るー大谷 さん プロフィール

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るー大谷さん: 不動産投資は経営
ハンドル名るー大谷 さん
ブログタイトル不動産投資は経営
ブログURLhttps://ameblo.jp/rugc/
サイト紹介文脱サラ不動産投資家:少年院→時給730円の工場勤務→MBA→大手企業経営戦略→不動産投資家
自由文21歳で初めて働いた工場で毎日同じ作業をしている自分がなんだか悔しく、なんだか情けなく、頭が悪かったなりにまじめに人生を変えたいと考えはじめました。

ここでは脱サラしたまでの振り返りと現在取り組んでいる不動産投資のナレッジを発信してきたいと思います('ω')ノ
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供64回 / 90日(平均5.0回/週) - 参加 2017/07/20 14:18

るー大谷 さんのブログ記事

  • ウェブサイトで毎日物件情報を見るのか、いい不動産屋を見つけるか?
  • アメリカの著名な不動産投資家ドルフ・デ・ルースが提唱する「1000:100:10:3:1の法則」というものがあります。1000件の情報の中から、100件を内見し、10件に買い付けを入れ、3件が通り、そのうち1件を買うというものです。そもそも1000件を見ていくというのがかなりハードルが高いとは思いますが、あながち間違ってはいなく、毎日、5件ほど見ていればなんとなく市場の感覚がつかめていきます。私自身は1件の物件を購入するの [続きを読む]
  • 効率よく資産を増やしていく方法
  • 不動産投資は個人で購入する場合と、法人で購入する場合に分かれます。基本的にはレバレッジを効かせるために融資を組むのですが、個人の場合は「アパートローン」で、法人の場合は「プロパーローン」を使います。不動産投資の規模を増やしたいと考えられている方は、物件を早く買い進めていきたいと思われると思いますが、大体の金融機関が1つ物件を購入したら、1回は確定申告を終えないと次の物件の融資をしてくれなかったりし [続きを読む]
  • 物件を探す際に使っている情報リソース
  • 私が使っている情報ソースをいくつかご紹介します。■物件を探す1.収益物件サイト・楽待 http://www.rakumachi.jp/・不動産投資連合隊 http://www.rals.co.jp/invest/2.私鉄系、財閥系不動産会社サイト(私の住まいが横浜なのでそれが基準になっている)・小田急不動産 https://www.odakyu-chukai.com/・京急不動産販売 http://www.keikyu-sumai.com/・東急リバブル http://www.livable.co.jp/toushi/・三菱UFJ不動産販売 htt [続きを読む]
  • 融資戦略から見た場合の、法人と個人の使い分け方!
  • 別の投稿で、優先順位は「法人 > 個人(物件は売価 個人(物件は売価>積算)」という話をしましたが、築浅か築古によっても法人で買うべきか個人で買うべきかは変わってきます。 法人を育てていくのが目下優先される事項とはなるため、法人での購入を検討されるのが一番良いのですが、法人の場合には築古物件の融資期間はRC造マンション以外がほぼほぼでません。 これは金融機関の制度によるのだと思いますが、個人で収益性物件を購 [続きを読む]
  • いい物件の探し方
  • 物件の探し方は大きく分けて、 ・自分でWebなどで探す・仲介業者から紹介を受ける の2種類に分かれます。 自分でWebなどで探す場合は、収益物件数No.1の「楽待」を使ったり、「不動産投資連合隊」などを使ったりするのが一番手っ取り早いです。 かなり地道なやり方になりますが、すごいいい物件を探したい場合には、私鉄系や財閥系の不動産会社のサイトから物件を検索します。 私鉄系や財閥系のお客は古い地主などが多かったりす [続きを読む]
  • 積算価格は重要!
  • 物件を選ぶときに、立地や間取りなどの細かい条件はおいておいて、まずは、キャッシュフロー重視か、積算重視かで選ぶことが重要です。 新築、築浅の物件を購入した場合には、どうしても積算割れした物件になってしまうかと思います。 積算割れというのはローン金額よりも積算評価のほうが低い状態のことを言い、ローンが5000万円にたいして、積算が4000万円であれば、1000万円の積算割れが生じていることになります。 積算割れし [続きを読む]
  • 不動産の購入は首都圏か地方か?
  • 私自身が横浜に住んでいることもあり、私はできるだけ自分の目の届く首都圏に物件を持っています。 地方物件は、土地の値段が首都圏よりも低いため、利回りが高くてキャッシュフローが出やすいという特性があります。 そのため、キャッシュフローを重視していくのであれば、一見して地方に物件を購入した方がよいと思えることもありますが、以下の理由から私は首都圏にお住まいの方には一都三県をお勧めしています。 ただ、地方に [続きを読む]
  • 繰り上げ返済は絶対にやってはだめ?
