投資家吉蔵 さん プロフィール

  •  
投資家吉蔵さん: はじめての不動産投資
ハンドル名投資家吉蔵 さん
ブログタイトルはじめての不動産投資
ブログURLhttp://office-aikawa.com/
サイト紹介文大家さん、不動産投資家の為の有意義な情報を提供しております。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供91回 / 365日(平均1.7回/週) - 参加 2015/07/12 11:21

投資家吉蔵 さんのブログ記事

  • アパートの外壁(サイディング)を塗装中
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。以前書かせていただいた記事(「収益物件のサイディング外壁をDIYで塗装予定」)の通り、現在アパートのサイディングをDIY(セルフリフォーム)で塗装中です!基本的にあまり経費をかけることが出来ないのと時間が限られているので一番目立つ玄関面だけ塗装することにしました!アパートのサイディングをDIYで塗装アパートのサイディングです。チョーキングしており、高圧洗浄をしてもあまり [続きを読む]
  • トイレのプリント合板ドアのリフォームと注意点
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は本日、行ったトイレ ドア(扉)のダイノックシートリフォーム・ペンキリフォームと注意点について記載して行きたいと思います。ビフォアー写真がないのですがプリント合板にシールが多数貼られ、さらに黒シミが出来ていました(状態的には下記よりもう少し汚い感じです)。そのため、そのままでは使用できないと考えプリント合板の上にダイノックシート施工、裏面の白(クリーム色)のペ [続きを読む]
  • キッチン・流し台扉をダイノックシートでリフォーム
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は本日、リフォームを行ったキッチン(流し台)の扉について記載して行きたいと思います。流し台については新品に取り替えたとしても下の部分だけならば安い業者で4万円、高い業者でも6万円程度で取り替えをすることができます。ただ、今回はダイノックシートが500円/m程度で手に入ったのでダイノックシートで綺麗にリフォームしてみました(安いシートが手に入らない場合は思い切って新 [続きを読む]
  • 穴あき扉にダイノックシートを貼ったら失敗した
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は不動産再生の失敗談としてダイノックシート貼りの失敗について記載していきたいと思います。失敗と言っても時間コストを抜けば1000円弱(ダイノックシート1.8m分)の金額の損失が出ただけなので大したことはありません。不動産投資でも人生でも致命傷になる再起できない失敗は命取りになりますが擦り傷程度の失敗はむしろ沢山した方がいいと考えています。扉にダイノックシートを貼っ [続きを読む]
  • 扉にDIYでダイノックシートを貼ってみた
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は先日行ったダイノックシート貼りについて記載していきたいと思います。ダイノックシートはm単位での価格が高いので最近では別のカッティングシートを使っていましたが、かなり安く購入できたので思い切ってダイノックシートを貼ってみました一部失敗しましたが経験を積むことができたので良しとします(失敗したのは別の記事で紹介します)!扉をダイノックシートで綺麗に扉にダイノ [続きを読む]
  • 和室の天井を塗装した時の施工手順
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は不動産リフォームのメモ書きとして和室の天井を塗装した時の施工手順について記載していきたいと思います。今までは「柱のオイルステイン塗装??天井塗装」としていましたが「天井塗装??柱のオイルステイン塗装」の方が効率がいいような気がしてきました。また、柱(木枠)の形によっては一番上の柱(木枠)を天井と同色で塗装すれば養生の手間が省けるので作業効率が上がり、時間短 [続きを読む]
  • 投資用不動産の売却とIRR・時給の計算
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は投資用不動産(ワンルームマンション)の売却とIRRの計算について記載していきたいと思います。不動産投資では物件を売却して初めて利回りが確定します。運営期間中の利回りが高かったとしても売却時に大きな損が出てしまうとトータルでの利回りは低くなります。このトータルでの利回りはIRRによって計算することができ、IRRを高めるには運営期間中の利回りを上げるとともに、売却時 [続きを読む]
  • アパート外壁と廊下を高圧洗浄
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。先日、この間購入したアパートの所有権移転登記が完了したので水道の開栓、電気の開通手続きを行い、外壁と廊下の高圧洗浄をしてきました!!並行して業者との打ち合わせでガス会社、水道管業者、塗装業者、内装業者と打ち合わせを行ったので結構クタクタです(私の場合、リフォームは一部DIYで行い残りを分離発注することが多いです)。この後、外壁のサイディングをDIYで塗装していく予定 [続きを読む]
  • アパート経営で必要になる消防設備点検費用
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回はアパート経営で必要となる消防設備点検について記載して行きたいと思います。私の場合、マンション一棟物件は保有しておらず、アパートについても2戸のアパートなど小さい物件しか保有していないので消防点検は必要ありません。しかし、今後、大きな物件を購入した時、消防設備点検が必要になるので「点検にかかる費用」や「DIYが可能か?」などを調べてみました。消防用設備点検が [続きを読む]
  • 一戸建て網戸張り替えはDIYと業者リフォームどっちが得!?
