大政容平 さん プロフィール

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大政容平さん: 南大阪の住まい相談
ハンドル名大政容平 さん
ブログタイトル南大阪の住まい相談
ブログURLhttp://reform-shinchiku.com/
サイト紹介文住宅・不動産に関するコラムを配信中!
自由文河内長野・大阪狭山・富田林で不動産の購入・売却をお考えの方のお手伝いを致します。
http://reform-shinchiku.com/
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供45回 / 365日(平均0.9回/週) - 参加 2015/11/21 18:56

大政容平 さんのブログ記事

  • リフォーム済み物件の傾きにご注意をっ!!
  • 最近、実需用(投資用ではなく、住居用)のリフォーム済み物件を見に行く機会があったのですが、その時のお話。内部はフルリフォームされていて新築の様な状態でかなり綺麗。単純に良いなぁ〜という感じでした。ただ、立地的に高台でかなりの高さの擁壁の上にブロック3段で2次造成したような造成地。ちょっと怖いなぁと思ったので室内で傾きのチェック。床に水平器を当てるも傾き無し。柱・壁も傾き無し。サッシも全て入れ替えてあり [続きを読む]
  • 不動産投資物件購入後に白蟻被害が発覚した時の話
  • あるブログ記事に対してのSNSコメントを読んでの感想と、自分の体験。(僕はこのブログ主さんの大ファンで、毎日ブログを読んでいます。)物件引渡し後にシロアリ被害が判明したという話。(ブログ主さんは買主)しかも、売主は知っていた様で告知義務違反にあたる。明らかに、売主側の非であり、キチンと争えば買主側に有利な案件。そのブログ記事に対してのSNSのコメントを見ていて思ったのですが、外野から損害賠償させるべきだとか [続きを読む]
  • 穴の空いた屋根の修繕
  • 穴の空いた屋根の修繕をしてみました。実は業者に依頼する予定だったのですが、新規業者開拓の為に見積もりしてもらった業者が個人の屋根屋ではなく、総合リフォーム業者だった為か価格が高い(^-^;自分の見立てでは3万円〜3.5万円ぐらいで十分利益載せてできるやろと思っていたのに5万円程かかるという・・・。塗装業者さんも入ってもらってるし、時間的に余裕がないので自分でやっちゃえという事でやっちゃいました。屋根の修繕で [続きを読む]
  • 築古不動産投資〜リフォームを安くする方法??〜
  • 築古不動産投資のセミナーとやらがありますが・・・一体何を教えるんでしょうかね??安くリフォームする方法??みたいなセミナーがあったので思った事を少々。僕がやってる方法以上に安くする方法があるなら教えてもらいたいぐらいです・・・。というか参考までに提示してある見積もり見てみたら単価高くてリフォーム屋の利益ちゃんとのってるし(^-^;こんなんやったらいらんわと何故、この見積もりを見ただけで利益がのってるか [続きを読む]
  • 接道が私道の時は所有権・通行承諾等に要注意
  • 前面道路が建築基準法非該当の通路(私道)の場合は本当に注意が必要です。実は先日危うく大きな間違いを犯すところでしたので、自分自身の覚え書きとしても記録しておこうと思います。いつもなら簡単に気づきそうな落とし穴で、何故かその時はそんな事思いもしなかったのが自分的には不思議なのですが・・・。その物件は前面道路が私道で、建築基準法非該当の通路なのですが、基本的に幅員が5mあり、その通路に面している住宅の方 [続きを読む]
  • 無意味じゃない?!ホームインスペクションの説明義務化
  • 2018年4月から宅建業法改正で中古住宅売買の際の重要事項説明でのホームインスペクション(建物状況調査)の説明が義務化されました。消費者保護や中古住宅の流通量を増やす事が目的の様です。が、しかし・・・。実際にホームインスペクション(建物状況調査)が増えるか否かは不動産業者の姿勢次第・買主の要望の高まり次第でありまして、個人的には意味があるのかな??という感想しかありません。消費者にとって安心な中古物件の購 [続きを読む]
  • 過去の失敗。和室土壁DIY塗装(-_-;)
  • 実は事務所の2階ですが、購入後に和室の壁を自分で塗装しようと思ったのですが大失敗(^-^;過去の失敗ですよ!!過去のっ!!!(※受注したリフォーム工事ではちゃんと職人さんに依頼します。DIYでも今は失敗しません!!)ずっと建築の仕事をしてたので、土壁に塗装する時はシーラーを塗ってから仕上げ塗装しないとダメってのも知ってましたが・・・。かる〜くテスト塗装してみて、『おっ、実はそのままで塗ってもいけるんちゃうん [続きを読む]
  • 登山パッキング用に100均(キャンドゥ)のトラベルメッシュ巾着
  • 登山のパッキング用に100均(キャンドゥ)でトラベルメッシュ巾着を購入。100均の商品って変なデザインだったりするものが多いのですが、この商品は全くの無地!!仕分けしたかっただけなのでアウトドアメーカーのスタッフサックって無意味に高い様に思える・・・。一生ものなのか???こういう小物入れの袋にそこまでの価値は感じない方なので、100均クオリティで十分(*゚▽゚)ノサイズと数はこんな感じサイズ展開はS・M・Lがあるので [続きを読む]
  • 空き家が増え続けてるけど、戸建て賃貸大家業にとっては苦難の時代??
