shouin さん プロフィール

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shouinさん: マンション営業マンの控室
ハンドル名shouin さん
ブログタイトルマンション営業マンの控室
ブログURLhttp://fanblogs.jp/shouing/
サイト紹介文分譲マンション営業マンの裏事情を紹介します!
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供7回 / 365日(平均0.1回/週) - 参加 2016/06/12 14:59

shouin さんのブログ記事

  • 暴言は録音していますよ!
  • 今テレビやネットなどで大きく取り上げられている元自民党の豊田議員。「このハゲーー!」や「豊田真由子様に向かって・・・」といった暴言やあろうことか暴行までも報じられて、そのヒステリックな言動に多くの非難が集まっています。分譲マンションを契約する人の中にもたまにこのタイプの人がいます。つい最近の話です。モデルルームに来場したのは奥さんだけでした。一見品が良くおとなしそうなその奥さんが後に豹変することは [続きを読む]
  • 大事なのは「契約」よりも引渡し!
  • 分譲マンションは3月から入居開始にしていることが圧倒的に多く、私自身が現在担当しているマンションも今年の3月初旬の引渡しです。だから今は毎月の契約をあげる動きもさることながら確実に3月中に引き渡せるように準備をしている真っ最中です。結構忙しくしています。現金で買って貰うお客さんには入金期日の念押し、住宅ローンを利用するお客さんとは銀行の最終手続きの打合せをしています。が、ある程度の件数を契約してい [続きを読む]
  • 理解不能なお客さん
  • 一般的に来場したお客さんの内、契約する人の割合は2割程度です。成績が悪い物件なら1割以下、好調な物件なら3割を超えることも有りますが、どちらにしても「モデルルームに来ても結局買わなかった」人の方が圧倒的に多くなります。その為、追客電話をして「他社マンションに決めました」や「状況が変わって購入しないことにしました」などの断りを受けるのは日常茶飯事です。昔は断られると落ち込むことも有りましたが、今はあま [続きを読む]
  • 住宅ローン不承認の原因は?
  • 前回に引き続き住宅ローン絡みのお話をします。これは10年以上前の話ですが、当時勤めていた不動産会社では「購入の意思」が有り「規定の手付金の準備」さえ出来ればほぼ無条件に契約していました。その為、住宅ローンの審査は契約後に行っていました。当然のことながら契約はしたもののローン審査を通過出来ずに「解約」となることも1〜2割程度有りました。しかし、ローンがダメで解約になると1円も歩合が入らない為、営業マンは [続きを読む]
  • マンション購入後の悲劇
  • もうかれこれ10年以上も前の話です。その時私は郊外にポツンと建つマンションを販売していました。立地条件のお陰でそのマンションはかなり安く、その為、そのマンション以外は購入出来ない「低所得・自己資金無し」のお客さんが大勢見学に来ました。その中のあるお客さんに契約して貰いましたが、ローン付けにはとても苦労しました。当時は今ほど個人の信用情報がしっかり集約されていなかったので、既存借入の有無や返済状況(遅 [続きを読む]
  • 思い出の「入居説明会」
  • 新築の分譲マンションは、一部の例外を除けば完成前から販売を始めます。 好立地で順調に契約が進んでいく物件は良いのですが、そうは行かないことも良く有ります。そうした時にはお客さんをあおる為に価格表にダミー薔薇を付ける等して「売れてるマンション」を演出するというのは以前お話した通りです。そうした手法が上手くはまり、好循環して結果的に短期間で完売するということも有りますが、いくら時間が経っても一向に販売 [続きを読む]
  • 「GPS」発動中!!
  • 私の知人が勤めているでデベロッパーの話です。その会社は社員管理が厳しいことで業界内でも有名で知人から「いつも上司から監視されている」とよく聞かされていました。業務日報等での日々の行動報告はもちろんのこと、2時間毎に上司に電話連絡しないといけないにもかかわらず、毎夜、事務所に戻ると、こと細かに「何時頃は何してた?」と聞かれるとのことでした。話を聞くたびに、「どれだけ社員を信用してないの?」と一緒にな [続きを読む]
  • 担当しているマンションは、ただいま販売苦戦中です!
