志木 忠 さん プロフィール

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志木 忠さん: 不動産投資の道場
ハンドル名志木 忠 さん
ブログタイトル不動産投資の道場
ブログURLhttps://ameblo.jp/ted2009/
サイト紹介文ごく普通の40代サラリーマンが、資産20億円超・月収1500万円を築いた不動産投資家に弟子入り!
自由文74歳の大富豪メンターに師事し、不動産投資、経営、人生訓、原理・原則・・・いろいろ学び、人間的な成長を目指しています。ぜひ応援してしてください。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供86回 / 365日(平均1.6回/週) - 参加 2015/05/29 10:47

志木 忠 さんのブログ記事

  • スキーヤー大家
  • 昨日は朝からお仲間とスキー場へ! 師走のウィークデイ、普通の社会人なら超忙しい。 忘年会やクリスマスなどのイベントも立て続けにあるし、何も納まらないのに、仕事納めとかいって時間をとったり、年末年始の休みも控えてる。 無駄?な忘年会や仕事納めがなく、年末年始にかかわらずいつも休みのような生活をしているワタシの生業は、不動産賃貸業。 師走も相変わらずヒマである。 朝8時ごろゆっくり家を出て・・・ ガラガ [続きを読む]
  • 考え方の違いは大きな差を生み出す
  • 週末は2泊3日で大阪へ。 土曜日は家族で、USJに出かけて目一杯楽しんだ。 そのあとの日曜日・・・私にとっては大事なお仕事。 某ギガ大家さんのシークレット?不動産投資セミナー。 不動産投資も他のビジネスと同様、学び続けることが大事。 どんなビジネスでも情報はすごいスピードでどんどん陳腐化する。 さて、 USJでの乗り物酔いか?やや体調不良だったが、 セミナーでは5時間近く怒涛のような強烈な情報インプットが続き [続きを読む]
  • 今年1年何をやっていた?
  • 昨夜は大物の不動産投資家さんたちと定期会合。 今年最後の集まりとなった。 今年は1ヶ月に1回の頻度で毎月欠かさずにこの会合に参加した結果、 大きな影響と貴重な情報を得て、 ・アパート1棟売却して 約2千数百万円の税引後利益 ・RC2棟購入し約2千万円の 年間家賃収入増加 を実現。 自分としては結果にかなり満足。 でも他のメンバーの成果をチラッと披露すれば・・・ 1年で10棟以上購入したり、1棟5〜10億近い [続きを読む]
  • アパートの売却・・・
  • 不動産の売却はほんとうに動きがおそい。 動いているのか、止まっているのか? 正直よくわからない。 それでも過去にアパートを2棟売却した経験がある。 売り出した日から引き渡しまでに、 1棟目は8ヶ月、2棟目は6ヶ月くらいかかった。 その間には何十組かのお客さんがやってきて、 値段が高いからダメとか、購入検討してダメとか、銀行に申し込んでダメとか、 いろいろ言って話がまとまらない。 だから普通に半年以上かか [続きを読む]
  • TTP
  • 週末に有料の不動産投資セミナーを受講。 友人の大家さんが講師。 土地を買って戸建旅館を建てて開業する方法。 すでに先月開業、絶賛運営中の旅館の中で、 3時間くらいの1万円のセミナー。 この旅館、開業まもないのに宿泊予約はすでに8割くらい入っている。 すぐに大儲け笑 セミナー中に講師が、 「戸建旅館の粗利益は月30−40万くらい、そんなに手間もかからないし、いいおこづかいになる」 と説明・・・おこづかいって [続きを読む]
  • 成功のお祝いは感謝と共に今すぐしよう
  • 現在空き家となっている自宅戸建の賃貸化。 会社勤めの時に、9年前にローンを組んで建設したが、ワタシたちの状況の変化で当面は使う予定がない。 不動産は文字通り動かせないから、こういう時に困る。 週末に入居の書面申し込みがあり、保証会社の審査もすぐに通過。 まずはひと安心だが、 契約締結と初期費用の現ナマ入金を確認するまでは何も予断はできない。 この使わなくなった自宅。 最悪のケースは安値で売却しローン残 [続きを読む]
  • 副業解禁・・・
  • 最近ニュースでみたのだが、 働き方改革で、サラリーマンの副業が解禁されるという。 よくわからないが、副業解禁ということは多くの会社で禁止しているのか? 収入を増やすために人々が何かすることは問題ないし、 少子高齢化で先細り経済の日本においてはむしろ望ましい。 もっと辛辣に言えば、 会社は幹部やエリート、エース社員に対しては高給を払うが、 全体の8割以上を占める普通の社員には辞めない程度のギリギリの給与し [続きを読む]
  • ”ほぼ満室経営!”の効用
  • 現在、新規の物件取得に挑戦中。 これまでの所有物件よりも大きい物件だ。 29戸の中古RC1棟で融資額は3億円超。 2つの銀行に融資の打診をしている。 ありがたいことに、両方の銀行ともに大変に前向きだ。 来週早々が回答日になる。 もしどちらかOKなら、もちろんGoだ。(ダメだった場合でも別の物件を持っていくつもりだけど) 物件の購入と並行して、物件の売却活動もクライマックスに向かっている。 来週末ごろに2組の購 [続きを読む]