  • 空き家増えてませんか?自分の足でチラシを配ると分かるのですが、立地の悪いエリアでは結構な戸数の空き家があります。職業柄、空き家を見つけたらgoogleマップで空き家と思われる位置をピン立てていってます。感覚的には公表されている空き家率よりは少ない感がありますが、それでも結構あります。(空家率は賃貸マンション等の空き室も含む為感覚的に少なく感じるのだと思います。)少子高齢化による人口減少等が理由で空き家が増 [続きを読む]
  • 再投資し続ける事ができる規模を考える〜築古戸建て投資〜
  • キャッシュフローの再投資という考え方再投資する為に必要な年間キャッシュフローはいくらか。僕自身の考えをまとめる為に書くだけで、何の参考にもならないと思いますので興味の無い方はスルーして下さい(笑)1棟物ではなく小さな築古戸建て再生投資をメインとして考えます。(コツコツ増やす。)分かり易く不動産投資の最低投資金額を300万円として設定すると、単純に考えると年間で300万円のキャッシュフローがあれば年に一度300万 [続きを読む]
  • 住宅ローン融資実行前の離婚ってどうなる??
  • 住宅ローン融資実行前に建築主が離婚して融資実行できなくなったという話。融資承認時の状況と前提条件が変わってしまうので、実行できない。しかし、建物は完成してしまっている・・・。もちろん買主には支払い義務が生じるのですが、無い金は払えない。そんな話を身近で聞いて恐ろしいなと・・・。これ何が怖いかって、買主側じゃなくて建築業者側から考えて怖い。着手金・中間金はもらっているものの、それだけではすべての工事 [続きを読む]
  • 大家としての責任はどこまであるのか・・・。
  • 現在トラブルを一件抱えています。テラスハウス(2戸1の内1つ所有分)を貸し出しているのですが、この入居者の方が酒乱で夜中の騒音に困っていると自治会の区長さんからの苦情。区長さん自身に被害がある訳ではないですが、隣の方から相談を受けて何もしない訳にいかないのでという事で電話してきた様子。以前入居者自身(酒乱の男性の母)から、隣の方とトラブルになっているという話を聞いており、迷惑行為が続きトラブルが続く様で [続きを読む]
  • 橋本市造作キッチンの作り方
  • 橋本市の戸建てでキッチンを造作したので作り方を書いてみます。造作キッチンを作ってみたい方は参考にどうぞ〜。もちろん作って欲しいって方はリフォームのご相談承ります。(^^♪僕は作らずもっとちゃんとした図面書いて材料段取りして大工さんに作ってもらいますけどね〜。今回はIKEAの部材を使って安くで納めましたが、面材や部材もフルオーダーで造りますよ〜!使いたいカウンタートップ、使いたいシンク、使いたい水栓、使い [続きを読む]
  • 金利が低い今!住宅ローンを組むなら固定金利?変動金利?
  • 低金利の時代が長らく続いています。って言っても僕自身は金利が高い時代なんか社会人になってからは無いから低金利が当たり前みたいな感覚なんですけどね(笑)周りはボチボチ家でも買うか・建てるかって人もチラホラいるのですが、その時にローン組む時には固定金利?変動金利?って話があったり、低金利やから早めに住宅ローン組んだ方が良いんかな?とかいう話があったり。低金利時代しか経験していないので、住宅ローン組むなら [続きを読む]
  • 損か得か!?不動産売却時にリフォームする?しない?
  • 不動産売却時にこのままで売却すれば良いの?リフォームして綺麗にしてから売却した方が良いの?一度は悩まれるかと思いますが、先に答えを言いますとどっちが得するかは結果を見てもわかりません┐(´д`)┌結局のところ、リフォームにかけた費用よりも売却金額の上乗せ金額が大きければ得ですし、小さければ損です。不動産って同じ条件のものが二つと無いものなので、リフォームをした場合の結果・リフォームをしなかった場合の [続きを読む]
  • 物申す!!仲介手数料無料の不動産会社
  • 仲介手数料無料!?怪しい??大阪の新築物件の仲介手数料無料!!と謳っているホームページを見てなんだかなぁ〜と思ったので少し物申してみます。仲介手数料無料の業者が怪しいのか、詐欺なのか、胡散臭い、いろんな名目で費用を取られるんじゃないか?まず最初に断っておきますと、恐れる事は無く、ごくまっとうなサービスです。『仲介手数料無料の仕組み』というのをさも独自でしているサービスか何かの様に書いているのですが、 [続きを読む]
  • 売却物件 登記情報と現状の状況確認
  • 売却依頼を受けた物件の現地調査に行ってきました。登記情報を確認して、現地と異なりそうな部分もあったので現地の採寸。今回の記事は越境物や未登記部分が無いかをどうやって確認するかというお話。とりあえず必要なのは、「地積測量図」と「建物図面」。民民で決めた境界確定や、官民で決めた明示(水路明示・里道明示・道路明示)などもあればベスト。「公図」や「地番図」等で位置関係の相違などが無いかも事前に確認。地積測量 [続きを読む]
  • 橋本市洗面化粧台の作り方
  • 洗面化粧台の作り方橋本市の現場にて洗面化粧台を造作したので作り方をまとめてみます。作りたい人がいましたら参考にしてみて下さいm(__)m洗面台のリフォームで清潔感と高級感を求める方は絶対造作が良いと思います(^^♪デザインも壁の素材・洗面ボウル・水栓器具等を選ぶだけで自由自在です。今回は和風をテーマに仕上げています。撤去とりあえず既存の洗面化粧台を撤去します。①給水・給湯の止水栓を閉めてから接続部分のナッ [続きを読む]