高槻文吾 さん プロフィール

  •  
高槻文吾さん: 高槻文吾のブログ
ハンドル名高槻文吾 さん
ブログタイトル高槻文吾のブログ
ブログURLhttp://bungo.blog.jp/
サイト紹介文投資と事業と人生について思索し、研究し、実践していく内容を書き綴っています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供52回 / 365日(平均1.0回/週) - 参加 2015/11/09 21:23

高槻文吾 さんのブログ記事

  • 元国税局出身者で組織されたチーム
  • 高槻文吾です。エヌエムシイ税理士法人ってご存知ですか?ネットで情報収集していたところ、以下のように書かれていました。「私どもの税務総合戦略室には、長年国税局に勤めていた十数名のスタッフがおります。それぞれ違う分野の専門家で組織したチームです。」セカンドオピニオンを提供したりしてくれるみたいです。顧問の税理士以外で、誰かに税務に関して意見を聞きたいときにいいかもしれません。ではまた!気が向いたら押し [続きを読む]
  • 不動産投資休憩中です
  • 高槻文吾です。5月、ブログ一度も更新しませんでした(^^;)4月以降、一部の金融機関で融資が引き締まっている認識でいます。まだ濃淡あると思うのですが、個人的には第1四半期は完全に様子見すことに決めています。融資が厳しくなって、物件価格が下がらないかなぁ、と期待しつつ。4-6月の3ヶ月間は、いろんなセミナーに行ったり、本を読んだり、FXしてみたり、他の投資家の方の手法を学んだり、とインプット期間にあてています。 [続きを読む]
  • 給水方式変更工事を相見積もりした驚きの結果
  • 高槻文吾です。2017年2月に取得した、練馬区アパートですが、給水方式を変更しました。(変更前)受水槽&ポンプあり(変更後)直結本件工事ですが、売主の財閥系不動産会社さんの紹介業者、管理会社さん紹介業者の2社から見積もりをとりました。過去は、後者の方が安く、前者の方が高かったのですが、今回は様子が違いました。圧倒的に前者の方が安かったのです。この管理会社さんは、好意で中間マージンをほぼ抜いていない状況で [続きを読む]
  • 日本公庫で融資承認がでました
  • 高槻文吾です。こちらで日本公庫に相談してみるつもり、と書いた件。結果がでました。物件購入時に自己資金で10%投入した分+リフォーム代について融資承認を頂きました。最終的には、合わせ技で、オーバーローンは無理でしたが、フルローンにはなりました。金額以外の条件は以下のとおりです。・期間 20年・金利 1.7%(20年固定)・担保 なし融資条件の悪化が見込まれる現状では、頭金を調達できて一安心です。ではまた。ワン [続きを読む]
  • ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?
  • 高槻文吾です。三連休中に古本屋に出向いたところ、「ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?」を見つけました。今さらながら購入して読了。 いうまでもなく日本の不動産流通の問題点は、「情報の非対称性」と「両手仲介の慣行」です。業者は顧客との情報格差を利用して「両手」を狙いますし、投資家も業者のそうした心理を利用して「割安」に物件を仕入れられるよう元付業者に働きかけます。売主の利益は放置されがちですね。。業 [続きを読む]
  • TAS賃貸住宅市場レポートから振り返る投資対象
  • 高槻文吾です。TAS賃貸住宅市場レポート(2017年2月28日)を参考に、自分の投資対象を振り返ってみたい。私の投資対象エリアは、東京23区及び隣接市である。築20-25年で最寄駅12分(1km)以内の資産性、収益性のバランスがよいものを探している。空室率TVI(TAS Vacancy Index)を見ると、一都三県アパート系は2015年6月以降、悪化が著しい。この背景は、2015年1月の相続税増税を受けてのものとすれば、新築アパートの大量供給によ [続きを読む]
  • 空室が残り1戸になりました!
