藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供125回 / 365日(平均2.4回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 竣工した「メトロポリス」のリセール状況
  • 今、私は日本の実家で休暇中であり、このところブログの更新が止まっていますが、先日の東京でのセミナーでは、サムローンの「メトロポリス」投売り物件購入のチャンスについて話しました。 それだけでなく、かねてから著書やブログでもこの物件を紹介してきたし、いよいよ竣工引渡しが目前に迫ったことから、今月10日に発行される月刊誌「ArayZ」でもこのプロジェクトの持つポテンシャリティについて詳しく解説しています [続きを読む]
  • バンコク不動産市場の問題点(その3)
  • タイの不動産バブルがきっかけとなったといわれているのが1997年のトムヤムクン危機(アジア通貨危機)です。この経験から、タイ中央銀行も独自でこのグラフのような地価とコンドミニアム価格の推移を調査し、経済全体に大きな影響を与える不動産市場を監視してきています。台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろでも4回にわたって書きましたが、外国人の不動産投資がタイ経済全体に悪影響を与える可能性が出てきたこと [続きを読む]
  • バンコク不動産市場の問題点(その2)
  • それではここで例を挙げてみる。月収が10万バーツある個人が投資として賃貸不動産を購入する場合と、同様に10万バーツの月収があり、自宅として自己居住のための不動産を買いたいという2種類の顧客がいるとする。タイの金融機関の場合、他国の金融機関同様、高収入の属性の良い人を優先するのではあるが、それさえ同等であれば自宅として本当に住宅を買いたがっている人なのか、それとも単に利回りの高い投資対象の一つとして [続きを読む]
  • バンコク不動産市場の問題点(その1)
  • 今月13日がサムローンのメトロポリスのインスペクションデイ(竣工が近づいたので、既存の購入者に自分の買った部屋を見てもらうお披露目会のようなもの)でした。メトロポリスは以前から注目しているプロジェクトということもあり、私も早速その出来栄えを見に行ってきたのですが、こんなことができるのが、現地に住んでいてダイレクトに情報を流せる強みだとも思っています。結論から言えば、これ、なかなかいいです。ただし、 [続きを読む]
  • 第8回 バンコク不動産投資セミナー(上級コース)
  • 今月26日と28日に東京でセミナーを開催します。ラ・アトレアジア社主催のこの上級セミナーは今回で8回目になります。一昨年の7月に第1回セミナーを開催してから既に2年が経ちましたが、この間、バンコクのコンドミニアム市場では大きな変動がありました。都心部地価上昇とコンドミニアム価格の急上昇、ラグジュアリーコンド市場の減速、銀行のますます厳しくなる与信基準による郊外市場の低迷、転売に失敗した竣工直前の投 [続きを読む]
  • 今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その4)
  • この記事の中でLPNは、銀行の住宅ローン与信基準のさらなる引き締めがコンドミニアム売上減の最大の理由と位置付けていますが、これはLPNの主たる市場である中所得層が対象のアフォーダブルコンドに対していえることです。でなければ、今後彼らは単に戸建てやテラスハウス等の低層住宅市場にシフトしたところで意味がないことになります。すなわち、比較的高価格の低層住宅市場はアッパーミドルクラスや富裕層が顧客層であり [続きを読む]
  • 今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その3)
  • さて、LPN(ルンピニ)はアフォーダブルなコンドミニアムのデベロッパーとして知られていて、タイの中所得層の間で非常に人気があります。コストパフォーマンスがよく、手頃な価格の割にそれ以上のクオリティのプロジェクトを開発するので、私も好きなデベロッパーの一つです。しかし、郊外のプロジェクトが中心であり、今の低迷する郊外市場の実情を考えると、我々外国人の投資としてはなかなかキャピタルゲインの実現が難しいも [続きを読む]
  • 今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その2)
  • 表題:2019年のコンドミニアム市場の減速を見越して低層住宅市場にシフトするLPNLPN(ルンピニ開発)は、現在のコンドミニアム市場の低迷が続き、来年も成長が鈍化したままであると予想している。従って、今後はコンドミニアムから戸建てやタウンハウス、セミデタッチハウス等の低層住宅開発にシフトするとのこと。今第3四半期は、LPNにとってコンドミニアムのプリセールや竣工引渡しがこれまでで最低の水準となりそ [続きを読む]
