ノリ さん プロフィール

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ノリさん: 不動産投資
ハンドル名ノリ さん
ブログタイトル不動産投資
ブログURLhttp://fu-dousan-toushi.sblo.jp/
サイト紹介文なりゆき大家さんが不動産投資について調べてみた。
自由文住み続けるつもりで買った不動産を、転勤で賃貸にすることになりました。
なりゆき大家さんですが、老後は大家さんって悪くないなあと、この機会にいろいろ調べてみました。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供31回 / 51日(平均4.3回/週) - 参加 2017/08/11 00:18

ノリ さんのブログ記事

  • 不動産売却 税金
  • 不動産を売却したとき、利益がでていると税金を払います。個人の場合は、他の所得と合算できません。法人は他の利益や損失と通算できます。売却したとき利益がでているかは、建物の取得費と売却価格から計算します。このとき取得費については注意が必要です。購入した時建物部分があると、それを減価償却した残りが建物部分の取得費になるからです。具体的には2000万円の物件で、土地が1000万円、建物が1000万円とします。建物は中 [続きを読む]
  • 中古住宅 リノベーション
  • リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うこと。性能を新築の状態より向上させたり価値を高めたりします。耐震工事などもリノベーションにあたります。リフォームは原状回復が基本なので、そこが違います。最近はリノベーション済み物件が沢山でていることが多いですが、不動産投資をする人にいわせると、リノベーション済み物件はどんな工事がしてあるかわかりにくいので、リノベーションするにしても自分でした方がよ [続きを読む]
  • 中古住宅
  • 中古住宅で探すと自動的に中古一戸建てのことになるようで、中古のマンションを探している場合は中古マンションとしたほうが検索は探しやすい。中古住宅を購入する場合、リフォームやリノベーションはつきもの。物件価格+諸経費+税金+リフォームorリノベ費用これだけかかるということですね。一戸建てを購入してリフォームして賃貸する場合、それだけ手間がかかるといういこと。不動産関係の本によると、一戸建ての場合、あくま [続きを読む]
  • 不動産投資 利回り 計算
  • 不動産投資をしようと物件を探すとき、物件の情報として表示されている利回りは表面利回りが多いです。これは単純に1年分の家賃収入を物件価格で割ったものです。物件価格が5000万円、年間家賃収入が500万円なら表面利回りは次の式で10%になります。500 ÷ 5000 × 100 = 10%しかし、不動産を取得するときには諸経費がかかります。また持っているだけでも固定資産税や管理費などがかかるでしょう、それらを考慮したものを [続きを読む]
  • 不動産賃貸業 ランニングコスト
  • 不動産賃貸業をするとき、物件取得後の運営でかかるランニングコストについてです。大まかにいって、税金、修繕費、管理費があります。1収入にかかる税金は、個人の場合か法人の場合かで違います。 個人の場合は、黒字がでたら所得税・住民税・個人事業税 法人の場合は、不動産所得が黒字なら法人税・法人住民税、赤字でも法人住民税の均等割りは払います。駐車場や事務所・店舗の賃貸など消費税が発生する賃貸物件をもっていて [続きを読む]
  • 地価 推移
  • 今日のニュースで7月1日時点の地価について、住宅は大都市圏では上昇しているが全国平均では0.6%下落。これで26年連続の下落になったといっていました。しかし、下げ幅は8年連続で小さくなっているそうです。住宅地で上昇幅が一番大きかったのは北海道倶知安町樺山。「ニセコ地区」にあるので別荘としての需要です。首都圏ではマンション価格が上昇しており、相対的に小さな区画の戸建てが安くなっていて、購入する若い層は戸建 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 民法改正
  • ようやく審議入りした民法改正法案に不動産賃貸契約に関する変更もあるそうです。・借主の責任で修繕が必要になったら借主が修繕の費用を負担する・緊急な修繕や、貸主に通知して相当期間放置された場合借主が修繕をしてもよい。借主が修繕に至る原因をつくった場合は借主が費用を負担する。・大規模災害を想定して、賃貸住宅の一部が使用できないなどの場合「減額」と「減額期間」を借主・貸主で協議する。今は協議できるだが、当 [続きを読む]
  • 新築区分マンション 不動産投資
