宅建士 さん プロフィール

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宅建士さん: 宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ハンドル名宅建士 さん
ブログタイトル宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ブログURLhttp://luckys4903.wp.xdomain.jp/
サイト紹介文平成27年度宅建士試験に向けて 問題・過去問を解説付きをネット掲載 宅建士合格へ向けてweb講座
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供41回 / 365日(平均0.8回/週) - 参加 2015/09/24 18:18

宅建士 さんのブログ記事

  • 積算法 Q15
  •  積算法(平成24年度)新規賃料を求める鑑定評価手法である積算法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1 宅地の賃料(いわゆる地代)を求める場合の基礎価格の査定にあたって、借地契約において敷地の最有効使用の妨げになるような契約内容があるわけではないが、対象不動産が借地契約の当初から都市計画道路予定地であるため建物の階層が制約されている場合には、建物が制約されていることを前提とした基礎価格 [続きを読む]
  • 収益還元法 Q14
  •  収益還元法(平成24年度)収益還元法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元する方法であるため、有限の収益期間を基礎とする有期還元法とは異なるものである。2 DCF法を併用する場合には、直接還元法において、標準化した純収益を採用しなければならない。3 長期の賃貸借契約等により、毎期の純収益の変動がほとんどないと予測される賃貸用不動産の場合には、 [続きを読む]
  • 原価法 Q13
  •  原価法(平成24年度)建物及びその敷地についての原価法の適用に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 価格時点において、対象建物が建築中であるときは、原価法を適用することはできない。ロ 更地の価格を求めるにあたり、対象建物が店舗事務所ビルであるが、個別分析の結果、共同住宅の建設を想定の上、土地残余法を適用した。ハ 対象建物の再調達原価を求めるにあたり、対象建物の類似の不 [続きを読む]
  • 個別分析 Q12
  •  個別分析(平成24年度)個別分析に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 中古の区分所有建物及びその敷地(貸家・30?)の鑑定評価を行った。同一需給圏内ではこの1年内に80?程度、4000万円前後の新築マンションが多く分譲されており、多数の取引事例が入手できた。これらの取引事例を採用し、対象不動産との優劣及び競争力の程度を把握した。ロ 自用の区分所有建 [続きを読む]
  • 正常価格及び限定価格 Q11
  •  正常価格及び限定価格(平成24年度)鑑定評価によって求める「正常価格」及び「限定価格」に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 区分地上権を新たに設定する場合の鑑定評価においては、求める価格は「限定価格」となるが、公共事業として高速道路や鉄軌道の敷地のために区分地上権を設定する場合は依頼目的が補償であることから、「限定価格」ではなく「正常価格」としての鑑定評価となる。ロ [続きを読む]
  • 価格または賃料の種類 Q10
  •  価格または賃料の種類(平成24年度)鑑定評価の価格または賃料の種類に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 資産の流動化に関する法律または投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格が、最有効使用を前提とする正常価格と一致する場合は、特定価格ではなく正常価格となる。2 文化財の指定を受けた一般的に市場性を有しない不動産について鑑定評価を行 [続きを読む]
  • 価格時点等 Q9
  •  価格時点等(平成24年度)価格時点や鑑定評価の条件に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 依頼者から「価格時点」が1年後となる鑑定評価依頼を受けたが、1年後に同一物件について再度鑑定評価依頼が来ることが確実視されているため、将来時点に関する鑑定評価の条件を付さずに、鑑定評価書を発行した。ロ 依頼者から「価格時点」を、「発行日付」よりも後にしてほしいと [続きを読む]
  • 鑑定評価の条件 Q8
  •  鑑定評価の条件(平成24年度)鑑定評価の条件に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 対象不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合には、「建付地」として部分鑑定評価を行うべきでないことに留意する。ロ A社は所有する対象地について、賃借人であるB社と事業用定期借地権契約を [続きを読む]
  • 鑑定評価の基本的事項 Q7
  •  鑑定評価の基本的事項(平成24年度)鑑定評価の基本的事項に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1. 現況は更地であるが、過去時点である価格時点において建物の敷地であった場合の当該土地の過去時点の鑑定評価は、必ず独立鑑定評価として行うべきである。2. 価格時点において、所有者が異なる隣地と一体となった後のものとして行う土地の鑑定評価は、併合鑑定評価であるため、限定価格を求めるものとして行う。3.  [続きを読む]
  • 不動産の価格に関する諸原則 Q6
  •  不動産の価格に関する諸原則(平成24年度)不動産の価格に関する諸原則に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 建物と敷地とが均衡と保っているいることは、最有効使用判定の要件であるが、建物と敷地とが均衡していても、最有効使用と認められない場合がある。ロ 収益遁増及び遁減の原則から、都市計画で定められた容積率または前面道路の幅員等により許容される容積率を充 [続きを読む]
