明正不動産 さん プロフィール

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明正不動産さん: 千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG
ハンドル名明正不動産 さん
ブログタイトル千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG
ブログURLhttps://ameblo.jp/mesejp/
サイト紹介文不動産お役立ち情報や業界裏話、地域の情報など紹介書いています。千葉 外房の田舎暮らしを応援!
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供41回 / 163日(平均1.8回/週) - 参加 2018/02/04 13:44

明正不動産 さんのブログ記事

  • いすみ市小池 格安和風住宅 販売開始
  • いすみ市小池の和風中古住宅が販売開始となりました。今回はリフォーム済だけど価格は500万円以下で即入居可能な物件をイメージして商品化しました。 過去にも何度かブログで紹介した通り、仕入れ時は敷地周りには建築廃材を含む大量の残地物がありました。 残地物の片付けが終わったら、今度はリフォームですが古い家だと、完全に補修しようと思ったらキリがなく、費用をかけた分高く売れるとも限りません。 とは言え、こん [続きを読む]
  • 価格が安い不動産には理由がある
  • 物件情報を見ていると、時々相場よりも安い物件を見かけますが、今回は物件安い理由について書いてみます。 不動産価格が安い理由にはおおまかに3つあります。①売りに出しているけど売れなくて値下げ!②売主さんが売り急いでいる!③訳あり物件! まず①の「売りに出しているが売れない」は説明するまでもありませんね。なかなか売れないと売主さんも不安になって価格を下げてでも売りたい!となります。これは②の売り急いでい [続きを読む]
  • いすみ市小池 中古住宅 リフォーム状況②
  • 2017年の年末に仕入れた「いすみ市小池 中古住宅」の状況ですが、間もなくリフォームが完了します。 リフォーム前 外装リフォーム中 この物件は築年数が古い上に何年も空家だったため、内装・外装リフォーム以外にも、建築廃材を含む大量の残地物処分、雑木の剪定、物置の解体、未登記建物の登記・・など、色々と手間がかかりました。 内外装リフォーム済と明記すると、フルリフォームをイメージされる方が時々いらっしゃいますが [続きを読む]
  • 既存住宅売買瑕疵保険の更新
  • 今年の4月の宅建業法改正により、施工された「建物状況調査(インスペクション)に関わる事項に先立ち、当社では去年の6月に既存住宅瑕疵保険の事業者登録を行いました。 当社が事業者登録をしている「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」は1年おきの更新のため、間もなく更新時期となります。 既存住宅瑕疵保険に加入出来れば、構造上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について引渡し後1〜5年間以内(保険金額により異なる) [続きを読む]
  • 賃貸の更新料について思う事
  • アパートや戸建てを借りる際に契約期間が定められて2年契約の場合2年おきに更新料がかかります。 さて、今回も業界裏話になりますが、この更新料を誰に払うかや更新料の金額や定義は地域や会社によって異なります。 借主から貸主に支払うケース、借主が仲介をした不動産会社に支払うケース、更新料を不動産会社と貸主で折半にしているケースなど様々です。 近年では家賃を払って借りているのに更新料まで払うのはおかしい!という [続きを読む]
  • 放置された空家の問題点
  • 物件の下見に行く時に、私は周辺環境も見ていますが、廃屋状態の空き家を目にする機会が増えました。今回は放置された空家の問題点について書いてみます。 ①草や雑木が伸び放題になり隣地にはみ出して隣家に迷惑がかかり、景観が悪くなる。 ②ゴミを不法投棄される。景観が悪くなり近隣に迷惑がかかります。 ③老朽化した空家が倒壊する危険性。 これも実際にあります。鉄筋コンクリート造の空家が老朽化した鉄骨が通行人の頭上 [続きを読む]
  • いすみ市若山 新築建売住宅 地盤調査
  • いすみ市若山「新築建売住宅」の状況ですが、5月31日に地盤調査を実施しました。 いすみ市若山の土地は元々畑として使われていたため、地耐力については不安があったのですが、思ったよりも地盤が強固だったようで、調査結果は「根切底の十分な転圧後、直接基礎」と出ました。 今後は、住宅瑕疵担保責任保険への申込み手続き後、6月下旬位から基礎工事に入る予定です。梅雨の時期なので天候にもよりますが・・。 [続きを読む]
