namc さん プロフィール

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namcさん: 実録!新築マンション投資 土地活用の参考に
ハンドル名namc さん
ブログタイトル実録!新築マンション投資 土地活用の参考に
ブログURLhttp://namc.blog.jp/
サイト紹介文新築賃貸マンション投資の実録をメインに、不動産投資のリスクとメリット・ノウハウを公開します!
自由文不動産投資は、リスクも伴います、業者側だけの情報を鵜呑みにはできません。しかし、相続対策としても、とても有効ですし、投資としても、魅力は大きいです。
このブログは、土地活用の経験者が投資家、土地所有者の立場で、リスクとメリット、ノウハウをシェアしています。
土地活用・不動産投資を始める人に参考になる情報をご紹介します。
なお、相続資産が2億以上ある人は、必見です。

参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供90回 / 365日(平均1.7回/週) - 参加 2016/03/25 06:28

namc さんのブログ記事

  • アパート経営、「悪い知らせは」あっても、「良い知らせ」はほとんどありません
  • このブログのマンションの管理会社から、封書が郵送されました内容は、10月末に退去のお知らせでした【管理会社からの情報は、悪い話ばかり・・・】この前は、別のマンションの水漏れの連絡がありましたが今回は、退去の連絡です。このように、管理会社からの情報は、良い話はありません。便りがないのは、良い知らせということです。【退去がちょこちょこ増えてきました】8月に、1戸9月に、1戸そして10月に1戸の退去予定です。10 [続きを読む]
  • 水漏れ事故、その後
  • 先日、水漏れ事故が発生の記事を書きました詳しくはこちらです「マンションで水漏れ発生」http://namc.blog.jp/archives/27969519.html今日の記事は、その後の展開です。【羽毛布団の見積もりなどで30万円超】管理担当者が、被害のあった入居者と打ち合わせを行いました。その打ち合わせを抜けて連絡がありました。内容が次の通りです。入居者は、汚水でダメになってしまった布団の見積もりなどで30万円超になるとのことです。損失 [続きを読む]
  • 個人事業税の案内が届きました
  • 8月13日、愛知県から郵便が届きました【個人事業税通知書】今年も、届きました。アパート賃貸マンションで、10室(10戸)以上の規模であれば、個人事業税として納めなければなりません。納税額はさっくりいうと所得の5%ですが、青色申告控除の65万円はありません。青色申告している人の所得は、65万円控除されていますから不動産所得+65万円が所得というわけです。そのかわり事業主控除というものがあります。これは年額290万円 [続きを読む]
  • マンションで水漏れ発生
  • 2018年8月8日、管理会社から電話がありました。内容は・・・【水漏れ事故発生】発生した物件は、このブログの新築マンションではありません。築15年超のRC5Fのマンションです。単身赴任中の入居者が8月11日から夏休みとなるということで、家族が名古屋にやってくることになったそうです。そこで家族が寝るための布団の入れてあった物入れを開けてみると・・・なんと、上の階からの水漏れで、布団が使えない!それで管理会社に電話 [続きを読む]
  • 名駅(西側)徒歩7分、52坪の土地の事業計画
  • 名古屋駅から南西に徒歩7分のところの土地が売られています。この土地を買って、マンション経営は成り立つでしょうか?建設会社にプランをお願いしました。【土地は、西向きの52坪】名駅から、徒歩7分とよいロケーションです。ちなみに、名駅の東側は一等地で、個人では手が出せません。この土地は、1億円で、坪単価200万円弱です。建蔽率は80%、容積率は400%です。商業地ということで、日照の配慮がいらないので400%使い切るこ [続きを読む]
  • またまた退去のお知らせ
  • 7月28日、管理会社からお手紙が郵送されてきました。内容は、退去の連絡です。【1LDKの1室が、9月上旬に退去予定】またまた、1LDKの退去があるようです。今回は、9月の上旬です。8月の上旬にも、1室退去の予定があります。この調子で行くと9月は、2室空室という可能性も出てきました。暑い8月に引っ越してくる人は、少なそうですからね。人事異動なんかは9月、10月が多いので、なんとか10月からは満室になってほしいものです。【2 [続きを読む]
  • 2018年7月の家賃収入は
  • 2018年7月分の賃料明細が届きました。【また、満室になりました】前から1Kが1戸、空室となっていましたが7月は満室になっていました。その部屋は、6月分として、2167円の家賃が入金されていました。家賃65000円の部屋ですから、1日分ということですね。6月30日に入居されたようです。今回は賃料 1,902,967円(6月30日の2167円を含む)敷金保証金 65,000円礼金 65,000円共益費 233,233円(6月分の233円を含む)収入合 [続きを読む]