  • 全国的に猛暑です! その影響も少しは有るのか、お客さんが全く来ません!!(泣)私が現在担当している販売苦戦中のマンションは総戸数30戸程の小規模マンションです。マンションの規模をはかる目安としては一般的に100戸以上を「大規模」50戸以下を「小規模」、その中間が「中規模」とされています。そして小規模のマンションは総販売価格が当然少ない為、販売に使える広告費が少なく、あまり大々的な広告が打てません。人気エ [続きを読む]
  • ペットトラブル
  • 少し前までと違って今はほとんどの新築マンションが「ペット飼育可」です。販売している私達からすると明確にペット飼育可能なマンションとすることで「ペットが本当に嫌いな人やアレルギーが有る人はこの物件は買わないでね!」とも言っています。その為、割合としてはかなり減ったのですが、それでもペットのトラブルは未だに起きます。苦情の多くは夜間の鳴き声、エントランスや駐車場での排泄、バルコニーから漂うにおい等です [続きを読む]
  • マンションデベロッパーの世襲
  • 私が勤務している会社の今の社長は「世襲」社長です。大手デベロッパーでは、あまり耳にしませんが、地方都市の中小デベロッパーは、創業者が一代で会社を築き挙げたといったことも多く、息子や娘婿に後を継がせるということが結構有ります。そして、ここで問題になるのは世襲する人間の「資質」です。「一代で築き挙げた」会社の場合は、創業社長の影響力が当然強く、それによって取引先との関係が保たれています。その為、後を継 [続きを読む]
  • ステカンの取り付けは大変でした
  • 私がこの仕事を始めた20年前は「モデルルームは何処に有りますか?」という問い合わせがよく入っていました。もちろん、チラシ等の広告物にはモデルルームの場所を記載していたのですが、少し判りにくい場所だと頻繁に電話が鳴っていました。その為、金曜の夜や土曜の朝に案内看板、いわゆる「捨看(ステカン)」を電柱に取り付けてお客さんをモデルルームに誘導していました。捨看は多い時には一人で100枚以上も取り付けていまし [続きを読む]
  • 壁に耳あり、モデルルームにカメラ有り!
  • マンションのモデルルームの見学に行った時に、「カメラ」を発見したことは有りませんか?接客スペースの天井やモデルルームの中に「防犯用」と称して設置していることが良く有ります。もちろん防犯用のものも有りますが、お客さんを見ているものも有ります。接客中の新人営業マンの様子を見て、先輩社員がアドバイスしたり、営業マンが席を立った時のお客さんの様子を観察して、交渉に役立てたりします。もちろん会話の内容もしっ [続きを読む]
  • アジア諸国の方々
  • ここ数年でとても多くなってきたのは、中国人・韓国人のお客さんです。私自身も相当数のお客さんを接客して、これまでに20件以上は契約して貰っています。テレビ等に映し出されるマナーの悪さ等から、営業マンの中には、苦手という人もいますが、私はそうでは有りません。むしろ、日本人に比べると意思決定までの時間が早く、結果が良くても悪くても効率的です。但し、日本人と比べて「ちょっとなぁ」と感じることも有ります。それ [続きを読む]
  • 恐怖の電話が鳴りました!
  • 2日前のことです。時刻は午前8時51分。その電話は鳴りました。恐る恐るスマホをのぞき込むと、「あー!やっぱり!」そこには見覚えの有る、そしてこのタイミングで見たくなかった名前。「このまま出ないでおこうか」と一瞬考え、でもそういう訳にもいかず、意を決して「〇〇ホームの〇〇です!」と精一杯、元気良く出ると、「昨日モデルルームを見学した◇◇です。実は・・・」マンションの見学をして、申込(予約)をしたお客さん [続きを読む]
  • オプション発注時の心得
  • 分譲マンションを契約した人、特に「青田買い」を含めた完成前のマンションを契約した人の大きな楽しみの一つに床材や扉の色等を数種類の中から選べる「カラーセレクトサービス」や「間取り変更(メニュープランを含む)」、「オプション品の取り付け」が有ります。カラーセレクトや間取りの変更は、発注時期が早ければ無償のことが多いのですが、オプション品の取り付けは基本的に有償です。実際にやったことが有る人はご存じだと [続きを読む]
  • 住宅ローンについて良く知らない営業マン!
  • 住宅ローンをくむお客さんの内容は千差万別です。「自己資金が多く、年収も高い人」や「自己資金はあまり無いけど、東証一部上場企業勤務の人」などは個信(個人信用情報)に問題が無ければ、苦労すること無く、数日でローンの承認が下ります。しかし・・・「自己資金が少なく、勤続年数が短い」や「勤務先属性が今一つで、高年齢」などの場合は、すんなりと行かないことが多くなります。3カ所以上の金融機関に申込をしてようやく [続きを読む]
  • マンション購入に反対する親の心理
  • お客さんから出てくる断り文句に「親が反対しているので・・・」というのが未だによく有ります。マンション購入を親に相談すると、・「金は出すけど口も出す」・「金は出さないけど口は出す」・「金は出すけど口は出さない」・「金も口も出さない」の4パターンの返答になります。資金援助無しでは購入が出来ない場合は親を説得出来なければ自動的に購入見送りとなりますが、これはまあ仕方ないと思います。問題は自分たちだけで購 [続きを読む]
  • マンションは今が買い時?
