PropertyID さん プロフィール

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PropertyIDさん: 投資マンション現場最前線
ハンドル名PropertyID さん
ブログタイトル投資マンション現場最前線
ブログURLhttps://ameblo.jp/p-id-blog/
サイト紹介文投資用不動産の”今の現場情報”を発信していきます。キャッシュフロー 区分 不動産投資 投資マンション
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供126回 / 234日(平均3.8回/週) - 参加 2017/02/23 13:36

PropertyID さんのブログ記事

  • 郊外の賃貸需要は間違いなく激減します。
  • アパート経営をされておられるオーナー様で、特に郊外に物件を所有されておられるオーナー様、今後の賃貸需要の問題について考えておられますか? まさか、 「サブリースしてくれるからいいじゃん!」 なんて事、思っておられませんか??? サブリースなんて契約、いかようにでもなる事をご存じありませんか? ※最近は大手不動産会社でよく訴訟問題に迄発展してます 特に、郊外の人口減少は加速的に進んでおります。 又、高齢化 [続きを読む]
  • おとり広告に騙されない様に!
  • この不動産業界、まだまだおとり広告が存在しております。 行政指導を受ける業者の多くは、おとり広告です。 賃貸物件においても、売買物件においても存在するので、一般のお客様がそれを知ることは不可能に近いですね。 おとり広告がなぜダメなのか? それを「餌に」客集めするな!  と、いう事だと認識しております。(かなり噛み砕いて言うと・・・) 売買においても、平気でレインズにおとり広告を載せる業者もあり、迷惑す [続きを読む]
  • ローンの借り換えはテクニックも必要
  • 投資不動産のローン借り換えにはテクニックが必要なケースもあります。 確定申告の数字バランスや所有物件の賃貸契約書も何を提出するのか、非常に重要です。 ※ここで言う賃貸契約書とは、サブリースや賃貸管理委託契約書、入居者の契約書と3通りくらいあります。どれを提出するかで審査に影響致します。 又、借り入れの整備(カードローンやキャッシング)や資産(預金、保険、有価証券など)の開示などもテクニックが必要なケ [続きを読む]
  • 仕入れに販売、そしてご相談の毎日
  • 毎日毎日、同じことの繰り返しです。 ほとんどの仕事人の方はそうなんじゃないでしょうか。 その中で、「飽きず=商きない」に新鮮な気持ちで仕事に取り組めることに感謝しております。 仕入れでは、 ●いくらで指値をしよう●このエリアは買いだな、ここはNGだな●この業者の物件は良い、ダメ 販売では、 ●これはこの価格に設定しよう●このお客様には値引きで良い (お得意様に限り)●この地域のお客様にはこのエリアの物 [続きを読む]
  • 出口戦略は立ててますか?
  • 不動産投資において、最も重要な項目の一つに、「出口戦略」があります。 どのタイミングで売却を検討するか、という事です。 あくまでも戦略なので、売却するかしないかはその時の状況によるという事です。 高額な新築マンションを所有されておられる方、中古アパートを高金利で購入された方などはあまり出口戦略を考えずにスタートされる方が多いです。 又、悪徳な販売会社のセールスに乗せられて、「5年後には高値で売れる」 [続きを読む]
  • 判断の間違いが大きな損失を生む
  • 何事にも、取捨選択は大切です。 判断を間違うと大きな損失やミスに繋がる事は日常生活においても大いにあり得ます。 当社で以前ご相談頂いたお客様の件でも同じことが言えます。 その方は、 ●区分 6戸 (ほとんど新築)  総借入 9200万円  平均金利 2、85% ●中古 アパート 2棟  総借入 20900万円  金利 4、1% ご相談内容は、ローンの借り換えをしたい。区分の収支改善の為に中古アパート購 [続きを読む]
  • またまたヘビーなご相談
  • またまたヘビーなご相談を頂戴致しました。 34歳の方で、投資マンションを8戸ご所有されておられます。 ご所有部物件全てが築古のマンションで、かなり高金利のローンをお使いです。 毎月の収支マイナスが約7万円、固定資産税などの年間負担額の合計が約120万円となります。 このままでは、破綻するとのことで、借り換えや売却のご相談を頂戴致しました。 販売会社は、かなり評判が悪い業者です。(過去にもその販売会社か [続きを読む]
  • 有楽町での出来事
  • 先日、有楽町でお客様と待ち合わせをしていると、 「すみません。今、年金問題についてのアンケートをしています。 ご協力下さい。」 と、女性に声掛けされました。 私 (また、不動産業者だなーと心で思いましたが) 「いいですよ」 と、応じました。 それ以降はいつも通りのやり取り。「なにか運用されてますか?」「金持ち大家って知ってますか?」「単身用のマンションがすごく売れているの知ってますか?」「お金かからず [続きを読む]
  • 借り換えOK承認頂きました!
