サカモ さん プロフィール

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サカモさん: 不動産営業マンのフリートーク
ハンドル名サカモ さん
ブログタイトル不動産営業マンのフリートーク
ブログURLhttps://blogs.yahoo.co.jp/sqkwn187
サイト紹介文不動産屋です。不動産ネタ・うんちく他
自由文https://twitter.com/mmmsakamo

合同会社北大阪住販
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供72回 / 97日(平均5.2回/週) - 参加 2017/10/12 13:03

サカモ さんのブログ記事

  • 安倍総理の東欧訪問
  • ニュースでは「北朝鮮の どの楽団が平昌オリンピックに参加するのか」ばかりが報道されています。あまり報道されませんが現在、日本の総理大臣はバルト三国(エストニア・ラトビア・リトアニア)及びバルカン半島の3国(ブルガリア・セルビア・ルーマニア)を訪問しています。https://yahoo.jp/TzvBnG (地図参照)この目的は 主に北朝鮮の核やミサイル開発に圧力をかけるものだとされています。 また安倍総理はこの国々と経 [続きを読む]
  • ドイツとフランス
  • ナポレオン没落以降、ドイツは3度(普仏戦争・第一次・二次世界大戦)フランス侵略を試みました。特にドイツが欲しかったのは アルザス・ロレーヌ地方(上記地図)でここは常に二国間で係争地になっていました。アルザス地方はワインの産地、ローレヌ地方は鉄鉱石・石炭の産地で言語はドイツ語圏であったため ビスマルクもヒトラーもこの地を狙ったわけです。フランスが常に考えていたのは「ドイツもう攻めてくんなよ」「俺らフ [続きを読む]
  • 夫婦別姓について
  • 民法を改正し、結婚後も夫婦が共に結婚前の姓を名乗ることを認める「選択的夫婦別氏制度」を導入してはどうかという議論が一部であります。古代中国、周(紀元前11世紀頃)の統治体制は邑(ゆう)(城郭都市)の連合体でした。そして 邑は数十人程度の農村(小邑)の共同体で形成されていました。小邑において領主との主従関係は血縁を中心とする氏族関係でした。(後の日本の封建社会は契約に基づくもので これとは違う)つま [続きを読む]
  • 前提条件を確認する
  • 営業マンとの商談で 自分は何も言ってないのに いつの間にかその商品を購入する前提で話が進んでいることはないでしょうか?これは営業マンの「自分の土俵で会話をし 相手を説得させる」という作戦です。例えば 不動産屋の営業マンなら 契約も決まっていないのに「地鎮祭はいつにします?」「住宅ローンはどこの銀行に持ちこみましょうか?」というようなトークを さらっとぶち込んできます。当然、私もこの作戦、使います。 [続きを読む]
  • 根拠と原因の違い
  • 「査定価格の意見を述べる際の根拠明示義務」というのが宅建業法(34条)で定められています。不動産屋に売却相談をした時、まず「査定価格」というものがが提示されます。通常、「売主の希望価格」≧「査定価格」になるため不動産屋はその価格の根拠を示さなければいけません。「長年やってる 勘です」や「うちは大手不動産屋だから間違いない」などと査定の根拠を説明する不動産屋は間違っています。がしかし、不動産媒介業務 [続きを読む]
  • オスマン帝国
  • 15から17世紀、1000年以上続いたビザンツ帝国を滅ぼし名門、ハプスブルグ家を二度にわたるウィーン包囲により追いつめたのがオスマン帝国でした。当時、このウィーン包囲は「トルコの脅威」として全ての西欧諸国に印象づけました。そのオスマン帝国は全盛期、バルカン半島・東欧の一部・北アフリカ・シリア・エジプトに領土を拡大し、メッカ・メディナを管理下に収め(上記地図)イスラム世界での主導的立場を確保しました [続きを読む]
  • サンクスコスト
  • サンクスコスト(埋没費用)とは経済用語で 取り戻すことのできないコスト(お金・時間・労力)のことをいいます。よくある例として チケットを買って見た映画が 開始してすぐにつまらない事が分かった。本来なら、すぐに映画館を出て残りの時間を有意義に過ごすべきです。がしかし、実際はチケット代がもったいないので その映画を最後まで見てしまう。  もし 途中で映画館を出た場合、 この時のチケット代金と映画を見た [続きを読む]
  • 土地の瑕疵担保責任
