るー大谷 さん プロフィール

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るー大谷さん: 不動産投資は経営
ハンドル名るー大谷 さん
ブログタイトル不動産投資は経営
ブログURLhttps://ameblo.jp/rugc/
サイト紹介文脱サラ不動産投資家:少年院→時給730円の工場勤務→MBA→大手企業経営戦略→不動産投資家
自由文21歳で初めて働いた工場で毎日同じ作業をしている自分がなんだか悔しく、なんだか情けなく、頭が悪かったなりにまじめに人生を変えたいと考えはじめました。

ここでは脱サラしたまでの振り返りと現在取り組んでいる不動産投資のナレッジを発信してきたいと思います('ω')ノ
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供44回 / 365日(平均0.8回/週) - 参加 2017/07/20 14:18

るー大谷 さんのブログ記事

  • お読みいただきありがとうございました。
  • 約1ヵ月ほどかけて、著書の抜粋をブログで配信させていただいておりました。 思ったよりアクセス数が伸びずにしょんぼりしている今日この頃ですが((笑))、「いいね」くださった皆様の応援に感謝しております。 とりあえず(アクセス数の少ない)ブログ更新もひと段落しましたので、来週よりちょっと旅に出ようかと思います(#^^#) では、また何かたまに投稿していきたいと思いますので、引き続きよろしくお願いいたします。 以下に [続きを読む]
  • 不労所得を得た後の生活
  • まず一歩を踏み出してみてください 現在会社員のみなさま、欧米のように1カ月近い休みを取れるとしたら、何がしたいですか?もしくは、毎日残業がなく定時で帰れるとしたら、やってみたい習い事、趣味などはありますか? 会社員として勤めているとどうしても時間やお金に制約があるため、「やりたいけれどもできないこと」がたくさんあるのではないでしょうか。不労所得を得た後の生活を考えてみると、一番大きな変化は「時間の余 [続きを読む]
  • 失敗をなくすためにメンターを見つけよう
  • 成功への近道は成功者から学ぶこと 不動産投資を成功させるためには、「良いメンター」を見つけることをお勧めします。 物件を購入するところまでではなく、売却までして初めてその不動産投資が成功であったか失敗となったかが分かれるため、「エグジット(出口戦略)」まで描いて購入することが重要だという話をしましたが、実際には物件ごとに特色があり、それぞれに異なったエグジットを練るのは難易度が高いことも事実です。 [続きを読む]
  • あきらめない
  • 漠然とした「思い」から「形」を作るまであきらめない 私が起業をしてみたいと思ったのは20歳の時で、「将来は何か自分のビジネスをしたいな」と漠然と考えていました。 そのため、会社に勤めながら副業でTシャツをウェブサイトで販売してみたり、タイに雑貨を買い付けにいってコンテナ船で輸入をし、アジアン雑貨の販売をしたりしていました。その他にも幾度となくビジネスの立上げに挑戦してみたものの、これらすべて自分自身が [続きを読む]
  • 失敗しないことに成功してきただけ
  • 君は本気で生きているか? 私は社会に出てからはそれなりに努力を続け、勤めていた会社で昇進したり、大学院に飛び級入学できたりしました。しかし、ある日ふと過去を振り返った時に、それらの時間は「失敗しないことに成功してきただけ」であることに気付きました。 昔から起業してみたいという気持ちはあったものの、「自分に任された仕事を全うしてスキルを磨いていけば、そのうち何かできるだろう」と考えていたのです。でも [続きを読む]
  • 素人(友人・同僚・親族)からのアドバイスほど怖いものはない
  • 素人のアドバイスに注意 不動産投資というと何かと「胡散臭い」、「危ない」、「良い物件なんて本当はない」、「騙されている」といったイメージが強いかと思います。私も昔は同じようなイメージを持っていましたし、実際に不動産投資を始めたばかりの頃に周りの人に話をしてみると、口を揃えたように「胡散臭い」、「危険なのでやめるべきだ」、「騙されているのでは?」という意見をいわれることもありました。 ただ、ここで理 [続きを読む]
  • 購入した中古物件で入居者の保証がない場合の対処方法
  • 先行投資でリスクを回避する オーナーチェンジで購入した中古物件の入居者が「保証会社を通していない」または「連帯保証人がいない」といった状況がまれにあります。保証がついていないと賃料の未払いなどへの対処ができなくなるため、オーナーとしては非常に困る状況です。しかし、既存の入居者の立場からすると、現契約では保証人をつけないことに合意しているのに「なぜ今から保証人をつけなければならないのか?」と、保証人 [続きを読む]
  • ホームステージング・家具付きで空室を埋める
  • 空室を埋めて、利回り・売却益をアップさせる方法 「ホームステージング」とは、アメリカで生まれた不動産売却サポートのサービスの1つで、賃貸募集物件の中に家具や飾りをあらかじめつけておき、生活をイメージさせるための演出をするサービスのことを指します。 イメージしやすい例でいうと、住宅販売のモデルルームのような家具がついていて生活が演出されている住まい空間のことです。欧米ではすでに一般化されたサービスで [続きを読む]
  • デッドクロスは怖くない