  • 以前にご相談頂きましたお客様の借り換えOKの承認を頂きました!!! お客様の内容です。 ●48歳 公務員 年収890万円●投資マンション 区分 3戸 (全て新築 総額4900万円)  中古アパート  一棟 (ローン総額6800万円)●ご自宅のローン 約3400万円 区分の投資マンションの平均金利は2、98%一棟のアパートの金利は4、3% 区分も一棟も併せて今回借り換えをお願い致しました。 ↓↓↓↓ 借 [続きを読む]
  • 利回りの低い新築マンションを所有している弊害
  • 当社では、投資マンションのローンコンサルティングをさせて頂いております。 その際、当然ながら、オーナー様のローン内容や資産状況も詳しくヒヤリングさせて頂きます。 ローン借り換えの際、当然、ポイントとなるのが、 ●お客様の属性●資産状況●物件の評価 です。 先日もある金融機関の担当者とのやり取りであったのですが、 私 「またローン借り換えを検討されておられるお客様の審査をお願いしたいのですが、、、」 銀行 [続きを読む]
  • 在庫に困る不動産業者
  • 最近になり、やはり、アパートローンの閉め付けが始まりました。 それに伴い、在庫処分に困る業者も増加します。 アパートだけに関わらず、区分に関してもお客様も「賢く」なられていらっしゃるので、利回り、立地が悪ければ売れ残っているみたいです。 過去、リーマンショックの時には、やはり多くの在庫を抱えている業者(販売計画がずさん)がたくさん倒れました。 不動産屋は金融機関の融資状況で景気、不景気に随分と左右さ [続きを読む]
  • いい加減なお客様は良い物件を持っていない!
  • いい加減 = ご自身の状況や書類の整理(把握)を全くしていない 当然このようなお客様がご所有されている物件は、良質なものではないケースがほとんどです。 各金融機関の金利、残金すら把握されておられず、しかも、返済表などもお手元に無い(おそらく捨てている)。 正直申し上げて、ご紹介であってもこの様なお客様のご相談には乗りたくないのが本音です。 当社では、不動産投資のコンサルやローン借り換え、ご売却のご相 [続きを読む]
  • 不動産投資は決して難しくはない!
  • 不動産投資、何か難しそう・・・ と、おっしゃる方、ぞれは間違いです。 「決して難しくありません!」 ポイントさえきちんと捉えることが出来れば、簡単です。 しかし、どこの世界にも平気でお客様を騙す輩がいるのでそれには要注意ですが、、、 では、そのポイントとは何なのか?(※ブログでは言いません!) 区分であればココとココ 一棟であればココとココ というように、不動産の種類、又、物件価格などでも少しチェックポ [続きを読む]
  • 「数年後売却します!(高値で)」って聞いていませんか?
  • 新築物件をご所有されておられるオーナー様へ 販売会社から(担当営業マン)から、 「数年後には売却します!」 「売却して出た利益で他の物件の繰上返済しましょう!」 って、営業されておられませんか???? もし、そうなら、 完全に騙されておられます! 高値で売却出来ませんよ!恐らく損切でしか売却出来ません!数年後にはその営業マンは退社していますよ!お手元に販売会社がきちんと発行した覚書や誓約書が無いのであら [続きを読む]
  • 出口戦略を立てやすい物件を買う
  • 不動産投資において、最も重要な 「出口戦略」 では、「出口戦略」の立てやすい物件とはいかなるものか・・・ まず、高額な新築マンションは全くダメなので割愛します。(悲) 次に、一棟アパート。特に郊外の物件。 当然、売却時の入居率や収益力によって金額は大きく異なりますが、現在の状勢を考えると、郊外の物件は年々収益減少(人口減少)、古くなればなるほどメンテナンス費用が増加、空室リスク増加、といった具合に投 [続きを読む]
  • 不動産投資で一発逆転はあり得るのか?
  • 某〇〇大家さんの本やブログなどを見ると、不動産投資をすれば金銭的余裕が生まれ、お金持ちになれる! と、いう様な印象を受けるのは私だけでしょうか・・・(〇〇大家さんから物件を買って本当にそんな人がいたら苦情、クレーム待ってます! お待ちしております) 当然、少なからず色々な工夫により、収益UPが出来、良い運用が出来ている方はいらっしゃいますが、恐らく10人に1人くらいだと思います。 何故かと言えば、そ [続きを読む]
  • 節税効果は減少する! 家賃は下がる! 前提ですか?
