かげやま さん プロフィール

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かげやまさん: ネガティブ大家の満室アパート建築
ハンドル名かげやま さん
ブログタイトルネガティブ大家の満室アパート建築
ブログURLhttps://shibama.info/blog/
サイト紹介文新築アパートが完成と同時に満室! アパート建築をした時の裏話? ローコストのデザイナーズ物件
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供100回 / 359日(平均1.9回/週) - 参加 2017/10/01 15:55

かげやま さんのブログ記事

  • 電気アンペアの反省
  • 電気アンペアのことをあまり考えていませんでした…。建築してからもうすぐ2年になる物件で、入居者様からブレーカーが落ちるというご報告が。建築時に子ブレーカー?をどう切り分けるかなど、もっと慎重に検討するべきでした。電気のことはよくわからないからプロに任せておけば大丈夫でしょう。という考えに反省…。入居者様視点で徹底的に考えないと駄目でしたね。と言うわけで、他の入居者様からもヒアリングしながら、電気ア [続きを読む]
  • 賃貸物件の常連さんってあるのかな?
  • 先日、退去立会いを行いました。一旦、ご実家に戻られて、また1、2年後に東京に戻って来られるとのこと。その時にまた物件探しの際は、うちの何処かの物件を紹介して欲しいと、有難いお言葉。もし、本当に実現したら素晴らしい。 ご質問・感想をコメントかこちらに頂けると嬉しいです♪ のご協力をお願いしますm(__)m [続きを読む]
  • 貸すな・借りるな・印押すな?!
  • 引出しの奥からぐちゃぐちゃになって出てきた。笑笑笑昔、親が考案して妹に印刷させた家訓?お金絡みの問題は本当にこわいので、例え身内でもシビアに判断しないとダメ!という父の訓え。1番厄介なのは連帯保証人になって、負債を背負っちゃうパターン。最悪ですね…。お金を貸すのは最悪元に戻って来なくてもいいくらいの覚悟がないと無理。保証人になるのも同じ。借りるのも、最悪の状況になっても返していけるだけの余力の範囲 [続きを読む]
  • 自然開花の花壇
  • プリマ府中フォレスタも築1年半も過ぎました。この花壇の花達は1年目の花の種から自然発生したんです!綺麗に整然とされた花もいいけど、若干ワイルドな咲き方の花も良いでしょ?なるべく手間とコストをかけずにをモットーにこれを目指してたので地味に嬉しい。笑でも、新しい花を植えたい欲が… ご質問・感想をコメントかこちらに頂けると嬉しいです♪ のご協力をお願いしますm(__)m [続きを読む]
  • 別世界だったRimrock Ranchがすごい
  • これ、カリフォルニアのパイオニアタウンにあるジョシュアツリー国立公園の近くのRimrock Ranchという施設!ハリウッドからフリーウェイで2時間以上かかる所で、もう別世界だった〜。http://www.rimrockranchpioneertown.com宿の内装がかわいい。オーナーさんの愛情がひしひしと伝わってくる。こういう温かみのある部屋が作れたら良いなーエアコンの音が煩かったけど、、笑映画の中の様な環境で貴重な時間を過ごしました!これ、よ [続きを読む]
  • ロサンゼルスです
  • 先日、ロサンゼルスに行って来たのだけど、建物が全部おしゃれでかわいいく見えた〜。何でだろう?あと、今、ロサンゼルスは建築ラッシュだとか。これとか、2階までがRCで上が木造…なんかすごい。さすがアメリカで、こちらはお世話になったお友達のガレージ付きのお家(賃貸)庭もあって楽しく生活出来そう(^^)お部屋もアメリカンな感じで素敵空間でした!笑色々、滞在中に刺激を受けたっ! ご質問・感想をコメントかこちらに頂け [続きを読む]
  • 父と二人三脚の相続対策
  • 我が家の相続対策で何かを決断する時のおおまかなスキームはこんな感じです。父と自分で話し合い(意見交換→検討→意見交換→検討…の繰り返し)↓税理士さんと意見交換↓家族に報告↓決断・実行てな感じです。父は、次世代に継承していくという考えが強いようで、色々と長男である自分に任せてくれようとしているのかよく分かる。父の性格的に自分の考えでグイグイ推し進めていくタイプだと思っていたけど、意外と柔軟に新しい意 [続きを読む]
