大家さんの独り言 さん プロフィール

  •  
大家さんの独り言さん: 大家さんの独り言
ハンドル名大家さんの独り言 さん
ブログタイトル大家さんの独り言
ブログURLhttp://ooyasan.in/
サイト紹介文大家さんの立場からアパートマンションの賃貸経営についてお話ししています。
自由文人気記事ランキング
1位 入居者からの甘い誘惑
2位 入居者が同じアパートの入居者にストーカー行為
3位 大家さんの原状回復リフォーム工事3項目
4位 大家さんは儲かるのですか?大家さんのメリット4項目
5位 大家さんの夜逃げの対処方法

ぜひご覧ください。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供7回 / 365日(平均0.1回/週) - 参加 2016/12/26 13:09

大家さんの独り言 さんのブログ記事

  • 家賃滞納者から家賃回収のする方法−大家さん実例
  • 入居者に家賃を滞納されてしまったら、どうすれば良いのでしょう?私は、すぐに行動を起こしていき、待たない様にしています。なぜならば待てば待つほど家賃の滞納額が増えていき、もっと払えなくなるからです。私はよく甘いといわれるのですが、家賃を待ってあげたいという気持ちもあります。家賃を滞納する入居者はそれなりの事情もあり仕方なくそのような状態になってしまっているのだと思うのですが、実は全くそんな事はないの [続きを読む]
  • 不動産投資を失敗しない大家さん
  • 賃貸事業は他の事業とは少し違うところがあります。ものを売り利益を上げる物販ではなく、レンタル業だという事です。ですので、簡単に言うと大家さんが部屋を貸した分家賃収入が得られるという事です。大家さんはアパートやマンションの部屋をお客さん貸すこと事ができなければ、収入は得ることはできないのです。なぜこのような、表現をさせていただいたかというと、不動産投資を誤解されている方が増えているからです。「アパー [続きを読む]
  • 大家さんに挨拶は必要か?入居時、退去時
  • 私は大家さんをしていますが、ほとんど入居者と接する事がありません。入居者は大家さんにとってお客様ですから、どんどんサービスを提供してあげないといけないと思いがちですが、そうではありません。どちらかというと、できる限り、入居者とはお会いしたくはありません。私は入居者からも入居時や退去時の挨拶もいただく事はないのです。契約時以外は賃貸借契約書すらまったく見ません。私のマンションに結構有名なお笑い芸人が [続きを読む]
  • 家賃の目安と相場 家賃下落に注意!
  • 大家さんにとって自分のアパートやマンションの家賃相場を把握する事はとても大切です。最近の傾向として賃貸家賃が全体的に下がったような気がします。気のせいだったらいいのですが・・・。実際に私の新築物件ですら家賃交渉が入り1000円、2000円と下げさせられてしまいます。まあ私が弱いってことも若干あるのでしょうね・・・。私が賃貸事業を展開している大阪周辺のことなんですがアパートやマンションがどんどん新築 [続きを読む]
  • 賃貸事業に必要な火災保険|建物総合保険と家財保険
  • 大家さんとして最低限の火災保険に加入していなければなりません。ローンがたくさん残っているのに火災になりローンだけが残ってしまっては大変ですよね。しかし、実際にはありがたい事に火事になりアパートやマンションが燃えてなくなってしまう事はそう簡単にはありません。ですので火災保険はお守りのかわりみたいなものだと思い加入しています。私たち大家さんに必要な火災保険を簡単に解説させていただきます。大きく2種類あ [続きを読む]
  • 駐輪場の必要性
  • 大したことではないのですが、結構、重要なのが駐輪場です。アパートやマンションの賃貸事業をすすめていく中で、駐輪場は直接家賃には反映されないため、あまり重要視していませんでした。どちらかというと、駐輪場は極力減らし賃貸面積を増やしていきたい方ですから・・・。新築のプランを考える時も「建築基準法だけをクリアーにしておけばいいかな」ってな感じです。実際、駐輪場を確保するとそうとうなスペースが必要とされて [続きを読む]
  • 大家さんは直接客付けできる!入居者募集
  • 「大家さんは自分の賃貸物件に限っては客付けができる」って知ってましたか?私は知りませんでした!どういう事かといいますと、不動産屋業者、(例えばアパマンショップ、エイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、普通の不動産屋さん等)に依頼しなくても法律上、自分が所有しているアパートやマンションの部屋であれば客付けしてもいいのです。宅地建物取引業法が関係してきますのでややこしい説明は次の機会にさせていただきます [続きを読む]
  • 利回り計算に気を付けて!!
  • 物件を購入する時やアパートマンションを建築するする時に収支を計算します。私は自分なりに利回り計算を統一し物件の比較材料として考えています。いたって簡単です。単純に年間の収入から物件を取得した金額の合計で割り、利回り計算をします。例えば1棟9戸のマンション家賃共益費込        60,000円年間収入        6,480,000円--- ①取得した合計金額  75,000,000円--- ② ① [続きを読む]
  • ヒルトングランドバケーションクラブって知ってますか?
