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鹿嶋屋の賃貸経営日誌 https://ooya-kajimaya.hatenablog.com/

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

埼玉在住大家の賃貸経営の日々を綴っております。ご質問、ご相談お気軽にどうぞ!不動産投資に興味がある方もご連絡ください。いろいろとアドバイスできると思います!

大家 鹿嶋屋
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埼玉県
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東京都
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2016/08/10

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  • 空室対策

    空室対策 不動産投資家の皆様、繁忙期頑張ってますか? わたしも、もぐらたたき状態です。満室になった!と思ったら1部屋空いてしまいました。しかも3月25日退去って。。もう少し早めてくれないか交渉中です。皆さんも色々と苦労はされているかと思いますが、本日は皆さん忘れがちな入居者目線について書きたいと思います。 不動産投資において空室対策の話が出ると、 大家【いかに早く、低コストで、高く貸すか】 客付仲介【ADくれ】 管理会社【リフォームしましょう!(中間マージンくれ!)】 リフォーム事業【デザイナーズなんとかがおススメですよ】 などと、自分の欲望・利益むき出しです。ちょっと入居者目線が欠けてきてる…

  • 収益物件の取得費

    確定申告の時期がやってまいりましたね。私も個人で所有している物件の確定申告があります。領収書など普段から月ごとに分けるなど整理しているので比較的スムーズにいくと思います。 昨年初めて収益物件を買われた方などは何から手を付けて良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。 既に何人かに相談を受けております。無料相談も受けまわっておりますので是非聞いてくださいね。 個人で収益物件を買った最初の申告時の注意点は、やはり取得費をきちんと計上できているかどうかではないでしょうか。こればかりは、一度経費にして申告してしまうと翌年に変更しようとしても変更できません。 取得費を多く計上すると何が良いか…

  • 軽量鉄骨の耐用年数

    遅くなりましたが明けましておめでとうございます。正月太りでお腹がパンパンな鹿嶋屋です。昨日訪問した不動産屋の方も同じようなお腹になっていて安心しました。このままいくとズボンがはけなくなるのでジムに通います。 本題ですが、昨年購入した軽量鉄骨のアパート2棟の減価償却を計算するにあたり耐用年数を調べました。 軽量鉄骨 = 19年 と思い込んでいる方も中にはいると思います。経験がない不動産屋にもたまにいますね。 でも国税庁の耐用年数の欄には重量鉄骨とか軽量鉄骨という項目はなく、鉄骨の肉厚で34年、27年、19年と住宅用は表記されてます。 ↓国税庁のHP https://goo.gl/q3LqKu 3…

  • ここ最近の融資情勢 2017年11月編

    最近は地銀周りが続いております。支店の融資担当はやはり毎月少しずつ審査が厳しくなっているとの返答。 本部の審査に対する返答も、同じような案件を投げても毎月違う返答が帰ってくる模様。やっぱりもうアパマンローンはやらないのかな と思いきや、本部をつつくと、そんなことも無いとのこと。やらないと銀行もやってけないですしね。 ただ、資産管理法人に対する融資でも代表個人の団信をもとめたりと、あの手この手で担保を確保しようという傾向は見られます。 個人的には払えなくなっても、担保があるから貸してもいいや的な審査ではなく、事業の見通しをきちんと評価して融資をしてほしいと思います。 新築のクソみたいな区分に融資…

  • 金融庁レポート発表

    先日、金融庁レポートが発表となり話題になってますね。大手メガバンクは個人への融資を絞る一方で、カードローンの破綻懸念を指摘されています。大幅な人員削減の計画も各行発表しだしました。 平成28事務年度 金融レポートについて:金融庁 一方の地銀はグラフにあるように、個人への融資 を積極化してきました。各行の利益を見ると確かにアパマンローンにたくさん融資をしている銀行は黒字幅が大きいように思います。 金融庁としては築15年程度から破綻する大家が増えているとし、各行に融資先の選定を一層厳格に行うように求めています。 おそらく、減価償却の設備部分がなくなることによるデットクロス、修繕費の増加と家賃下落、…

  • 不動産投資にかかる経費

    不動産投資にかかる費用について 試算表の重要性 違法行為による拡大 不動産投資にかかる費用について 不動産投資を始めた方で、特に不安を感じることはどんな費用がかかるのか?ということだと思います。家賃と返済の費用はある程度理解しているが、費用はどんなものが、いくらくらい、またいつかかってくるんだろうと不安になっていると思います。 みなさんは、どこまで計算してるでしょうか。 購入時にかかる費用は書籍やネットなどでもある程度簡単に調べられるようになってきました。問題は運営を始めてからのコストです。広告費、原状回復、大規模修繕、建物管理費、エレベーターの保守費用、税理士報酬、法人税等の税金、などなど実…

