藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供128回 / 365日(平均2.5回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 40歳以下購買層の人気ロケーション(その1)
  • 以下は、プラスプロパティが行ったこれから住宅を買うミレニアル世代(20〜40歳)の住宅需要についての調査結果の報告です。ただし、私はこの調査報告にはどうも納得がいかず、実態はちょっと違うのではないかとも思うのですが…。調査結果の内容ミレニアル世代の場合、13万〜30万バーツ/?の価格帯で30?以下の物件を好む傾向がある。つまり、この世代は住宅の広さよりも使い易く機能的な物件に重点を置いているという [続きを読む]
  • タイ不動産セミナーでの注目エリア(その2)
  • 今回セミナーの注目エリアさて、今回の日本セミナーの話に戻る。本誌前月号で「スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?」と題して、このところ南部延伸線沿線の新規供給が落ち着いていることから、今後注目すべきと予告した。デベロッパーにとっては、売行きがよく続々と新規供給できるラーマ9駅からやラチャダーピセーク駅にかけてはビジネスとして有望なロケーションだ。しかし、不動産投資家にとっては供給過剰リスクは [続きを読む]
  • タイ不動産セミナーでの注目エリア(その1)
  • 9月10日と11日に開かれるタイ不動産セミナーは、それぞれ全国住宅産業協会及び関西住宅産業協会が主催する、不動産のプロである会員企業1500社の方々を対象とした特別なものであり、一般の方の参加はできません。また、内容もバンコクだけでなく、最近回復が著しいパタヤ市場を含めた2部構成になっています。しかしながら、個人投資家の方も興味がある内容だと思うので、参考までにバンコクの経済誌「アレイズ」の今月号 [続きを読む]
  • 中古物件の値上りが始まる(その2)
  • 記事の内容:CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで35〜45?の1ベッドルームユニットの価格で、 [続きを読む]
  • 中古物件の値上りが始まる(その1)
  • 私の最初の著書、バンコク不動産投資・基礎編を読んだ人なら覚えているかもしれませんが、「新築志向が非常に強く中古物件は人気がない」というのがバンコクコンドミニアムの市場特性だと書きました。実際、次々と売り出される新規プレビルドプロジェクトの売出価格が確実に上昇していくのに、中古物件はそれに比べて値上りが遅い、もしくはほとんど値上りしないという例がよくあります。地価上昇に伴い、新規供給物件の売出価格が [続きを読む]
  • 中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)
  • このことは著書でも書きましたが、タイに来る年間1,000万人にも上る中国人観光客が、中国人不動産投資家にとっても大きな投資のチャンスをもたらし、今、バンコクやリゾート地でコンドミニアムの爆買いが始まりつつあります。この表を見ても分かるように中国人不動産投資家のタイ不動産への需要はアメリカ、オーストラリアに続いて3位に上昇していて、今年はもっと上昇しそうです。しかも、彼らはバンコクやパタヤで30?前 [続きを読む]
  • 中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その1)
  • 以下は先日、バンコクポストに載っていた記事です。タイコンドミニアム協会によれば、ここ数年、中国人バイヤーは増加の一途で、バンコクのコンドミニアム市場を席巻しつつあるだけでなく、この流れは今後も続くとのこと。中国人は、マストランジットの駅近物件で昨年竣工したコンドミニアムを現金買いしただけでなく、タイ人バイヤーに比べて10〜20%も割高で買っているにも関わらず、竣工引渡しにおいてあまりキャンセルが出 [続きを読む]
  • 中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その2)
  • 民泊問題など、平気で問題を起こす中国人投資家ですが、やはりそんなことをしていたのか、と納得したりもしましたが、まだまだ中進国のタイでは社会制度自体がぜい弱で、汚職や賄賂を通して簡単に違法行為が行われてしまうということでもあります。しかし、これまでカナダやオーストラリアでも中国人投資家が不動産を買い漁り社会問題を引き起こした例からも、今の中国人投資家の流れが続けば、その内、タイでも同様の問題が起こり [続きを読む]
  • 中国人(不法)不動産投資家軍団を迎え撃て(その1)
  • 来週、タイ不動産鑑定協会がこんな題のセミナーをバンコクで開きます。下のタイ語の内容をよく読んでいくと、これは違法な投資家のことであり、中国人投資家だけでなく、他の外国人投資家にもいえることのようです。しかしながら、タイではその中でも特に中国人投資家が違法な不動産取引を繰り広げているというもので、それを何とか止めなければならない、というような内容です。興味があるので聴きに行こうかとも思ったのですが、 [続きを読む]
  • タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その3)
  • さて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。また、住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、5割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住 [続きを読む]
  • タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その2)
  • さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。例えば、2013年の上半期に成約した住宅ユニット総数の52%が200万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住 [続きを読む]
  • タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その1)
  • 下のタイ語のレポートは、独立系不動産市場リサーチの最大手、AREAがバンコク郊外住宅地で約1,000人の成人に今のタイ経済について実感調査をした結果を公表したものです。その結果わかったのが、貧富の差がますます開き、中低所得層にとっては、タイ経済はむしろ悪化しているというのが実感のようです。まずは、以下がそのサマリーです。このサーベイは8月上旬、1,002人、平均年齢39歳の人達を対象に、今のタイ経 [続きを読む]
  • 台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その4)
  • タイ中央銀行によるこの調査分析の結果、外国人によるコンドミニアム購入需要は今後も増加する傾向にあり、この需要増はこれまではタイ国内のコンドミニアムの供給過剰問題を緩和するという効果もあったのだが、今後さらに急増すると、新たな問題を引き起こす可能性があり、警戒が必要との結論に至った。そして、今後は政府機関と不動産業界が以下の対応策を導入していくべきであるとのアドバイスを関係機関に流した。政府はコンド [続きを読む]
