pashi さん プロフィール

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pashiさん: 賃貸併用住宅 建替の記録
ハンドル名pashi さん
ブログタイトル賃貸併用住宅 建替の記録
ブログURLhttp://pashinewhouse.blogspot.jp/
サイト紹介文賃貸併用住宅の建替で検討した大和、積水、ヘーベルなどのハウスメーカー、資金計画などを紹介します。
自由文住宅ローンが家賃収入で賄えるかも?と話題の賃貸併用住宅。 祖父母の代から40年以上、賃貸併用住宅を運営していた 実家の建替えを決めた理由、施工会社の選定や 見落としがちなポイントなどを記録していくブログです。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供108回 / 223日(平均3.4回/週) - 参加 2017/03/12 15:35

pashi さんのブログ記事

  • 木工事 その10 間仕切り壁
  • 各戸内の部屋を仕切る間仕切り壁ができました。こうなると、本当に家っぽい感じです。階段から3階に上がったところ1階キッチンから寝室を見たところ木工事は床や壁を作るところまでの工程で、今後は仕上げ工事の工程に入ります。前回取り上げたフローリングは木工事ですが、クッションフロアやタイルは仕上げ工事での施工となります。 [続きを読む]
  • 木工事 その9 フローリング
  • 「土足厳禁」のシートが張ってある箇所には、すでにフローリングがひかれています。ほとんど見える箇所はなく、さまざまな資材が置かれている状態なのでまだ全体的な雰囲気はまったくわかりません。配管の穴からみてみると、フローリングの厚みと床の厚みがわかります。フローリングは12mm、下地のパーティクルボードは15mm、ALCは100mmです。このフローリングはEIDAIの「ニューマテリアルフロア」。色は「アメリカンメイプル」で [続きを読む]
  • 木工事 その8 グラスウール
  • グラスウールの製品名が見えている箇所があったので、型番を調べてみました。界壁は「MJマット HV2450AMJ」です。(熱伝導率0.038、熱抵抗値1.3)https://www.isover.co.jp/products/mj内壁は型番の記載がありませんでした、仕様書によると高性能グラスウール16kなので、「テクノEセーブ TMS - 100W」かと思われます。(熱抵抗値2.6)http://www.oneworld-tf.co.jp/products.html#TK熱抵抗値は高い方が熱を通しにくい≒断熱性能が高 [続きを読む]
  • 木工事 その7 石膏ボードと端材
  • 今回も石膏ボードについて。基本的にそれぞれの部材は工場でカットした状態で納品されますが、現場での調整が一部入るものもあります。主に高さ2410mm*幅910mmの3 × 8 版というサイズが使われていますが、例えば、窓がある部分はこんな感じでカットされます。赤丸部分は、ちょっと見えにくいですが天井と同じホルムアルデヒド吸着タイプの石膏ボードです。天井用の端材を壁にリユースしています。積水ハウスの環境への取り組みの [続きを読む]
  • 木工事 その6 石膏ボード
  • 3階の自宅部分の壁と天井は点検口以外、すべて石膏ボードが張られました。屋根の石膏ボードと、壁の石膏ボードの色が違うので、現場監督に聞いてみました。どちらもメーカーは吉野石膏で、黄色が標準タイプ、ピンクがホルムアルデヒド吸着タイプです。エアキス仕様の部屋については、このピンクが天井下地として使われています。厚みは、間仕切りは準不燃の9.5mm、それ以外は不燃の12.5mmです。詳細な仕様は、吉野石膏の製品紹介ペ [続きを読む]
  • 木工事 その5 野縁
  • 最上階の3階天井は、すでに石膏ボードが張られていますが、下の階はまだ野縁という下地だけの状態です。グレーの部分はSHAIDD55、白はALCです。ALCの部分には配線が通っているのがわかります。○をつけた部分は、床の衝撃音を軽減するダンパーで、これが採用されている部分は図面では「遮音DD天井」と記載されています。 [続きを読む]
  • 木工事 その4 界壁
  • 各戸を仕切る柱や壁、界壁ができ始めています。これは2階の南側LDKで、北側の部屋に接する壁です。断熱材は入っていますが、外壁の裏側に比べると少ないです。石膏ボードが天井に貼られた部分には、ドア枠や間仕切りのための柱が作られ、各部屋の広さがだいたいイメージできるようになってきました。 [続きを読む]
