ミッキー・エヌ さん プロフィール

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ミッキー・エヌさん: ミッキーのマンション管理よもやま話
ハンドル名ミッキー・エヌ さん
ブログタイトルミッキーのマンション管理よもやま話
ブログURLhttp://micky0011.blog.shinobi.jp
サイト紹介文500戸以上の大規模マンションの管理組合理事長を連続13年。自分が得たノウハウを記録していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供212回 / 365日(平均4.1回/週) - 参加 2015/01/22 07:16

ミッキー・エヌ さんのブログ記事

  • 2018.06.17_Sun:出席督促-2/2 選挙と総会には行こうよ
  • 電話をすると、「あっ、これから出します〜」と言ってくれる人も多いが、出すのなら督促する前に出してほしいなあ。でも、この反応はマシな方で、こんなやりとりもあった。 「総会ってなんですか?」「管理組合の総会です。来週の日曜日に開催されます」「議案書って、いつく配ったんですか?」「先週の金曜日に配布してます」「ないんだけど、捨てたかもしれない」「管理室に予備がありますので、取りに来てください」「出欠 [続きを読む]
  • 2018.06.17_Sun:出席督促-1/2 恒例の電話攻勢
  • 総会には定足数というものがあって、出席人数が足らないと総会そのものが不成立となる。さらに各議案を可決成立させるには、通常議案で賛成票が出席者数および議決権総数のそれぞれの半数を超える必要がある。うちの場合、各戸に与えられる議決権は1票。もちろん複数の住戸を持っている人もいるので、区分所有者の数は必ずしも一致しないし、マンションによっては住戸の広さによって議決権の数が違うこともあるので、この場合 [続きを読む]
  • 2018.06.08_Fri:議案書確定 まとめ
  • 恒例のまとめ 議案書確定-1/6 理事会の事前うちあわせhttp://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/629/ 議案書確定-2/6 理事会http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/630/ 議案書確定-3/6 総会会場設営案http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/631/ 議案書確定-4/6 元号改訂対応http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/632/ 議案書確定-5/6 長期修繕計画改訂http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/633/ 議案書確定-6 [続きを読む]
  • 2018.06.08_Fri:議案書確定-6/6 議案書印刷配布
  • うちのマンションの議案書は、管理室の複合機で印刷・製本している。かつては外s中していたが、複合機が進歩したことで簡単に製本が可能になったために、内製化したわけだ。 これにより、コストダウン、納期の短縮化がはかれた。とくに、ぎりぎりまで校正ができるようになったことが大きい。外注に出していた頃は、印刷製本の工程だけで1週間を見て置かなければならなかったからだ。 内製化してからは、40ページ位の議案書を [続きを読む]
  • 2018.06.02_Sat:議案書確定-5/6 長期修繕計画改訂
  • 大規模修繕工事が終わって、長期修繕計画を見なおした。今年は、それから5年になるいので、長期修繕計画の再見直し。マンションによっては毎年ローリングで見直すところもあるようだけど、うちは5年毎にしている。そのために休眠状態であった修繕委員会を再招集したのだ。 見直しのキーは、築50年までの期間を築60年までに伸ばしたこと。来期で18期なので、42年後までのシミュレーションを実施したわけだ。修繕計画およびそれ [続きを読む]
  • 2018.06.02_Sat:議案書確定-4/6 元号改訂対応
  • 今年特有の配慮として、元号の問題がある。すでに報道されている通り、2019.04.30 で天皇陛下が退位、翌05.01 には新天皇陛下が即位する。これに合わせて元号が変わるので、平成は31年までということにある。 議案書を見て見ると、元号が出てくる箇所が多い。管理会社のホストから出力された会計帳票は、「平成」表示である。まあ、うちの会計年度は、4月から3月なので、2017会計年度でいうと、「平成31年」に収まるので、問 [続きを読む]
  • 2018.06.02_Sat:議案書確定-3/6 総会会場設営案
  • 総会前最後の理事会では、議案書もさることながら、以下のことも検討を要する。 1. 会場設営2. 理事の配置3. 理事の発言内容 「会場設営」というのは、何時に集合して、とどういう風に机や椅子を配置してということである。何回も経験している理事は、黙っていても動いてくれるが、今年初めて運営側に廻る理事は、全くわからない。従い、「10分前に集合してね。会場では机と椅子をこういう感じで並べてね」などと前もって言 [続きを読む]
  • 2018.06.02_Sat:議案書確定-2/6 理事会
