藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供142回 / 365日(平均2.7回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • リノベーションでグレードアップ(その2)
  • リノベーション工事内容としては、床材をこちらで一般的に使われているラミネート板から全室セラミックタイルに変更して高級感を出し、ファニチャーについても全てビルトインにしてすっきりさせるというのがコンセプトです。そもそもこのプロジェクト自体がラグジュアリー級のプロジェクトではなく、アッパークラスなので、あまり大袈裟な内装にせず、グレードセグメンテーションで1つ上のハイクラス物件として仕上げることにしま [続きを読む]
  • リノベーションでグレードアップ(その1)
  • 最初の著書でも書いたのですが、バンコクでのコンドミニアム投資の方法として、リファビッシュメント(リノベーション)があります。古い建物が多い欧米では広く行われていて、既にビジネスとして確立していますが、日本でもいわゆる買い取り再販業者と呼ばれる会社が出てきています。そして、次第にバンコクでもその市場が大きくなってくるだろうと私は思っています。ただし、物件の経年劣化が速く、消費者の新築志向が強いバンコ [続きを読む]
  • 日本人駐在員にも人気上昇中のオンヌット
  • このところ、日本人駐在員の間でもオンヌット人気が出てきているようです。昨夜もバンコク某不動産会社のT氏と飲んでいたのですが、最近はオンヌット指定で住宅を探す駐在員もいるとのことでした。私が2年以上前に出した最初の本でも、DDプロパティの調査によるとオンヌットがタイ人アッパーミドルクラスに人気ナンバー1の駅であると紹介しました。さらに、これから日本人の間でも人気が出てくる注目駅としてオンヌットのコン [続きを読む]
  • 欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)
  • いずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。ところで、今回の著書「続・バ [続きを読む]
  • 欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)
  • ところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが34?ほどの1ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある1ベッドルームという印象でした。ただ、30?台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は1ベッド [続きを読む]
  • 欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その3)
  • そんな中、某デベロッパーが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩10分ほどのところにある全部で120ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシー [続きを読む]
  • 欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その2)
  • さて、先週のことですが、某デベロッパーの依頼でバンジャークにある彼らの新築プロジェクトを視察する機会がありました。今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上がりするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここもこれからよくなっていくことは間違いありません。もう1年以上前になりますが、私はこのブログの中でスクムビット・ミッドタウンフリ [続きを読む]
  • 欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その1)
  • バンコクに来て既に7年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるCBDまですぐに行けるフリンジエリア人気と [続きを読む]
  • ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その2)
  • 記事の内容は以上ですが、私が今住んでいるコンドミニアムなどは自己居住のタイ人オーナーが多いこともあり、旅行者を見つけたらすぐに警察に連絡するというルールができていて、日頃厳しく取り締まっていることもあり、最近は民泊は見かけなくなりました。民泊業者は利用客に対し、質問された場合、友人を訪ねてきたと答えるようにと事前に対応策まで指示しているといいますから完全な確信犯です。従って、そんな質問などする前に [続きを読む]
  • ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その1)
  • このブログでも、以前からバンコクでのAirbnbやAgodaによる違法民泊の問題について書いてきています。少なくともバンコクはリゾート地でないし、普通の住民が安全に暮らせ、かつプライバシーを維持して生活できることが住宅としての必須条件であること、そして、それができていない住宅は住宅としての価値が損なわれると、私は思っています。また、このことは今回の著書の中でも、「旅行者がうろつく物件は値下りする」という項目 [続きを読む]
  • 5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)
  • ネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。 5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かか [続きを読む]
  • 5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)
  • ROI(Return on Investment)最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。さらに、この5年間のキャピタル [続きを読む]