  • 高槻文吾です。先月引渡しを受けた、こちらの物件ですが、4戸あった空室が残り1戸の見込みとなりました\(^o^)/引渡しから20日あまりですが、入居申込みが3件あり、3件とも保証会社の審査を通過しました。途中から募集賃料を5千円アップしたのですが、それでも無事に決まりました。最初の設定が安すぎたんですね。。あと、リフォーム資金+物件の頭金を日本公庫に申込みしました。担当の方の話を聞くと、金融庁が不動産向け [続きを読む]
  • 横浜・川崎エリアの新築物件提案が増えました
  • 高槻文吾です。健美家、楽待で、希望物件の登録をしていると、不動産会社より提案を受けることができます。ここのところ、横浜、川崎エリアの新築案件の提案が以前にも増してよくきます。個人的には、坂がある立地に今一つなじめず、横浜よりも川崎エリアが好きです。横浜、川崎エリアの新築アパートは買いなのでしょうか。少し調べてみました。【アパート供給会社について】私の調べた限り、木造・単身者向けでは、ユナイト、グロ [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか (6)
  • 高槻文吾です。前回の記事で整理した、大きなリスク要因は以下の4つです。1.金利上昇2.インフレ3.円安4.増税(資産税等)2020年までの大まかな方針を決めておきたいと思います。最初にでてくる兆候は金利上昇と考えています。対策の方向性としては、①金利上昇に耐えうるCF創出力の確保、②金利上昇に耐えられなかった場合に向けたノンリコース化、③資産税やハイパーインフレに備えた資産の保有を考えています。【① DSC [続きを読む]
  • 2物件目の固定資産税が大幅アップ(゜-゜)
  • 高槻文吾です。2物件目の固定資産税が大幅アップされてしまいました。。この物件は足立区のファミリー用1棟アパートで、戸数10戸、駐車場10台です。駐車場が10台あるのですが、最寄駅から徒歩10分圏内ということもあり、利用率は半分ぐらいでした。そこで、3台分をコインパーキングに転換していました。コインパーキングに転換した結果、当局から「非住宅用地の認定」を受けました。ご存知のとおり、住宅用地については、課税標準 [続きを読む]
  • 決済、引渡しが完了しました
  • 高槻文吾です。いろいろと多忙で、気が付くと今月初めてのブログ投稿になりました。日本の財政リスクを考慮したうえで、今後の投資方針をまとめていく作業をしていたのですが、決済、引渡しが完了したので、その件を記しておこうと思います。昨年12月に買付が通った、こちらの物件ですが、引渡しが完了しました。今回取得した物件は、西武池袋線某駅から徒歩10分の1棟アパートです。間取りは3DK×6戸で、現在は4戸が空室。ただし、 [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか (5)
  • 高槻文吾です。前回の記事で、財政に影響を与えそうな出来事を整理してみました。大きなリスク要因は、以下の4つです。1.金利上昇2.インフレ3.円安4.増税(資産税等)対応策を検討するうえで、他の重要要素はタイミングです。予兆があるのか、ないのか、でずいぶん変わります。【1.金利上昇について】〇 対策は、①固定金利化、②物件売却による借入金返済の2つです。 今から金利を固定化するのは考え物です。なぜな [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか (4)
  • 高槻文吾です。ここでいったん財政に影響を与える出来事を時系列で整理したいと思います。あくまでも一定の前提に基づく推測です。〇 日銀の異次元緩和は、2017〜2019年に限界を迎え、テーパリング(量的金融緩和の縮小)に入ります〇 2020年の基礎的財政収支(プライマリーバランス)黒字化は実現できずに終わります〇 国内個人金融資産で国債を消化できるのは、あと9年(2024年)です〇 2025年には団塊の世代(1947〜1949年 [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか (3)
  • 高槻文吾です。今日のブログは、いつも以上に自分用のメモの意味合いが強いため、説明の省略が多いかもしれませんが、予めご了承ください。さて、財政破綻に至った場合、どういったことが生じるのでしょうか。「中央銀行は持ちこたえられるのか」が参考になりました。財政破綻に至った場合には「債務調整」が必要になります。債務調整には、大別して2通りのパターンがあります。「連続的な債務調整」と「非連続的な債務調整」です [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか (2)
  • 高槻文吾です。今日のブログは、いつも以上に自分用のメモの意味合いが強いため、説明の省略が多いかもしれませんが、予めご了承ください。さて、「日本の財政はいつまでもつのか」の答えを探して、書店をぶらついたところ、以下の本を見つけました。タイトルは不安をあおりやすいものですが、内容はしっかりしたものと感じました。結論を先に書きます。上記書籍によれば、日本の財政は、2028年から2032年の間に持続不可能に陥る恐 [続きを読む]
  • 日本の財政はいつまでもつのか