  • 買主がエンドユーザーの不動産売買(土地・中古戸建)では 原則、売主は土地についても瑕疵担保責任を負わなければなりません。(免責も可能ですが 少ない。)その理由は・土地と建物について売主に瑕疵担保責任を負わせることが 売主・買主双方に公平だから。・土壌汚染対策法等の施行とともに 買主保護の重要性が 高まってきているから。・土地の重大な瑕疵(そのため建物が建築できないなど)が 発見された場合に、買主に [続きを読む]
  • 契約違反による解除
  • 不動産売買契約書において 契約違反についての条文は以下のように記載されています。売主・買主はその相手方が本契約にかかる債務の履行を怠ったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、本契約を解除して、表記(定めあり)違約金の支払いを請求することができます。(以下違約金の支払い方法の説明が続きます。)不動産売買の実務において 契約違反による解除なんかめったにないので 契約書を説明する [続きを読む]
  • 鉄血宰相ビスマルク
  • 19世紀、バラバラだったドイツを統一させたのが「ドイツの問題は多数決ではなく 鉄と血によってのみ解決される」の演説で有名な ビスマルクでした。鉄とは「武器」、当時 プロセインには「死の商人」と称される一大軍需工場がありました。血とは戦争によって流される「血」のことを意味します。ビスマルクは ドイツ統一のため デンマーク、オーストリア、フランスに対し 3つの大きな戦争を仕掛けます。デンマークは領土、 [続きを読む]
  • 地番と住居表示
  • 不動産売買契約書や広告など 土地の「所在」の欄は地番で記載します。住居表示は「住居表示」や「住所」の欄に別に記載します。(地番と住居表示が同じでも)この地番と住居表示、 「なんでいっしょにしないんだ めんどくさい」とか「海外はこんなのあるのか?」などという素朴な疑問をもっていないでしょうか?(私はもっていました)江戸時代以前、江戸や大坂などの町で 庶民が住む家は主に長屋でした。そしてその家屋に 町 [続きを読む]
  • 不動産登記の公信力
  • 不動産屋は売主と称する者から媒介依頼を受けた場合、本当にその人が売主か、不動産の所有者か、処分権限を有してるか(代理人等)を調査する義務があります。「取引当事者の同一性に関する調査」といいます。この目的は もちろん不動産取引の安全性を保つことです。日本の不動産登記には公信力が認められていませんので登記を信頼しても保護されません。つまり 登記簿に記載されている名義人を売主だと信じて不動産を買い受けて [続きを読む]
  • 水路敷などに接する不動産
  • 上記参考図のような不動産、ネット等の広告写真だけだと一見きれいな物件だと 思われます。ですが 重要事項説明書の内容は以下になります。「対象不動産は建築基準法に定める接道義務を満たしていないため、建物の建築はできません。ただし、道路と敷地の間の水路占用使用許可を取得済みであるため、建物の建築は可能です。」水路敷に雨水など水が流れているのであれば わかりやすいのですが 実際は水が流れて無かったり埋め立 [続きを読む]
  • 公有地の拡大の推進に関する法律(公拡法)
  • 対象不動産が、その※一部または全部につき都市計画施設(計画道路など)区域等に該当する200?以上(大阪府の場合)の土地(または市街化区域5000?以上、市街化区域外10000?以上の土地)を売買する場合、事前に都道府県知事に届け出が必要です。※敷地の一部でも届け出を行うと、「対象不動産の買取りに関し売主と協議することを希望する地方公共団体があるのか」を選定します。これには「私有財産の売買を役所が制 [続きを読む]
  • ハプスブルグ家
  • 学生なら 法律とか経済学なんかを勉強するより「ヨーロッパの名門 ハプスブルグ家がどうやって発展していったか?」を勉強する方が ビジネスには役に立つかもしれません。(個人的意見です)私はオッサンなので 勉強しませんが・・ハプスブルグ王朝は13世紀、ルードルフ1世が 神聖ローマ帝国の王位についてから 約700年続きました。ハプスブルグ家は もともと スイス北部の小貴族でした。これが全盛期、オーストリアだけで [続きを読む]
  • 他人物売買と中間省略登記
  • 民法では他人の所有物や他人に属する権利 を売買の目的物とすることは可能です。宅建業法では 宅建業者が自ら売主となる場合 これらは 原則禁止されています。が 例外があります。以下2点。・宅建業者がその不動産を必ず取得できる場合。売主である宅建業者が物件を取得する契約を締結している場合(予約も含む)で 停止条件など その効力の発生に条件が無いもの。・未完成物件の建物青田売りなど 売買対象となっている不 [続きを読む]
  • アッティラ大王の顔は