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は一戸建て収益物件の網戸の張り替え費用について記載していきたいと思います。網戸の張り替えは収益物件を購入した後の初期修繕で必要となります。私の場合、入居期間中については軽微な修繕なので入居者に行ってもらっています。張り替え自体は難しくないのですが枚数があるとそれなりの時間がかかってしまいますしDIYで疲弊している時や忙しいときは全て管理会社やリフォーム業者 [続きを読む]
  • 収益物件で知っておきたい浄化槽の汲み取り費用
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は浄化槽の汲み取り費用について記載していきたいと思います。私の場合、現時点で浄化槽の物件は一つも持っていないのですが昨日、浄化槽の一戸建てで良い物件を業者に紹介してもらったので浄化槽の汲み取り費用について調べてみました!下水に接続されている物件では下水道料金を入居者(借主)が負担してくれますが浄化槽物件ではオーナー(貸主)が浄化槽の汲み取り費用を負担する必要 [続きを読む]
  • 収益物件を購入するためのお金の貯め方
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は収益物件を購入するためのお金の貯め方について記載していきたいと思います。フルローンのRC一棟マンション投資などの場合は、お金を貯める必要はないのかもしれませんがボロ物件投資では初期に数百万円のお金は最低限必要となります。私の場合は昔からお金を貯めるのが得意だったので初めの5つ位の物件は融資を使わず現金購入しました!東京などの一人暮らしでも家賃を入れて頑張 [続きを読む]
  • 投資用一戸建て収益物件を安く購入するための指値交渉術
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は一戸建て収益物件を購入した時に使用した指値交渉の文章について記載していきたいと思います。下記の文章は数年前に収益物件の指値交渉で利用したものですがアパートの指値交渉の文章と同様に不動産を購入する時に使うことができると思います!!「土地が比較的良い戸建ての指値交渉」については近隣で不動産を購入していないと作成するのが難しい文章ですが近隣の売買データ(安い [続きを読む]
  • 大家業で差がつく!?アパートを安く買うための指値交渉の文章
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は収益物件(アパート)の値段交渉(指値)で作成した文章の例について記載してきたいと思います。私の場合、投資用不動産を購入するときは基本的に指値を行います。指値はただ値段を書くだけだと通る確率はカナリ低くなってしまうので、論理的な根拠と共に指値を行うことが重要です!!収益物件の値段交渉(指値)で作成した文章お世話になります。●●町の売り店舗付き住宅について●00万 [続きを読む]
  • 群馬県の投資用区分所有マンションの火災保険の更新
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は現在保有している群馬県の区分所有マンションの火災保険の更新について書いていきたいと思います。この物件は2012年頃に購入した区分所有マンションでほぼ投資資金を回収し終えています。区分所有マンションでは管理費修繕積立金がかかるため実質利回りが落ちるのですがこの物件は管理費+修繕積立金で毎月5000円程度だったので大きな負担にはなりませんでした。また、RC構造なので [続きを読む]
  • 日本政策金融公庫からの融資の流れ
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は日本政策金融公庫からの融資の流れについて記載していきたいと思います。不動産投資をしている場合、一般的には融資(ローン)を利用し不動産を購入すると思います。私の場合は現金で購入することが多いのでローンはあまり使わないのですが日本政策金融公庫さんが事務所から徒歩2分くらいのところにあるので借入は全て日本政策金融公庫を使っています(一部家庭内レバレッジで親族から [続きを読む]
  • 電気工事士でなくてもできる軽微な電気工事