  • 今年のコンドミニアム市場は減速低迷か(その1)
  • 今年3月、プリセールを開始したトンロー駅前のザ・エッセ(スクムビット36)は、バンコクポストの記事によれば、現在の販売率が56%とのことです。こんな駅前の一等地なのに、半年経ってまだ半分しか売れてないのか、と思う人も多いかもしれませんが、今のラグジュアリー市場であれば、私はこの数字は悪くないと思います。そもそも、平均34万バーツ/?もするスーパーラグジュアリー級コンドがそう簡単に完売できるはずもな [続きを読む]
  • パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その3)
  • これは、リゾート地としてのパタヤ発展の歴史を写真で比較したものですが、最近の中国人を筆頭に急増する外国人投資家やタイ人富裕層のリゾートコンド購入を考えると、この発展はまだまだ続きます。以前から、どうしてパタヤのデベロッパーには欧米系が多いのか疑問に思っていたので、セミナー後の夕食会で会社のオーナーであり社長のハウプト氏にその理由を聞いてみたところ、次のように答えてくれました。「タイのデベロッパーに [続きを読む]
  • パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その2)
  • ところで、今日、パタヤのターミナル21がオープンする予定です。2011年10月にアソーク駅前で初めてオープンし大成功を収めてから、不動産会社のランドアンドハウスが全国展開を始めているデパートです。当時のオープン当日、私も早速アソークに見に行きましたが、エンポリのモールグループやセントラルグループとは違ったコンセプトで、タイ人だけでなく観光客からも人気があります。従って、これでパタヤにまた新しいコン [続きを読む]
  • パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その1)
  • 先日、東京と大阪でタイ不動産セミナーを開いた際に、バンコクだけでなく、最近、市況が急回復してきているパタヤについてもセミナーを行いました。といっても、私の場合、パタヤはたまにゴルフをしに行く程度なので、コンドミニアム市場についてはあまり詳しくありません。そこで、ちょうど今、プリセール中でパタヤ最大級の大型プロジェクト、「コパカバーナ」のデベロッパー、コパカバーナ・ジョムティエン社のドイツ人社長、ロ [続きを読む]
  • エムクオーティエ 紀伊国屋書店
  • 東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、1週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに久しぶりにプロンポン駅前のエムクオーティエ3階、紀伊国屋書店さんに行きました。バンコクに日系書店はいろいろありますが、規模の大きさといい、場所といい、便利なので専門書を買うときはいつもここに行きます。そこで、私の著書「バンコク不動産投資」の基礎編と実践編の2冊とも10冊以上、ビ [続きを読む]
  • 40歳以下購入層の人気ロケーション(その4)
  • もっとも、この3つのロケーション全てにいえることですが、駅からあまり遠くに行くと中古になってからほとんど値上りしなくなるケースが多いので注意が必要です。実際、私もそういう物件は数多く見てきましたが、スクムビット21のミッドタウンアソークやスクムビット55でもお洒落な店や便利な生活施設が集まるソイ8から10のエリアなどは駅から離れていても人気が高いのですが、これらは例外です。一般的には、AREAやコ [続きを読む]
  • 40歳以下購入層の人気ロケーション(その3)
  • この3つのロケーションについての私の考えは以下です。まず、エッカマイについてですが、スクムビット63のエッカマイ通りからプラカノンよりのエリアについては駅から300メートル以内でもまだ価格も20万バーツ/?に届いてないので、今買うのであれば遅くないと思います。私は今回の著書の中でも、プラカノンからオンヌットにかけてのフリンジエリアがこれから値上りしていくので有望であると書きましたが、それはエッカマ [続きを読む]
  • 40歳以下購入層の人気ロケーション(その2)
  • 次にそれぞれの人気エリアを見ていくと、まずエッカマイ周辺はBTSを使っての通勤が容易で、アソークやこれから新しいCBDになるラーマ9へのアクセスに優れる。さらに、ペチャブリーやスクムビットといったメインストリートへのアクセスもよく、職住接近が実現できるというだけでなく、新しい世代のニーズを満たす生活環境もそろっている。そして、2017年後半のエッカマイエリアの新規プロジェクト平均販売価格は175, [続きを読む]
  • 40歳以下購入層の人気ロケーション(その1)
