藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供126回 / 365日(平均2.4回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 続・バンコク不動産投資 実践編
  • このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書 [続きを読む]
  • 第7回 バンコク不動産投資セミナー開催
  • 2冊目の著書の校正も一段落し、29日からGWの休みで帰国します。そのついでといっては何ですが、久しぶりに東京、大阪、名古屋でラ・アトレさん主催の第7回バンコク不動産投資セミナーを開催することにしました。今回は、直近のマーケット動向の説明だけでなく、もう少しアカデミックにバンコクで不動産投資をする際のキャッシュフローの作り方、税金の種類、IRR(内部収益率)やエクイティマルティプルについてケーススタ [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その7)
  • さて、いよいよ話は佳境に入ります。この世界は蛇の道は蛇、経営陣がいくらひた隠しにしても、いろいろと情報が流れてくるものです。私が昨日、アナンダーの知人に確認したところ、現在のキャンセル率は約15%に上がってきたようです。ただし、これはアナンダーからの期限付インセンティブオファーの1と2を合わせたものなので、すべてが今すぐにキャンセル解約するというものではありません。しかし、経営陣がこれだけ不透明な [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その6)
  • 5.今後注視すべきキーポイントは以下の3点である。①中央裁判所の結審が出るまでには最低1年から1年半かかる。この間、アナンダーに対する市場の信頼度、つまり株価にどのくらい影響が出てくるか。(注:これは株式市場のコラム記事なので、不動産購入顧客でなく、アナンダーに投資している株主に対するコメントです)②アナンダーはバンコク都に対して、竣工したアシュトンアソークの建物使用許可証の発行を請願することがで [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その5)
  • ソンクラーン休みが終わりましたが、雑誌の原稿書きや5月に出す本のゲラのチェック等で忙殺されていて、ブログになかなか手が回りません。そうはいっても、あんまり間が空いてしまうと気が抜けてしまうので、今日はとりあえず、株式市場ニュースのコラム記事の要点をまとめることから始めようと思います。いずれにせよ、我々のような外国人投資家にとって、プレビルドの場合、デベロッパーから情報が入らなくなれば全くお手上げ状 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その4)
  • 実際のところはわかりませんが、今、市場では、専用使用権を認めてもらう見返りとしてデベロッパー側から関係当事者に相当なワイロのやり取りがあったのではないかという黒い噂も流れています。もっとも、タイに長く住んでいる人なら、公務員のこういう体質には今さら驚かないとは思いますが…。これは日本で置き換えて考えるとわかりやすいのですが、もし東京都が所有する新宿駅前の超一等地の土地に関して、パブリックヒアリング [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その3)
  • ところが、ここで周辺住民からこれは違法行為であるとのクレームがつきます。このアソークモントリー通りからアシュトンアソークへの通路として専用使用する土地の所有者はMRTA(タイ高速度交通公社)であり、これは国営の会社です。つまり、この土地は国有地ということになるのですが、この駅前の一等地をアナンダーのコンドミニアム開発のために専用使用させてしまうことは、公共の利益に反するという主張です。そして周辺住 [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その2)
  • こんなことになるとは私も思っていませんでしたが、やはりこれがプレビルドの難しいところでもあり、最後まで何が出てくるかわからないところがあります。さて、そもそも何が問題となっているのかについてですが、ネットでのやり取りや専門家の記事を読んでいくと、大体次のようなことだとわかってきます。当初、このアシュトンアソークの敷地(写真の黄色の部分)はアソークモントリー通りには接道しておらず、隣りのスクムビット [続きを読む]
  • アシュトンアソーク、引渡しできず(その1)
  • 先日、CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)でも書きましたが、アシュトンアソークの引渡しに関して、現在深刻な問題が起きています。私もこれまで何回かにわたってこのブログや雑誌、セミナー等で推薦してきたプロジェクトでもあり、無視できないので、今回はそれについてレポートしていきたいと思います。まず経緯説明ですが、当初、デベロッパーのアナンダーは昨年末までに竣工引渡しが可能なので、早く引渡しを [続きを読む]
  • バンコクは天井高2メートル70センチが基準
  • 私の知人でFさんというゴルフマニアの人がいます。神奈川に住んでいてちょくちょくゴルフをしにバンコクにやってくるのですが、その度にプラカノンの天井のない路上レストランで、夜空を見ながらタイ料理とチャーンビールを堪能する仲です。80台で回るFさんと130も叩く私では面白くないだろうと思い、1度しか一緒にラウンドしたことがないのですが、私の最初の本、「バンコク不動産投資」を読んで面白かったからと東京での [続きを読む]
  • CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)