  • 新築建売住宅の計画をしてみて思う事
  • いすみ市若山「新築建売住宅」ですが、建築確認申請が下り、順調に行けば6月中旬から工事に入る予定です。 さて、新築建売も10年前と比べて業務量がかなり増えました。 今から25年位前のいすみ市は都市計画区域外だったため、建築確認が必要ありませんでした。都会にお住まいの方には信じられないかも知れませんが田舎では現在も建築確認が不要なエリアがあります。 また、今から15年位前は完了検査の義務付けも無く建築確認申請 [続きを読む]
  • 中古住宅と断捨離の話
  • 今回は、断捨離について私が思う事を書いてみます。 断捨離は、2009年に「新・片づけ術断捨離」という本が発売され、2010年に流行語大賞になったのをきっかけとして、その後も様々な書籍やメディアで紹介されていますね。 断捨離は、ヨガの「断行・捨行・離行」から生まれた言葉で、「不要な物を断つ」「要不要を見極めて捨てる」「モノへの執着から離れる」という意味の造語ですが、断捨離を行なう事で運の巡りも良くなるのだそ [続きを読む]
  • 早期成約が予想されます
  • 新着物件が出た時、時々「早期成約が予想されます」とホームページに記載のある物件があります。 この表記がある物件は、売主さんが売り急いでいるなどの理由で周辺の相場より安いとか、室内から海が見えるなど、何らかの特徴ある物件です。 例えば、今回当社が専任で売却依頼を受けた三門台ニュータウンの海が見える平屋住宅がそうですね。 >>三門台ニュータウン 平屋住宅の詳細 当社HPを何度もチェックされている方ならご存 [続きを読む]
  • 新築住宅の取扱いについて
  • 当社では10年以上前まで新築建売も年に数棟取り扱っていましたが、約8年前の御宿町実谷の現場を最後に新築建売の取扱いがありません。 その分、中古住宅のリフォーム〜再販と中古住宅の売買仲介に力を入れている状況です。 明正さんでは、もう新築建売住宅はやらないんですか?と言われる事があります。 新築建売住宅の取扱いについては全く視野に無いわけではありませんが、全国的に空家の戸数が増えていて新築住宅が供給過剰ぎ [続きを読む]
  • 不動産売却査定で売主の希望と合わなかった話
  • 今回は、約1年前に平成2年築の中古住宅の査定依頼があった時の話を、記事だけでは物件が特定出来ないように配慮しながら書いてみます。 その時に私が出した査定価格は1300万円で、推奨する売出価格は1400万円台。一方、売主の売却希望価格は2000万円以上でした。 平成2年と言えばバブルの真っ只中で一番高い時期に土地・建物を買われた売主さんの気持ちも分かりますが、売却依頼を受けるために嘘を付いても信用を無くすだけなので [続きを読む]
  • いすみ市小沢 和風住宅 内容変更
  • 当社の専任物件「いすみ市小沢和風住宅1100万円」が井戸→公営水道に内容変更となりました。 この物件、外壁塗装をしていないので見た目では分かりにくいかも知れませんが1階部分はスケルトンリフォームを実施しています。 外溝や基礎コンクリート工事、根太・大引・柱・梁といった構造部分にも手をかけていて、断熱材も新規で入れ替え、耐震補強金具も取り付けており、設備もグレードの高いものを使用した、売るために上辺だ [続きを読む]
  • 草刈りの季節
  • 不動産を所有していると雑草が伸びて来るので定期的に草刈り等の維持・管理が必要です。 毎年4月中旬頃になると草が伸び始めますが、当社で管理している土地を見ると今年も草が伸び初めていました。草刈りは、毎年5月・7月・10〜11月の3回行います。 都会でマンションにお住まいの人には分からないかも知れませんが、田舎ではこの時期は雑草との戦いなのです。 茂原市下永吉 土地 岬町椎木 和風中古住宅 ちなみに一番草が伸び [続きを読む]
  • 建物状況調査(インスペクション)宅建業法改正
  • 過去の記事にも書きましたが、平成27年5月の宅建業法改正により儲けられた、建物状況調査(インスペクション)に関わる事項が2018年4月より施行となりました。 という事で、今回の宅建業法改正について、売主と不動産会社の視点で記事を書いてみたいと思います。 今回の法改正により、以下の事項を義務付けになります。※インスペクションの実施自体は義務付けられているわけではありません。 ①媒介契約時に、建物状況調査を実施 [続きを読む]
  • いすみ市若山 新築建売住宅を計画中
  • いすみ市若山で350万円で販売中の土地(当社が売主)で新築建売住宅を計画中する事になりました。 >>いすみ市若山の土地 平成23年以降は、中古住宅を仕入れてリフォーム〜再販売というスタイルが多かったので、新築建売はかなり久しぶりです。 いすみ市若山の土地ですが、周辺環境は良いものの、三角形で使いにくいというデメリットがあります。風水的に見ても三角形の土地は良いとは言えません。 その使いにくい土地を有効活用 [続きを読む]
