ray さん プロフィール

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rayさん: 不動産投資FPのブログ 栄不動産@目黒
ハンドル名ray さん
ブログタイトル不動産投資FPのブログ 栄不動産@目黒
ブログURLhttp://fp-s-fudousan.blogspot.jp/
サイト紹介文お金の話、アパート管理、不動産投資の話を不動産投資専門のファイナンシャルプランナーがお伝えします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供35回 / 365日(平均0.7回/週) - 参加 2016/09/28 13:43

ray さんのブログ記事

  • 収益物件売却時の税金 
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/ 収益物件の情報サイト「建美家」によると金融機関の融資状況が厳しくなったと感じる人が増えていて高騰した収益物件価格も調整局面が近いと言われ始めています。このような市況の影響もあり収益物件の価格が高騰しているうちに利益確定のために収益物件を売却する人が増えています。リーマンショック後に収益物件を購入した人は利益が出ていることもあるので税 [続きを読む]
  • 不動産投資は法人と個人どちらでするべき?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/1物件1法人のスキームが流行してしまったせいか規模の大小にかかわらず法人での不動産投資を希望する方が増えています。今回は危ないスキームなど融資の話は別にして法人・個人での不動産投資について税制面などのメリット・デメリットの比較をしてみようと思います。○個人と法人の税率の違い・個人が支払う税金?所得税 (課税所得金額×税率−課税控除額)※ [続きを読む]
  • 不動産投資をする目的はなんですか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp不動産投資だけでなく、さまざまな投資に言えることですが「投資」は目的達成のための手段でしかありません。本来は目的を明確にして目的を達成するための計画を立てたうえで投資方針を決める(物件や融資の利用など)のが正しいのですが、フルローンが組めるとか有名な投資家が勧めているなどの目的を達成することと別の方向で投資を進めてしまう人がいます。目的を [続きを読む]
  • アパート・マンション経営の支出
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/アパート経営の採算性を表す指標として「利回り」があります。投資対象の不動産の価格とそこから得られる賃料収入との関係で表され、次のような2つの利回りがあります。表面利回り(%) = 年間の総収入÷総投資額×100実質利回り(%) = (年間の総収入−経費)÷総投資額×100販売図面やネット広告などに書いてあるのは「表面利回り」です。実質利回りは仲 [続きを読む]
  • 不動産投資と情報リテラシー
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/8月31日のサッカー日本代表VSオーストラリア代表の試合で日本代表のワールドカップ出場が決まりました。翌日、ネットのスポーツニュースはサッカー日本代表の話題一色だったのですが、その中で面白い記事がありました。「ハリルホジッチ監督を酷評する理由をスポーツ新聞記者に聞いてみた」https://news.yahoo.co.jp/byline/murakamiashishi/20161013-00063201/こ [続きを読む]
  • 自己資金が戻ってくる? 消費税還付
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/今回は消費税還付についてお話します。不動産投資のセミナーなどでは「1物件1法人」のスキームと共にとりあげられていることが多いので耳にしたことがあるかもしれません。賃貸アパートやマンションなどを売却すると消費税が課税されます。世の中の投資用不動産の建物部分には消費税が課税されているのです。(土地部分には消費税はかかりません)建物価格が2,000 [続きを読む]
  • 買ったら債務超過? 失敗者続出の新築マンション投資②
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/前回は新築マンションの投資目的についてとりあげ目的にあっていれば新築マンションへの投資は間違っていないとお話ししました。今回はどうして新築マンション投資は失敗者が続出してしまうのか説明します。〇投資目的に合っているか確認不足前回、新築マンションに投資する目的を4つあげました。?節税のため ②生命保険の代わり ③個人年金として ④投資とし [続きを読む]
  • 積算評価の高い物件の探し方
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/金融機関の評価が出やすいと言われる積算評価の高い物件を探している人はたくさんいると思います。実際に「積算>売価の物件」を探しているという問い合わせはたくさんあります。しかし市場には都市部で積算評価の高い物件はそれほど多くありません。積算評価の高い物件を探すにはどうすればでいいのでしょうか。〇収益還元評価と積算評価収益還元評価は不動産の [続きを読む]
  • 「不動産投資の甘い罠」
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/少し前の話になりますが、6月24日号の週刊ダイヤモンドが「相続・副業の欲望につけこむ 不動産投資の甘い罠」という特集を掲載しました。雑誌なので大げさに書いてある部分はたくさんあると思いますが複数の業者の資料を入手して検証するなど非常に興味深い内容でした。セミナーや不動産投資の本では良いことだけしか教えてもらえないですからたまにはこんな内容 [続きを読む]
  • 不動産売却で失敗しないために #2
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/最近の不動産価格の高騰で利益確定のために物件を売却する人が増えています。今回は物件の売却のために知っておくべき知識の第2回です。「収益物件は未公開にしたほうが高く売れる?」○「未公開物件」の魔法市場にいる多くの買主は「未公開物件」にとても弱いようです。実際に「未公開物件」だけを紹介してほしいという問い合わせはたくさんあります。未公開物件 [続きを読む]
  • 不動産売却で失敗しないために #1
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/最近の不動産価格の高騰で利益確定のために物件を売却する人が増えています。今回は物件の売却のために知っておくべき知識を説明します。〇一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとどれを選択すればいいか?不動産の売却を依頼する時に媒介契約(売却依頼のための契約)をします。3種類の媒介契約から選んで不動産会社に売却を依頼します。まずは媒介の種類につ [続きを読む]
  • 正しい価格交渉のススメ
