ひーやん さん プロフィール

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ひーやんさん: 一欲かいてみるサラリーマン不動産投資ブログ
ハンドル名ひーやん さん
ブログタイトル一欲かいてみるサラリーマン不動産投資ブログ
ブログURLhttp://www.ichiyoku.net
サイト紹介文家庭持ちサラリーマンが不動産投資で一度きりの人生、少しだけ欲をかいてみる実践ブログ
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供62回 / 46日(平均9.4回/週) - 参加 2017/10/10 21:33

ひーやん さんのブログ記事

  • 裏取り調査の重要性
  • 本日(11/24)首都圏不動産投資実践会のミーティングで帰宅が遅くなってしまった。。。本件はまた、別の機会でブログに書くとして、まずは、前回の記事の続き。www.ichiyoku.net物件竣工地と踊場駅を往復したこともあり、少し汗ばんだため、コートを脱ぎ、ソムリエ業者さんの車の後部座席に乗り込み、スーパーを出発。戸塚駅近くの交差点で信号待ちで停車した際に、とあるお店が目についたので、ソムリエ業者さんに路肩に車 [続きを読む]
  • 流れに身を任せるな!
  • きたる、11月11日(ソムリエ業者さん曰く「チーズの日」)に、約束通り、踊場の新築アパートの竣工地へ見学へ行く事に。www.ichiyoku.net自宅に朝一で車で迎えに来てもらい、そのまま踊場へ。今回の物件のスペックは以下の通り物件価格:7000万円8戸(1K、戸あたり18平米)全室固定階段式ロフト付き(差別化ポイント★)利回り7.4%駅徒歩10分新築アパートとしては、なかなか良いスペックではないだろう [続きを読む]
  • ソムリエ業者さんとの出会い
  • 理想物件との遭遇確立を上げるために、間口(仲介業者さん)を広げる必要があると考え仲介業者さんの開拓をする事にした。楽待で横浜の仲介業者で取り扱い物件が多い業者さんを調べ、一覧化して、上位からコンタクトをとることに。そこでわかったところだが、草食業者さんは横浜でも上位の業者さんだった。さすが、右も左もわからない不動産投資を初めたばかりの人(自分みたいな人)が流れ着く業者さんだけの事はある。物件詳細 [続きを読む]
  • 二兎を追え!〜収益性と積算性のバランスとは〜
  • 前回の記事の続きである。www.ichiyoku.net収益性と積算性がどのようなバランスの物件を選択すれば良いのかを決めるために具体的にシミュレーションを検討することにした。もちろん、新築木造アパートがターゲットである限り、2年〜3年での債務超過脱出は不可能である。よって、10年後に何らかの理由で出口(売却)を迎えられずとも、規模拡大を進められるよう、10年後の時点で債務超過が解消された状態になれるよう [続きを読む]
  • 二兎を追う者は一兎をも得ず
  • お宝物件を探し当てるために、ひたすら探すのだ、と前回の記事で書いた。www.ichiyoku.net但し、暗中模索の状態では、お宝物件を探し当てられる可能性も低いし、お宝物件をお宝とは思わず、見過ごしてしまう可能性もある。新築アパート購入を検討していて、収益性と積算性の両方取りは難しい事がわかってきたため、このタイミングでどちらを重視すべきかを整理・検討してみる。収益性・積算性のメリット・デメリットいず [続きを読む]
  • 探せ!!探すのだ!!