  • 募集開始
  • 今回の記事が100件目になります。木工事も進み、だんだんと家らしくなってきました。足場が取れ、建具も入り始めています。アパートの共用玄関側からの全景です。そしていつの間にか、賃貸の募集が始まっていました。アパート名は決まっているのですが、「****丁目シャーメゾン(仮)」という仮称で掲載されています。賃料は積和不動産の担当者から聞いていた通りの金額。間取り図と外観イメージのみの掲載です。いつも見てい [続きを読む]
  • 木工事 その3 内壁断熱材
  • 外壁の裏側の壁に貼られた断熱材です。外壁と断熱材の間には通気のための隙間があり、結露を防ぐとのこと。外張り断熱ではなく、内張り断熱、ということです。あらかじめ工場でカットした木材をはめ込み、外壁との間にグラスウールを入れ、テープで隙間を埋めているそうですテープはどう見てもただのガムテープ。カビや剥がれの恐れはないか聞いてみましたが、「大丈夫です!」と自信満々の回答。逆に、非常に不安を感じます。 [続きを読む]
  • 木工事 その2
  • 天井や壁に断熱材が入り始めました。これは3階天井の様子。仕様書によると、4地域 等級4(β-SHM)、高性能グラスウール16Kまたは細繊維グラスウール14K(ア)100 だそうです。積水ハウスの断熱性能は、平成25年の省エネ法に対応しているようです。鉄骨は寒い、という意見もあれば、気密性がしっかりしている、という意見もあります。その家の立地条件などにも左右されると思うので、実際に完成してみないと何ともいえないところだと [続きを読む]
  • 木工事 その1
  • 建方が終わり、木工事が始まりました。以前の記事で書いた上棟式は、建方終了、木工事開始のタイミングで行われるのが一般的です。まだ始まったばかりなので、外壁と屋根が完成し配管のためのスペースが埋まり始めているだけの状態です。青は水、赤はお湯、オレンジは電気…だったと思います。1階の基礎と床の間に、大引きと呼ばれる床組が設置されています。1階の床を支える重要な部材で、木ではなく鋼です。 [続きを読む]
  • 竣工タイミング
  • 賃貸の空室率が最も変動するのは2〜4月と言われています。この時期は卒業、入学、入社、異動などで人の動きが多いからです。もし、若い人をターゲットにするのであれば、物件の完成時期はこの時期に入居できるように調整するのが望ましいです。竣工が1月までであれば、10月ごろから募集を開始できます。通常の住宅であれば、施主の好きなタイミングで建てればよいのですが、賃貸併用住宅の場合、竣工タイミングと入居のピークを合 [続きを読む]
  • 空室率を考える
  • 半径3km以内の1LDKの戸数と空室率、実際の空室を、築年数ごとに見てみます。1年以内:44戸 93% 4戸3年以内:234戸 96% 9戸5年以内:383戸 97% 12戸10年以内:596戸 97% 17戸15年以内:656戸 96% 26戸20年以内:668戸 97% 26戸戸数をみると、ここ数年で急増していることがわかります。空室率はおおむね低いと思います。また、半径1km以内の1LDKの戸数を見てみると、1年以内:0戸3年以内:4戸 75% 1戸5年以内:22戸 9 [続きを読む]
  • 部屋タイプの決め方
  • 前回の投稿で、シャーメゾンオーナーの専用サイトを紹介しました。まだ我が家の情報は何も登録されていないので非常に不満ですが、周辺の空室情報が面白いので、時々チェックしています。周辺、半径1km以内には積和不動産管理の物件が360戸あり、部屋タイプは1Kが60%以上を占めています。もっと範囲を広げ、半径3km以内で調べてみると戸数は約3000、1Kは50%弱に減り、1LDKが20%以上を占めます。この手の情報は、賃貸併用住宅を建 [続きを読む]
  • シャーメゾン専用サイト
  • 積水ハウスで家を建てると、「オーナーズクラブ」という専用Webサイトを利用できます。トラブル時の窓口や、家に関するさまざまな情報が掲載されていますが、情報盛りだくさん、とは言い難いサイトです。賃貸併用住宅やアパート経営者向けには、別途シャーメゾンオーナー向けの専用サイトが用意されており、こちらでは建物の図面や工事中の写真、周辺の賃貸物件の空室状況などを確認できます。このサイトは積水ハウスではなく、積 [続きを読む]
  • 積水ハウスのよいところ