  • 総会前最後の理事会。最大の議題は、「総会議案書の確定」である。 昨晩遅くに管理会社から最終原稿が出てきた。ざっと見たら、さすがに前日の理事会事前打ち合わせで私が指摘しておいた箇所は直っていたが、細かな表記ミスはまだある。ここを直さなきゃね。それにしても、Winword で作っているのだから、表記の揺れや文法チェックができるはず。Windows 使えない私でも、できるのに。やんないのかねえ。不思議だ。 理事会で [続きを読む]
  • 2018.05.31_Thu:議案書確定-1/6 理事会の事前うちあわせ
  • 今日は、夕方から06.02(土)の理事会の事前打ち合わせ。管理組合側は私だけ。管理会社はフロント・技術担当・管理人の3人で、このくらいが釣り合いがいいかな。 次回の理事会は、総会議案書がメイン。その準備で、総会議案書の精査。あれほど言っておいたのに、直っていない部分、説明足らずのところがある。体裁としても、議決内容の前に議案説明があったり、「よくある質問」がベタのテキストではなくエクセルの表になって [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:大規模修繕講演会
  • 頼まれていた講演会。あるマンションで大規模修繕について話をすることになった。少し早めにでて、目的地のマンションの周りを歩いて詳しく見る。 西と南の2面は公道に面していて、足場、建てられるのかな。東側は隣地境界線との間に余裕なくて、これも足場が怪しいなあ。ゴンドラかぶら下がりでしか対応できなそうだが。 今日は先方の理事会メンバー5人中、理事長を除く4人が参加。「危機感を煽ってください」という趣旨な [続きを読む]
  • 2018.06.02_Sat:総会議案確定理事会
  • 今日は09:00 から、総会前最後の理事会。最大の議題は、「総会議案書の確定」である。 昨晩遅くに管理会社から最終原稿が出てきた。ざっと見たら、さすがに前日に私が指摘しておいた箇所は直っていたが、細かな表記ミスはまだある。ここを直さなきゃね。 午前中には終わらせたいが、どうなるかな。 [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 まとめ
  • 恒例のまとめ。この項目、続編が有るかも。 総会準備 1/5 :日程http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/621/ 総会準備 2/5 :議案http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/622/ 総会準備 3/5 :理事候補役職ぎめ: http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/623/ 総会準備 4/5 :総会の出席督促: http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/624/ 総会準備 5/5 :iPad の回収: http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/62 [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 5/5 :iPad の回収
  • 今期の最終理事会は、06.02(土)の予定。この時の最大の議題は「総会議案書の確定」である。5月の理事会で概要を決めて2週間。議案書として完成させるために、この程度の時間をとっているが、今回に関しては管理会社のフロント・技術が作ってきてくれるというので、理事はなにもしなくていいということになる。 最終理事会では、この他にも細々とした手仕舞いが行われる。 1. iPad の回収2. 理事会出席記録の確認 理事を [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 4/5 :総会の出席督促
  • 総会の日程が決まったら、区分所有者に出席してもらわねばならない。規約で定足数が決まっているので、そこまで達していないと総会は不成立となる。また、今回の総会にはないが、「特別決議」であると、議決権総数の3/4が必要なので、一人でも多く総会に出てもらうのが肝心だ。 世の中には、100%出席(実際の出席、議決権行使書、委任状)させるメガマンションもあるし、95%からが勝負という豪語するマンションもあるが、うち [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 3/5 :理事候補役職ぎめ
  • 今期から、コミュニティ行事を管理組合法人から自治会に移したことに伴って、理事数が減った。昨期は13人体制だったが、今年は8人に。8人を規約で定められている役職(以下の通り)に当てはめていかなければならない。総会が終わってから、割り振る組合も多いと聞くが、ロケットスタートのためには事前に割り振っておいたほうが効率的だ。という次第で、05.19(土)の定例理事会の前に候補者だけ集まって、割り振りを行った [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 2/5 :議案
  • 総会の議案であるが、今回は、事業報告(決算含む)、一般会計剰余金の修繕積立金への振替、来期事業計画(予算含む)、管理会社との委託契約更新、来期理事の選任などの定例的な議題を除いた、政策的な議題は2件のみ。 1. インターフォンの更新2. 屋上防水工事 いずれも工事案件。どちらも長期修繕計画で予定されているので、費用は修繕積立金の取り崩しによる。従い、総会議案として上程が必要というわけだ。来期はこれに [続きを読む]
  • 2018.05.19_Sat:総会準備 1/5 :日程