  • 相続案件が増えてきた。

    相続案件へ買付 一般サラリーマンの購入戦略 相続物件の増加と買付 CF率 おまけ 一般サラリーマンの購入戦略 中古RCの高騰、1棟1〇〇スキームの限界で急拡大が難しくなってきた。 そうなると私のような、ごく一般人は ①新築アパート ②土地値中古アパート→減価償却が切れたら売却 ③現金で戸建て の、さーて来週のサザエさんは?的な3本にしぼられてくる。 他に無いわけではないですが、基本現実的にはこの3本かな。 年収1500万のエリートサラリーマンなんかはうらやましいが、そんな人は一握りしかいないのだ。30代であれば500万円台とかが統計では平均になる。私もそんな一人です。 そんな一般ピープルが取る…

  • 公庫・その他銀行の変化

    久しぶりの投稿になってしまいましたが、2月頃から公庫の不動産投資に対する融資が非常に厳しくなってきました。 ・RC、重鉄で20年出ていたのが15年 ・木造で15年出ていたのが10年 ・支店によっては一切出さない 上記の3点が主な変化で2017年5月現在もその状況です。 公庫は政府が財務大臣が97%、その他も政府系で株主が占められており、政策の影響をそのまま反映するので、最近の金融庁の方針を踏まえたものです。 金融庁はゆるゆるの審査で、バンバン不動産に融資を行う金融機関に危機感を抱いており、これから人口減少を迎えるこの国で賃貸経営が行き詰まり、破綻先が一気に増えることを警戒しているのです。 自分…

  • 新築区分マンション投資はするな

    まず一言、 買ってはいけません。買う前に相談してください。 新築の区分マンションを購入してしまい、購入してしまってから相談にのってほしいという方が、結構な割合でいらっしゃいます。相談にのっている最中にも売りつけた業者に怒りを感じます。 そこまでして儲けたいのかと。人の人生を壊してまで儲けたいのかと。 正直、決済が済んだ後ではもう損失無しでは処分は難しいでしょう。 年収300万台や400万台の方にまで節税効果があるとか、20代の方に老後資産が残りますとか、あの手この手で売りつけてきます。 営業トークで 毎月1万くらいの赤字なら何とかなりますよね。 年間でみたらこれくらいの節税効果があります。 と…

  • 日本政策金融公庫の無料レポートを書きました。

    公庫で不動産投資 ↑こちらからダウンロードしてください。 少し前ですが、日本政策金融公庫を利用して賃貸物件を取得するためのレポートを書きました。上記リンクの無料レポートスタンドから取得可能です。(他のレポートも一緒にダウンロードしないといけないのと、メルマガに登録されます。ご了承ください。) 公庫を利用して物件を取得するには、公庫が物件をどのように評価し、担保評価をどのように算出しているのかを知ることで、買える物件が分かります。現在は金利も1%台が当たり前になり、融資期間も木造で最大15年(一部20年)、鉄骨・RCだと20年組めます。 下記は解説ページの一部です。 他の金融機関に比べて、融資期…

  • オリックスの融資内容の変化

    ここ最近オリックス銀行が、融資内容を変化させてきた!とか、新商品が出た! とか情報がちらほら入ってきましたので、私の融資を担当して頂いた方に直接聞いてみました。(迷惑か!) 別に商品自体が新しくなったわけでは無いそう。 一番大きな考え方の変化は耐用年数に関する所とのこと。 法定耐用年数に縛られずに柔軟に対応していくというのが大きな変化とのことでしたが具体的に木造で築15年なら何年とかまでは聞き出せませんでした。 耐用年数に関する審議はだいぶ前から、日本だけ異常に短いという問題があり、国も理解はしていて3年前に議論されてましたね。 http://www.mlit.go.jp/common/001…

  • 常に2方向の出口戦略を検討しよう

    不動産投資を始めるとセミリタイヤを目標に月100万円程度のキャッシュフローを目指して物件を買い進める方が多いと思います。 そのため一度物件を購入すると「やっとキャッシュフローが○○万円だ!」 という達成感に浸ってしまい、空室を埋めること・次の物件を購入することしか頭になくなってしまうことが多々あります。というか私もそうでした。 キャッシュフローを積み上げることは、非常に大事な要素ではありますが「売却」という出口を常に検討することが不動産投資においては事情に重要です。確かに売却益が出た時の税金は非常に強烈です。 個人 個人では所有期間が・・・ ・5年以下の土地・建物等 ⇒ 短期譲渡所得 税率 3…

  • 新潟に物件を持って知った北陸物件の注意点

    こんにちは、大家鹿嶋屋です。 今まで関東の物件しか持っていなかった私ですが今年に入り、新潟の収益物件を所有するようになりました。 北陸方面や北海道などに物件をお持ちの方は当たり前のことだと思いますので読み飛ばしてください。これから積雪量の多い地域の物件を検討される方には参考になるかと思います。 1. 2月前後の大雪シーズンは除雪費用がかかる。 2. 駐車場などに融雪設備を備えた物件がある。 1. 2月前後の大雪シーズンは除雪費用がかかる。 ・大手チェーンで1回2~3万円で、排雪も含めるともう少し費用がかかる。 ・管理会社によっては年1回除雪付きの管理会社もある。 ・毎年10万円前後は除雪費用を…