  • 台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その3)
  • コンドミニアム市場での3つの主要なプレイヤーといえば、タイ人消費者、デベロッパー、そして金融機関であるが、外国人需要の急増はそれぞれに対して次のような影響を及ぼす。 タイ人消費者への影響: これは理論上の話であるが、今後外国人需要が増加するにつれて、やがてタイ国内のコンドミニアム価格も上昇することになる。一方で、もしタイ人の収入増がそれに追いつけなければ、将来、タイ人消費者が自宅としてコンドミニア [続きを読む]
  • 台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その2)
  • この調査結果によれば、2017年に外国人がコンドミニアム購入のために海外からタイに送金してきた資金は708億バーツ(約2,400億円)であり、2016年の532億バーツ(約1,800億円)に比べて33%も増加していたことがわかった。ちなみに、2012年から2016年までのコンドミニアム購入のための海外からの送金額の平均増加率は年率10%であったことからも、その急増ぶりがわかる。この2017年の外国 [続きを読む]
  • 台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その1)
  • 下の記事は、最近、増加の一途をたどる外国人投資家の実態について、現地の経済新聞であるグルンテープ・ツーラギットに載ったものです。その内容は非常に興味深いもので、最近の外国人、特に中国人投資家のコンドミニアム爆買いともいえる急増に対し、タイ中央銀行が警戒しているという記事です。ここ数年来、カナダ西海岸やオーストラリアなどで中国人の不動産購入が原因で価格が高騰し、バンクーバーなどは小さなアパートを借り [続きを読む]
  • バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その2)
  • レポートは以上ですが、実は私は今回の著書の中で、AREAの調査結果やグラフを多用しました。というのも、ここで彼らが「AREAはASEAN最大の独立系調査機関であり、デベロッパーや銀行から派遣された役員は一人もおらず、いかなるバイアスもかかってないニュートラルな調査結果を公表できるのが我々の強みである」と言っているように、デベロッパーが隠したがる悲観的な調査結果でも公表してくれるので非常に参考になる [続きを読む]
  • バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その1)
  • AREAからバンコク住宅供給に関する直近の調査結果が出てきました。この調査報告書の概要をまとめたものが以下ですが、今年前半のバンコク首都圏の住宅新規供給量は縮小傾向にあり、当初AREAが懸念していたバブル発生の危険も、現時点ではやや遠のいたということのようです。概要:2018年半ばの現時点では、バンコク首都圏の住宅市場は深刻な供給過剰状態にはなっていないようだ。そして、このまま供給がコントロールで [続きを読む]
  • それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その4)
  • さて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならCBDという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。ただし、その場合、小さな1ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても50?前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、5,000万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投 [続きを読む]
  • それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その3)
  • 7.一方で、タイ人富裕層も生活に便利なバンコク都中心部のコンドミニアムに好んで住み始め、その結果、都心部、ミッドタウン、郊外のすべてのマストランジットシステムの駅周辺でコンドミニアムが開発されるようになった。8.世界の他の国に比べてバンコクのコンドミニアム市場の特徴は、中古物件の流通が比較的少ないことである。ほとんどのタイ人は新築志向が強く、プレビルドの段階、もしくは竣工時に新築物件を購入する傾向 [続きを読む]
  • それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その2)
  • さて、以下の点が、このCBREのコメントの中で参考になったところです。 1.1980年代から90年代はバンコク都は横に広がる拡大を続けたが、2000年代に入ってからは高層のハイライズコンドミニアムや近代的オフィスビルの建設が始まるにつれて、今度は中心部に向かって開発がシフトするようになった。2.その結果、都内中心部の重要度が高まり、特にこの2年間のCBDの地価上昇は激しかった。また、それまで都心部 [続きを読む]
  • それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その1)
  • バンコクポストに載ったCBREのレポートによれば、バンコク中心部の地価は過去30年間で10倍になったそうです。といっても、バンコクのどこなのかよくわからず、時代とともにCBDと呼ばれるエリアも移動してきたので、ちょっと紛らわしいのですが、下のレポートからすると、サトーンやセントラルルンピニなどの今のCBDのことのようです。従って、バンコク都全体が10倍になったのかどうかまではわかりませんが、30年で10倍と [続きを読む]
  • 日系デベロッパーのブランドはタイではあまり価値がない
  • 今回の著書の第一章で「続々と進出する日系不動産会社」と題して、昨年以来、堰を切ったかのように次々と進出する日系企業について書きました。そして、これは先日、The Nationに出ていた記事ですが、今年後半においても日系デベロッパー各社はますますそのスピードを上げながら新規開発に着手するようです。この記事によれば、日系デベロッパーによるコンドミニアムの新規プロジェクトは今年後半だけで531億バーツ(約1800 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その2)
  • アナンダーは今回の著書でも書いたように、パヤータイのアイディオ・モビで深刻な漏水の問題が出ています。また、私自身もオンヌットのアイディオ・モビの2ベッドルームで上の階のバスルームから漏水しているのを見たし、さらに、偶然そこに住む友人の部屋では戸境壁とスラブの間に隙間が空いていて、そこから隣の部屋の住人が吸うたばこの煙がその友人の部屋に入ってくるというちょっと考えられないようなクレームも出ています。 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その1)
  • 「アシュトンアソーク、引渡しできず」と題して7回にわたりレポートしてきたアシュトンアソークですが、6月下旬になって何とかバンコク都から建物使用許可も出たようで、早速今月から引渡しが始まっています。アナンダーとしてもできるだけ速く引渡しを行って売上計上したいところであり、7月末までに残金を支払って引渡しに応じてくれる購入者に対しては、特別値引きのインセンティブも出してきています。さて一方で、ここにき [続きを読む]