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/不動産投資のポータルサイト各社の調査からこの2,3年で不動産価格が高騰したことが分かります。価格が高騰している現在の市況では優良物件を購入することは難しいのですが価格交渉をすることで状況を変えることができます。現在売りに出ている価格ではいまいちな物件でも価格が下がる事で優良物件に化けることがあります。価格交渉ができれば優良物件を購入できる [続きを読む]
  • 改正住宅セーフティネット法が成立 アパート経営への影響は?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。https://www.s-fudousan-pm.com4月19日、参議院本会議で改正住宅セーフティネット法が可決、成立しました。この法律は高齢者や所得の低い子育て世帯向け賃貸住宅として空き家・空き室を登録し、情報提供する制度を創設するものです。登録制度は、空き家の所有者が賃貸住宅として都道府県などに届け出をします。高齢者らの入居を拒否しないことなどを条件とし、都道府県は登録物件の情報を入居希 [続きを読む]
  • 収益物件の評価 積算評価が高ければ安全?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。積算評価が高い物件を探している人、たくさんいると思います。信用棄損にならないために積算評価の高い物件を買いなさいと書いてある本やコラムなどもたくさん見かけます。物件の積算評価が高ければその投資は安全なのでしょうか?日銀や金融庁がアパートローンの監視を強めているという記事をよく見かけるようになりました。〇金融庁・日銀がアパートローンの監視強化4月19日に公表された金融 [続きを読む]
  • 不動産の購入・売却の時に知っておきたい「瑕疵担保責任とは?」
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。不動産の取引をする時に「瑕疵担保責任」や「瑕疵担保免責」という言葉を聞くことがあると思います。正しく理解していないと思わず被害を受けることがあります。瑕疵(かし)は大まかには傷、欠陥などという意味です。瑕疵担保責任というのは売ったものに欠陥があったら売った人は買った人に責任を負うということです。(責任を負う対象は隠れた瑕疵なので事前に申告したものは除きます)瑕疵担 [続きを読む]
  • 不動産売却で陥りがちな失敗
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。先日、公示地価が公表されました。公示地価からも分かる通り不動産価格は4,5年前と比較して確実に上昇しています。不動産価格が安い時期に購入した物件を売却して利益を確定する人もいると思います。今回は不動産売却で陥りがちな失敗についてお伝えしようと思います。○高値で売れるはずが・・・不動産を売却する時にインターネットで価格査定をする人は多いと思います。特に一括査定サイトを [続きを読む]
  • 旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。https://www.s-fudousan-pm.com東日本大震災から6年が経ちました。昨年の熊本地震も記憶に新しいところです。株式会社オーナーズ・スタイルが行った調査によると、旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人、賃貸住宅を所有するオーナーの半数近くが地震保険未加入ということが分かりました。〜旧耐震基準〜1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準。震度5強程 [続きを読む]
  • カリスマ大家さんの不動産投資塾
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp不動産投資を始めるきっかけには不動産投資の本やセミナー、インターネット広告などいろいろな媒体があります。本の著者やセミナーの講師は不動産会社の社員だったり有名な投資家だったりします。不動産投資家の中には不動産コンサルタントと称して個人コンサルをしている人もいます。不動産投資で成功した人が成功のノウハウを教えてくれるという触れ込みですが不 [続きを読む]
  • 3月上旬国会提出予定「民泊新法」で民泊はどうなる?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。https://www.s-fudousan-pm.com/3月上旬に住宅宿泊事業法(仮称、以下「民泊新法」)の提出が予定されています。民泊新法は決められるのは・民泊の運営を開始する方法に関する規定と営業可能な地域・年間営業日数・民泊運営者に課される義務・民泊仲介業者への義務などが予定されています。民泊というのは自宅の一部や、空き家、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供することです [続きを読む]
  • 仲介手数料無料の仕組み
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。投資用不動産を購入する時には物件価格以外に税金などの諸経費がかかります。諸経費の中の1/3くらいは不動産会社に払う仲介手数料です。仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっています。400万円以上の物件なら3%+6万円(別途消費税)です。不動産仲介の場合には成功報酬となっていて多くの会社が購入相談を何時間しても、何回不動産会社の車で物件を見に行っても、物件の紹介だけを何年 [続きを読む]
  • 不動産価格の高騰期にどう動くべきか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/投資用不動産のポータルサイト「楽待」(http://www.rakumachi.jp)や「建美家」(https://www.kenbiya.com)などが定期的に投資用不動産市場のレポートをリリースしています。最新(2017年1月)のレポートによるとピークを過ぎた感があるものの依然として不動産価格上昇のため利回りは低水準であることが分かります。2007〜08のリーマンショックによって日本経済 [続きを読む]
  • 相続のことも考えて賃貸経営していますか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/去年から相続税の基礎控除額が引き下げられた影響で、去年、死亡した人のうち遺族などに相続税の納税義務が生じた人の割合は現行の課税方式になってから最も高いおよそ8%となりました。前年の約2倍の人が相続税の納税義務者になったのです。この仕事をしているといわゆる「地主」という人と話をすることがあります。地主のみなさんは相続が起きると多くの場合に [続きを読む]
  • 楽観的なシミュレーションで投資していませんか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。定期的に似たような内容の記事がでますが昨年12月にこんな記事が掲載されました。自己破産する家主が増加「業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php大まかな内容はフルローン(オーバーローン)が組めるからといって地方の1棟RCに投資をしてしばらくすると収支が悪化、その後破綻というものです。昨年の夏に話題になった「頭金ゼロでサ [続きを読む]