  • 不動産情勢と融資基準情報

    不動産価格情勢 最近確認した融資基準など 静岡銀行 スルガ銀行 某信金 北陸銀行 不動産価格情勢 ここのところ、不動産バブルという記事が目についてきていましたが逆に、今度はバブルではないという記事も見るようになってきた。 www.nikkeibp.co.jp 上記の日経新聞系のサイトでは過去のバブル期・リーマンショック期では東証の海運業種の株価指数の推移が不動産業種の株価と連動していることに注目。現在は不動産業種は上がり気味だが、海運業種は全くといって良いほど上がっていない。 その他にもバブルというには、状況が以前と異なるとした記事が目立ちます。 また金融庁が不動産への過剰融資に懸念を示す一方…

  • 銀行の融資姿勢の変化

    銀行の融資姿勢の変化 ここ最近、新聞・ネットなどで個人賃貸事業者への融資が加熱しすぎているとの記事が多くみられるようになりましたね。 実際の融資金額もかなりの金額に達しているとのことです。実際バブルの様相を呈しており、業界に詳しい方は融資が出やすいため物件価格が高騰するという流れが頂点にきつつあるとの認識が多数みられます。 国際的な金融機関でも日本・ドイツ・ポルトガルのみ不動産が異常に高騰と判断されたそうです。バブル崩壊も視野に入れて行動する必要が出てきてますね。 あまりキャッシュフローが出ない物件もバンバン売れており、良い指標が出ている物件などは業者の現金での争奪戦が起こってしまい、投資家と…

  • サブリース説明義務化 国土交通省が制度改正

    サブリース説明義務化 国土交通省が制度改正 サブリースの仕組み 大家が気を付けるべきこと サブリース説明義務化 国土交通省が制度改正 賃貸経営をする上で一度は聞いたことがある『30年一括借り上げ』 などのうたい文句。業者に騙される大家が急増しています。 これを受けて国土交通省がサブリースについて、業者に 「将来は家賃が減る可能性がある」との説明義務を課す制度改正が なされるとの発表・報道がありました。 Yahoo!のトップページに朝日新聞の記事で出ていました。 少しでも業者に騙される大家が少なくなれば良いですね。 では具体的に何が問題なのでしょうか。 わたしが無料コンサルティングを始めたきっか…

  • 地方の管理会社は関東の新米不動産投資家に困惑しています。

    地方の管理会社 今回お願いした管理会社の特徴 地方の管理会社 新潟の物件の管理会社ですが、管理料は少しお高めです。 首都圏では家賃の3%で清掃付などの条件や、業務は絞られるものの 管理費が家賃の1%なんてところも出てきています。 私が現在管理をお願いしている新潟の管理会社も、 私が関東在住の大家であり管理契約に、いくつか条件を付けたところ 「では他でやってもらってさい」とあっさり拒否されました。 理由を伺うと、管理会社の社長が本音を語ってくれました。 ≪管理会社の社長様談≫ ここ最近、不動産投資家が増え、このあたりにも関東の投資家さんが物件を持つようになり、関東の習慣を押し付けてくるようになり…

  • 新潟の物件が満室になりました。

    空室対策 管理会社の種類 空室対策 空室だった最後の1室の入居者が決まり満室になりました。 この時期はなかなか引っ越しをする人も少なく、なかなか決まり辛い 次期なのですが、管理会社が頑張ってくれました。 空室対策にはいくつかあります。 賃料を下げる リフォームする 仲介手数料を大家が負担する フリーレントをつける 入居者の要望する設備をつける 特手のターゲットに特化したリノベーションを行う 退去する方に紹介料を設定して知り合いを紹介してもらう 自分でサイトを作り集客する などなど、細かいものをあげればきりがありません。 繁忙期の1月~3月などは引っ越しも多く、上記のような対策を する必要もない…

  • <不動産投資・無料相談始めました>

    東京・埼玉(大宮・越谷など)にて不動産投資の無料相談始めました。 7年程前からサラリーマンと兼業で不動産投資を初め、ようやく規模も大きくなってきました。過去には色々と苦労も致しましたが、時間も出来てきたので、皆様にその苦労を味わってほしくないとの想いから、不動産投資の無料相談を始めることにしました。 特に新築区分などキャッシュフローが全く出ない物件を、営業マンに節税効果があるなどと言われて丸め込まれる方が急増しており、あまりの悪質営業に憤りを感じております。売買契約をする前に是非一度ご相談ください。 ■ 相談事例 ・自分の属性に合った戦略を構築してほしい ・物件を紹介されたが、私にとって良い物…

  • 自己紹介

    ★ハンドルネーム大家 鹿嶋屋 東京生まれの多摩地区育ち、現在は埼玉在住の39歳です。このブログでは賃貸経営の日々の出来事、不動産投資の情勢などを綴っていきたいと思っています。困ったことがあれば何でも相談してください。協力できることは出し惜しみしません。お気軽にご連絡ください。 大家としての経歴 ①2011年 1件目 東京都台東区 区分所有マンション 利回り 7.2% ②2012年 2件目 埼玉県戸田市 区分所有マンション 利回り 16.7% ③2012年 3件目 東京都台東区 区分所有マンション 利回り 14.3% ④2013年 4件目 埼玉県野田市 木造一棟アパート 利回り 17% ⑤201…

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