  • 名古屋の地銀 アパートローンの金利とつなぎ融資の対応について
  • 先日、名古屋の地銀の金利についての記事を書きました。「名古屋の地銀のアパートローン金利(H30年6月)」http://namc.blog.jp/archives/26305190.html この記事では3年固定で、0.55%と低い金利をリーフレットに 記載してることをお伝えしました。その記事で、気になっていることとして、この銀行さんと以前商談した時に、つなぎ融資的な対応ができずに事業開始の手付金の時期から、全額融資をして建物完成までの期間中ずっと、事 [続きを読む]
  • 8月に1LDK1戸が退去予定
  • 管理会社から郵便が届きました。内容は、8月に1LDKが1戸退去の予定とのことでした。【6月現在の入居状況は】 毎月、家賃をブログに書いていましたが、最近ちょっと、さぼっていました。現在は1Kが1戸、駐車場が2戸空いています。1Kが1戸65000円駐車場は 12960円が2台分が空室になっています。 というわけで6月度の入金は次の通りです。家賃 1,835,800円共益費 161,000円収入合計 1,996,800円管理費 79,099円共用 [続きを読む]
  • 大東建託の一括借上「10年目の賃料更新のしくみ 」と「疑問」
  • 大東建託から家賃明細が届きました。その中に「お支払い賃料」更新のお知らせ という書類が入っていました。 【30年一括借上 賃料の見直しは4回】 大東建託で、30年一括借上という制度を利用されている方も多いと思います。私も1棟、30年一括借上のアパートがあります。このアパートは、2009年1月23日に完成した物件です。当初の10年間:2009年1月〜2019年1月(1〜10年目)この期間はずっと家賃が固定されます。そして、10年経つ [続きを読む]
  • 東建コーポ、7%増益(日経中部)
  • 2018年6月14日の日経新聞の中部経済面に、東建コーポの記事が掲載されました【今期最終 サブリースが好調】日経によりますと2019年4月期の連結純利益が前年比7%増の135億円になる見通し不動産のサブリース(転貸借)事業が好調4年連続で過去最高益を見込む売上高は3%増の3384億円の見通し東建コーポレーションは管理物件を増やし入居率も98%と高い水準を保つ18年4月期連結決算は、純利益が前期比2%増の125億円、売上高は8%増 [続きを読む]
  • 積水ハウス 2018年2〜4月 賃貸住宅売上2%減(日経)
  • 2018年6月9日、積水ハウスの2018年2-4月期の連結決算の記事が掲載されました【積ハウス、純利益13%減 2~4月(日経)】記事の見出しは、上記の通り 記事の内容は・8日発表した2018年2〜4月の連結決算は、純利益が前年同期比13%減の233億円・戸建て住宅や 賃貸住宅の建設が伸び悩んだ・都心部でのマンション販売は好調だったが、補えなかった・売上高は4%増の4599億円・マンション事業は売上が2倍に・戸建て住宅の売上は6%減・ [続きを読む]
  • ダイワハウスのファミリー向けのアパートを見学しました(2018-5)
  • 2018年5月27日、ダイワハウスの一斉見学会が行われていました。今回はファミリータイプのアパートに行ってきました。構造は軽量鉄骨です。正面から見て右側、横から裏側に入ったところにエントランスがあります。【建物概要】2LDK6世帯、3LDK6世帯、合計12世帯のアパートです。駐車場は11台と、世帯分は取れていません。接道は、南東側、間口の広い土地ですね。30mくらいありそうです。ちなみに、敷地面積は190坪ほどです。こちら [続きを読む]
  • 積水ハウスの障がい者グループホームを見学しました
  • 2018年5月27日、積水ハウスの見学会がありました。名古屋市郊外のグループホームを見てきました。【建物概要】敷地は150坪程度です。 西側、北側が道路です。グループホームを2棟建設しています。 この写真は、北側から見たところです。出入り口は、北側になります。2F建てです。1棟は7室、もう1棟は10室です。ちょっと写真では分かりづらいですが、壁の角は、丸くなっています。高齢者施設ではないのですべての壁に手すりがあるわ [続きを読む]
  • 「サブリース潜むリスク」日経新聞
  • 2018年5月21日、日経新聞に不動産のサブリースに関する記事が掲載されました。【契約途中で賃料減額などトラブル】日経新聞によりますと東京都内の40歳代の男性が「 ローンが返せなくならないか不安だ」とため息を漏らした70歳代の父親がアパート3棟を建て替え、不動産業者とサブリース契約を結んだ業者に一括して借り上げてもらい、入居者にまた貸しする内容建て替えから10年近くたち、入居者を確保していくために家賃減額を求め [続きを読む]
  • 東京立川市の木造中古アパートの提案と東京金利
