不動産営業マン大家のやま さん プロフィール

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不動産営業マン大家のやまさん: 不動産営業マンの副業大家日記
ハンドル名不動産営業マン大家のやま さん
ブログタイトル不動産営業マンの副業大家日記
ブログURLhttps://okusankowaizo.muragon.com/
サイト紹介文不動産営業マンの副業大家日記
自由文東北の田舎町で不動産売買営業マンをしております。マイホーム新築を機に築24年の木造10室のアパートを購入して晴れて兼業大家となりました。

大家を始めるきっかけは、老後へ対する不安、住宅ローンへの不安、子供達の教育費への不安、雇用への不安、そして独立への夢

不安の解消と夢への道筋のための賃貸不動産経営

そんな私の不動産経営は成功するのでしょうか?
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供34回 / 21日(平均11.3回/週) - 参加 2018/04/30 14:53

不動産営業マン大家のやま さんのブログ記事

  • 地主って・・・
  • 皆さん「地主っていいなー!」って思った事ありませんか? 私なんか昔からずーっと思い続けております・・・ たまたま持っていた農地が市街化に伴い大きな価値になり、切り売りした利益で収益物件を建てる。その収益でまた建てる・・・ 今まで作物を生産して稼いでいた土地で、今度は不労所得を得る・・・ 私の住むエリアでも区画整理で多数の土地成金が存在します。 皆、デカイ家に住み、高級車に乗り、新築アパートを所有し [続きを読む]
  • 新規物件購入計画始動!!
  • さて、5月始めにまた物件を紹介して頂きました。 今回は金融コンサルタントさんからのご紹介。 なので、融資は大丈夫そうです。 すでに根回し済みで内諾とっているそうで(笑) どうせなら金利も優遇して頂ける様に交渉して頂ければ・・・ さて、この物件まだ未公開で、売主さん直物件。 今回は敵なしなので、ゆっくり、慎重に進めて行きたいと思っております。 正直、自分の想定している以外の事が多い物件なため、調査に [続きを読む]
  • 某シェアハウス問題に関して考える・・・
  • 先日S銀行さんが問題のシェアハウスに関して見解を述べた記事を見ました。 この首都圏を中心に一気に拡大して破綻したシェアハウス【かぼちゃの◯車】問題。 1月のスマート◯イズ破綻くらいから興味深く事態の推移を見守ってきました。 賃貸経営を行なっている方やこれから賃貸経営を行ないたい方にはとても興味深い内容かと思いますが、皆様はこの問題に関してどの様な感想をお持ちでしょうか? 今更ながら、この問題の不動 [続きを読む]
  • 購入失敗の物件④
  • さて、RC物件に3番手で買付けを入れた翌日・・・ 管理会社さんからお電話です・・・ 時期は3月・・・ まさかの退去?? 恐る恐る電話に出ると・・・ 「新規の売りアパート情報です!!マジ安いですよ!!」と店長さん 退去じゃなくて良かった!! 早速メールで詳細を送っていただきました。 正直エリアが微妙・・・隣の市の物件です。 しかし、今回は複数の方に同時配信とのことで、スピード勝負!! 早速現地確認! [続きを読む]
  • 購入失敗の物件③
  • 競売失敗後は中々物件情報が無い状態でした。 2件程、オーナーさん直で交渉している物件がありますが、「時期が来たら」程度でお話中・・・定期的にアクセスしています。 そんな状態が続きましたが、NETの物件検索は常時行なっておりました。 そして3月のある日・・・ 新規物件を発見!! すぐに資料請求です。 ちょうど朝一で掲載したそう!! 市内でも有数の人気エリアにある築15年のRC3階建て物件。 2LDK [続きを読む]
  • 購入失敗の物件②
  • 続きましては、2つ目の購入出来なかった物件は競売です。 今年年明け早々に「そう言えば年末公開の競売有ったよなー・・・」と思い、競売サイトを覗くと・・・ 家の近所でアパート2棟一括売りの情報が!! 築19年の広めの1K8室×2棟の計16室!! 早速物件を見に行くと、年式の割に綺麗なアパート。 駐車場も広く100%以上確保 若干人気エリアから外れるが、是非欲しい!! しかし競売は入札する時に保証金が必 [続きを読む]
  • 購入失敗の物件①
  • さて、いままで、特に波風無く7ヶ月を過ごしてきたのですが、新規物件取得には精力的に動いておりました。 今まで数回の買付けを行ないましたが、全て不調に終わっています。 そんな失敗を紹介して参ります。 まず初回は、11月末に管理会社さんから紹介された物件です 管理会社さんには本業の関係で月に1回は顔を出すのですが、その際に店長さんから売り出しほやほやの未公開物件を紹介されました。 物件の詳細は、隣市の [続きを読む]