  • 自宅を資産に変える その後
  • 9年前に新築した自宅用戸建。 現在進行形の負債・・・ なんとか賃貸にして資産に変えたい。 当面住む予定がない。 そしてワタシと妻はもっぱら家の残置物の片付け。 長い結婚生活で、大量にたまった自分たちの思い出の品(ガラクタともいうが)を断腸の思いで断捨離。 それから少し傷んだ内装と外回りのリフォームも必要。 準備をしている最中に、 さっそく募集を依頼している地元の不動産仲介店から入電。 見学希望者がいる [続きを読む]
  • 毎年260万円ずつ増えていく資産を手放す
  • 現在、確定申告の準備中。 預金通帳の入出金内容をチェック。 所有物件の1つの家賃の入金がある信用金庫口座は、 過去1年で預金額が260万円くらい増えていた。 ローンや経費、税金などを全部差し引いた手残りで。 入居や退去時のリフォーム費用や、数ヶ月空室だった期間もあったが、結果はまずまずだと思う。 1K8戸で価格は約5千万円くらいかけた。 安い土地に素敵なアパートを建てた。 この物件の累積の収入手残りは [続きを読む]
  • アイデアの源泉
  • ここ最近、サボっていた朝のウォーキング。 だいたい10kmくらいは歩く。 ここのところ天気が良いし、昨夜も深酒をしてないので、気持ちよく朝を迎え、2時間ほど外に出た。 秋晴れの中、大好きな街並みを眺めつつ、森林公園の紅葉、豊かな自然を見ながら・・・ 頭の中では、ほとんど金儲けの事ばかりを考えている笑 どこまでもゾクブツなワタシだが、 朝のウォーキング中の2時間で思いつくアイデアの数は本当にすごい。 脳が [続きを読む]
  • 思い立ったが吉日
  • 今週は個人の確定申告に向け、 税理士事務所に行き、経費などの書類提出した。 なんていうと早く動きだしているような口ぶりだが、 夏ごろから税理士さんへの資料まとめや提出作業がサボって遅れていたのをキャッチアップしているに過ぎない。 何となくの直感だけど、 いまワタシに新たな状況がやってくる感じがしている。 今年の残っている業務は早めに終えて区切りをつけ、その状況に備えたいと思う。 いろいろ今年もあったが [続きを読む]
  • 銀行巡り
  • 今週は4つの銀行に訪問。 まずは地元の信金へ。 屋根上太陽光発電の融資の件で。 融資OKは出たものの、 次の新規融資については、とりあえず経過を1年ほどみたいという。(チョット前に1億円融資してもらったばかりだしねぇ・・・まぁ仕方ないけど) 融資担当様からのご提案で、取引実績を積み上げるため、 定期預金とか積立を依頼されていたので、 とりあえず数百万の定期と、月数万の積立を開始。 また、預金も500万ほど [続きを読む]
  • 賃貸住宅フェアに参加
  • 今日は某都銀さんに新規物件を持ち込み。 ブログ仲間の大物投資家、Cueさんから紹介いただいた敏腕のご担当者と面談。 朝から新規融資用の背景説明資料をせっせと準備してのぞんだ甲斐あってか、 打ち合わせは終始スムーズに終了。 融資の方向性(要はやるか、やらないか)は週末前までに出してくれるとのこと。 デキる人はホント仕事が速い。 融資の判断待ちの時間ほど無駄なロスタイムはない。 勿体ぶってもたいした審査をやっ [続きを読む]
  • 満室経営者?
  • 空室をたまにチェックすることはとても大事。 ワタシは6棟78室の大家で、いま空室が2つある。 先週空室を2室巡回した。そして1部屋には中古のエアコンを設置。 いちおう万全を期したつもり・・・ 本日その部屋に申し込み!11月末入居の予定。 築25年の3DKの部屋で家賃8万円、駐車場7500円だ。 ありがたいことに、 1棟25戸のマンションがようやく満室化しそう。 もう一つのマンションの空室には週末に申し込み [続きを読む]
  • 投資家としての殻を破る時期
  • ワタシのようなサラリーマンとの兼業の不動産投資家でないいわゆる専業の場合、 複数の投資の同時進行はもちろん内容にもよるけど、ある程度は可能だ。 ワタシが尊敬する大物投資家さんは、同時に10以上の投資事業を進めていると数ヶ月前に聞いた。 単純なワタシは、「自分にもできるかも?」と思ってしまった。 もちろん彼には足下にも及ばないが今は・・・ ・太陽光発電(屋根上)2機・戸建て賃貸新築(1or2or3棟)・中 [続きを読む]
  • ゴルフ
  • 今週久々にゴルフコースに出陣。 8月以来、2ヶ月ぶり?あまりにも出陣回数が少ない。 どうもショットが安定せず、ギリギリ100を切って終了。 練習の成果が出たのはアプローチとパッティングくらい笑 ドライバーショットはあまり改善していない。 練習場で時間をけっこう費やしているドライバーがイマイチとは。 たぶん練習場で時間とお金を費やすよりも、コースに出る回数を増やしたほうが良さそうだ。 より実戦的になれる [続きを読む]
  • もうすぐ満室?
