藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供141回 / 365日(平均2.7回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その1)
  • まだタイの預金金利が5%以上あった頃、リタイアメントビザを取ってバンコクでセカンドライフを送りに来た日本人達は、当時は物価も安かったこともあって、退職金等の預金利息だけでバンコクライフを満喫していたと聞いています。それが今、状況は様変わりし、タイの1年定期預金金利は税引前で1.3%です。これで金利生活をするには1億円相当の定期預金をしてもまだ足りません。しかも、今は円安であり、物価もそう安くはありませ [続きを読む]
  • Celes Asokeについて
  • 先日、注目プロジェクトCeles Asokeについて の中で、このプロジェクトを買うなら2ベッドルームの方がいいと思う、と書きましたが、その後、フロアプランを入手したところ、その考えが変わりました。結論として、これならむしろ1ベッドルームの方がいいと思うようになったので、ここで訂正しておこうと思います。セレスアソークはプリセール当日までフロアプランが一般に公表されず、1ベッド、2ベッド、3ベッドがあるという情 [続きを読む]
  • CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その5)
  • また、(その3)で添付した表でも分かるように、例えば日本人の多いプロンポン駅すぐ近くのザ・XXXIX(39)やマーク・スクムビットなどは販売当初の価格から4割以上販売価格が上昇していますが、これらは多分に用地不足による地価上昇と需要の強さからくるものです。(その1)で書いたように「今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増 [続きを読む]
  • CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その4)
  • さて、これまでバンコクポストに載ったコラム記事を見てきたのですが、正直なところ、この内容をそのまま受け取らないほうがいいようにも思います。そもそもこの国際比較の基準がよくわからないし、実際、私の感覚では、今のバンコクのコンドミニアム価格はこれほどの割安感はないように思えます。それに、日本のマンションの平均価格が49万バーツ/?とありますが、これだと560万円/坪以上ということになり、一体どこの平均だ [続きを読む]
  • CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その3)
  • グローバルプロパティガイドとサンシリによれば、英国のコンドミニアムの平均価格は1.09百万バーツ/?、香港が901,683バーツ/?、米国が630,346バーツ/?、日本が488,292バーツ/?、シンガポールが485,572バーツ/?、そして台湾が251,192バーツ/?である。一方、それに対してタイの平均価格は200,000バーツ/?ということである。また、サンシリとナイトフランクの2016年ウェルスレポートによれば、サンシリのスーパーラグジュアリ [続きを読む]
  • CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その2)
  • バンコクポストのレポート将来、用地不足により、バンコク都内中心部のコンドミニアム価格はさらに値上りするという思惑から、実需層だけでなく投資家も高級物件を買い続ける中、この需要にデベロッパーの供給が追い付かなくなっているのが現状である。また、中心部一等地での建設用地払底が進む中、ハイエンドプロジェクトの価格は地価上昇に伴って今も値上がりが続いている。しかしそれでもまだ、多くのデベロッパーが低迷する郊 [続きを読む]
  • CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その1)
  • これまで、郊外物件は自宅として使う実需層にはいいが、投資で買う場合、やはりCBDかダウンタウン、遠くてもミッドタウンフリンジまでがいいと書いてきました。これは別にバンコクだけに限らず、東京やロンドンなどの世界の大都市でもいえることで、不動産はロケーションが一番重要という、ごく当たり前のことです。今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンス [続きを読む]
  • 注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)
  • 実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8〜9割は通りの西側に片寄っています。その理由は、通りの東側にはマストランジットの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニもレストランもほとんどない、しかも夜は有 [続きを読む]
  • 注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)
  • 以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層」でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。今、トンロー駅周辺ではBEATNIQ、IDEOQ、LAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロ [続きを読む]
  • 注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)
  • 東京でいう丸の内に相当するアソーク。そのBTSアソーク駅から徒歩4〜5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(CelesAsoke)のプリセールが9月16日に行われます。モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/?というの [続きを読む]