  • 大家となり七ヶ月経過しました。
  • さて前回まで大家となる経緯と購入そして本日までの流れを記載してきました。 購入後は入退去も無く、クレームも外壁工事中の一回のみと静かに過ごしています。 現地で今まで行なったのは、購入直後の草むしり、春の除草剤撒き、共用部蛍光灯交換二回、アスファルト工事のみ。 ほとんど何もしていません。 勿論定期的に見には行っていますが、ただ見るだけ・・・ 清掃も特にしていないのですが、行くと毎回綺麗な状況・・・ [続きを読む]
  • はじめての確定申告
  • さて、年度末に経理処理をすべて行ない、新年そうそうに申告の準備ができました。 そんな私のはじめての確定申告を2月28日に行なってきました。 今年は、はじめての住宅ローン控除と事業申告となりかなりの緊張です。 申告書・決算書・貸借対照表・ローン残高証明書等提出書類の他、まとめた領収書と、仕分け日記帳等の会計書類一式を持って申告に挑みました。 書類が揃っている人用の受付に行くと、書類が揃っているかの確 [続きを読む]
  • 初年度末の経理処理
  • 9月に購入以来、個人事業主として税務署に申請しましたが、初の年度末を迎えました。 経理ソフトとしてやよいの青色申告というソフトを導入して、購入以来毎回入伝作業は行なっておりましたが、年度末は特別な気持ちになりますよね!! ついに大家となり、事業を行なっている実感に感無量でした。 10室の1棟アパートを持つ私は青色申告となり、65万円の控除となります。 さて、ここで悩んだのは減価償却と土地建物の按分 [続きを読む]
  • 修繕完了
  • さて、購入後約1ヶ月の10月末無事修繕完了となりました。 以前の状態 修繕後 濃いグレーと薄いグレーの2トンとなりました。天気の悪い日の画像なので綺麗さが伝わらないかも・・・ 下部はガルバを貼付けました。 一部納得のいかない部分がありますが、別途費用で再修繕予定です。 だいぶきれいになったと自分的には思っています。 購入時に一気にやって良かった!! [続きを読む]
  • 何故お金を借りられたのか?②
  • さて前回の続きです。 金融機関の視点 不動産業に従事している事。(少ないながら新築賃貸のプロデュース経験、自社物件管理経験がある。) 物件が良い。 価格が大きく下がった。 年収が十分ある。 預金の無いことを合理的に説明出来る。(車を現金購入後マイホーム購入は逆に預金が出来ていた証明とも言える。) 投資と言わず経営と言っていた。 事業計画がかなり細かくストレスをかけた計画であった。 将来の独立を視野 [続きを読む]
  • 何故お金をかりられたのか?①
  • 物件購入に際して当然の如く金融機関からの融資を受けて購入したのですが、そもそも資産に関して低スペックの私が何故融資を受けられたのか・・・ 借入したのは2017年9月 融資がキツくなり始めた時期でもあります。 そんな時期に何故融資が受けれたのでしょうか・・・? 自分の属性 さてはじめてのブログにも書きましたが、自分の経歴はとても自慢できるものではありません。 大学中退、都落ちの出戻り、フリーター時期 [続きを読む]
  • 管理会社選び
  • さて、話は前後しますが、物件選定同様に管理会社選びってかなり悩みますよね。 私の場合、管理を行なっていない売買専門の業者さんに仲介して頂いたので、管理は自由に選べる状況でした。 そこで物件所在地にある管理会社さんから選ぶのですが、とても悩みました・・・ エリアにある管理会社の特徴 管理件数ダントツNO1の管理会社さん。                   こちらは老舗で大手フランチャイズに加入して [続きを読む]
  • アスファルト修繕
  • ゴールデンウイークも本日で終了ですね・・・皆様はどんなゴールデンウイークでしたでしょうか? 我家は、今年は実家に兄弟も集まらず、父母も県外の弟一家の家に行っているため静かなゴールデンウイークを過ごしました。 それでもお父さんは、毎日家の用事、子供たちと近場ではありますがお出かけ、買い物運転手として忙しい毎日を送っておりました。仕事のほうがだいぶ楽かも・・・(苦笑) さて、普段は購入時から順を追って [続きを読む]
  • 初クレーム
  • 購入後、無事速やかにリフォームを開始できました。 まずは足場組 朝組み始めた足場は夕方見に行くとすでに組み上げられておりました。 いよいよ感がでてまいりました。 外壁塗装後は「見違えるほど良いアパートになる!!」との予想で購入したのですが、結果は如何に!? ドキドキです。 そんな気持ちの中、足場設置翌日、管理会社さんから連絡を頂きました。 管理依頼後数日ですが、管理会社さんからの電話ってドキッとし [続きを読む]