  • 5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)
  • バンコクポストでこんな記事が載っています。ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/?から255,000バーツ/?へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売 [続きを読む]
  • 続・バンコク不動産投資 実践編
  • 5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかな [続きを読む]
  • 2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その2)
  • そして最後に、AREAの結論として以下のように締めくくっています。自己居住の実需層や投資家、デベロッパー、金融機関、そして関連する政府機関は今後、次のことを警戒するべきである。現在、大手ブローカーや不動産エージェントは物件売買という自分たちのビジネスの利益のために、わざと真実をゆがめて情報を発信している。つまり、これがタイ経済や社会に悪影響を及ぼすなどとは考えず、今の不動産市場は極めて良好な状態で [続きを読む]
  • 2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その1)
  • 久しぶりにバンコクに戻ってきました。この3週間のブランクをキャッチアップするために最近の指標や新聞報道をチェックしているところですが、AREAから下に添付した非常に興味深いレポートが出ています。年初の不動産業界では、大方の予想が2018年は経済回復もあってバンコクの住宅市場はリバウンドし成長拡大するというものでしたが、一方で当時から市場の先行きに悲観的であったAREAの最新調査結果によると、実態は [続きを読む]
  • 続・バンコク不動産投資 実践編
  • このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書 [続きを読む]
  • 第7回 バンコク不動産投資セミナー開催
  • 2冊目の著書の校正も一段落し、29日からGWの休みで帰国します。そのついでといっては何ですが、久しぶりに東京、大阪、名古屋でラ・アトレさん主催の第7回バンコク不動産投資セミナーを開催することにしました。今回は、直近のマーケット動向の説明だけでなく、もう少しアカデミックにバンコクで不動産投資をする際のキャッシュフローの作り方、税金の種類、IRR(内部収益率)やエクイティマルティプルについてケーススタ [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その7)
  • さて、いよいよ話は佳境に入ります。この世界は蛇の道は蛇、経営陣がいくらひた隠しにしても、いろいろと情報が流れてくるものです。私が昨日、アナンダーの知人に確認したところ、現在のキャンセル率は約15%に上がってきたようです。ただし、これはアナンダーからの期限付インセンティブオファーの1と2を合わせたものなので、すべてが今すぐにキャンセル解約するというものではありません。しかし、経営陣がこれだけ不透明な [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その6)
  • 5.今後注視すべきキーポイントは以下の3点である。①中央裁判所の結審が出るまでには最低1年から1年半かかる。この間、アナンダーに対する市場の信頼度、つまり株価にどのくらい影響が出てくるか。(注:これは株式市場のコラム記事なので、不動産購入顧客でなく、アナンダーに投資している株主に対するコメントです)②アナンダーはバンコク都に対して、竣工したアシュトンアソークの建物使用許可証の発行を請願することがで [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その5)
  • ソンクラーン休みが終わりましたが、雑誌の原稿書きや5月に出す本のゲラのチェック等で忙殺されていて、ブログになかなか手が回りません。そうはいっても、あんまり間が空いてしまうと気が抜けてしまうので、今日はとりあえず、株式市場ニュースのコラム記事の要点をまとめることから始めようと思います。いずれにせよ、我々のような外国人投資家にとって、プレビルドの場合、デベロッパーから情報が入らなくなれば全くお手上げ状 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その4)
  • 実際のところはわかりませんが、今、市場では、専用使用権を認めてもらう見返りとしてデベロッパー側から関係当事者に相当なワイロのやり取りがあったのではないかという黒い噂も流れています。もっとも、タイに長く住んでいる人なら、公務員のこういう体質には今さら驚かないとは思いますが…。これは日本で置き換えて考えるとわかりやすいのですが、もし東京都が所有する新宿駅前の超一等地の土地に関して、パブリックヒアリング [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その3)
  • ところが、ここで周辺住民からこれは違法行為であるとのクレームがつきます。このアソークモントリー通りからアシュトンアソークへの通路として専用使用する土地の所有者はMRTA(タイ高速度交通公社)であり、これは国営の会社です。つまり、この土地は国有地ということになるのですが、この駅前の一等地をアナンダーのコンドミニアム開発のために専用使用させてしまうことは、公共の利益に反するという主張です。そして周辺住 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その2)
  • こんなことになるとは私も思っていませんでしたが、やはりこれがプレビルドの難しいところでもあり、最後まで何が出てくるかわからないところがあります。さて、そもそも何が問題となっているのかについてですが、ネットでのやり取りや専門家の記事を読んでいくと、大体次のようなことだとわかってきます。当初、このアシュトンアソークの敷地(写真の黄色の部分)はアソークモントリー通りには接道しておらず、隣りのスクムビット [続きを読む]