  • いずれ訪れるデッドクロスに備える 本章で何度か触れていますが、減価償却をすることで手元のお金を多く残すことができます。 しかし、期間が経つにつれて元金返済額が減価償却費を上回る状態になる「デッドクロス」に到達します。「デッドクロス」とは、減価償却やローンの金利といった経費計上できる金額が減ることにより、支出額は変わらない状態で課税対象額が増えて支払う税金が増えるために、帳簿上利益が出ているのにも関 [続きを読む]
  • 建物と建物附属設備の価格を分ける
  • 減価償却費の経費計上を早める方法 「減価償却」をさらに効率良くする手法として、物件購入時に建物本体の価格を「建物」と「建物附属設備」に分ける方法があります。新築物件の場合には建物部分と建物付属設備を容易に分けることはできますが、中古物件などで合理的に区分できない場合には、建物付属設備を建物に含めていることがあります。そもそも建物付属設備を分けて資産計上しない方も多いのですが、節税という観点からはあ [続きを読む]
  • 銀行評価を考えた確定申告書・決算書の書き方
  • 物件を購入し続けられる「確定申告書」の書き方 ここでは個人の確定申告書についてご説明しましょう。不動産購入時には不動産取得税、仲介手数料(建物分)、登記費用などの経費がかかりますが、それらを経費計上することで不動産収入や給与所得などの所得と損益通算ができるので、所得税や住民税を節税できます。 このように不動産投資の大きなメリットの1つは「節税」ですが、何でも経費にして損益通算で節税をすることが正しい [続きを読む]
  • 個人の分離課税と法人の総合課税
  • 個人と法人によって大きく違う課税方式 個人で購入する場合と法人で購入する場合の大きな違いは、売却益にかかってくる税金が異なる点です。個人の場合は他の所得と分けて課税される「分離課税」で、法人の場合は他の所得と通算される「総合課税」となります。また、個人の場合は物件を取得してから売却までの期間が短期なのか、長期なのかによって税金が異なります。物件売却による売却益があった場合、短期譲渡の場合は約39%、 [続きを読む]
  • 不動産投資をするならすぐに法人を作ろう
  • 法人の種類を理解する 1年以内に物件を購入する計画があるなら、すぐに法人を作ることをお勧めします。前章で白色申告と青色申告についてご説明しましたが、最も良い選択肢は法人を作ることです。法人を作る方法については後述しますが、法人は主に「合同会社」と「株式会社」に分かれ、合同会社の設立にかかる費用は6万円程度、株式会社で20万円程度となります。合同会社と株式会社の大きな違いは何でしょうか。株式会社は出資割 [続きを読む]
  • まずは経験してみることが大切
  • 小さな規模からでも一歩が大事 不動産投資のセミナーに行き、本で勉強はしてはいるものの、いつまでたっても物件の購入ができない、という相談を受けることが時々あります。こんな時に私が決まってするアドバイスは、「まずは一歩踏み出して経験してみることの方が大切」ということです。もちろん不安が大きくて一歩を踏み出すことができないことは理解していますが、すでに十分勉強をしているのであれば、大きな失敗をする心配は [続きを読む]
  • 団体信用生命保険で家族を守る
  • 意外と知らない団体信用生命保険のメリット 団体信用生命保険は一般的には団信と呼ばれ、これに加入すると物件を購入した債務者本人が死亡した時に、購入した物件の残債務が生命保険で支払われて完済されます。よく金融機関から融資を受ける際に、団信に加入するか、連帯保証人をつけるかを求められることがあります。団信には2億円程度まで加入できますので、個人で物件を購入する場合には、できるだけ団信に入ることがお勧めで [続きを読む]
  • 不動産投資という名の事業経営
  • 投資から経営へ切り替える 私が不動産投資を始めてから2018年で3年になりますが、常々感じていることは、不動産投資は「投資」ではなく「事業経営」だということです。例えば「飲食店の経営」を考えてみてください。まず1店舗を出してお客さんを増やし、収支のバランスを考えてお店を黒字にできれば金融機関から2店舗目を出すための融資をしてもらえます。さらに2店舗目も黒字にできたら3店舗目もオープンさせて…と多店舗展 [続きを読む]
  • 信用金庫を開拓する
  • 信用金庫と取引実績を作りましょう 個人で組めるアパートローンの融資は年収の20倍程度が限度になるため、不動産投資の規模を拡大していくには限界があります。そのため、資産管理法人を設立して規模を増やして行くのですが、その際には地場の零細企業を支援してくれる金融機関との関係性が重要になってきます。本章の「どの金融機関を使うべきか?」でも述べましたが、地場の零細企業が長期的に付き合いをしていく金融機関は地元 [続きを読む]
  • 融資の足かせになるカードローン履歴とその対処法
  • 安易なカードローンの使用は自分の首を絞める? ここは非常に重要なので、しっかり覚えておいていただきたいのですが、カードローンの借入残高が残っていると不動産投資をする際に融資の足かせになります。例えば、限度額が500万円のカードローンを使って、10万円を借りたとします。実際には10万円の借入しかしていないにも関わらず、金融機関に融資申し込みをすると、限度額の500万円を借入している状態として審査が行われ [続きを読む]
  • どの金融機関を使うべきか?
