userbank さん プロフィール

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userbankさん: ユーザーバンクのブログ
ハンドル名userbank さん
ブログタイトルユーザーバンクのブログ
ブログURLhttps://blog.userbank.jp
サイト紹介文希望条件オーダー型不動産マッチングサービス ライフグラム運営会社 ユーザーバンクのブログ
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供24回 / 99日(平均1.7回/週) - 参加 2018/07/25 22:00

userbank さんのブログ記事

  • 過去の記事 …
  • 賢い住まい探し 2
  • それでは、前回で分けた賢い住まい探しの1番目のセグメント1. 人気の沿線(駅)・地域で探す2. 人気地域の周辺で探す賢い住まい探しの2番目のセグメント1. 永住指向2. 永住指向ではない賢い住まい探しの3番目のセグメント1. 一戸建て派2. マンション派上記の組み合わせで「賢い住まい探し」を考えて行くことにしましょう。今回は一番厄介な家探しと言ってもよい組み合わせです。こんにちは、佐海です。なかなか無いものを探すと言 [続きを読む]
  • 賢い住まい探し 1
  • 「賢い住まい探し」と言っても、みなさん個々探されている希望条件も違いますし、条件に合った候補物件が、早々にたくさん有る訳でもないと思いますので、みなさんの希望条件をいくつかのセグメントに分けて考えてみたいと思います。こんにちは、佐海です。このブログで過去何度かお話ししましたように住宅の相場は、価格(予算)・場所(所在地)・スペックで成り立っています。価格(予算)については、みなさんの現状の経済的な [続きを読む]
  • 住宅流通市場の緊急の課題
  • 2013年住宅・土地統計調査によると、日本の住宅総数は世帯数より約16%多く、量としては十分足りているそうです。これから後、人口の5%を占める団塊の世代が後期高齢者となる「2025年問題」は、大量相続時代を迎えるため、団塊世代の大量の持ち家は空き家になるか、中古住宅市場に大量に供給されるかです。こんにちは、佐海です。住宅は基本的に需要と供給のバランスで成り立っています。在庫が沢山あると、購入者側は安く住宅を購 [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい売却編 第4回
  • こんにちは、佐海です。売主は、購入を検討されている買主も高い買い物はしたくないので一生懸命勉強していますから、まずは土俵に乗っていただく位の売出し価格を冷静に見極める事が非常に大事になってきます。特に「買い替え」などの期限付きの売却動機の売主の場合、長期間の売却活動は極度のストレスを伴い、短期での取引成立は売却価格の多少の差以上の価値があります。それでは・・・。営業担当者の心の声(昨日の案内でA氏 [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい売却編 第3回
  • こんにちは、佐海です。当初の売出し価格の設定に際しては、査定書を参考に不動産会社の担当者のアドバイスに謙虚に耳を傾け、冷静に相場を把握して決定する事をお薦めします。購入を検討されている買主も、高い買い物はしたくないので一生懸命勉強していますから、まずは土俵に乗っていただく位の売出し価格を冷静に見極める事が非常に大事になってきます。それでは・・・。不動産会社の担当者「今日は・・・。」売主(奥様)「ご [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい売却編 第2回
  • こんにちは、佐海です。買替の場合、売却が長期化すると売主の心理も時間と共に変化し、不動産会社の担当者との間にも微妙な変化が表れてきます。売主の「1円でも高く売りたい」と言う心理は、当たり前なので誰も否定したり揶揄する事はできません。なので、当初は高値で売出し価格を設定したいのはある程度いたし方ないのですが、実は、当初の売出し価格が非常に大事だと言う事を、ほとんどの売主が知らない事が、売却の長期化を [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい売却編 第1回
  • こんにちは、佐海です。「営業担当者の心の内」シリーズ前8回は、買主と不動産会社の営業担当者のやり取りを通して、営業担当者の心の内を覗いてみましたが、今回からはこのケースを真逆の立場の売主と不動産会社の営業担当者のやり取りを通して、営業担当者の心の内を覗いてみたいと思います。このシリーズの売主は「子供が大きくなって手狭になったので、一戸建てに買替する」と言う買替が売却動機でした。売却側の不動産会社は [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第8回
  • こんにちは、佐海です。不動産の相場は「ピンポイント」で表す事はできません。過去の成約事例と対比して売却価格を予想するわけなのですが、経済動向・季節・競合物件などの影響を受けブレがあります。不動産とりわけ「住まい」の売買の場合、相場は売却予想価格の前後5%位はブレがあります。経済が安定している時は概ね3%の範囲でのブレがあります。買主(奥様)「こんにちは」営業担当者「いらっしゃいませ」買主(奥様)「ご [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内 第8回
  • こんにちは、佐海です。不動産の相場は「ピンポイント」で表す事はできません。過去の成約事例と対比して売却価格を予想するわけなのですが、経済動向・季節・競合物件などの影響を受けブレがあります。不動産とりわけ「住まい」の売買の場合、相場は売却予想価格の前後5%位はブレがあります。経済が安定している時は概ね3%の範囲でのブレがあります。買主(奥様)「こんにちは」営業担当者「いらっしゃいませ」買主(奥様)「 [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第7回