  • 隣地との境界が不明な物件
  • 不動産の売却依頼を受ける物件の中には隣地との境界がハッキリしていない物件がけっこうあります。 例えば、 ①敷地周りに杭が無い。測量をしていない。杭が無く、法務局にも測量図の備え付けが無ければ測量をしていない可能性が高いです。→隣地との境界を巡ってトラブルになる可能性あり。 ②隣家の塀や屋根が自分の敷地に越境している隣家の屋根や塀の一部が自分の敷地へはみ出している不動産も時々見かけます。→屋根や塀の撤 [続きを読む]
  • いすみ市若山 和風平屋住宅 引渡し
  • 去年の9月に売却相談を受け、10月から当社の仲介で売却活動を行なっていた「いすみ市若山 和風平屋住宅」が引渡しとなりました。 売却相談を受けた時は、道路が敷地に接していなくて、隣地を購入出来なければ再建築が出来ない状況でした。 売却依頼時の現況(建物が見えない・・) また、仮に隣地が購入出来たとしても、隣地と道路の間には水路があり、橋を架けなければ敷地へ車両の進入が出来ず、水路専用許可や建築基準法43条 [続きを読む]
  • 売却が難しい田舎の土地
  • 毎年4月になると土地・建物の所有者に固定資産税納付書が届きますが、固定資産税納付書が届く時期になると増えるのは土地売却希望の問合せです。 固定資産税納付書を見た土地所有者は、何も利用していない土地の固定資産税を払い続けるのはバカバカしいから処分してしまおう!と思って売却希望の問合せをするのでしょう。 しかし、土地売却の問合せがあった土地を実際に見てみると多くの土地は売却が困難な事が多いのです。 いす [続きを読む]
  • 勝浦市で4月にNHKのど自慢が開催
  • 勝浦市の市制施行60周年記念行事として、4月15日(日)にNHKのど自慢が開催されます。 NHKのホームページによると、予選会は、前日の4月14日(土) 11:45〜だそうです。 実は私、今年は「のど自慢」に応募したいと考えていました。 NHKのど自慢が勝浦市で開催される事は、知り合いの不動産業者さんのブログを見て知ったのですが、時既に遅く3月1日が締め切りでした。 応募ハガキによる選考倍率は約10倍みたいですが、のど [続きを読む]
  • いすみ市 大原春祭り2018
  • 毎年、いすみ市の大原地域(旧大原町)では、4月1日〜4月2日にかけて大原春祭りが開催されています。 春祭りは大原商店街通りで行なわれるもので、開催時間も短く、正午から午後5時まで。 有名な「大原はだか祭り」みたいに盛大なお祭りではありませんが、屋台が出たり、子供神輿が出たり、音楽隊コンサートなどイベントが行なわれています。 興味がある方は是非見に来て下さい。 [続きを読む]
  • いすみ市の田舎風景と都会の風景
  • 不動産売買仲介では、契約後に残金決済・引渡し・及び所有権移転手続きを行いますが、残金決済場所を買主さんの取引先金融機関で行なう事もあります。 残金決済・引渡し手続きのため県外へ出掛ける事は年に3回位ありますが、田舎では普段見ない景色が見られたりするので、それが楽しみでもあります。 昨日は、いすみ市高谷中古住宅の残金決済・引渡しだったのですが、売主さん・買主さん双方が都内にお住まいだった為、東京都江戸 [続きを読む]
  • いすみ市小池 中古住宅 リフォーム状況①
  • 2017年の年末に仕入れた「いすみ市小池 中古住宅」の状況ですが、残地物の片付け・未登記建物表題登記が終わり、ようやくリフォームに取り掛かりました。 2018年3月現在の外観(外装リフォーム予定) 建物登記完了証 と 床下調査報告書 さて、今は不要な物を溜めない断捨離という考え方が主流だと思いますが、昔は物を捨てずに大切に使うという価値観の人が多かったため、この物件の仕入れ時には、室内外から縁の下までかなりの残 [続きを読む]
  • いすみ市深堀にオープンしたお洒落なカフェ
  • いすみ市深堀の国道128号線沿で2月15日にグランドオープンしたカフェ(パルミエ)に行って来ました。 ちなみに、パルミエのオーナーも店長も私とは顔見知りの知人にあたります。 扱っているメニューは、地元いすみ市で水揚げされた伊勢海老やタコなどの海産物、いすみ豚などの地元食材、近郊の田畑で栽培される新鮮野菜を活かした料理、その他パンケーキ・ドリンクなど。 この辺りは、お店のHPを見れば分かる事なので、ブログで [続きを読む]
  • 不動産業界用語(当て物)
  • 不動産業界用語で「当て物」という言葉があります。 「当て物」とは、本命の決めたい物件を見せる前に見せるランクの劣る物件の事の事を言います。 すぐに本命の物件を見せるよりも、その前にランクが劣る物件を見せてから本命の物件を見せた方が本命の物件が良く見えるため成約に繋がりやすいのです。 では、どういう物件が「当て物」になりやすいのかと言うと、築年数が古い物件とか相場とかけ離れた高い価格で売り出されている [続きを読む]