  • お客さんからの質問でけっこう多いのが 「今、マンションは買い時と思いますか?」 です。私はいつも満面の笑顔で 「ハイ!今が絶対買い時です」 と答えます。20年近く新築マンションを販売していますが、毎回同じ返答をしています。マンション価格が上昇している局面では、 「早く買わないともっと上がります」 と言い逆に価格が下降している時には 「下がりきったので、今から上がっていきます」 と言っています。そんな [続きを読む]
  • 「お客さん」の定義とは?
  • 今回は営業マンにとってはかなりシビアな問題、「接客順番のルール」についてお話します。最近は、余程の超人気マンションでもない限り、次から次にお客さんが来て、どんどん契約が決まっていくということは有りません。物件毎に数名待機している営業マンに順番に割り当てられるお客さんも当然多くは有りません。その為、1件のお客さんに対する「契約を決めなければ!」の執着心は大変なもので、「通りがかっただけ」の全く購入意 [続きを読む]
  • 飛び込み営業の思い出
  • 今日は20日。今月も残り3分の1となりました。私を含めて、月内の契約見込みがたっていない住宅営業は憂鬱になっている時期です。こうした状況の時に思い出すのが、昔行った「飛び込み営業」です。その日は、月末最終日。販売中のマンションは先月に引き続き今月も1戸も売れてませんでした。お客さんに電話したり、DMを送ったりして気付けば時計の針はすでに22時を回っていました。「来月こそは頑張ろう!」と固く心に誓い、上司に [続きを読む]
  • 宝くじが当たったら!
  • この仕事をしていると必ずいるのが「宝くじが当たったら買う!」というお客さん。愛想笑いを返しますが、かなりイラッとします。買うことに踏ん切りをつけられないビビり客か、見に来ただけの冷やかし客のどちらかなので、まあ仕方が無いんですが、心の中では「当たってから来い!」と叫んでいます。大体「宝くじが当たったので、マンション買いに来ました!」なんて客が来るはずないだろ!と長いこと思っていました。しかし・・・ [続きを読む]
  • マンション営業マンの給与
  • 今回はマンション営業マンの給与体系について少し書きたいと思います。当然会社毎に様々ですが主なものは、①そこそこの基本給+そこそこの歩合給②少なめの基本給+少しお高めの歩合給③基本給無しで高額な歩合給等となります。(他にも有りますが・・・)ですから、②や③の場合は、契約が有るか無いかで月の給料が大きく変わります。また、月単位の契約数によって2件目は1.2倍、3件目は1.5倍、4件目は2倍等と歩合の支給率が累進 [続きを読む]
  • 白黒ハッキリ!!
  • モデルルームに見学に行った後に「うちのマンションはどうでしたか?」という電話がかかってきたことが有るという人はいませんか?営業マンはこうした「追客」を日々行っています。「前向きに考えています」「〇〇日にもう一度行こうと思っています」「予約するには何が必要ですか?」などの色よい返答が有ると超テンションが上がります。逆に、後ろ向きな返事や電話に出ること自体を拒否された時はとても凹みます。モデルルームに [続きを読む]
  • 「ちょっと通りがかっただけ」は勘弁して下さい!(怒)
  • どこのマンションを販売していても必ず来るのがこの「ちょっと通りがかっただけ」というお客さん。本当はガッツリ探しているけど、警戒心から本音を隠している人と本当に「通りがかっただけ」に分かれます。前者はもちろん大歓迎ですが、後者は大迷惑です!!「モデルルームくらい見せてくれても良いでしょう?」と思う人も多いでしょうが、そうは行きません。何故なら多くの販売会社では、来場客に応対する営業を順番で決めていま [続きを読む]
  • モデルルームの「薔薇」の花!
  • 前回予告したとおり、今回はモデルルームの「薔薇」について書きます。新築分譲マンションのモデルルームには飾っていることが多い契約状況を見せるための価格表。そこに貼られた赤やピンクの薔薇の花を見て、「本当にそんなに売れてるのか怪しい?」と思ったことは有りませんか?「正解!」あなたが思ったとおりです!!私が数社の不動産会社に在籍して販売してきた経験から、また、他社に勤務する友人などから聞いている範囲で言 [続きを読む]