  • 新築マンションには3割の間接費がのっているといわれています。この時点で投資用不動産としてはかなり不利なんですね。我が家は、まさに新築区分マンションを買ったわけですから投資としてあうはずはなく、なるべくマイナスを抑えて売るしかないわけです。新築区分マンションを投資用に売る業者は、お医者さんなどの名簿を使って高所得で忙しい人向けに、節税と将来の年金になるというセールストークで営業してくることが多いそう [続きを読む]
  • 不動産賃貸 仲介手数料
  • 不動産賃貸のため購入した物件に払った仲介手数料ですが、これは経費になりません。経費計上して(もし建物で計上してあれば)減価償却をすることになります。つまり建物の代金の一部ってことです。固定資産税の清算金も経費ではなく資産計上になります。固定資産税の清算金とは、固定資産税の請求が1月1日に持っている人のところへいくので、売主が全額払っているわけなので、売買したら残りの分を日割りで買主が負担して払うって [続きを読む]
  • 不動産取得税 軽減措置
  • 賃貸用に新築する場合、不動産取得税の軽減措置があります。家屋は通常、固定資産評価額×3%で課税されますが、要件を満たした賃貸用家屋を新築した場合は1200万円が固定資産評価額から控除されます。つまり、家屋が1200万円以下なら不動産取得税がかかりません。この措置をうける要件は、1戸あたりの床面積が戸建ての場合50〜240?、戸建て以外の場合は40〜240?ただし共用分があったら、1戸あたりに按分して足して床面 [続きを読む]
  • 不動産賃貸業 事業的規模
  • 個人で不動産賃貸業をやっている場合、事業的規模かどうかで青色申告の特典が変わってきます。事業的規模とはおおむね5棟10室となっており、貸家は1軒で2室換算。駐車場は5台で1室換算で計算します。サブリースなどの1棟貸しでも10室以上あると事業的規模になります。ところで事業的規模になると、個人事業税がかかりますが、青色申告しているなら290万円の控除があります。なお、個人事業税は5棟10室未満であっても「貸付用建物の [続きを読む]
  • 不動産賃貸業 届け出
  • 不動産賃貸業を開始するときの届け出は、個人の場合開業から1か月以内に開業届を、法人は設立から2か月以内に設立届を、管轄の税務署に出します。そのとき必ずコピーをとっておいて控えの印をおしてもらいましょう。銀行に提出したりします。もし、税務署に行けない場合は、ホームページから「個人事業の開業・廃業等届出書」という用紙をダウンロードして書いて郵送でも受け付けてくれます。そのときはコピーと返信用封筒をつける [続きを読む]
  • 不動産賃貸 個人事業税
  • 個人で不動産賃貸業を行っていても、規模がある程度になると個人事業税を払います。ある程度の規模とは東京都ならマンション・アパートで10室以上、1戸建てなら10戸以上の場合です。不動産所得から事業主控除290万円を控除したあとの額に税率をかけて納めます。ただし初年度は開業日からの按分で控除されるので、まるまる290万円控除できないことがあります。個人事業税は郵送されてくる納付書で納め、期日は8月31日と11月30日です [続きを読む]
  • 賃貸不動産 電波障害
  • 持っている賃貸物件で電波障害などが発生した場合、解消するための共同受信アンテナの費用を、電波障害の原因となった建物の施主からもらえることがあります。この場合設置費用は修繕費。うけとった保証金は収入として処理します。同じようなケースとして日照妨害や騒音などがあるそうです。 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 用途変更
  • 賃貸不動産を居住用から事業用に変更したり、建物を壊して駐車場にしたりすると用途変更です。この場合基本的に費用は修繕費ではなく資産として計上します。そして減価償却することになります。また居住用の賃貸は消費税がかかりませんが、事業用や駐車場は消費税がかかるのも気をつけたいところです。やはりある程度事業がおおきくなると税理士さんが必要かなと思います。不動産に強い税理士さんを探すならこちら。 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 リフォーム
  • 賃貸の不動産をもっていると、ついてまわるのがリフォーム。このリフォーム費用は修繕費として経費にしている人が多いと思いますが、内容によっては資産になってしまうことがあるそうです。例えばサッシが古くなったので全室とりかえるとします。そのとき機能を向上させようとスチールサッシからアルミサッシにしました。費用は300万円。この場合スチールサッシに交換した場合の費用をみつもって、その差額を資産として減価償却す [続きを読む]
  • 不動産賃貸 確定申告