  • 日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その5)
  • いずれにせよ、、バンコクでコンドミニアム投資をする場合、まずターゲットになるテナントのライフスタイルや文化の違いを知るべきだ、というプラスプロパティのコメントは正しいと思います。このブログだけでなく著書の「バンコク不動産投資」の中でも、タイ人投資家が一番欲しいテナントは日本人テナントなのだから、我々日本人投資家は当然日本人エクスパットに貸すことを考えた方がいいと書きましたが、それであれば文化やライフ [続きを読む]
  • 日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その4)
  • さて、「外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選び」という題のプラスプロパティのレポートで興味深いところだけをピックアップして訳してきました。この後はごく当り前のことしか書いておらず、大して面白くないので訳しませんが、もし興味があれば下に添付しておきます。ある程度タイ語の素養があれば難しくないので読めると思います。ここまで読んで、まず基本知識として認識すべきは、同じ外国人といっても現在バンコクに住む [続きを読む]
  • 日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その3)
  • しかしながら、結局のところ、バンコクに住む外国人エクスパットの殆どはごく限られた特定のエリアに住んでいる。外国人の大多数がスクムビット通り沿いに住みたがるし、スクムビットから中に入ったソイの場合はソイ1−63、2−42に人気があり、それ以外にはサートン、ルンピニ―が人気がある。そして、この中で特に人気があるのがスクムビット通りである。その最大の理由がBTSスカイトレインが走っているということであるが [続きを読む]
  • 日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その2)
  • 賃貸住宅に住む外国人ごとの居住エリアについてヨーロッパ人とアメリカ人:彼らは基本的にはBTSスクムビット線沿いに住むのだが、主にラーチャダムリ、プルンチット、ランスアン、ロワースクムビットに住む傾向があり、そのほとんどがコンドミニアムを選ぶ。そして最近は、アソーク以遠のミドルスクムビットにも住むようになってきている。尚、彼らの住宅選択基準は“ロケーションと家賃の額”の2つである。次に中国人とシンガポ [続きを読む]
  • 日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その1)
  • 外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選びについて、という題でプラスプロパティがレポートを出していますが、なかなか面白いので以下、訳しました。前回の私のセミナーに出てくれた方は覚えているかもしれませんが、地下鉄MRT沿いは日本人駐在員はこれからも多分住まないし、今後中国人と韓国人が増えるエリアであり、我々日本人が投資するエリアではないと思う、と話しました。従って、プリセール前に私を内覧会に招待してくれ [続きを読む]
  • アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その2)
  • いずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。これについては、拙著の「バンコク不動産投資」第8章 投資の「入口」5つの実践方法、第5項 竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。2014年のThink of Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテー [続きを読む]
  • アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その1)
  • 2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。しかし、PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分 [続きを読む]
  • 中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その3)
  • では何故、中国人オーナーにとってはタイの不動産は賃貸がそれほど簡単なのか。これまでにも書いてきたように、バンコクでは30平米前後の1ベッドルームが溢れていてよく売れてもいますが、これは予算に限りのあるミドルクラス以上のタイ人が自己居住用に買うケースが多く、実需があるからです。しかし、投資としては空室リスクが非常に高くなっているので、よく売れているから貸しやすいと勘違いしない方がいいです。10月に竣 [続きを読む]
  • 中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その2)
  • 以下はDDプロパティの記事の概略です。1.中国人のタイ不動産購入は自己使用目的と投資目的の両方で増えている。レイモンランドによれば、2012年から2015年の3年間で、外国人購入者全体に占める中国人比率が20〜30%から60%に増えた。2.中国人にとってバンコクのコンドミニアムを賃貸するのは簡単である。これは中国人の周氏の例だが、彼女はこの数年間で2つのコンドミニアムを買い、Airbnbを使って民泊で貸し [続きを読む]
  • 中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その1)
  • 以前、中国マネー見参!でも4回にわたって書きましたが、バンコクで中国人のコンドミニアム購入が急増しています。そして、最近の調査で判ってきたのが、タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです。添付は先月のセミナーで私が作成した資料の抜粋ですが、中国 [続きを読む]