  • ヒルトン系列の会員制コンドミニアム(別荘)をタイムシェア(週単位)で利用する制度です。ん???あまり聞きなれない言葉を連発してしまいましたが、これって結構いいんです!!簡単に言うと日本のエクシブみたいなものです。世界のヒルトン系列のコンドミニアムを1年間のうち好きな時に宿泊ができます。私はハワイの物件のオーシャンビュー、2ベットルームを購入しました。所有権付きです。6年ほど前ですかね。当時で約90 [続きを読む]
  • 和室の畳を撤去してCFを貼ってみましたよ〜
  • 和室から洋室に変えるため、畳を取っ払いフローリング調のCFシートを貼ります。実際に私が工事をしましたので紹介します。今までは、工務店や大工さんにお願いし床上げをしていました。知り合いの大家さんからの依頼を頂き費用を極力おさえて欲しいとの事でしたので大工さんにお願いする訳にはいきませんでした。作業の手順①部屋のサイズを測ります。メジャーで床の縦と横を測ります。3600mm×2700mmが多いです。(こ [続きを読む]
  • 入居者が逮捕されてしまいました!!大家さんの対応はいかに?
  • 私のマンションのMさんが警察に逮捕されました。何の容疑かはまったくわかりません。警察の方にいろいろと聞いてみるのですが、個人情報の関係でまったく教えてくれません。しかし、だいたいの雰囲気は分かります。(たぶん薬物??)当サイトでMさんに関してはいろいろと記載させて頂きました。入居者がストーカー行為をうけ退去!?困った大家さん奇妙なクレーム参照だいたいこの記事をお読みいただくとわかって頂けると思いま [続きを読む]
  • 自動販売機を置いたらいく儲かるの?
  • 私のマンションに自動販売機を設置しています。かれこれ2年ぐらいですね。「自動販売機は儲かるの」とたまに聞かれます。ハッキリ言ってあまり儲かりません。私の販売機は結構いい場所に置いているんですが・・・。自動販売機の会社の営業マンにたまに確認するのですが、だいたい1日10本ぐらいしか売れていないみたいです。1カ月でだいたい300本。これってどうなんですか・・・?私の場合は、借り上げにしてもらっています [続きを読む]
  • 大家さんと入居者どっちが強い?居住権って?
  • 大家さんと入居者どっちが強い?居住権って?入居者です。 入居者は「居住権」というもので守られています。一般的にはそう思いがちですが、「居住権」とは実際には存在しないのです。どちらかと言うと「生存権」人間が人間らしく生きる権利。「借家権」賃借権に基づいて住む事のできる権利。上記の権利に守られている為、入居者が圧倒的に強いのです。常識で通らない事がまかり通ってしまう事も有るのです。私の経験からお話しさ [続きを読む]
  • 客付け繁忙期にそなえた客付け条件。さぁやるぞ〜!
  • 客付け繁忙期にそなえた客付け条件。さぁやるぞ〜!いよいよ繁忙期に向けて入居者客付けの準備が始まります。今日は2017年1月6日です。これから約2カ月間、入居者を確保するための戦いが始まるのです。うぉ〜気合が入ってきたぁ〜!!!私のマンションでは新築でありながら現在2件の空家があります。何で??いろいろな事件がありましたから・・・。6カ月で3件の退去がありました。(怒)さらに2月末にもう1件空家になる予定 [続きを読む]
  • 築20年以上の区分所有マンションに注目しています!!
  • 築20年以上の区分所有マンションに注目しています!!私は区分所有のマンションを3戸所有しています。区分所有マンションは利回りがあまりよくありませんね。主にサラリーマンの方が税金対策で賃貸物件として購入され運用しているのではないでしょうか。私もサラリーマン時代はそうでした。家賃収入でローンの返済さえできれば「OK〜!」という考え方です。実際にはわずかな黒字でも税務的にはそこそこの赤字で計上できてしま [続きを読む]
  • 築30年以上の中古戸建は手に入れやすくなる
  • 築30年以上の中古戸建は手に入れやすくなる私は大家さんをしていますが、その傍らで不動産業も営んでおります。そこで住宅ローンの考え方に変化があったのでお伝えをしたいのですが、これはちょっとした有益な情報になるかと思います。今住んでいる家を売却し新しい家に住み変えたいという人が増えてきています。新しい家を購入するという事はもちろん新築物件か築浅の中古物件が多いです。現在の建築基準法に基づいた建築をされ [続きを読む]
  • ローンの返済は積立定期預金みたいなものですよ〜!
