塩ちゃん。 さん プロフィール

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塩ちゃん。さん: 誰も教えてくれなかった不動産投資の罠。
ハンドル名塩ちゃん。 さん
ブログタイトル誰も教えてくれなかった不動産投資の罠。
ブログURLhttp://slimsize.blog96.fc2.com/
サイト紹介文現在17棟 167室 入居率96.7のメガ大家が 不動産投資の盲点や罠について 解説します。
自由文現在17棟 167室 入居率96.7のメガ大家が
不動産投資の盲点や罠について
解説します。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供65回 / 355日(平均1.3回/週) - 参加 2016/12/16 11:02

塩ちゃん。 さんのブログ記事

  • 用途変更について。
  • こんにちは。17棟・167室所有の株式会社未来空間研究所の塩谷です。今日は、和室から洋室に変更する場合などの用途変更について考えていきます。2DKを1LDKにする場合も同じく用途変更です。先日も弊社の顧問税理士と話しをしていましたが基本的に用途変更は資本的支出であるとのこと。資本的支出の場合減価償却しないといけません。税理士も言っていましたが修繕費とは、元通りにすることなんですね。また、税理士は、以下のような [続きを読む]
  • 法定耐用年数について。
  • こんにちは。17棟・167室所有の未来空間研究所の代表の塩谷です。今日は、法定耐用年数の話です。植物15年・金魚2年・鳥は、4年他の動物は、8年象なんかも8年です。象は、サーカスぐらいしか経費にできませんよね。こんなふうに動物も経費扱いできそうですね。なんでも、上野動物園で飼育されているリーリーとシンシンは2頭で年間95万ドルの10年契約。現在のレートだと約1億円以上と言われています。パンダは、経費がかかるので上 [続きを読む]
  • 経費の考え方について。
  • こんにちは。17棟・167室所有・未来空間研究所の代表をしている塩谷です。今回は、まずリフォームについて考えてみます。一度に必要経費にするのか資産計上するのかは、よく迷うところなのです。リフォームが多い年に一括費用計上したために赤字になっては意味がないので慎重に考えていかなくてはいけません。結局のところ一度に必要経費にするのも毎年こわけにわけて経費にするのは同じことなのですが赤字なら銀行がお金を貸して [続きを読む]
  • 競売にチャレンジしてみよう。
  • こんにちは。17棟所有・167室所有株式会社未来空間研究所代表の塩谷です。今回は、競売について書いてみます。弊社も時々競売の入札に参加するわけですがみなさん。競売のイメージは、どうですか?怖い・わからない・ほんとに買えるのとかいろいろありますよね。まず競売の一番の魅力は安く買えるということ。また、転売益が魅力だと思います。次に競売物件の特徴として。① 内覧は、難しい。② 欠陥があっても自己責任になります [続きを読む]
  • 個人所有の物件を法人に移管したら以外にお金はかかります。
  • こんにちは。17棟所有・167室所有の株式会社未来空間研究所の塩谷です。最近、僕のお客様のドクターが個人の所有を物件を法人に移そうとして彼は、簡単にできると考えていましたがまず税金として印紙税・登記費用・登録免許税・不動産収得税ももう一度しはらわないといけません。不要なのは、仲介手数料だけなんです。だいたい物件費用の5パーセントくらいかかりますので注意が必要です。1億円の物件を個人から法人にうつすだけで [続きを読む]
  • レントロールからわかること。
  • こんにちは。17棟・167室所有の株式会社未来空間研究所の代表の塩谷です。今日は、レントロールからわかることについて書いてみます。時々外国人が入居しているケースがあります。弊社の物件も外人が入居していることもあったりしますが外国人は、相場をしらずに申し込んでくることも多いため抜けると利回りが落ちることがあります。新築時の家賃で借りている。この場合も入居者が抜けるとガクッと利回りが下がります。利回りが高 [続きを読む]
  • いつ法人化すべきか?