  • 以下は、プラスプロパティが行ったこれから住宅を買うミレニアル世代(20〜40歳)の住宅需要についての調査結果です。ただし、私はこの調査結果には一部どうも納得がいかないところがあり、実態はちょっと違うのではないかとも思っているのですが…。それについてはあとで書くことにして、まずはこの調査結果の内容から紹介していきます。ミレニアル世代の場合、13万〜30万バーツ/?の価格帯で30?以下の物件を好む傾向 [続きを読む]
  • タイ不動産セミナーでの注目エリア(その2)
  • 今回セミナーの注目エリアさて、今回の日本セミナーの話に戻る。本誌前月号で「スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?」と題して、このところ南部延伸線沿線の新規供給が落ち着いていることから、今後注目すべきと予告した。デベロッパーにとっては、売行きがよく続々と新規供給できるラーマ9駅からやラチャダーピセーク駅にかけてはビジネスとして有望なロケーションだ。しかし、不動産投資家にとっては供給過剰リスクは [続きを読む]
  • タイ不動産セミナーでの注目エリア(その1)
  • 9月10日と11日に開かれるタイ不動産セミナーは、それぞれ全国住宅産業協会及び関西住宅産業協会が主催する、不動産のプロである会員企業1500社の方々を対象とした特別なものであり、一般の方の参加はできません。また、内容もバンコクだけでなく、最近回復が著しいパタヤ市場を含めた2部構成になっています。しかしながら、個人投資家の方も興味がある内容だと思うので、参考までにバンコクの経済誌「アレイズ」の今月号 [続きを読む]
  • 中古物件の値上りが始まる(その2)
  • 記事の内容:CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで35〜45?の1ベッドルームユニットの価格で、 [続きを読む]
  • 中古物件の値上りが始まる(その1)
  • 私の最初の著書、バンコク不動産投資・基礎編を読んだ人なら覚えているかもしれませんが、「新築志向が非常に強く中古物件は人気がない」というのがバンコクコンドミニアムの市場特性だと書きました。実際、次々と売り出される新規プレビルドプロジェクトの売出価格が確実に上昇していくのに、中古物件はそれに比べて値上りが遅い、もしくはほとんど値上りしないという例がよくあります。地価上昇に伴い、新規供給物件の売出価格が [続きを読む]
  • 中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)
  • このことは著書でも書きましたが、タイに来る年間1,000万人にも上る中国人観光客が、中国人不動産投資家にとっても大きな投資のチャンスをもたらし、今、バンコクやリゾート地でコンドミニアムの爆買いが始まりつつあります。この表を見ても分かるように中国人不動産投資家のタイ不動産への需要はアメリカ、オーストラリアに続いて3位に上昇していて、今年はもっと上昇しそうです。しかも、彼らはバンコクやパタヤで30?前 [続きを読む]
  • 中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その1)
  • 以下は先日、バンコクポストに載っていた記事です。タイコンドミニアム協会によれば、ここ数年、中国人バイヤーは増加の一途で、バンコクのコンドミニアム市場を席巻しつつあるだけでなく、この流れは今後も続くとのこと。中国人は、マストランジットの駅近物件で昨年竣工したコンドミニアムを現金買いしただけでなく、タイ人バイヤーに比べて10〜20%も割高で買っているにも関わらず、竣工引渡しにおいてあまりキャンセルが出 [続きを読む]
  • 中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その2)
  • 民泊問題など、平気で問題を起こす中国人投資家ですが、やはりそんなことをしていたのか、と納得したりもしましたが、まだまだ中進国のタイでは社会制度自体がぜい弱で、汚職や賄賂を通して簡単に違法行為が行われてしまうということでもあります。しかし、これまでカナダやオーストラリアでも中国人投資家が不動産を買い漁り社会問題を引き起こした例からも、今の中国人投資家の流れが続けば、その内、タイでも同様の問題が起こり [続きを読む]
  • 中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その1)
  • 来週、タイ不動産鑑定協会がこんな題のセミナーをバンコクで開きます。下のタイ語の内容をよく読んでいくと、これは違法な投資家のことであり、中国人投資家だけでなく、他の外国人投資家にもいえることのようです。しかしながら、タイではその中でも特に中国人投資家が違法な不動産取引を繰り広げているというもので、それを何とか止めなければならない、というような内容です。興味があるので聴きに行こうかとも思ったのですが、 [続きを読む]