  • 新築マンションは収支がマイナス ローン金利が高いと収支が悪い と,いうのは当たり前ですよね。 しかし、多くの新築マンションを購入されるお客様は、収支がマイナス、又は、ほぼトントンでご所有されます。 なぜなら、 「還付金で賄えるから、、、」 「節税になっているから、、、」 という理由で新築を所有されておられるならそれは大きな間違いです。 大前提に、 ①節税効果は年々減少する ②家賃は下がるのが当たり前 (た [続きを読む]
  • お客様からご紹介を頂戴致しました!
  • 長らくお付き合いさせて頂いているお客様よりご紹介を頂戴致しました。 その方は、前に2、3度、東京の業者からお話を直接聞いた事があるらしく、その時に購入に至らなかった理由として、 ●収支がマイナス●数年後には高値で売れると嘘をついた●営業マンの態度が気に入らないかった これらが大きな理由だったみたいです。 バリバリの新築で、「節税」「年金」「保険」のメリットを力説されたみたいです。 このお客様の周りでも [続きを読む]
  • ローン破綻問題いろいろ
  • 銀行系のカードローンやアパートローンなど、最近は何かとローンの問題のニュースを見かける様になりました。 サラ金全盛期の頃は、年利29%の時代もありました。(もっと前は40%の時代もあった) 総量規制などで少しは破綻する方は減った様に思いますが、銀行系のカードがイケイケな為、結局は元の木阿弥となってます。 また、アパートローンの破綻問題。 土地持ちの方に、アパートを建てさせ運用させる、というやつですが [続きを読む]
  • 住宅ローンの金利、下がってない?
  • とある金融機関から住宅ローン金利(実需)のローン金利が下がりました! とお知らせを頂きました。 年利 0、44% 〜 当然、団信込みです! こんな金利、見たことない! セカンドハウスローンでも、1%切るみたいです。 うまく投資物件を組み合わせて借り換えなどもやってくれないかなー、と勝手み思ってしまいますね。 投資マンションのローン金利は少しずつは上がっていく可能性大ですが、まだまだ安い水準が続いており [続きを読む]
  • 医師の方の資産形成、本気でお手伝い致します!
  • 表題にあるような事を書けば、 「どうせ、カモにされるんでしょ?」 「高額な物件買わせられる!」 「次々に新築マンションを販売するでしょ?」 「区分はダメだから、アパート売るんでしょ?」 とか、言われそうですねー 当然、当社は中古区分を得意分野としておりますので販売がメインになります。 しかし、当社では無理な販売、又は、「節税を目的」とした不動産投資はお勧めしておりません。 お陰様で当社には多くの医師のお [続きを読む]
  • 良い物件を購入する為に!
  • 誰しもが不動産投資を始める時は、  「とっておきの物件を買いたい」 ものです。 しかし、長年検討しているけど未だ購入できない方、追加で買いたいがなかなか物件の紹介を受けれていない方、たくさんいらっしゃるかと思います。 では、良い物件を購入する為には何が必要なのか? ●具体的な条件を提示する (物件)  ・・・例えば、低層階はダメ、バルコニーの向き、駅から徒歩〇分、築年数など ●具体的な利回り、価格を提 [続きを読む]
  • アパート経営失敗! 続々と
  • アパート経営に失敗されたお客様のご相談を最近はよくお受け致します。 事例としては、 3年前に九州地方のアパートを23500万円で購入しました。 頭金、諸費用などはローンを使ってます。 購入時は、空室があり利回りが低かったのですが、サブリースをしてもらえある程度の利回り水準になった為購入を決断しました。 購入時に、売主から、「全所有者が低い家賃で募集していた為、利回りが低かったのですが、通常家賃相場であ [続きを読む]
  • 偶然に! 新築マンションセールス現場に遭遇する
  • 先日、とある喫茶店でお客様との待ち合わせをしていると、隣の隣のテーブルから、 「お支払いは家賃で出来ますので大丈夫です」  との声が聞こえました。 まさか!? と思い、そっとそのテーブルを見ると、ひとりの営業マンが一生懸命セールスをしていました。 東京の業者で(会社名も聞き取れました)、新築マンションの販売現場でした。 「毎月の負担は節税で賄う」 「サラリーマンでは認められない経費が使え、飲食代や旅行 [続きを読む]
  • アパートオーナー様、これからの計画あるの?
  • 一棟アパートをご所有されておられるオーナー様で、明確な計画を持っていらっしゃる方はどれほどいるのでしょうか? ここで言う計画とは、 ●修繕計画●空室対策 (将来にわたっての)●リフォームの負担 (設備)●出口戦略 (売却) などが主な項目です。 一番よくないことはすべてが業者任せになってしまう事です。 例えば、 空室が増える↓家賃を下げる、お部屋をリノベーションする (負担増)↓入居者の質が落ちる↓家 [続きを読む]