  • 今年購入した物件を含めて、 ワタシは6棟78室の大家。 あと空き部屋は残2室。 今週、その2部屋を確認。 状態は良いようだ。 そのうち1室を確認後、管理会社に電話したら、 今日申し込み?を匂わせるの連絡があったようだ。 まだ申込書は来ていないそうだが。 ついに残1になるが、 そうなると在庫がほぼゼロになる。 そろそろ仕入れの時期だろう。 今取り組み中の 1棟20室賃貸戸建数戸を買えば、 空室がもれなく?ついて [続きを読む]
  • 人生8割の時間をやりたいことに使う
  • 11月に入った。 時間は超高速で過ぎていく。 年末ももうすぐだ。 さて、ワタシの生活はこの5年ほどで一変した。 以前は毎日朝7時前に家を出て、会社で仕事をして、夜9時ごろに家に戻るくらし。 時には帰宅が深夜12時を過ぎる場合もあった。それも結構な頻度で。飲み会とかで遅くなるワケではなかった笑 資料をまとめたり、深刻な問題に対応したり、とにかく帰れなかった。 問題が尾を引いて週末も出勤が続いたり、連休も [続きを読む]
  • 自宅は資産に変えられる?
  • 10年くらい前に建てた自宅がある。 無知だったサラリーマンのころに30年の住宅ローンを組んだ。 こだわって建てた注文住宅。 数千万のお金を借りたので、危うく人生の最初で最後の高額投資になるところだった。 (その後、数千万や数億円のアパート・マンションをかなり買ったので今では小さいほうの投資になったが笑) ランニングコストばかり出て、収入を生み出さない自宅は、今も昔もワタシにとっては負債である。 住宅ロ [続きを読む]
  • 負債を資産に変える(その後)
  • 義理の母が所有している接道のない20坪。 再建築不可の築古空き家付き。 その20坪の隣の所有者と喫茶店で打ち合わせた。 売却にはかなり前向きだった。先方には過去の家業でこさえた借金があるそう。 土地を売却してお金が入れば、返済に充てられる。 でもこれはあくまで土地の取引。 なんだかんだとネガな理由を並べ、いつも通り?最初の先方の提示額から数百万円値引きしてもらえそうだ笑 ところで価格交渉の基本は、こち [続きを読む]
  • ギグエコノミー
  • 米カリフォルニア州で「無人の自動運転」のテストが解禁になるそうだ。 テストとはいえ、人が乗っていないクルマが街中を走る・・・ クルマの自動化レベルが上がり、運転手が不要になれば世の中に凄まじいインパクトがあるだろう。 たぶん、世の中が大きく変わる。 馬車から自動車に移行したレベルの変化。 例えばクルマの稼働率は大幅にアップする。 今ワタシのクルマの稼働率は0.5〜1%くらいだと思う。 99%ほとんどの時間 [続きを読む]
  • 大阪出張
  • 民泊関係のセミナーを受けに大阪へ。 特区民泊ができる大阪では民泊投資がそれなりに盛り上がってきているようだ。 特区民泊や簡易宿泊所、来年始まる住宅宿泊事業などの話をたっぷり聞いた。 今回のセミナーではさらに、”スペースマーケット”という会社からもお話を聞くことができた。 関東圏では、いろいろな空間の時間貸しビジネスが盛り上がっており、 詳細は定かではないが、そこそこ儲かっている?という話だった。 来年 [続きを読む]
  • 負債を資産に変える
  • 義理の母が不動産を所有している。 接道がない20坪。 その土地に再建築不可の築40年くらいのボロの賃貸用戸建てがのっている。 立地も微妙で活用に困っていた。 もう5年くらい空室で、収入がないのに固定資産税を払い続けている。 幸い借金がなくローン返済はないものの、金を生み出さずポケットからお金をかすめ取っていく負債の状態。 少し前に隣の土地所有者がこちらに土地を売りたいと言ってきた。 うまく話をまとめれ [続きを読む]
  • 売りやめ・・・
  • とある物件の融資相談中・・・ 支店長と融資の打ち合わせに向かうためクルマで移動中、 仲介会社のご担当から入電。 「売主の気が変わったため売りやめにしたいとのことで・・・大変申し訳ありません!」 これから打ち合わせなのに・・・ 理由はいろいろ聞いたが、どうやら空室が全部埋まったらしい。 現況利回りが大きく上昇したから気が変わったか? まぁ契約前だから仕方ないが・・・ 仲介会社のご担当には、 「お詫びはまった [続きを読む]