藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供121回 / 365日(平均2.3回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)
  • 年が明け、調査機関やデベロッパーが次々と今年の市場予測やビジネスプランを発表してきていますが、昨年初めの各社予想に比べると随分トーンダウンしているのがわかります。たとえば、ネクサスプロパティ・リサーチは、2019年のコンドミニアム供給量は昨年の60,900ユニットから53,000ユニットへと約13%も縮小するとの予測を立てています。LPN(ルンピニ)は既に昨年末、2019年のコンドミニアム市場は低 [続きを読む]
  • 2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その2)
  • 一昨日、日本からバンコクに戻ってきたのですが、朝起きると自宅の窓から見える風景が様変わりしていました。これは今朝8時頃、自宅から撮った写真ですが、空気汚染でPM2.5が高濃度になり、太陽が既に昇っているのに霧がかかったようになって遠くが見えません。冬場は乾季なので雨が降らず、南西からのモンスーン風も吹かないことから、バンコクの汚れた空気がよどんだまま滞留しているようです。普通ならこの時期には北東から [続きを読む]
  • 2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その1)
  • 2019年に入りこれが最初のブログですが、実は昨年の第4四半期あたりから、タイ人のアナリストや業界関係者と話していて、どうもバンコクの住宅市場、特に新規のコンドミニアム市場がよくないという印象を受けていました。実際のところ、供給過剰によるコンドミニアム市場低迷の兆候は2016年後半あたりからあったのですが、デベロッパーのバンコク都内中心部への開発シフトや、それに伴う外国人投資家、特に中国人の購入激 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編6)
  • ところで、ZmyHomeの社長は5年以上前からの友人でもあり、私も彼に連絡してこの写真のように物件情報をZmyHomeにも載せてもらいました。実はこのサイトで、私の物件の市場価値は11万バーツ/?前後だろうという情報を最初にもらったのですが、既に彼のサイトには同じプロジェクト内の売物件が他に4件、オーナー直で登録されていて、内装が綺麗であれば11万バーツ/?まで下げると購入希望者からの問合せが入ってくるという最近 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編5)
  • たとえば、改装工事が終わった6月、私がすぐにオーナーポストとして載せたのがFacebook上でビジネス展開する有力サイト、Condo Exchange Centerでした。ここでは、売主が無料で物件広告を載せられ、かつその広告を見た買主と条件合意し取引が成立すれば、ブローカーに払うコミッションなしで直接売買が成立するので、多くのタイ人ユーザーが利用しています。これ以外にも以前からあるPrakardやBaan Finderのウェブサイトなどは、 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編4)
  • また、例えばリセール物件を日本人投資家が買うときは、日系業者は日本語で対応できるという強みを生かし顧客をがっちり掴んでいるので、タイの業者もコミッションが折半になっても日系業者に有力な物件情報を流してくれます。しかし、これが逆方向の売却となると、数千、数万ユニットもの売物件が常時市場に出回っている中、コミッションが折半になる日系業者の持ち込み案件は、余程の人気物件か希少物件でもなければ、タイ人業者 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編3)
  • そして、もう一つの原因は、バンコクの不動産流通市場の実態が把握できてない、すなわち、売却する流通チャンネルの選択が間違っているから売れないというものです。購入した物件は決して悪くないし、売却希望価格も適正なのになかなか売れないというケースですが、こういうのは適切なマーケティング方法でやれば市場価格で売却できるし、うまくいけばキャピタルゲインの実現も可能です。従って、ここではバンコクで日本人が保有す [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編2)
  • その原因の一つ目は、中古物件を改装して転売(入口編1)でも詳しく書きました。つまり、要注意のデベロッパーによる施工の悪い物件やロケーション的に将来性のないプロジェクト、郊外の供給過剰エリアの物件を買ってしまう、もしくは転売等で相場以上の高値で買わされてしまう、などといった「入口」の段階で失敗した場合です。特にバンコクの不動産市場がよくわかっていない日本人の場合、日本でのセミナー等で販売するプロジェ [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(出口編1)
