しにして募集をかけています。条件としては現状回復・賃料保証をつけつつ、築古戸建の特徴を生かしてペット、事務所、外国人(日本語必須)を可にして特殊な需要の幅を広げることにしました。ぼちぼち問い [続きを読む]
  • 最近の株式市場・取引(2018年/4月/2週)
  • 今週はSQ週で一応SQ日の動きとしては上げの方向でしたが、方向感が乏しいままの週でした。言われているように日本株の米国市場や為替への感受性が鈍くなってきている印象はあります。 今日の朝方、米軍がシリアの化学兵器施設を空爆(ミサイル攻撃?)したというニュースが出たので、週明けの動きが気になるところです。日米首脳会談も大きいイベントで、対日輸出圧力があるかが焦点になります。 4月に入ってから海外投資家が買い転 [続きを読む]
  • 6号物件 決済完了
  • 先日、6号物件の決済(引渡し)がありました。投資用物件としては6棟/6戸目、都内戸建としては4戸目になります(所有物件は全て中古戸建ですが・・都内物件の立地は一応半径3kmくらいの範囲にかたまっています)。詳細はこちら(アメンバー限定)。 決済場所は融資を受けるノンバンクの一室で、必要資金は予め入金しておいた銀行口座から支払う対象ごとに現金で引き出して持参しました(お釣りが出ないようにということだったので)。 抵 [続きを読む]
  • 2号物件 リフォーム Before & After
  • もう4月になってしまいましたが、2号物件(都内戸建)のリフォームがようやく完了しました。 特にインパクトの大きそうな部分についてBefore & After形式で出したいと思います(主に水回りです、Beforeはかなり見苦しい部分もあるので気分を害したらすみません)。 → キッチンは湯沸かし器になっていたのを外付け給湯器仕様にしています。後述するユニットバスと併せて爽やかなライトブルーパネルにしてみました。換気扇だけは新 [続きを読む]
  • 4号物件 入居者退去!
  • 4号物件は1年前から法人契約の社宅扱いということで契約していましたが、3月末に契約先の会社から入居以来初めての電話があり、何やら嫌な予感がしました。最初はこんな感じのやり取りでした(会=借主の会社、自=自分、A=社員の入居者)。----------会 「実はAが急遽うちの会社を退職することになりまして、相談したいことがあり連絡しました」自 「それは突然でしたね、Aさんは今後どのようにする予定ですか」会 「Aはそのまま今 [続きを読む]
  • 2018/03 株式月間収支・PF
  • 3月・2017年度も終了し、月間収支およびポートフォリオを報告します。まずは今月の月間収支です。 上記のとおりメイン口座収支は-20万で終わり、残念ながら2ヵ月連続のマイナス収支となってしまいました。年間収支もマイナス圏に沈んでしまいパフォーマンスは不調です。 今回の不調の要因は相場環境の悪さもありますが、自身の取引のまずさといいますか反省点もあります。上のメイン口座評価額グラフで見ると分かりますが、3 [続きを読む]
  • 株式相場波乱の考察 (2018/03)
  • 2月初旬に始まった暴落・調整相場ですが、3月22日の米国株暴落をきっかけにここのところパニックが再燃しています。 当初の原因として言われていたのが米国債利回り上昇でしたが、最近では主体がトランプリスク(貿易戦争)にすり替わりつつあります。ただ米国債利回りも依然高止まりしており、大きく状況が変わったわけではありません。 それでは2月の時と同じような感じで、現時点のパラメーターを見ていこうと思います。 ----- [続きを読む]
  • 地目変更登記 & 農地転用届出 〜必要書類〜
  • 今回の記事はかなりマニアックな内容でしかも長めです。最近土地の贈与の案件があって、その必要書類の作成・準備などを手伝う機会がありました。 土地は市街化区域内(いわゆる普通の住宅地)にありますが、登記上の地目が「畑」になっているためそのままでは名義変更ができず、農業委員会に「届出」が必要になります。さらにこれが市街化調整区域の場合は届出ではなく「許可」が要ります。 また以前はちゃんと畑として利用してい [続きを読む]