  • 次世代大家としての事業継承
  • 次世代大家として事業継承をどう考えているか。何も考えていません。嘘考えるというか、もう守っていくしかないという義務?のようなもので。。いかにして、「最大限に有効的に活かすか」に尽きるかと。大まかに4パターンに分けた場合は自分は3ですね。1.大変だから手放す2.現状維持で安定的に守っていく3.リスク覚悟で守る為に攻めていく4.とにかく拡大させるために攻める一見、2が一番無難な気もしますが、そのままっ [続きを読む]
  • なんちゃって専任媒介契約で募集
  • 既存の物件では基本的に一般媒介契約が多いのですが新築時のプリマ府中フォレスタの入居者募集は、超ゆる〜い、なんちゃって専任媒介でした。通常、専任媒介契約は依頼できる不動産会社は一社のみですが特別に2社でまわしていました。メインの会社は地元の友人の不動産会社で、もう一社はプリマ倶楽部専属の不動産会社でプリマ物件を熟知してます。どちらか一社だけに任せるのが不安だったので、保険的な意味合いでそのような体制 [続きを読む]
  • 自主管理物件の募集依頼
  • ?自主管理でやっているので、募集の際にどの不動産会社に頼むかも考える。現状では1.知り合いの不動産会社  ⇒色々と融通が利く。なあなあにならないようにたまに厳しく監視が必要。笑2.地元で堅実に展開している不動産会社  ⇒あまり老舗過ぎてもフットワークが悪いので、中堅位で近隣エリアで2〜3店舗位で展開している会社が丁度いい。3.最寄駅沿線で展開している不動産会社  ⇒沿線の系列店舗からの申込みも見込め [続きを読む]
  • 我が家の相続対策の流れ
  • 他の家は相続対策をどの程度しているんだろう?うちの場合は、大体こんな感じ1.基本は税理士さんのシミュレーションを元にアドバイスを参考2.銀行さんのシミュレーションもちょこっとだけ参考(ちょこっとだけ)3.長男である自分と父で検討、相談4.おそらく父と母でも話し合い5.親子会議父から任されて、相続対策を主導で動いているけど最初は違和感だらけ。だって、まだまだ元気な親の相続対策を子である自分が今からす [続きを読む]
  • 既存物件をどうするか?
  • 中古で購入した賃貸アパートが何件かあるのですが、どれも築25年〜30年位でなかなかのお年です。それらの物件を今後どうるすかも日頃から考えといます。購入時は下記を想定していました。10年位保有して、①そのまま売却②建て替えて売却③建て替えて保有10年後の賃貸市場がどう変わっているかにもよるけど、とにかくあと10年は何とか確実に安定してまわしたい!最近、物件によっては前に比べて一度空くと空室期間が長くなっている [続きを読む]
  • 夜の外灯がついていない
  • 建物の外灯がついていないと入居者さんから連絡がありました。普段、昼間にしか物件に行くことがないので気づかなかった…。あと、別の物件では、ご高齢の入居者さんに外灯が暗くて夜に歩くのがこわいと言われたこともありました。やっぱりたまに夜に見にいかないとダメですね。。という、今日は反省のブログでした。笑 ご質問・感想をコメントかこちらに頂けると嬉しいです♪ のご協力をお願いしますm(__)m [続きを読む]
  • 駐車場の活用を銀行さんとも一緒に検討
  • 駐車場の有効活用を検討中なのですが、銀行さんからも色々お話を頂きます。高齢者施設系、保育園系、グループホーム、子供支援賃貸、高齢者向賃貸、戸建賃貸、普通の賃貸物件などなど。建築コストが安くて品質が高いとアピールしている某ハウスメーカーさんをある銀行さんが紹介してくれましたが、まぁ、ハウスメーカーさんの中で比較すれば安いのかもという感じで、間取り等は至って普通( ˙-˙ )で、こちらから差別化をする為 [続きを読む]
  • 閑散期にじっくりリフォーム業者さん探し
  • 空室のリフォームや原状回復工事の業者さんを探し中で、ちょうど空いてる部屋の原状回復工事を相見積りで出してもらってます。担当者さんによって、見積り内容も全然違う!やっぱり、大家目線で提案してくれる所はやりやすい。ここは入居者さんの利便性を考えてこうした方がよいのでは?ここはコストをかけずにこうした方がいいのでは?などなど、その担当者さんの過去の経験も含めて色々アドバイスをしてくれるのは助かる。で、そ [続きを読む]