  • 前回の記事はこちらwww.ichiyoku.net東海道線が過ぎ去った後、草食業者さんと会話を再開ひーやん「・・・・すごい立地ですねー。。。。」草食業者さん「線路沿いではあるんですが、ハーミットクラブハウスは遮音性も高いですし、駅に近いので入居付けは苦労しないと思いますよ」これまで見た物件の中で、利便性という意味で最高の立地。居住性という意味でイマイチの立地の物件である。とりあえず、草食業者さんには検 [続きを読む]
  • 差別化物件探し
  • 前回の記事で、空室率・入退去コストを抑えるためには、物件の差別化が必要だと記載した。www.ichiyoku.net大■駅の物件見学の際も、草食業者さんに入居付けに苦労しない差別化物件がないかを聞いた時に新○安にハーミットクラブハウスがそろそろ売りに出されそうですよー、という話を受けていた。www.ichiyoku.net大■駅の物件見学の後に、ハーミットクラブハウスというデザイナーズアパートについて色々と調べたが非常に良 [続きを読む]
  • 物件の見極め方【収益編2】
  • 前回の記事で「積算評価」「出口の想定」について記載した。www.ichiyoku.net続いては、収益シミュレーションである。収益シミュレーションはコアプラスの玉川陽介さんの著書「不動産投資1年目の教科書」の読者特典である収益計算エクセルを主に利用する。 ブログで度々登場しているが、不動産投資を初めようとしている人、実際に物件購入を検討している人には珠玉の内容のため是非、手にとってもらえればと思う。1 [続きを読む]
  • 物件の見極め方【収益編1】
  • 1物件の見極め方の整理の続き、収益編である。この収益編は本ブログで散発的に記載した内容の整理に近いものになる。1.積算評価まずは、物件の積算評価を出す必要がある。実は1棟目をサラリーマンの属性に頼って購入する場合は、積算評価がどうこうはあまり気にしなくても、オリックス銀行等で融資の打診が通る場合があると思う(私の場合もそうだった)。ところがどっこい、積算評価は購入時より出口(売却時)に響いてく [続きを読む]
  • 物件の見極め方【賃貸需要編】
  • これまで数十件の物件情報を見てきて、それなりにノウハウが溜まってきたので、整理してみる。仲介業者さんから薦められたり、楽待や建美家で良いな、という物件を見つけた後、投資に足る物件かどうか、ふるいにかける手順となる。居住が横浜市のため最寄り駅が戸塚駅の物件を一部、例に取り上げる。1.賃貸需要の調査(大枠編)ここで利用するのはHome'sである。まずは大まかに戸塚区の空室率がどの程度かを調べる。神奈川県 [続きを読む]
  • クレーマー
  • 安さが取り柄の新築アパートに後ろ向きな気持ちながらも、同一規格のアパートの物件見学にいく事に。物件の近くに車を停め、現地へ。妙○寺駅から徒歩6分という良さげ立地なのに、今年の夏に竣工したアパートという事で、タイミングの問題なのか、まだ満室には至ってないらしく6戸中2戸が空室の状態。まずは、一階の16平米ロフトつきのワンルームへ入ってみると16平米は案外狭い。12平米のユ○○トだと、本当に厳しい [続きを読む]
  • 新築アパート 利回り8.6%超え物件
  • 草食業者さんとポーカー業者さんから提案がダブルブッキングした大■駅の新築アパートのスペックは以下の通り。駅徒歩15分6300万円 8戸戸当り17平米前後 ロフト付き整形地。2項道路に接道表面利回り8.65%まずまずのスペックの物件。。。というか今の相場だと確実に安い。但し、表面利回りが新築プレミアム価格なので、周辺相場を鑑みると8%前後が妥当なところ。草食業者さんと、いつものように横浜で待ち合 [続きを読む]
  • 時が来るのを待つべきか?
  • 新築アパートは業者の利益が10%〜20%のっているため、買った瞬間に損をする事になる。7000万円で物件購入したら、購入した時点で700万〜1400万円損する≒建売業者が儲かるわけである。新築=高値掴み。建売業者が大セールをしない限りはそうなるのは必然。しかも水道加入金や、初回の入居付けのためAD費用、光ファイバー導入費用、地デジアンテナ費用等、新築ならではの諸費用ものっかってくる。また、物 [続きを読む]
  • オフホワイト
  • 大■駅の物件は草食業者さんからもらった物件詳細資料だと6500万円。○○コーポのポーカーフェイス業者さんからもらった物件詳細資料だと6300万円。この価格の差分は何だろう?早速、草食業者さんに電話。ひーやん「大■駅の物件詳細資料ありがとうございます。物件価格ですが、6500万円で間違い無いですか?」草食業者さん「はい?間違い無いですよ。」ひーやん「実は先週、同じ物件を○○コーポさんから提案頂 [続きを読む]
  • 詐欺・・?
  • ○塚の物件の購入を諦める事を伝えるため、仕事の昼休みに草食業者さんに電話。ひーやん「○塚の物件、買付けの話をした後に色々と調べたんですが、旗竿地は土地の積算評価が低くなってしまうんですね。。。」草食業者さん「そうですね。0.7掛けなってしまいますね。」ひーやん「そうなると、出口にリスクがあるのかなと。」草食業者さん「築浅の物件だと、ほとんどの人が収益性で見るんで、さほど影響は無いと思いますが。 [続きを読む]
  • 逃避
  • ○塚の新築アパートの買付証明書が草食業者さんから送付されてきた。判子を押して返戻するだけの状態である。ただ、その日は何もアクションを起こさなかった。最近、仕事の時以外は、不動産投資の事で頭が一杯な状態が続いている。思考時間という意味では、仕事よりも不動産投資に割く時間の方が多いのではなかろうか。仕事で集中している時は、不動産投資の事が忘れられるので、気が楽になるほどだ。通勤中は楽待や健美屋等 [続きを読む]
  • 号泣(ToT)
  • 草食業者さんに買付証明の書類を依頼した翌日、日曜の晩。購入予定の物件について、積算評価の概算価格を算出したり、周辺の賃貸相場や空室率をSUUMOやHOME'Sの情報から確認し、玉川式収益計算エクセルで収益シミュレーションを実施する等、後悔しないようできる限りの事は一通りやってみる事にした。まずは、積算評価。計算した結果、物件購入価格が6000万円に対して、積算評価は土地2100万円、建物1500万円の合 [続きを読む]
  • 買付け!!