  • 現在のヨーロッパは 青い目で金髪が特徴のゲルマン人 の大移動によって形成されました。ゲルマン人の大移動の直接的原因が ユーラシア大陸の遊牧民、フン族による圧迫でした。このフン族がなぞ(騎馬民族は文字が無かったので)でアジアの匈奴を先祖とする説が有力です。現在のハンガリーに パンノニア王国を建て フン族の最盛期を築いたのがアッティラ大王です。そして この人がどんな顔だったのかいまいちわかりません。  [続きを読む]
  • 不動産購入申込書
  • 不動産を気に入って買おうとする時、買主は売主に対し(不動産屋を通して)不動産購入申込書というものをだします。この申込書を提出し その後買主・売主間で売買契約の基本的合意事項が成立しても この段階では法的義務は発生していません。不動産売買契約書に双方が署名・捺印をし買主が 手付金を支払った時点で売買契約が成立します。なので 売買契約が成立するまでは買主はキャンセル可能です。もし、「購入申し込み後 基 [続きを読む]
  • 公道か私道か
  • 不動産の概要書や広告に記載されている 対象不動産の前面道路が公道か私道かは 実は法律用語ではありません。建築基準法の道路の種類の分別に道路の所有者はあまり関係無いのです。よく間違える42条1項1号道路は「道路法による道路」で公道とは限りません。道路法による道路とは 管理しているのが国や地方公共団体で所有権までは規定されていません。(実際は公道みたいなもんですが・・)つまり 道路の管理は市で所有は個 [続きを読む]
  • 古代オリンピックは
  • ギリシャ彫刻からもわかるように 古代オリンピックは男性が裸で競技をしていました。「美しい男性の体は神も喜ばれる」からだそうでです。古代オリンピック、現在と同様 順位を競い合うスポーツでしたが同時に 神事・宗教行事という意味合いも強かったそうです。どうやって採点したのかわかりませんが 音楽競技などもあったそうです。オリンポス12神の彫刻をみても 古代ギリシャ人は美意識が強かったのでしょう。なので ス [続きを読む]
  • もう不動産屋は強引な営業ができない
  • 相手方を困惑させる行為は宅建業法で禁止されていましたが 明文化されていませんでしたので昔、不動産屋の勧誘(営業)は強引だったと思います。(かなり強引な場合もあった)「お客さんを説得し、無理やり物件を買わせる」というスタンスも良しとしていました。(それが不動産屋の営業力。みたいな)平成23年10月1日の宅建業法改正で禁止される行為が明文化されました。これらを破ると 不動産屋は行政処分をくらいます。・ [続きを読む]
  • イスラム教が一番寛容に思えてくる
  • 一神教の3大宗教は ユダヤ教・キリスト教・イスラム教の順番で誕生しました。そして これらの神は同じです。ユダヤ教の主な特徴は 戒律主義と選民思想です。後にできたキリスト教やイスラム教を認めていません。キリスト教はこういったユダヤ教の厳しい戒律を否定し「神様はもうちょっとゆるいぞ」と言ってローマ帝国に広がっていきました。そして 後にできたイスラム教を認めていません。さらにイスラム教に対してすごい偏見 [続きを読む]
  • 不動産の価格交渉
  • 不動産の購入は 車などのように値引き交渉するとういう事があまりできません。(競合物件が少ないため)特に中古物件を購入する場合などは 値段交渉は仲介業者の仕事です。しかし、流通している不動産の中には値段交渉し易い物件とし難い物件があります。なので 購入希望者はこれらを広告や物件内覧の段階でにある程度知っておいて 以下に当てはまれば 値段交渉してみましょう。まず 当然ですが 売れ残っている物件(販売に [続きを読む]
  • 電磁パルス攻撃
  • 「北朝鮮が先月29日に発射した大陸間弾道ミサイル(ICBM)は大気圏への再突入後崩壊していた可能性が高い」との報道がありました。今年、北朝鮮がロフテッド軌道で発射したミサイルは以下の通りです。国際宇宙ステーションが 高度400kmのところにあることからも4500Kmは かなり高いのがわかります。ここで問題なのは この軌道で日本の領海内に向かって落ちてきた場合「本当に撃ち落とせるのか?」です。通常軌 [続きを読む]
  • 朝鮮半島の地政学
  • 半島国家というのは 大陸側から征服されるという脅威が常にあります。イタリアにはアルプス山脈、スペインにはピレネー山脈があるので世界史的にみても 大陸からの征服は困難でした。しかし朝鮮半島の北には 冬には凍ってしまう川しかありません。過去には 中国大陸に強国(元・明・清など)ができるとビビりました。実際、 朝鮮半島の付け根だった国、渤海、女真、満州などはプロセスに違いはありますが、 皆滅んでいます。 [続きを読む]