  • タイの不動産に投資した後は、大きく分けて次の3つの「出口」の方法があります。1.特定事業税がゼロになるまで原則5年間「賃貸運用」(イールドプレイ)した後に売却し、投資に対する利益の総額(ROI)を優先2.今回の「リファビッシュメント」のように短期間で付加価値をつけて売却し、投資効率(IRR)を優先3.ゲンガムライのように名義変更しないままフリップして無税で売り抜けるいずれにせよ、ここで最終利益が確定 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編6)
  • 当然、私は直ちにやり直しを命じたのですが、既に貼られている壁一面のダークミラーは通常のミラーより高価で、コスト的にもかなりするものです。従って、これを剥がして廃棄し、新たに別の鏡を貼るという予定外の工事にはかなりの追加費用と時間がかかることになり、最初彼女はかなり抵抗していました。そこで私のとった行動は、その場で出来高払いをストップし、施主としての実力行使に出たわけです。その結果、最終的にはデザイ [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編5)
  • 先のアシュトンアソークのフィッティングアウト(内装工事)をしてもらったデザイナーBさんの場合、契約で合意した仕様を施主の承認を得ないまま、勝手に大きく変えてしまったところが何ヵ所もありました。本人は人気デザイナーとしてのプライドから、施主の許可なくデザイン変更をしても構わないと思っているふしがあり、ある日、私が施工監理のチェックに行くと、書斎の壁一面に貼るべき鏡が当初予定の通常ミラーからダークミラ [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編4)
  • こうやって、最初の打合せから約4か月後、途中で資材搬入が遅れたりしたこともあって予定以上に時間がかかったものの、この改装工事もやっと終わりました。そこで、リファビッシュメントでグレードアップとして、6月にこのブログで紹介したわけです。費用も33万バーツ(約110万円)と当初予算を少しオーバーしたものの、ほぼ満足できる出来栄えになりました。このインテリアデザイナーのOさんは、英語はできませんが誠実で [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編3)
  • このリファビッシュメントで私が一番こだわったのは床材です。腐り始めた安っぽいラミネート板をまた別のラミネート板に交換するのでは芸がないので、清潔感と高級感のあるセラミックタイルを敷きつめることにしました。最終的にこのアイヴォリーの鏡面仕上げタイルをリビングと寝室全体に敷きつめたのですが、Oさんは既存の床材撤去とタイル敷設込みで4万バーツ(14万円)という格安でやってくれました。そして、Oさんの発案 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編2)
  • 一方、Oさんの方はといえば、これまでの実績を見ても価格的にリーズナブルなものが多く、パタヤのリゾートコンドの施工実績が多いデザイナーです。デザインの特徴も、イギリスに留学して勉強してきたというBさんのヨーロッパ調の重厚なトーンに比べて、Oさんは南国らしい明るい色を使った開放的なトーンを得意とするデザイナーです。もっと簡単にいえば、Oさんのクライアントにはタイ人富裕層や外国人はほとんどおらず、タイ人 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(改装編1)
  • これまで私が使ってきたインテリアデザイナーにはBさんとOさんの2人のタイ人女性がいます。タイに限らず、優秀なインテリアデザイナーには女性が多いのですが、男性が多い建築家の領域に比べ、住宅のインテリアという生活感のあるセンスが必要な分野でもあり、女性に向いている職業なのだろうと思います。しかし、この2人にも得意とする領域に違いがあります。例えば、30万バーツ/?を超えるスーパーラグジュアリー級コンド [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(入口編4)
  • 著書の「バンコク不動産投資・実践編」第3章8項「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」の中で、私はこう書いています。『不動産を売却する際の税金については、売却価格や政府評価額に対して一律で課税されるため、たとえ譲渡所得がなくても特定事業税、源泉徴収税、移転税、印紙税等があり、場合によっては日本の税金より高くなるのです。 ならば、ハッピーリタイアメントライフのためには、転売して儲けることなど最初か [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(入口編3)