  • 不動産投資をして大家さんになると確定申告が必要です。サラリーマン大家さんの中は「確定申告の書類が送られてこなかったから申告しなくてもいいと思った」なんて人もいるようですが、確定申告をしないと脱税なので!絶対しましょう。あとでばれると何年分も追徴課税や延滞税をとられることになります。怖いですね。確定申告には白色申告と青色申告があります。事業規模が小さく、例えば1件しか不動産をもっていないなら白色申告 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 消費税
  • 不動産を居住用に貸している場合、消費税はかかりません。事業用や店舗、駐車場にしている場合は消費税がかかってきます。ただし課税される売上高が1000万円を超えるまでは納税事業者にはなりません。逆にいえば1000万円を超えれば自動的に課税対象になっているわけです。課税対象になったら消費税の納税方法を選ばないといけません。簡易課税と原則課税です。簡易課税のほうが計算も簡単で大抵はお得なんですが、課税売上高が5000 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 減価償却
  • 減価償却とは「すでに支払ったお金を一括ではなく、数年間にわたって順次経費化していくもの」不動産賃貸業をしていて、一番大きい減価償却は建物だと思います。建物は種類によって耐用年数がきまっていて、住宅用鉄筋コンクリートだと47年です。種類による耐用年数は国税庁のこちらを参照してください。https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php間違えやすいのは「建物部分だけ」ということ。 [続きを読む]
  • 不動産賃貸 法人
  • 大家さんをやっていて、順調に資産が大きくなってくると法人にした方がいいのかな?と考える時期がくると思います。おおまかな目安ですが、法人税率は38%なので、個人としての所得(収入ではありません)が2600万円以上になるとこれを越えてくるので、法人にした方がいいといえるかも。しかし法人にはメリットもデメリットもありますから、時期はあくまで目安で個人の判断になるかと思います。よくいわれているメリットは・必要経 [続きを読む]
  • 不動産賃貸業 経費
  • 税金を納めるときは必要経費がいっぱいあった方が、納税額は少なくなっていいですが、大家さんの場合、あまりに利益が少ないと銀行がお金を貸してくれないことがあるので、注意が必要です。とはいえ、必要経費にできるものをきちんと把握しておくのが大事。不動産賃貸業をしていて、必要経費にできるもの。・租税公課 固定資産税・登録免許税・不動産取得税・印紙税などの税金・損害保険料 貸している建物にかかる火災保険料など [続きを読む]
  • 不動産投資 税金
  • 大家さんになったときの税金について、調べたまとめです。〇取得するとき払う1印紙税2登録免許税→所有者の移転登記や借り入れがある場合は抵当権の設定登記3不動産取得税4固定資産税/都市計画税清算金→本来1月1日の所有者が1年分払うが、所有者が変わった場合は日割りで清算するのが一般的。〇所有している間支払う 個人の場合  1所得税→申告して支払う  2住民税→所得税の金額に応じて払う部分+所得に関係なく払う [続きを読む]
  • 不動産投資 リスク
  • 本やブログ、知恵袋などで調べた不動産投資のリスク金利上昇物件価値下落家賃下落空き室火災自然災害など。他にも管理会社が潰れてしまった借主が失業して家賃が払えないといわれた(滞納)などもありました。家賃収入のせいでみかけの年収があがってしまい(実際にはローンを返済しているのでキャッシュフローとしては現金がないのに!)、保育料まであがって年収が減った例も。これはびっくりでした。 [続きを読む]
  • 不動産投資 初心者
  • 不動産投資初心者の身なので、まだどの情報を信じていいのかわからず。そういうときは、なるべく公共の情報だよね〜ということで、(公共ではないですが)不動産会社が売買物件や賃貸物件を登録するデータベース「REINS(レインズ)」をみてみました。ログインしないでも、いろんな不動産情報をみることができます。賃貸情報もありますが、残念ながら首都圏だけ。http://www.reins.or.jp/trend/index.html他にも複数サイトをみて、 [続きを読む]
  • 不動産投資 マンション
  • 自分で住むために買った不動産の販売会社から、ときどき電話がきて、「ワンルームマンション買いませんか?」といわれていました。いつも断っていたのですが、「今のローンを借り換えたら資金の余裕がでるかもしれません、シュミレーションしますよ」っていわれて、それは知りたいなあ〜と話を聞いてみることに。浅草に13階建ての投資用マンションを建てているから買わないかという話でした。でも、聞いてみたら利回り5%。なりゆき [続きを読む]