  • 信用金庫との関係性がセミリタイヤには重要 不動産投資をする際に自己資金で物件を購入することもできますが、一般的には金融機関から融資を受ける方法がメインになります。ここでは不動産投資のパートナーとして欠かせない、金融機関の種類や違いについて整理していきます。金融機関の種類には、都市銀行(メガバンク)、信託銀行、地銀(地方銀行)、第二地銀(第二地方銀行)、信金(信用金庫)、信組(信用組合)、公庫(政策 [続きを読む]
  • 良い借金と悪い借金
  • 優れた借金とはなにか世間一般的に借金は「悪いもの」、「できるだけ避けた方がよいもの」ととらえている人が多いかと思います。しかしその考えは本当に正しいのでしょうか。私は、借金には「良い借金」と「悪い借金」があると考えています。「良い借金」とは、将来的に金銭的なリターンを得られる借金のことです。例えば、収益物件の購入のためや、教育・知識を得る学校に通うため、起業時の資金のための借金のことを指していま [続きを読む]
  • ウェブサイトを毎日見るか、良い不動産仲介業者を見つけるか
  • 法則で考える物件の探し方 「金持ち父さん 貧乏父さん」で知られるロバート・キヨサキ氏のアドバイザーを務めていたドルフ・デ・ルース氏が提唱した、良い不動産を見つけるための「1000:100:10:3:1の法則」というものがあります。【図表〇 1000:100:10:3:1の法則】 これは、1000件の物件情報を見て、100件の現地調査を行い、10件の買付を申し込み、3件の融資交渉をして、最終的に1件の購入に至る、 [続きを読む]
  • 不動産投資のリターンの種類
  • リターンの種類を理解する不動産投資のリターンの種類は大きく次の3つに分けられます。 ① キャピタルゲイン(CG)700万円で購入した物件を1000万円で売却できれば、300万円のリターンを得られます。これをキャピタルゲインと呼びます。 ② キャッシュフロー(CF)毎月の賃料収入が10万円で、返済額+管理手数料などの支出が3万円とした場合、差し引きして手元に残る7万円のリターンがキャッシュフローです [続きを読む]
  • 積算評価額が重要
  • 物件を増やし続けるために重要な積算評価額収益物件を選ぶ時には、物件ごとに「キャッシュフロー」を重視するべきか、それとも「積算評価額(土地・建物の資産価値)」を重視するべきか、全体的なバランスを見ながら優先度をつけることが重要です。例えば、新築や築浅の物件を購入する場合、積算割れをしてしまう傾向がよくあります。積算割れとは、物件購入時に融資を受けた金額より積算評価額の方が低い状態のことをいいます。 [続きを読む]
  • 不動産投資家になるまでの道のり
  • スタートは時給730円の工場アルバイト私は、14歳の時に健忘症という病気が原因で脳が委縮してしまい、医師からは「君の脳は60歳以上と同じ状態です。物覚えが悪いのではなく、すでに物忘れが始まっています。」と診断されました。小学校、中学校と、もともと勉強ができなかったうえ、前述の病気もあって地元の高校を受験しても合格する自信がなく、当時比較的入学が簡単であった通信制高校に入学することにしました。そしてその通 [続きを読む]