  • しばらくクレーム的な内容を書き続けていたので、少し気分を変え、積水ハウスのよいところを書いてみます。積水ハウスに決めた理由は、ハウスメーカー決定で書いたので、この理由とは重複しない点を…一番よかったのは、設備の選択肢だと思います。特にキッチンは、クリナップ、トクラス、Panasonic、LIXILの各グレードが選べました。パナホームに決めていたら、当然ながら設備はすべてPanasonicでした。大和ハウスも、トクラス以 [続きを読む]
  • 上棟式
  • 屋根が組みあがるのを「棟上」といい、棟上が終わると建物の骨組みが出来上がったことを祝い、今後の工事の安全を願う「上棟式」が行われます。「建前」とも呼ばれます。地鎮祭同様、神主さんを呼んで行う正式なものから、施主が大工さんに酒や食事をふるまう簡易的なものまで、様々です。私が子供のころは、よく父が建前に呼ばれ、折詰を持って帰宅したものです。一昔前ははよく見かけた光景ですが、最近は建前を行っている家を見 [続きを読む]
  • complain 覚書
  • complainシリーズに書いたような事象を踏まえ、契約~着工前の認識と現実が異なった点の覚書です。一部、営業の言葉を借りて表現しています。×工事は積水グループの積和建設が担当します。○工事は積水グループの積和建設および下請けの工務店が担当します。 比率は工程によって異なりますが、建方は0:10です。×打ち合わせ時に認識違いがないように、最後にメモをお渡ししています。○現場での打ち合わせなど、メモを取らないこ [続きを読む]
  • complain 5
  • 今後工程が進むにつれ、さらに別の問題が出てくるかと思いますが、いったんこの問題をまとめてみます。変更箇所をきちんと説明しない、という状況は、積水ハウス以外のハウスメーカーでも起こりうると思います。また、着工が決まってしまえば、重視すべきは新規顧客、というのもおそらくどこのメーカーでも同じでしょう。営業に苦情を言ったところで、現場監督が現場にいない、という状況は何も変わっていません。現場監督は近隣の [続きを読む]
  • complain 4
  • 現場監督と営業が父に説明した後、父からまた電話がかかってきました。提示された代替案で妥協することにしたそうですが、納得はしていない、と。まだ怒りもおさまっていませんでした。口頭で説明したと言っていたが、こちらは認識していなかった。何かと理由をつけて、こちらが折れるように仕向けてくる。代替案について追加費用が発生した場合、絶対に変更契約書にはサインしない。…ごもっともです。特に2番目の件。父の希望を [続きを読む]
  • complain 3
  • 積水に対する不満が爆発したのは、建方工事中のことです。構造に関するある部分が、施主に事前の確認もなく勝手に変更されていました。現場を見に行った父が発見しました。積水の担当者が誰も立ち会っていない状況だったので、その場で文句が言えず、現場監督に電話したものの、出ず。さらに営業に電話したものの、現場監督から連絡させるとのこと。しかし、1日待っても現場監督からの連絡はありませんでした。そこは父が特にこだ [続きを読む]
  • complain 2
  • どうして積水に決めてしまったのか、改めて振り返ってみます。1. 予算内で重量鉄骨の3階建てが実現できる、2. よくわからない工務店に工事を丸投げしないの2点でした。しかし2点目は、ウソでした。積水の現場監督は細かい工程管理を下請けに丸投げしてます。積水ハウス、または積和建設の社員がいない状態で工事が進んでいることもあります。本件を指摘したところ、全体スケジュールは積水からの指示で進んでいるので、「丸投げ [続きを読む]
  • complain 1
  • 工程が進むにつれ、積水に対する不満が増えてきました。ここに至るまでの多数のミスや説明不足が原因です。例えば、こんなミスがありました。①最終図面にも関わらず、間取りに誤りがありました。 最終図面その2で工事は進んでいますが、施主には未だに提供されていません。②設計士のミスで窓を小さくされました。 サイズが小さくなったのに、減額なし。設計士からの謝罪もなし。③仕様書に書かれた床材や壁紙が間違っていまし [続きを読む]
  • 建方工事 その4
  • 柱はこのくらいの太さ。思っていたより細かったです。床との隙間には断熱材のグラスウールが入っています。ALCが割れている箇所がいくつかありました。左は中の鉄筋が見えているので建方完了までに交換、右は補修材での補修となるそうです。これは3階。まだ屋根がついていません。白の床がALC、グレーが遮音床です。 [続きを読む]