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回はDIY系大家にとっては必須とも言える第二種電気工事の資格について見ていきたいと思います。私も現在、電気工事士の資格を勉強していますが不動産投資でDIY(セルフリフォーム)する場合、電気工事士でなければできない工事と電気工事士でなくてもできる工事を知る必要があります。第二種電気工事士でなくてもできる工事 電圧600V以下で使用する差し込み接続器、ねじ込み接続器、 [続きを読む]
  • FRPの屋上・ベランダ防水とDIYの施工手順・費用
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回はFRP屋上・ベランダ防水とDIYの費用について記載して行きたいと思います。所有物件のうち1棟でFRP防水を使用しており、トップコートが剥がれてきました。FRP(ガラス繊維強化プラスチック)自体はクラックもなく問題ないのですが紫外線等によってFRP層が劣化してしまうので可能な限り早めに対応する必要があります。FRP屋上・ベランダ防水FRP(ガラス繊維強化プラスチック)に大きなクラ [続きを読む]
  • 洗濯パンの穴の位置とリフォーム費用
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は洗濯パンの穴の位置について記載していきたいと思います。洗濯パンは種類によって穴の位置が異なりますので注意が必要です。取り替えの場合DIYでの施工も可能ですが新設の場合、床に穴を開け排水トラップの埋め込みなどの作業が必要になるのでDIYでの施工は難しいです。洗濯パンの穴の位置洗濯パンは種類によって穴の位置が異なります。上記のように端に穴があるタイプと中央に穴が [続きを読む]
  • 畳の表替えは直接発注と一括発注どちらが安い?
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は畳の表替えについてリフォーム業者への発注方法と費用について考察していきたいと思います。私の場合、畳の表替えはDIYでの費用対効果が低いので全て業者へ発注していますが発注方法によって金額がかなり異なります。リフォーム業者へ一括発注リフォーム業者へ畳の表替えを発注した場合、上記のような見積もりが来ることがほとんどです。上記は壁紙の張替えは自社で行っていますが [続きを読む]
  • ホームセンターで見つけた賃貸業に使えそうなアイテム
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。現在、「アパート+一戸建て」物件の再生中です。今回はホームセンターで見つけた不動産賃貸業(不動産投資)に使えそうなアイテムを紹介していきたいと思います。キッチン・流し台カインズホームで売られているキッチンです。金額は34800円となっておりDIYで取り替えれば費用対効果が高いです。現在再生中の収益物件ではダイノックシートが激安で手に入ったのでダイノックシートを貼って再 [続きを読む]
  • DIYリフォーム!鉄骨の錆塗装が一通り完了(^^)
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。合計16時間程度かかりましたが目立っていた部分の鉄骨の錆の塗装がひと段落しました!!私の場合、web関連の仕事や行政書士の仕事についてはデスクワークが殆どなので運動がてらDIYを行っています。お金を払ってジムに行くのならばお金を節約するためにDIYをします(笑)鉄骨の錆この物件は所有部件の中では遠い方で車で30分程度かかります。基本的に初期リフォームは一部DIY(セルフリフォ [続きを読む]
  • どっちがお得!?管理会社による管理と自主管理
  • こんにちは「はじめての不動産投資」です。今回は管理会社による管理と自主管理について記載していきたいと思います。私の場合は比較的手間がかからない物件(区分所有マンション)については自主管理をしていますがその他の物件については管理会社を入れることが多いです!ただ全て管理会社に丸投げではなく原状回復や初期修繕については私の提携している業者やDIYで行っておりますし、管理会社の修繕見積もり額が高い場合、私の提 [続きを読む]