  • 高槻文吾です。今日のブログは、いつも以上に自分用のメモの意味合いが強いため、説明の省略が多いかもしれませんが、予めご了承ください。黒田総裁の日銀は、国債を買いまくって、バランスシートを急拡大しています。この一か八かのギャンブルは、機能すれば日本の公的債務をGDP比で減少に導いてくれたかもしれませんが、今のところ、負けそうです。個人的には、政府には、財政再建、治安、外交、防衛だけはきちんとお願いしたい [続きを読む]
  • 退去の連絡がありました
  • 高槻文吾です。残念なことに、退去の連絡がきました。満室期間は1か月程度で終わりそうです。。いよいよトランプ大統領の就任日が来ましたね。彼が勝つのは私にとってはサプライズでしたが、決まったことですから、その前提でいろんなことを考えていきたいと思います。多くの人がいうように、本当に歴史の転換点かもしれません。今月は、アベノミクス、特に日銀の政策について調べてみようと思います。黒田総裁は、確か2年で物価2% [続きを読む]
  • 資金調達 (7)信組の研究(東京)
  • 高槻文吾です。昨日は、予約投稿の日時設定を間違えて、2つの記事が同時にアップしてしまいました。。普段はだいたい週一ぐらいにばらしてアップしているのですが、今回は連続でアップしてみたいと思います。3連休中で見る人がいつもにもまして少なさそうですけど。さて、2017年の目標実現には、金融機関開拓が重要になってきます。金融機関開拓ですが、耐用年数超過の融資を想定しているため、メガバンクは対象にならず、地銀、 [続きを読む]
  • プロパンガス供給会社を変更します(続)
  • 高槻文吾です。こちらでプロパンガス供給会社から飛び込み営業があったと記載しました。続いて、別のプロパンガス会社さんから、突然のお手紙でご提案がありました。不動産仲介のブツアゲ活動よりもよほど積極的ですね。こちらとしては待ってるだけでいろいろ提案がくるので楽ですが、それだけ競争が激しい市場なんですね。お手紙の提案は2つありました。<提案1>・給湯器無償交換・ガス料金値下げ・エアコン1台無償交換・紹介 [続きを読む]
  • 資金調達 (6)信金の研究(東京)
  • 高槻文吾です。2017年の目標実現には、金融機関開拓が重要になってきます。金融機関開拓ですが、耐用年数超過の融資を想定しているため、メガバンクは対象にならず、地銀、信金がメインターゲットとなります。地銀については不動産仲介会社ルートでアクセスしやすい印象ですが、信金に対するルートはまばらに感じています。さて、ターゲットは何金庫あるのでしょうか。結論としては21金庫あり、預金量で絞った場合は13金庫と考えて [続きを読む]
  • プロパンガス供給会社を変更します
  • 高槻文吾です。昨年、初めて都市ガス以外の物件を購入しました。不動産投資本を読むと、プロパンガス会社を変更するとメリットありとの記載をよくみかけます。しかしながら、積極的に変更の動きはしていなかったのですが・・・昨年購入したプロパンの2棟とも、プロパンガス供給会社を変更することになりそうです。まず、2016年12月に購入した物件は、新たに変更した管理会社の方がとても気が利く方で、自主的にプロパンガス供給会 [続きを読む]
  • 2017年の目標
  • 高槻文吾です。あけましておめでとうございます。年初です。まずは2017年の目標ということで、3つ設定しました。1) 家賃収入1億円を実現する(≒5億円ほど不動産を購入する)2) 金融資産1億円を実現する3) ①適正体重(身長×身長×22)、②週三ウォーキング、③週一休肝日で健康を維持する■ 目標の1)と2)について2017年は、引き続き土地から仕入れて新築することに関心があるのですが、家賃収入1億円突破までは中 [続きを読む]
  • 2016年の振り返り
  • 高槻文吾です。先日たまたまつけたテレビで元2ch管理人のひろゆきがでていて、「嘘をつく方が儲かる社会が存在している」というテーマ(悩み?)でカズレーザーと話していました。キュレーションサイトの医療情報の嘘、米国大統領選における情報の嘘、英国のEU離脱住民投票時の嘘など、IT技術の情報増幅力も影響してか、重要局面で嘘が扇動することが増えてきている印象です。各個人が情報判断をきちんとできるよう自己防衛しない [続きを読む]
  • 買付が通りました
  • 高槻文吾です。ワン くれ〜い!不動産投資 ブログランキングへ2/3が空室の物件に対する買付ですが、▲12%強の指値を入れたところ、1%程度押し戻されました。それを受ければ、買えそうです。もともと、2/3が空室であれば、初心者用アパートローンは活用が難しく、あとは業者さんとの競合と見立てており、業者さんの目線より若干上と思われる価格で買付を入れました。結果として、3つの買付のうち真ん中で、とある業者さんよ [続きを読む]
  • 良さげな物件だがロットが小さい、、
  • 高槻文吾です。ワン くれ〜い!不動産投資 ブログランキングへ先日、買付に敗退しました。実は満額買付でもよかったのですが、物件のロットが50百万円に満たず小さかったため、▲8%ほど指値しました。結果、敗退です(^^;)その物件の販売価格は、路線価土地値の90%ほどで、立地は最寄駅徒歩10分以内、大手町まで電車で20分でした。もっとも、築年は30年オーバーでしたので、普段、対象にしているものより古かったです。また [続きを読む]