  • 〜もし今から予算300万円で優待生活を始めるとしたら〜
  • 今日は祝日で日本市場は休みですが、海外は動いていてしかも夜間にFOMCというアメリカの超重要イベントが控えるため気は抜けません。 これはこの休みに銘柄入れ替えを考えている中で思いついたネタですが、もし300万円の予算で優待銘柄を揃えるとしたら、今だったらこんな感じのラインナップになりそうです。 何故300万円かと言うと、月5万円×5年間で貯められる金額なので非現実的ではなく、優待生活へ向けてある程度銘柄を網羅 [続きを読む]
  • コツコツドカン
  • 題名ですが、株のことではありません(今日はそれなりにヤラれはしましたが・・)。 大戸屋で知人と会食する機会があり、会計を優待券とpontaで支払おうと思って久々カードを出したら、結構貯まっていた記憶があるのに残高0と言われ、驚きつつもその場は現金で払いました(スキミング!?でもまさかね・・とか思いながら)。 それで後でポイント履歴を確認したら、去年の12月に既に期限切れでお亡くなりになっていました(今頃気づ [続きを読む]
  • nanacoチャージ&還元スキームの終焉
  • 2月にYahoo JAPAN!カードからのnanacoチャージで付与されるポイント率が改悪されたばかりですが、最近になって最後の砦、リクルートカード(無印)でもついにポイントの改悪が発表されました。 2018年4月16日(月)より、以下の対象となる電子マネーチャージご利用分については、ご利用金額の合算で月間30,000円までがポイント加算の対象となります。 合算で30,001円以上のご利用分はポイント加算の対象外となります。なお、ご利用 [続きを読む]
  • 三井住友トラストL&Fのアパートローンについて
  • 最近久しぶりに法人で物件を買い付け、今まで何度も仮審査を受けながらも使わずにいた「三井住友トラストL&F」ですが、今回利用することになりました。この金融機関の融資条件のおさらいと、実際の手続きで気になった点を挙げてみたいと思います。法人向けアパートローンの条件○金利: 融資金額が5,000万円未満の場合 3.9%、5,000万円以上の場合 2.9%※例えば2回目の融資で合計融資金額が5,000万円を超える場合、2回目融資の金利 [続きを読む]
  • 最近の株式市場・取引(2018年/3月/1週)
  • 今週は再びドル105円を試す展開になったり、コーンNEC委員長の突然の辞任で世界市場は大きく荒れましたが、金曜の米雇用統計での「平均時給の上昇が抑えられつつの新規雇用者数の増加」が好感されてドル高・米国株高となり、ムードが好転しました。 北朝鮮と米国が臨戦態勢から対話モードに変わりつつあって地政学的リスクの後退も影響があったと思います。 恐怖指数もついに15を切り、新しい波乱要素がなければこのまま落ち着い [続きを読む]
  • 2018/02 株式月間収支・PF
  • 2月の月間収支・ポートフォリオです。 2月は波乱があり大きくましたが、メイン口座評価額は最終的に-40万に終わりました。今週後半の3日間で日経-1,200円という波乱でそこからさらに評価額が下がっています。 ---------- 3月2日時点でのポートフォリオです(評価額24万円以上の銘柄)、こちらの方も全般に先月よりも含み益は減ってしまっています。 先月からJT、KDDIを買い増し、オオバを単元株残して売却。他にも銘柄を増や [続きを読む]
  • H29年分確定申告 & 外国税額控除初トライ
  • さて2月16日から3月15日まで確定申告の時期に入りましたが、私の方は今年は少々早めに申告を終えました。 H29年分から所得税の申告書に加え、事業(本格的なものではなく準備段階みたいなものです)と不動産の青色申告決算書をそれぞれ作成する必要があったのでそれなりの枚数になり、年々大変な作業になっていきます。 税金対策を疎かにしていたH28年分は、確定申告時の追加納税とその後の予定納税にかなり苦しめられました。H29 [続きを読む]