  • 不動産の価格に関する諸原則 Q5
  •  不動産の価格に関する諸原則(平成24年度)競争の原則等に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 上場不動産投資信託(J-REIT)投資口価格インデックスの上昇は、一般的には、増資を通じた不動産取得需要を生み、不動産価格を上昇させる要素となる。ロ ある不動産を利用することによる超過利潤が生ずると、同種の他の不動産に対する需要が増加するのが通常であり、これに伴ってその価格も上昇す [続きを読む]
  • 更地の鑑定評価に係る価格形成要因 Q4
  •  更地の鑑定評価に係る価格形成要因(平成24年度)次の更地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。(近隣地域の状況)・専用住宅が建ち並び始めた新興住宅街である。周辺には空き地も多い。・公法規制の内容:第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%、容積率80%、建物の高さの最高限度10m、宅地造成工事規制区域)・地歴調査により10年前までは対象不動産を含む20m長さ80m [続きを読む]
  • 不動産の類型等 Q3
  •  不動産の類型等(平成24年度)不動産の類型等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1 既成市街地の住宅地の中にある畑(家庭菜園として利用)の類型は、現況が畑であっても「更地(造成前)」となる。2 自社ビルをセール・アンド・リースパック(※)により流動化した場合の建物及びその敷地の類型は、「貸家及びその敷地」となる。3 郊外型店舗の建物及びその敷地で、建物とともに敷地内駐車場も一括して賃 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の責務 Q2
  •  不動産鑑定士の責務(平成24年度)不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 不動産鑑定士は、日頃から、鑑定評価の進歩改善に努力することが必要であるが、これは所属する鑑定事務所が、個人事務所であっても、大手鑑定事務所であっても、何ら変わりはない。ロ 不動産鑑定士に課される依頼者への鑑定評価の説明責任は、民間事業会社の保有不動産の鑑定評価よりも、不特定多数 [続きを読む]
  • 不動産とその価格 Q1
  •  不動産とその価格(平成24年度)不動産とその価格に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 不動産は、通常、土地とその定着物をいうが、ホテルの家具等の什器・備品であっても、観光施設財団として財団目録に記載されている動産は、鑑定評価の対象となり得る。ロ 不動産の価格は、一般に、効用、相対的希少性、有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示し [続きを読む]
  • 区分所有建物及びその敷地に係る原価法(計算問題)Q40
  •  区分所有建物及びその敷地に係る原価法・計算問題 (平成23年度)下記の略図のような敷地に最有効使用の状態にある新築かつ一棟の鉄筋コンクリート造5階建ての区分所有建物がある。総戸数は28戸で、すべて専有部分が南向きの開口部を有する住宅として設計され、敷地及び共用部分の共有特分は建物の専有面積の割合により定められている。なお、東側及び西側の建物が、敷地境界線近くまであることにより、この建物の各階端の [続きを読む]
  • 最有効使用の判定(計算問題) Q39
  •  最有効使用の判定・計算問題 (平成23年度)不動産鑑定士Cの担当する鑑定評価の基本的事項と要因分析結果は下記の通りである。鑑定評価額として正しいものは、次のうちどれか。なお、本問では計算を簡略化するため、開発法による計算をもって更地の価格とする。 基本的事項等(抜粋)対象確定条件独立鑑定評価 依頼の目的と背景本件は、依頼企業の旧社宅を売却するための鑑定評価である。依頼企業は、老朽化した旧社宅を3 [続きを読む]
  • 積算法(計算問題) Q38
  •  積算法・計算問題 (平成23年度)店舗兼事務所ビルの3階部分の新規賃料を求めるにあたり、積算法を適用した。積算賃料(年額)として正しいものは、次のうちどれか。なお、対象不動産は最有効使用の状態にある。【対象不動産の状況】土地の基礎価格 90,000,000円建物の基礎価格 50,000,000円期待利回り 10%必要諸経費等 4,000,000円(空室等による損失相当額は除く)空室等による損失相当額 積算賃料(年額)の10%各階 [続きを読む]
  • 開発法(計算問題) Q37
  •  開発法・計算問題 (平成23年度)対象不動産は間口100m・奥行102m・規模10,200?の大規模な更地(中間画地)で、戸建住宅地として分割して分譲することが最有効使用であると判定した。下記の前提条件をもとに、対象不動産の分割後の宅地の分譲区画数として正しいものは、次のうちどれか。前提条件■現況は幅員4m道路に接面するが、開発にあたり6m道路へ拡幅する必要がある。道路の反対側は河川であるため、一方向 [続きを読む]
  • 証券化評価におけるDCF法 Q36
  •  証券化評価におけるDCF法(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の適用に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 純収益は、運営収益から運営費用を控除して求める。ロ 礼金・更新料等の返還を要しない一時金の運用益及び償却額は、収入が予測される期の「その他収入(運営収益の1項目)」に計上すべきである。ハ 借家人が長期にわたり1棟全体を一括で [続きを読む]
  • 証券化評価における収益還元法 Q35
  •  証券化評価における収益還元法(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価における収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 証券化対象不動産の鑑定評価において、対象不動産がマルチテナントビル(複数のテナントが入居しているビル)で現行賃料水準が周辺賃貸マーケットにおける適正賃料水準と概ね等しく、直接還元法の精度が高いと認められる場合には、収益還元法の適用にあたりDCF [続きを読む]