  • 大家としての初仕事は・・・
  • さて、物件を購入して一番最初にしたこと・・・ それは草むしり!! 今でも思い出したくない作業です・・・ 全面アスファルト舗装されている物件ですが、基礎とアスファルトの継ぎ目からは隙間なく草が生え、中には木に成長している輩も・・・ 更には、アスファルトを突き破り生えて来ている奴らも・・・ 長期間未管理の物件の草はかなりのものでした・・・ 根がかなり丈夫に張っていて、引き抜くとアスファルトがガンガン剥 [続きを読む]
  • 物件のメリット・デメリットをまとめてみる
  • 物件の選択基準をまとめてみたいと思います。 さて今回の物件購入に際して、色々と考えました。 購入に関して考えていた物件のメリットを記載します。 ①10室以上である。 概ね10室以上の室数だと、青色申告が可能となり、税制上大きな節税メリットがあります。大きいところでは、白色では無い65万円控除や、損失繰越も可能となりますし、専従者給与も満額計上可能となります。(我家は専従者給与を発生させられませんが [続きを読む]
  • 購入アパートのスペック
  • さて、前回までは購入までの回想を書いてきましたが、実際の購入アパートはどんな物件かを本日は記載したいと思います。 ◎建物  ・平成6年築(購入時築23年)  ・木造2階建  ・床面積 1F156.58? 2F156.58? 合計313.16?  ・部屋割 2DK×10室  ・駐車場 敷地内7台分完備  ・その他 バス・トイレ別 洗面台独立 全室エアコン1台(一部ガスエアコン)プロパンガス  ◎土地 [続きを読む]
  • ついにアパート大家になる!!
  • さて、契約から1ヶ月後の2017年9月29日決済日と定めておりましたが、決済1週間前になっても未だ融資承認がおりていませんでした。 どうやら、金融機関さんの決算月で立て込んでいるようです。 9月中の決済は金融機関の希望です。 本当に忙しくて遅れているのか、それとも問題があって遅れているのか・・・ とても不安ですよね・・・ 火災保険の契約もあるし、管理切り替えも有るし、外壁修繕工事もあるし・・・ あ [続きを読む]
  • 契約と融資本申込
  • さて、融資と予想外のプロパー融資で急遽発生した妻の保証人問題を無事クリアーして何とかこぎつけた契約・・・何とか予定通りにおこなうことが出来ました。 自宅同様、重説も契約書もさっと目を通しただけでサイン&押印 若干あった不明点の確認依頼と決済の簡単な打ち合わせと修繕の打ち合わせのみで約30分で終了。 人生をかけた買い物の割にはあっさり終了しました。 その足で融資本申込!! こちらも、必要書類の提出と [続きを読む]
  • 妻からの承諾!!
  • さて最大の難関に直面しておりましたが、設定した売買契約の時が刻々と近づいて来ました。 強制プレゼン後も機嫌が悪く殆ど口を聞いてくれません・・・ 焦り初めた契約2日前、妻がようやく口を聞いてくれました・・・ 「保証人になる条件がある!守ってね!!」 条件は  ◯今の仕事をやめない ◯アパート経営にかまけて家庭を蔑ろにしない ◯経理状況の報告 むしろ私の考えと全く同じでありがたかったです。 しかし大家 [続きを読む]
  • 妻への保証人依頼・・・(汗)
  • おそらくどの家庭でも奥さんに物件購入を理解してもらうのは苦労したのでは無いでしょうか? 我家は物件購入を考え始めたあたりで奥さんにアパートを購入したい旨を伝えており、「ふーんそうなんだ・・・」「ま〜頑張って・・・」程度の同意(笑)は頂いておりました(同意してもらったと思いたい・・・?) そして、今回融資の内諾を伝えたら「ふーん」との事・・・本気で購入を考えている事が伝わっておりますでしょうか?? [続きを読む]
  • 金融機関へ突撃!!
  • さて融資内諾後のコンサルタントさんと打ち合わせの数日後指定された日時に銀行さんへ伺いました。 仲介業者さん、コンサルさんの3人で入店すると・・・ 対応に出たのは支店長様と副支店長様・・・ 即座に応接室へ案内されます。 この時点で、融資を受けに来た感覚ではなく、いつもの仕事の感覚・・・ 融資可決の連絡から面談まで時間がなく、見積もりも火災保険、登記費用のみ・・・ さて雑談から入り、融資もほぼOKと改 [続きを読む]
  • 融資内諾!?
  • さて前回指示された内容の書類を手渡したままお盆を迎えました。 お盆期間中は、実家で弟一家と毎日の様に過ごしあっという間に終わってしましました。 子供たちは従兄弟と会うのが楽しみでしょうがなく、毎日よく飽きないなーという感じ・・・ お互い年の近い従兄弟は何をしていても楽しいようです。 盆明け、日常に戻りすっかり融資の話も忘れていたおり、久々に仲介業者さんから興奮気味に連絡が入りました。 「融資内諾で [続きを読む]