  • こんにちは。17棟・167室所有の株式会社未来空間研究所の塩谷です。みなさん。 お元気ですか?弊社のクライアントもいつ法人化すべきかいつも聞いてくる人がいます。それについても顧問税理士と話しをすることがありますが税理士は、課税所得が2600万円以上になったときと言っていました。僕は、1000万円超えたあたりかなと考えています。また、顧問税理士が言っていたのは生命保険の所得控除額は、個人が12万円なのに対して法人な [続きを読む]
  • 交際費・開業費について。
  • こんにちは。17棟所有・167室所有の株式会社未来空間研究所の塩谷です。みなさんいかがおすごしですか?交際費について書いていきます。弊社の顧問税理士からは領収書には、誰と食べたかをかくように言われています。面倒くさいですが会食するときはいつも領収書にかくようにしています。法人の場合は、交際費について1億以内だと規定があるようです。今現在800万円まで交際費として認められるようです。不動産投資を始める前から開 [続きを読む]
  • 自動車に関する必要経費。
  • こんにちは。17棟・167所有の塩谷です。自動車に関する必要経費は、幅広く認められるケースが多いです。ガソリン代・オイル代 洗車代もわすれないように計上です。自動車保険料・自動車修理代・車検費用も全てになります。車両費として計上してもいいですしガソリンは、ハイオクでも軽油でもとにかく経費になります。他にも駐禁のレッカー代もレッカー後の保管代金も経費扱いなります。ただし、罰金にあたるスピード違反の罰金・ [続きを読む]
  • メンタルブロックの外し方。
  • こんにちは。17棟・167室所有の株式会社ジャパンエステートの塩谷です。今日は、最初の1棟目にかかる人が多いメンタルブロックについて書いてみます。ローンが順調にすすでいる途中に自分にこんな物件買えるだろうかとか買えてもちゃんと運営できるかなと不安になる人がいます。借金は、怖いものではありませんし不動産投資のロジックを理解したら非常にリスクが低い投資なのです。やはりメンタルブロックの外し方は量をこなしてし [続きを読む]
  • 不動産投資の税金について。
  • こんにちは、17棟・167室所有の塩谷です。株式会社ジャパンエステートの営業部長をしています。今日は、不動産投資の税金について再度考えてみます。新聞図書費として経費計上できるものとして不動産経営にかかわる書籍がありますがだからといってスポーツ新聞などは当たり前ですが新聞図書費に計上できません。新聞でも不動産関係の情報がたくさんのっているものは計上できますがそれ以外はNOというのが答えになります。株式投資 [続きを読む]
  • 銀行は、やはり儲かっている人に融資します。
  • こんにちは。17棟・167室所有・株式会社未来空間研究所の塩谷です。みなさん。いかがお過ごしですか?銀行が融資する人・法人は、やはり税金をたくさん治めている方となるわけです。お金に困っている法人・人には、融資しないわけです。そのあたりを考えて節税しないと銀行から融資を受けることは、できないと思います。ここで経費については不動産賃貸業の場合は、家賃収入を得るために直接必要だった経費だと考えています。銀行に [続きを読む]
  • 税金について。 基本的なことは知っておこう。
  • 17棟・167室所有の塩谷です。みなさん。今日は、税金について考えてみます。僕は、大家も税理士まかせではなくては、なくて正しい税務知識を持つべきだと考えています。というのは、税理士は、正しく確定申告することが仕事なのです。税金を減らすことに傾注している税理士は少ないように思います。なので現金を増やしていくなら税理士にまかせっきりではいけません。まず確定申告書は、物件を買っていくには黒字にしないといけま [続きを読む]
  • 大家さんは、ホテルマンを目指しなさい。
  • 17棟・167室所有・株式会社未来空間研究所の代表しています塩谷です。とある投資家が彼の本で書いてましたが大家は、みなりも気にしなさいとしています。ひげもはやし放題・髪の毛ぼさぼさでは、いけないとしています。やはり身なりは、きれいにと書いていましたが大家に限らず常に清潔にすべきですよね。以前にも書きましたが大家は、店子とべったりではいけません。つかづ離れずがいいようです。離れすぎてもだめです。何度も書 [続きを読む]
  • 土地の境界線について。
  • こんにちは。17棟・167室所有の塩谷です。株式会社未来空間研究所の代表をしています。弊社の物件も今シーズンに入っていますので165室まで埋まってきました。他の大家に言うとびっくりされるのですがやはり、店子第一主義で仕事をしていますので店子もなかなか出ないようです。店子もこの大家なら長くすみたいという関係がきずけたら一番いいのです。先日店子の子供の誕生日にプレゼントする大家がいましたがこの気持ちが大事なん [続きを読む]