  • ファイナンスの世界の原理原則としては、NPV(Net Present Value)という言葉があります。日本語に訳すと「現在賞味価値」という意味です。いまいちピンとこないと思いますが、NPVの観点では”将来のお金”よりも”現在のお金”の方が価値が高い”と言われております。理由はシンプルで、手元に1万円あれば仮に銀行に預けておけば1年後には金利が増えるので、現在のお金の方が将来のお金よりも価値があるということだそうです。また [続きを読む]
  • 親族・子供への資産継承(相続)という意味で不動産はものすごい優れている!
  • 親族(ここでは仮に息子とする)に財産相続させると相続税がかかってしまいますが、自分が法人を設立して不動産を所有した場合、息子を役員にして役員報酬で給与を払っていけばよいのと、仮に息子が働くであろう会社で副業がNGで役員報酬が受け取れないのであれば、息子の妻に役員報酬はらってもいいと思います。 ただ、それ相応の仕事をしていることが前提となるため、物件管理や会計・税務の部分でのお手伝いなどしてもらっている [続きを読む]
  • 不動産仲介業者は融資のプロではない!
  • まず、不動産仲介業者は融資のプロではありません。金融機関の開拓はとても大変だとは思いますが、ご自分でやられることをお勧めします。昔の不動産投資関連のブログなどを見ていると「仲介業者や知人から金融機関を紹介してもらった方が良い」などと記載されたものがよくありましたが、私がいままで多くの仲介業者と話をしてきた見解としては自分の得意な金融機関の情報しか持っていない方が多く、決してだましているわけではな [続きを読む]
  • 中間省略会社はうそばかり?
  • 中間省略をする会社は嘘ばかりですので、気を付けてください。 もちろん、使いようによっては唯一1点だけメリットがあり、逆にその利点を使う必要がないのであれば、中間省略会社との取引はやめたほうがよいと思います。 まず、そもそも中間省略ってなに?というところからかと思いますが、以下をWIKIから抜粋してきました。 ====中間省略登記(ちゅうかんしょうりゃくとうき)とは、不動産登記において、物権が順次移転した場合 [続きを読む]
  • 新築区分マンションで節税!は正しい不動産投資?
  • 「新築区分マンションで節税ができます!」という仲介業者さんがいらっしゃいますが、結論からまず先にいうと、その投資方法は正しくありません。100%失敗だと言い切ってしまってもいいほど、手を出してはいけない内容となります。売り文句としては、1.減価償却や経費で所得税・住民税を下げることができて節税ができる!2.団信に入れば自分が死亡した時に債務がなくなり、購入した不動産は家族のものになるので生命保険の代わり [続きを読む]
  • 貯金がないと不動産投資はできない?
  • 結論から言うと"できます”。ただ、不動産投資を有利にしていくためには貯金はあればあるに越したことはないです。ちなみに、ここでいう貯金というのは不動産投資として使ってしまうことはなく、貯金額には手をつけないで自分の属性を上げるために見せ金とするだけでも問題ありません。物件価格+諸経費まで入れたオーバーローンができればそれに越したことはないのですが、物件価格のみのフルローンで、諸経費分だけでも貯金から [続きを読む]
  • 団体信用生命保険で家族を守る!
  • 団体信用生命保険は俗に団信(だんしん)と呼ばれていて、自分が死んでしまったときに購入した物件などの債務がなしになります。銀行からお金を借りるときに、連帯保証人をつけるか、もしくは団信に入れられるかの選択しかないのですが、1億円の債務分までは団信に入れるので、個人的には団信に入ることをお勧めしたいです。ただし、団信に加入すると、金利が0.3%あがるので、実質手残り自体は少なくなってしまう点だけ注意してくだ [続きを読む]
  • ポイントは税金のかからない収入!
  • 前にnanacoで不動産取得税や固都税を払うという話を書きましたが、重要なのはnanacoやクレジットカードなど、その他諸々のポイントなどは「税金のかからない収入」にあたるということです。参考記事:固定資産税、不動産取得税をnanacoで支払いして、ポイントをゲット!年収500万円〜600万円くらいの方の可処分所得(手取り)は28%の税金がとられた残り分になり、28%を逆算するという実は139円の収入がないと100円の手取りがないこと [続きを読む]
  • インフレ時の金利上昇はリスク?
  • 先日、とある方から不動産について、インフレがあったら大丈夫?という質問を受けたのですが、インフレになったら、物の価値は上がるから万々歳じゃんと思ったので聞き流したのですが、一応考えてみました。 インフレになると通常なら金利が上昇しますが、5年間ルールというものがあり、5年間の支払額自体は据え置きされます。その間、金利上昇に伴う利息分のみ支払額自体は溜まってはいくのですが、ここで1.25倍ルールというの [続きを読む]
  • 金利交渉は後からでも良い
  • 物件を選ぶときの一つの基準として、ROI(Return On Investment)とCCR(Cash on Cash Return)を見て購入の判断をしています。 日本の不動産市場は、過去30年(日本のバブル前から)を見ても5年として一定している時はなかったようなので、上記のROIやCCRはナマモノ的に判断基準値を入れ替える必要はあるのですが、すぐに計算できるしわかりやすいので物件評価の最初のモノサシとしては使いやすいと思います。あと、人と話すときの共通 [続きを読む]
  • 資産管理会社の定款に玉石混合はNG!?