  • 今年の総会日程は以下のとおりとなっている。いつものことながら、余裕のないスケジュールとも言える。 04.21(土):理事会で総会議案の大枠決定、来期理事立候補受付開始04.28(土):輪番制理事就任打診開始05.13(日):会計・業務監査、輪番制候補者抽選会05.19(土):理事会で総会議案の項目決定06.02(土):理事会で総会議案の最終案06.04(月):総会議案書印刷開始06.09(土):議案書配布、ニュース配布06.17(日 [続きを読む]
  • 2018.02.12_Mon:来期の工事案件 まとめ
  • 恒例のまとめ。来期は工事多いなあ。築年数がたつと、あちこち壊れてくる。来期の工事案件 1/3:自火報の更新http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/617/来期の工事案件 2/3:インターフォンの更新http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/618/来期の工事案件 3/3:防水工事: http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/619/ [続きを読む]
  • 2018.02.12_Mon:来期の工事案件 3/3:防水工事
  • 急遽決まった案件であるが、屋上の防水工事を実施することにした。前回の大規模修繕では、全面補修の予定をコスト削減を優先して部分補修にとどめておいた。 このほど修繕委員会で実際に見てみると、排水口周りの防水層が切れていたり、立ち上がりところが切れていたりとかなり痛みがひどい。このままでは次回の大規模修繕まで持たない可能性が高いので、思い切って全面補修する前提で、いくつかの会社に見積もりを依頼してい [続きを読む]
  • 2018.02.12_Mon:来期の工事案件 2/3:インターフォンの更新
  • 自火報に続いてのエントリーはインターフォンの更新。2017年7月に新しく修繕委員会が立ち上がった時は、インターフォンの更新は「余力があれば検討する」程度の課題であった。その時は、5段式駐車場の廃止、長期修繕計画の見直し、自火報の更新が3大テーマだったからである。 それが、一気に2018年6月総会議案として浮上してきたのは、現在使用しているインターフォンの部品がメーカーにもなくなったからである。使用開始から [続きを読む]
  • 2018.05.12_Sat:来期の工事案件 1/3:自火報の更新
  • マンションも竣工以来17年が経過し、あちこちの設備の更新時期をむかえている。このブログでも設備の更新の話を紹介する。 今回は、共用部の自動火災通報装置、略して「自火報」のリプレースの話。竣工以来老朽劣化が進み、雨が降るとセンサー部分に水滴が入り、誤作動を起こすことが多くなった。特に横殴りの雨には弱くて、台風の時など複数箇所から警報がなることがしばしばになった。 誤作動を起こすセンサーを見つけては [続きを読む]
  • 2018.05.09_Wed:理事会をめぐる実務上の問題 まとめ
  • 恒例のまとめ。問題が山積しているなあ・・・引退したいのに  orz 理事会をめぐる実務上の問題 1/3: http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/612/ 理事会をめぐる実務上の問題 2/3http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/613/ 理事会をめぐる実務上の問題 3/3http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/614/ 理事会をめぐる実務上の問題 追記http://micky0011.blog.shinobi.jp/Entry/615/  [続きを読む]
  • 2018.05.09_Wed:理事会をめぐる実務上の問題 追記
  • このエントリーは追加の課題。 6. 専有部の設備の更新ガイドライン策定うちも竣工以来17年経過して、専有部の施設の更新時期を迎えている。専有部内の事なので、管理組合法人はノータッチが原則だが、機器によっては共用部に影響を与えるものもある。 例えば、給湯器。最近はエコジョーズの機器が増えてきているが、エコジョーズにされると、共用廊下に大量の水が出てくることになる。これはまずいので、居住者から相談ある [続きを読む]
  • 2018.05.09_Wed:理事会をめぐる実務上の問題 3/3
  • 5. 広報の連絡調整機能(広報委員会の拡大)広報活動の調整も必要。うちの広報ツールとしては、住民向けには紙のニュースがある。総会前には総会関連記事が並び、コミュニティ行事があればその予告や報告が載る。これまでは管理組合法人配下の広報担当が一手に引き受けていたが、コミュニティ行事を切り離したので、そこをどう調整するか。 ニュース発行業務自体は法人側に残すにしても、コミュニティ行事の取材や記事の執筆 [続きを読む]
  • 2018.05.09_Wed:理事会をめぐる実務上の問題 2/3
  • 2. 理事会・役員会開催日程と時間帯理事会と自治会役員会の開催日程を同日にするか、別の日にするかという問題。現在は、兼務者が4名いるので、理事会を行ってその後直ちに役員会という運用。「自治会を兼務していない人は、退席していいですよ」と宣言しているのだけど、誰も退席しないなあ(苦笑) 本来別の日程で構わないだろうが、管理人さんやフロントは両方出るだろうから、同じ日にしておいたほうが都合がいい。法人の [続きを読む]