  • 空室率についての考え方。 店子とは、適度な距離間をもってせっする。
  • こんにちは。17棟・167室所有・株式会社未来空間研究所の塩谷です。空室率については銀行は、2割空室率があっても大丈夫かを見たりしています。返済比率については、70パーセントならしんどいように思います。理想は、50パーセントを切るくらいかなと考えています。更新月に店子に菓子折りを渡す大家もいます。気持ちの問題かと思います。やはり大家と店子は、いい関係が大事かと思います。知り合いの大家さんは、子供の誕生日にプ [続きを読む]
  • 管理を不動産屋に丸投げしてはだめです。
  • こんにちは。17棟・167室所有の塩谷です。株式会社ジャパンエステートの営業部長をしています。なんと管理の全部を丸投げしている大家は比率にして、65.2パーセントいるそうです。民間賃貸住宅に関する市場調査 2010年 12月発表のもの。僕は、いつも大家さん。なんでも丸投げしては、いけませんと思っています。今部屋づくりは、平凡な部屋では勝ち抜けない時代です。自分の頭で考えないということは管理会社の能力・センスにす [続きを読む]
  • 不動産業者との付き合い方について。
  • こんにちは。17棟所有・167室運営している株式会社未来空間研究所の塩谷です。さて、この時期弊社の物件も2月末に退去が8室ぐらいあります。がんばって埋めていかないといけません。その時に力を貸してもらうのが客付け不動産会社なのです。これだけハウスメーカーが新しく物件をたてていきます。振興のアパート建築メーカーはバックオーダーがさばけないといいます。なので弊社も土地を買ってもらっているのでありがたいわけです [続きを読む]
  • 大家業は、サービス業です。
  • 17棟・167室所有の塩谷です。株式会社未来空間研究所の代表をしています。大家業は、部屋・事務所という空間を提供する仕事なんです。決して不労所得では、ありません。部屋が決まらなければ、なぜなぜ決まらないのか考察しなければならないと僕は、考えます。ただ部屋を貸していて自動的にお金が入ってくる仕事では、ないわけです。そんなふうに考えていては順調な経営は、できないと考えてください。タッグを組む管理会社がリー [続きを読む]
  • ハウスメーカーの営業の口車に注意せよ。
  • こんにちは。17棟・167室所有の塩谷です。株式会社未来空間研究所の代表の塩谷です。最近、弊社のライバル物件を見ていると目につくのは徒歩30分も歩くところに物件を建てさせられているということです。弊社は、大手のアパート建設メーカーに土地を提供していますが必ず言われるのが駅徒歩圏内10分以内の土地が欲しいと言われます。つまり賃貸需要として徒歩10分前後なのです。なのに徒歩30分以上とは、クレイジーな話ですよね。 [続きを読む]
  • エンドユーザーの声を聞こう。
  • こんにちは。17棟・167室所有でジャパンエステートの営業部長の塩谷です。今日は、エンドユーザーの声を聞こうです。今ファミリーマンションで一番望まれている設備は追い炊き機能です。弊社のマンションも長期所有予定のものは順次かえていっています。また、和室も好まれませんので2LDKに和室の場合は、洋室にかえていっています。常にエンドユーザーの求める条件をヒアリングして、改善すべきだと考えています。テレビカメラ付 [続きを読む]
  • クレーム対応について。
  • こんにちは、17棟・167室所有の塩谷です。今回は、クレーム対応についてです。クレーム対応の基本は、迅速に対応するということです。当たり前です。でも、こんな当たり前のことができない大家もいます。聞いてないような大家もいます。びっくりですね。ぼくが今堺市に持っているマンションでこんなことがありました。自転車の盗難が多いので店子がオーナーに防犯カメラをつけてほしいと依頼したのですが店子は、費用がかかりすぎ [続きを読む]
  • 究極の空室対策は、長くすんでもらうこと。
  • こんにちは。 17棟所有のメガ大家の塩谷です。株式会社未来空間研究所の代表取締役をしています。入居が決まる瞬間については僕は、家賃より部屋の価値が上回った時だと考えています。店子さんから家賃引き下げの交渉をされたら困りますよね。特に店子から最近不景気で給料さげられて困っているなどといわれたりしたら困りますよね。知り合いの大家は値引き交渉の代わりにエアコンを交換する。IHクッキングヒーターと交換する。追 [続きを読む]