  • ローンの返済は積立定期預金みたいなものですよ〜!私は大家さんになるために銀行から融資を受けて物件を購入しました。アパートマンションローンです。もちろん、物件購入時は返済がしっかりできるかどうかという事を考えて購入しています。ローンは当たり前のように返済されなければ話しになりません。もちろん家賃収入からの返済です。私が一生懸命働いて給料から返済して行く訳ではないので、物件を購入するときは確実に利益が [続きを読む]
  • 入居者から大家さんのマイナンバーを聞かれたら
  • 入居者から大家さんのマイナンバーを聞かれたらそろそろ確定申告の時期に近づいてきました。今回はマイナンバーの話をさせていただきます。私のところに、3通の封筒郵便が届きました。 中身を確認すると私の物件に入居頂いています法人入居者からマイナンバーの届出を税務署に提出しないといけないとの事でした。そこで、私のマイナンバーを開示し身分証明書と添付して送り返してほしいとの依頼です。「???・・・。」何かめん [続きを読む]
  • 大家さん必見3項目―客付け業者の優先順位
  • 大家さん必見3項目―客付け業者の優先順位客付け業者は、私たち大家さんのアパートやマンションの入居者案内に優先順位つけています。客付け業者さんには業者さんなりの、いろいろな事情があるのです。今回はそこを私の主観でお話しさせて頂きます。物件を案内する優先順位としてはこの様になります。1番目  自社管理物件2番目  専任媒介物件3番目  一般媒介物件大きくはこの3つの順番です。お客さんはお部屋の「空きの広告 [続きを読む]
  • 工事の合い見積もりは必ずしよう。
  • 工事の合い見積もりは必ずしよう。合い見積もりについてお話させていただきます。私は大家さんですが、本業では不動産業と工務店やっています。大家さんをしているしている中で色々な人と出会う機会が多く、紹介をいただきお仕事をさせていただく事が多いです。また自己所有のアパートマンションを中心にリフォーム工事をしたり、新築物件を建築したり、そこそこ忙しくさせていただいております。本当にありがたいことです。私はお [続きを読む]
  • とてもいい客付け業者ミニミニ スーパーマネージャーこっはー
  • とてもいい客付け業者ミニミニ スーパーマネージャーこっはーさん私がお付き合いしている客付け業者のミニミニスーパーマネージャー「こっはーさん」のお話をさせていただきます。なぜ、こっはーさんのお話をするかというと客付け業者さんの見本となる営業マンをイメージして頂きたいからです。私がお付き合いさせて頂く中でもピカイチ仕事ができ信頼できるパートナーです。決して彼の宣伝をしようと思い掲載したのではありません [続きを読む]
  • あった方がいい!!1階バルコニーに目隠しフェンス
  • あった方がいい!!1階バルコニーに目隠しフェンス最近のアパートはセキュリティーを問われることが多くなりました。特に一階部分のバルコニーの対応は私も気を付けるようにしています。入居者の客付けは基本的に上層階(2階、3階)から申し込みが入る傾向にあります。家賃は上の階にいくほど上がりますが、人気が有るのです。最後に1階部分が残りどうしようかと困ってしまった事があるのです。客付け業者「ミニミニのスーパー [続きを読む]
  • してはダメ!滞納家賃を敷金から差し引く
  • してはダメ!滞納家賃を敷金から差し引く本当に困ったものです。また家賃の滞納が発生しました。この入居者(Nさん)は私がこのマンションを購入する前から住んでいただいています。だいたい15年ぐらい住んでいただいている感じです。この入居者が家賃滞納をしてしまいましたが、入居当時から家賃の保証会社に入ってもらっていなかった様で、家賃滞納をした場合私が直接、督促や回収をしなければなりません。古い所は私が自主管 [続きを読む]
  • 大家さんのゴミ箱の設置 重要
  • 大家さんのゴミ箱の設置 重要ゴミ置き場についてお話しさせて頂きます。ゴミが散乱しているアパートを見た事がありますが、けっこうイメージが悪いですよね。こういった所で、入居者は敏感にアパートの状態を感じ取ります。いくらオシャレに仕上がっていても、逆効果。反対に、古い物件でもきちっと管理されているアパートは気持ちがいいもんです。ゴミ置き場はいつも清潔な状態ですっきりしていなければなりません。そして、ゴミ [続きを読む]
  • 住宅ローンとアパートマンションローンの違い
  • 住宅ローンとアパートマンションローンの違い 住宅ローンとアパートマンションローンとの違いを説明させていただきます。 金融機関は融資をする時に厳しい審査をしています。 審査の判断基準 ・住む為の資金なのか?事業に対しての資金なのか?・融資する物件に対し収入が発生するかしないか? 住宅ローンとアパートマンションローンは似ている様ですが内容は全く別のものなのです。 住宅ローンの特徴 一般的に自宅を購入する時は [続きを読む]