  • 第1四半期の新規供給量が出てきましたが、14,000ユニットと、予想通り過去3年の同時期に比べてもっとも多くなっています。各デベロッパーの強気の姿勢が見えてきますが、玉石混交で買わない方がいいプロジェクトもあると思います。その見分けが難しいですが、こういう時は次のクライテリアでスクリーニングするのがわかりやすいと思います。1.ロケーション2.クオリティ(間取り等のデザインと施工の両方)3.ブランド [続きを読む]
  • 今、最もマーケットプレイヤーが集中する価格帯
  • 前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。1.プラスの2017年度のコンドミニアム取引の売上は212億バーツと前年度比7%増となった。2.売上の大半はミドルからアッパーセグ [続きを読む]
  • これから外国人入居者需要が高まるエリア
  • これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト10などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の [続きを読む]
  • BTSスクムビットライン、最近の新規供給価格と売れ行き
  • バンコクポストにBTSスクムビットライン沿線のナナからエッカマイの区間で、最近新規で売り出された8つのコンドミニアムプロジェクトの販売達成率について書いてありました。それを表にまとめたのがこれですが、95%の売れ行きということで相変わらずトンロー人気は凄いですね。それでも平均価格が25万バーツ/?ということは、トンロー通りでなく側道のソイのローライズが中心だろうと思います。このことは、2018年、 [続きを読む]
  • ライフ アソーク ラーマ9の現状
  • 先日、東京でセミナーを開いたところ、ラーマ9のプレビルド物件を買ったという人が4〜5人いて、ラーマ9についていろいろ質問があったと2018年3月セミナー終了の中で書きました。そんなこともあったので、私もバンコクに戻ってからラーマ9の現状を調べてみたのですが、案の定、ちょっと悲惨ですね。特に昨年末にプリセールで売り出したLife Asoke Rama9については、このリストにあるように既に大量の損切りが出てきてい [続きを読む]
  • コンドミニアムはジェットコースター市場(その4)
  • バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、FQ(ForeignQuota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。FQがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の49%まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。それに、今は15万バーツ/?以下の物件しか買ってないといっても、将 [続きを読む]
  • 2018年3月セミナー終了
  • 今回のセミナー日程が終了しました。今日は天気が快晴であったこともあり、20名の定員枠一杯の参加者に来ていただけました。また、昨夜のセミナーでもそうだったのですが、セミナー後の質疑応答でも多くの参加者から次々と質問が寄せられ、ただのお勉強会的なつもりで来ている人達でなく、どちらかというと年配の方が多くバンコクの不動産に強い興味を持っておられる方々に集まっていただけたようでした。それもあり、私も楽しい [続きを読む]
  • コンドミニアムはジェットコースター市場(その2)
  • 前回のバンコクポストの記事の続き 販売達成率 多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。 前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとし [続きを読む]
  • コンドミニアムはジェットコースター市場(その1)
  • 以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある既に完売したはずのコンドミニアムの特別値引きセール広告が出ている。実は、このようなケースは調べれば他にもよくある。デベロッパーは認めようとしないが、バンコクのコンドミニアムに対する需要はここ数年、低迷が続いているのである [続きを読む]
  • 増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その2)
  • さて、コリアーズのコメントの概要は以下です。今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は2017年も成長拡大したし、 [続きを読む]
  • 増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その1)
  • 昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感が [続きを読む]
  • 日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その3)
  • ところで、パトゥムワン一帯は新築コンドミニアムが非常に少ないので、ここで投資するなら中途半端な中古物件に投資するより、希少価値のある新築物件に限ります。今回、即日完売したクーパーサイアムなどは、今のマーケット水準から見れば14万バーツ/?というリーズナブルな価格であり、予算が2,000万円ぐらいの平均的な投資家で、40?以上の広めのユニットを探している人なら思わず欲しくなるのもわかります。ただし、以前、よく [続きを読む]
  • 日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その2)
  • BTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺の [続きを読む]
  • 日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その1)
  • 日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンド [続きを読む]