  • 新築アパートはカモネギが買うもの、という結論に達したものの、やっぱり草食業者さんから紹介されたターミナル駅の新築アパートには後ろ髪をひかれた。とりあえず行動してみて損はないと思い、竣工予定地に一人で見に行ってみた。Googleマップだと、ターミナル駅である○塚駅から徒歩10〜11分程度。ターミナル駅に着き、トコトコと物件の竣工予定地まで歩く。ずっと平坦な道。土曜日の夕方という事もあってか、人通りも [続きを読む]
  • 105万円ゲットォ!!
  • 投資相談会において、1法人1物件や3物件同時購入の話など、グレーな話しが多かったが、1点だけ、非常に身になる話を聞けた。それは「消費税還付」である。投資相談会中にポーカー業者さんが物件購入後に税理士も斡旋します、と言ってきたので、税理士を雇う費用が勿体無いし、自分も会計の知識があるため、勉強のためにも自分で確定申告等をする予定である旨を伝えた。するとポーカー業者さん「税理士さんを雇わないと消費 [続きを読む]
  • 1法人1物件?
  • 不動産投資を進める上での神本の指南通りに、不動産投資における戦術・戦略を立てようと考えたが、書籍を読むだけだと不十分だと考え、不動産業者が開催している投資相談会に参加してみた。投資相談会での相談請負人はポーカーフェイスのクールな若手の方。営業担当でもあるという。投資相談会が始まり、早速、疑問を投げかけてみた。ひーやん「法人で複数棟を購入していきたいんですが、債務超過が解消されるまで、二棟目の購入が [続きを読む]
  • カモネギになるなかれ!!
  • 新築アパートの購入を考え、検討し、業者さんと話をし、物件を見ていく中で、次々と湧く疑問を少しでも解決するために、不動産投資関連の本を次々と購読してみた。基本的に電子書籍派なので、これまでKindleで読めるものしか購入していなかった。その考えが愚かだった。。。。こんな書籍があったなんて。。。。私が20冊程度購読した不動産投資関連本で断トツの神本の名が「首都圏で資産を築く!王道の不動産投資」 村上俊 [続きを読む]
  • 売手市場!?
  • 数字(収益)を見たら不動産は買えない、と説いてきた草食業者さんに真意を尋ねてみた草食業者さん「アパート一棟だけで収支を見ても、そんなに実入りが良いものではなく、複数棟を持ち、キャッシュフローを積み重ねる事で、ようやく実感できる収益を獲得する事ができるんです」との事。なるほど。。。。また、4000万円の物件を法人で買うとなると、占める経費が大きくなる事から、もっと戸数が多い6000万円台の物件の方 [続きを読む]
  • 指値交渉の末に
  • 社長(妻)より不動産投資人生を揺るがす貴重な一言を頂き、一旦、2〜3日頭を冷やす事にした。そう決めた翌日、草食業者さんから新規物件の提案メールが届いた。「再販物件 ターミナル●●駅 新築 徒歩11分 利回り8%超え 6000万円 日当たり良好」惚れた。。。●●駅といえば、数年前に駅前の大規模再開発で、非常に居住環境が良くなった駅だ。ただ、値段が高い。。。融資がおりるだろうか?前回の有名大 [続きを読む]
  • そうだ!指値交渉だ!!
  • 収益シミュレーションをした結果、10年間の出口迄含めてキャッシュフロー総額がマイナス600万円という衝撃の結果から、やってはいけない事をした。出口目標の上方(楽観的な)修正である。。。。元々「10年後に賃料が10%下落しているとして、表面利回り10%で売却とする」だったが「10年後に賃料が8%下落しているとして、表面利回り8%で売却とする」とした。するとなんということでしょう♪出口の物 [続きを読む]
  • 全然儲からないじゃん!!
  • 草食業者さんに案内された物件について、以下の利益目標を掲げた。「10年後に自己資金を年利7%複利で運用した結果以上の利益を目標とする」ソーシャルレンディングで既に年利7%程度で運用できている実績を考えると最低限、不動産投資でも、そこは超えていきたいところだ。今回の物件で投下する自己資金(購入時諸費用額)は350万円のため、7%複利で計算すると、10年目には688万円となる。よって、利益目標額は338 [続きを読む]