  • しかし一方で、この物件には次のような魅力もあり、ある意味、掘出し物件でもありました。1.人気の高級住宅地、トンローのアドレス2.リビングの幅一杯に広がり天井まで届くハイサッシと透明強化ガラスのバルコニーで、今のトレンドでもある開放感のある大きな開口部3.23メートルの高さ制限のため、同じ高さの建物が隣接するソイにありながら、道路付の関係から遠くまで見渡せるパノラマビューがあり、将来、リビングのソフ [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(入口編2)
  • ちなみに、こういう情報を入手するには、それが載っている多くのサイトにアクセスするノウハウが必要です。さらに、タイ語が読めないと詳しい情報が拾えません。例えば、プラカードやゼットマイホームなどは、私も情報収集でよく使うサイトですが、バンコクの地理を知っていなければ、そもそも自分が探しているプロジェクトが何という地区にあるか分からず、その物件に辿り着くことも容易ではありません。延々とあれこれ探してやっ [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売(入口編1)
  • まず最初に「入口」のところですが、一旦買ってしまうともう引き返せないわけですから、当然、不動産投資ではここが一番重要です。前著書「バンコク不動産投資・基礎編」でも、サブタイトルを「タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識」として、主に「入口」に絞って書きました。また、その前書きでこうも書いています。『個人がコンドミニアム投資をする場合、「入口」で失敗するとほとんどリカバリーができない致命 [続きを読む]
  • 中古物件を改装して転売
  • 約4カ月前、リファビッシュメントでグレードアップと題して2回にわたり、中古物件を買って全面改装した後、転売できるか試してみることにしたと書きました。その後、売却活動に入っていたのですが、一昨日、物件の引渡しが終わり「出口」を終了したので、今回はそれをレポートしてみることにします。前著書の「基礎編」でも書きましたが、不動産投資には通常「入口」「運用」そして「出口」のプロセスがあります。しかし、今回の [続きを読む]
  • 中央銀行のコンド融資規制で市場はどうなる?(その3)
  • 以下は、今回の中央銀行の決定が出る直前の業界からのコメントであり、最終的に適用除外され杞憂に終わった部分もありますが、特にアッパーミドルクラス以上が買うハイエンドプロジェクトについては、今後じわじわと影響が出てくるだろうと私は思っています。「2019年、コンドミニアム市場の回復は見込薄」中央銀行の新しい融資規制が始まった場合、来年の住宅市場は減速し、特に中低所得層向けの新規プロジェクトは販売開始を [続きを読む]
  • 中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その2)
  • 当初の案に比べれば幾分緩和されてはいますが、業界全体の反応としては、やはり今後の不動産市場には悪影響が出るというのが一般的なようで、来年のコンドミニアム市場も低迷するという見方が広がっています。それに、今月9日の中央銀行の新ルール決定のアナウンス以降、不動産デベロッパーの株価も下落が続いていて、今や総崩れ状態です。よく言われる「株の先読み」があるとすれば、来年の不動産市場は今年よりも悪くなるかもし [続きを読む]
  • 中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その1)
  • タイ中央銀行の不動産融資規制について、以前バンコク不動産市場の問題点で3回にわたり、レポートしました。また、先月の東京セミナーでも、これがコンドミニアム市場に大きな影響を与える可能性があるので、業界関連のデベロッパーや銀行が心配していて、今後中央銀行がどういう結論を出すか注目されていると解説しました。ここでどうやら、中央銀行の最終的な結論が出たようなので、以下、バンコクポストに載った概要についてレ [続きを読む]
  • 竣工した「メトロポリス」のリセール状況
  • 今、私は日本の実家で休暇中であり、このところブログの更新が止まっていますが、先日の東京セミナーでは、サムローンの「メトロポリス」投売り物件購入のチャンスについて話しました。 それだけでなく、かねてから著書やブログ「サムローン メトロポリスのプリセール」「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする」でもこの物件を紹介してきたし、いよいよ竣工引渡しが目前に迫ったことから、今月10日に発行される月刊誌「Ara [続きを読む]
  • バンコク不動産市場の問題点(その3)
  • タイの不動産バブルがきっかけとなったといわれているのが1997年のトムヤムクン危機(アジア通貨危機)です。この経験から、タイ中央銀行も独自でこのグラフのような地価とコンドミニアム価格の推移を調査し、経済全体に大きな影響を与える不動産市場を監視してきています。台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろでも4回にわたって書きましたが、外国人の不動産投資がタイ経済全体に悪影響を与える可能性が出てきたこと [続きを読む]