  • 会社設立する際に定款にいれる事業内容を「思いつく限り入れた方がよい」という方がいますが、ある意味でいうと正解で、ある意味でいうと不正解となります。 まず、「思いつく限り入れた方がよい」という理由はただ一つだけで、後々事業を広げる際に定款を書き直す(付け加える)際に6万円ほどお金がかかってくるため、最初に思いつく限りは入れておいたほうが良いということです。 ただ、2つのデメリットがあり、1つ目が、企業と [続きを読む]
  • 銀行評価を考えた確定申告書・決算書の書き方!
  • まずは確定申告ベースですが、不動産購入時に不動産取得税、登記費用などで結構な経費がかかるので、基本的には経費に入れて損益通算で所得税や住民税を減税させることができます。ただ、登記費用や不動産取得税を単純に「租税公課」としてしまうと、一見すると利益の出ない事業として捉えられてしまうため、「一過性経費」とするために個別注釈表をつけたり、必要経費の項目を追加して「不動産取得税・登記費用」などとしておい [続きを読む]
  • 不動産投資でも、法人はなるべく早く作る必要がある!
  • 遅くとも「2年以内」には不動産事業を必ず行うであろう方は、すぐにでも法人を作ることをお勧めします。※注意:不動産投資前の調査活動として法人をお役立ていただく前提でないと、そもそも不動産事業をするつもりもないのにこの方法をやってしまうのは(たぶん)脱税です。一昨日、白色申告と青色申告について記載しましたが、究極(というか一番良い選択肢)は法人登記です。参考ブログ:不動産賃貸を始めたら、青色申告事業者申請 [続きを読む]
  • (ちょっと前に)バリ島に行って来ました。
  • セミリタイヤして、なぜだか?時間がありましたので、姪っ子の夏休みに合わせてインドネシアのバリ島に行ってまいりました(^^)海外には今までで20カ国以上旅行をして来て、特にトロピカルリゾートは大好きなのですが、天候のタイミングが悪かったりとバリ島には行ったことがなかったので、初のバリ島、かつ、姪っ子の初海外旅行ということもありとても楽しい時間を過ごせました!(^^)スマスマ〜♪この2年ほどは年末年始をタイのプ [続きを読む]
  • 不動産賃貸を始めたら、青色申告事業者申請を出しましょう!
  • 「申請が手間だから」といった理由で青色申告届の提出などされていない方がいらっしゃるかと思いますが、節税を最大限活用するためにはぜひとも青色申告届を提出することを私はおすすめしています。白色申告と青色申告の違いは大きく2点ありまして、青色申告の場合は「①損金を最長3年繰り越す」ことができます。不動産収入+給与所得がある人であれば、そもそも損金なんて発生しない方もいるのかもしれませんが、そんな場合に [続きを読む]
  • 戦後日本の経済発展の歩み
  • 戦後日本の経済発展の歩みについて、いまさらながらに少し調べておりました。終戦直後の日本はGHQの統治により大きくは2つの制度を持ってこられました。(5大改革) 1)民主化 ・秘密警察の廃止 ・婦人の解放 ・教育の自由化2)経済の発展の仕組み ・労働組合の結成奨励 ・経済の民主化(財閥企業を細分化、農地解放など) また、終戦間際から東西冷戦が始まったため、世界全体が大きな二つの塊に分かれましたが、その縮 [続きを読む]
  • 不動産投資以外の投資(FX、BitCoin、AI投信)も重要っす!
  • 物件を買い進めていくには、なんだかんだで諸経費がかかる為にお金がかかります。※オーバーローンを組めるようにすれば良いのですが、その話は一旦おいておいて、「基本的にはお金がかかる」と思っておいてください。そのため、ある程度お金を持っておく必要があるのですが、ただお金を銀行に預けておくのはもったいないので、すぐに使用しないようなお金は流動性の高い金融商品などに切り替えて、「お金にお金を稼いでもらう」 [続きを読む]
  • まだまだいける太陽光パネル!
  • 最近、太陽光パネルを取り付けたのですが、驚きの利回り13%となります。年間の日照時間によって多少のブレはあるものの、賃貸経営との大きな違いは管理手数料がかからないのと空室リスクがないという感じで、私も初動が遅れましたが太陽光パネルはまだまだいける商材であると思います。ただ、「まだまだいける太陽光パネル」には、若干の条件がありまして、全量買取制度という経済産業省の発表した制度にのせることができれば、向 [続きを読む]