  • 全国賃貸住宅新聞
  • 7月2日に発行された全国賃貸住宅新聞に当プリマ府中フォレスタの記事が掲載されました。思っていたよりも紙面を割いて頂いてびっくり!しかもカラー。笑プリマの魅力を伝えるのはカラーじゃないとね。わかってらっしゃる!ここにこっそり転載していいのかな??もう発売過ぎてるしいいか?笑ちらっ。全部、自分で撮った写真なのだけど、もっと写真撮るの上手くなりたい。。 全国賃貸住宅新聞の発行部数を調べたら14万部とか!!! [続きを読む]
  • 退去者さんに感謝の気持ちを込めて
  • 昨日、1組の方が退去されました。今年、中古で購入した物件なので、実質大家でいた期間は数ヶ月だったのですが、やっぱり退去は切ないというかなんというか。自分の場合は、出来る限り退去立会いをしてます。必ず、部屋の問題点を聞いているのですが、今回は前の大家さんが入居時から修繕に消極的だったらしく最初から不具合があった箇所が多々あった様で、6年もそのまま住んで貰っていて、なんだか申し訳ない気持ちに。。転居理由 [続きを読む]
  • プリマの入居者さんからお土産♪
  • 暑いですねー…。汗だくで物件の掃除をしていたら、入居者さんから素敵なお土産を頂いちゃいました〜♪これ美味しい!勿体無くてちびちび食べています。笑楽しい旅行の最中にわざわざ考えてくれたり、お気遣いに本当に感謝です。物件の維持管理、ちゃんと頑張ります! ご質問・感想をコメントかこちらに頂けると嬉しいです♪ のご協力をお願いしますm(__)m [続きを読む]
  • 自主管理の強みは入居者さんとのコミュニケーション
  • いやー、暑いですねー今日はプリマ府中フォレスタの花壇にペンタスという花を初めて植えてみたのですが、水遣りを頻繁にしないと萎れてしまうようです。。ニチニチソウならしばらく放置していてもぴんぴん元気なのになー(^^)しょんぼりなペンタス…↓プリマの物件周りを整備している時に、たまに入居者さんとばったりお会いするのですが、つい先日も入居者さんと軽く立ち話をした後、去り際に「お部屋快適ですっ!」と言って頂きま [続きを読む]
  • 全国賃貸住宅新聞掲載予定 プリマ府中フォレスタ
  • 昨日、突然、全国賃貸住宅新聞社さんからご連絡を頂きました。前にプリマ府中フォレスタを「家主と地主」という、どストレートでこっ恥ずかしくなるようなネーミングの雑誌に取り上げて頂いたのですが、、(^^; それと同じ内容で「全国賃貸住宅新聞」にも取り上げてくれるそうです。ありがたい。発行部数を調べたら142,000部とか。全員が読んでる訳ではないのだろうけど、14万とか想像つかない。笑こういうメディアに取り上げられる [続きを読む]
  • 入居者様募集に苦戦の中古物件
  • 前にもお話した通り、購入したばかりの中古物件ですが6部屋の空き募集に苦戦!当初9部屋空いてたうちの3部屋はポンポンポンと立て続けに決められたのになー時期の影響もあるのだと思うけど…。とにかく、早く満室にさせて軌道修正したい!んー、決めきれないのは何かに問題があるに違いない。原点に戻って、一部屋をモデルルーム化しようかな。そして写真も撮り直し!やっぱり写真は一番重要だと思う。現状、不動産会社さんの写真 [続きを読む]
  • 銀行さんとは仲良く
  • うちの場合、現時点で3行の銀行さんと取引がある。1行だけでは不安なのと、やっぱり少しでも良い条件で取引をしたいので。たまに取引銀行さん経由で中古物件や新築物件を紹介受けることがある。9割がたスルーしてしまうのだけど、、中にはまだ未公開物件もまざっていて意外とあなどれない。笑銀行経由で紹介される物件=それなりに安心なイメージがあるけど、今話題のスルガ銀行さんの件もあるし、不動産のプロではないので正直100 [続きを読む]
  • 地域特性を活かした入居者さんへの贈り物
  • 東京で収穫したお米って食べたことありますか?はい、府中にはまだまだ田んぼがあります。ド田舎です。うちも昔は農家だったので、小さな田んぼが残っています。つい先日も田植えをしたばかりなのですが、慣れない作業で体中筋肉痛に・・・(^^;)プリマ府中フォレスタが、田んぼのすぐ近くにあるので(田舎感がばれる…)去年秋の収穫時期に、入居者さんにほんのわずかですが新米をプレゼントしました。なかなか自分が住んでる近く [続きを読む]