  • 東京の収益物件を扱うA社からDM(メール)が届いていました。最近の物件の相場を検討してみます。【立川市「高松駅」から徒歩9分の立地】はっきり言って、名古屋に住んでいると東京の土地勘が全くありません。そこで、近隣の土地の価格を目安にします。近隣の土地は、坪あたり120万円前後かなり安いですね。人気の土地ではなさそうです。土地が安いせいでしょうか、IKEAや物流センターや倉庫、工場などがありそれなりにアパートの [続きを読む]
  • 名古屋市の地銀のアパートローン金利(H30年6月)
  • 2018年5月13日、雨の中、地銀のN銀行さんがインターホンを押しました。アパートローンの話ということでしたが、面倒なので、名刺だけ入れておいてと伝えました。名刺と一緒に、アパートローンのリーフが入っていました。【名古屋の地銀のアパートローンの金利は】基準金利は変動型 2.475%2年固定 2.550%3年固定 2.550% 5年固定 2.650% 10年固定 3.050% 優遇金利は次の条件全てを満たす人に適用されます。(1)201 [続きを読む]
  • 貸家の建替と借家権
  • 先回は古いアパートの建替の記事を書きました。今回は、古い貸家の建替について書きます。これは、10年ほど前の話です。【貸家の状況】その貸家は、数十年前から貸していました。子供達は独立して、最終的には、女性一人が住んでいました。25坪ほどの一軒家で間取りは4DKほどです。家賃は28000円と相場から見れば格安です。 ずっと家賃交渉もできないまま何年も過ぎています。年金生活に人に、家賃アップはなかなか言いにくいのが [続きを読む]
  • JAから、確定申告書等の請求の手紙が届きました
  • 2018年5月8日他の物件で融資を受けているJAから手紙が届きました。 【確定申告書と固定資産課税明細書の提出】手紙の内容は、標記の通りです。毎年、この時期に請求があります。お金を貸せば、相手の懐の状況は気になるものです。どこの金融機関も、同様ではあります。目的は融資先の財務状況のチェックということです。金融機関によっては連帯保証人の明細まで依頼するところもあります。固定資産課税明細書は不要で、確定申告だ [続きを読む]
  • 古いアパートの建替について
  • セキスイハイムの見学に行った時に、いろいろパンフレットがありました。気になったのは、「立ち退き交渉 Q&A」でした。実は、私も古いアパートの建替を経験しました。まずは、その話を書いてみます。写真はイメージです【築40年超の古いアパートの建替の決意】 建物は2DKの6世帯のアパートでした。入居者は3世帯、でした。震災の後、名古屋市が耐震調査をしてくれるサービスがあったため調査してみると、当然のことですが、あま [続きを読む]
  • 都銀の10年固定の借入金利は?(名古屋)
  • 4月26日で固定金利の期間が終わる融資があります。固定期間終了後も変動でなく固定にするつもりです。【この融資は借換えも検討しました】融資残高は6600万円、残りの融資期間は13年です。都銀ではあまり低い金利は出ないと思い借換えを検討しました。地元のA信金では10年固定で0.705という金利を提示されました。現状の銀行が0.8%以上であれば借換え費用を負担しても借り換えた方が有利ということです。【提示された金利は、0.79 [続きを読む]
  • 2018年4月度の家賃収入は
  • 4月分の家賃明細が届きました。 【今回の入金額は169万円】この春は、2件の退去がありました。1LDK1戸と1K1戸です。春は異動の季節ですね。退去も増える時期です。1Kの方は、3月31日に退去がありました。この部屋は、4月20日に入居が決まっています。1LDKの方は、4月1日の退去ということです。駐車場も1台、空室となりました。満室時の収入よりも1LDKの82000円と共益費の7000円1Kの65000円と共益費の7000円駐車場1台 12960円が減 [続きを読む]
  • 最初の1年間の入居率は?
  • マンションができたのは、昨年3月30日。これで1年が経過しました。2017年4月から2018年3月までの年間入居率を計算しました。【毎月の家賃額は】 4月 1,023,867円 5月 1,586,655円 6月 1,913,760円 7月 1,847,760円 8月 1,913,760円 9月 1,913,760円 10月 1,913,760円 11月 1,913,760円 12月 1,913,760円 1月 1,913,760円 2月 1,913,760円 3月 1,913,760円合計 21,682,122円【入居率は94.4 [続きを読む]
  • セキスイハイムのアパートを見学しました
  • 2018年4月7日、セキスイハイムのアパートを見学に行きました。【セキスイハイムのアパート外観】建物は南西向き。写真は右半分です。2F建てで、1Fに1LDK、2Fに2LDK。玄関は全て1Fです。玄関と玄関の間はパーティションがあってプラバシーに配慮しています。今回見学したのは2Fの2LDKの部屋です。外壁は、タイル張りで、メンテナンスフリー。ちなみに、このアパートの屋上はステンレスか何かの素材でドーム球場と同じだそうです。こ [続きを読む]