  • こんにちは、佐海です。不動産取引ほど「買主」「売主」の立場の違いが際立って見え隠れするものはありません。中でも交渉過程は神経戦そのものです、不動産会社が仲介に入っての交渉は三つ巴と言ってもいいでしょう。買主(奥様)「こんにちは」営業担当者「いらっしゃいませ」買主(奥様)「またお世話になります。今日で内覧三回目ですね。何回もすみません」営業担当者「いえいえ、これが私の仕事ですから」買主(ご主人)「よ [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第6回
  • こんにちは、佐海です。不動産の相場の構成要件は「お金」「場所」「スペック」*1の三要素で成立しています。特に「住まい」を買うと言う行動を起こし、買う物件を決めるための「判断」をするには、よほどのお金持ちでない限り、まず「お金」すなわち資金計画(住宅ローン)が分かっていなければ「判断」できません。次に、「場所」にこだわるか「スペック」にこだわるかです。「お金」と「場所」が決まっている場合は「スペック [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第5回
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。住宅のような高額商品は「衝動買い」は、したくてもできません。衝動買できる方は、よほどのお金持ちの方でしょう。住宅を買うには、資金計画(住宅ローン)で買える上限の把握と、買いたい場所の相場観がないと「買う」と言う判断を下す判断軸がないので買えないのです。その上で、スペック(築年数・最寄の駅からの徒歩・面積・間取り・その他)をどれを優先するか総合的に判断することになり [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第4回
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。不動産会社の営業マンは、不動産を通してお客さんに何らかの利益をもたらしている訳ですが、とりわけ「住まい」を扱う者としては、毎日の生活を支える基盤であり安らぎの空間をお世話することとなり、非常に責任の重い仕事です。個々のお客様のご希望を十二分に聞き出し、足りない知識を補足しながら的確にアドバイスし、希望条件を整理することにより方向性を導き出して、最適物件を提供するこ [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第3回
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。いよいよ不動産会社の営業マンとしての真価が問われるときです。営業マンとしては、お客様の心の中に入って行けるかが勝負の分かれ目です。物件を売る前に自分を売込めるかです。営業担当者「先ほどのご主人さんの返済計画なのですが、ボーナス払いがいくらか必要ですよね。2,700万円を借り入れ期間20年で、毎月払い概ね10万円とした場合、ボーナス時1回につき10万円程度のお支払いが必要ですね [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内・住まい購入編 第2回
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。前回のつづきで、不動産会社の営業担当者がなにを考えながらお客さんと接しているか、頭の中を覗いてみましょう。前回、お客さんの希望しているエリアが絶対条件であることが判明しました。今回は、これから予算をあげていただくか、面積・間取を小さくしていただくかの選択からです。営業担当者「なるほど、○○駅からバス便はダメですか?」買主(奥様)「主人は残業が多くバスは最終便が早い [続きを読む]
  • 営業担当者の心の内 第1回
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。前回までは、売主・買主の立場になって現場の実態に照らし合わせて、お役に立ちそうなお話しをいろいろとご紹介してきましたが、今回からしばらく、不動産会社の営業担当者の目線で、都度考えていることを思いつくままにお話しさせていただきます。ブログらしからぬストーリー仕立てでお話しさせていただきます。さて、みなさんにとって不動産会社の営業担当者が何を考えているのかは、とても興 [続きを読む]
  • 家を上手く売る!その2 買主の購入動機から逆算する
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今回も、売主の立場に立って上手く売る方法についてお話しさせていただきます。前回は市場の把握を的確にし、高く売れる方法をお話しさせていただきました。今回は、誰にでもできる高く売る方法を、お話しさせていただきます。さて、本当にそんな方法あるのでしょうか・・・。答えは、あります。買主の購入動機とは?住まいの購入を真剣に考えている買主の動機は大体こんな具合です。1.買い替え [続きを読む]
  • 家を上手く売る!その1 売り出し価格を決める
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今回は、売主の立場に立って上手く売る方法についてお話しさせていただきます。要はどうすれば高く売れるかです。さて、本当にそんな事できるのでしょうか…?答えは「できます」。売主の売却理由は1.買替2.転勤などの移動による3.終活などの処分4.借金の返済などのネガティブ要因だいたいこんな具合ですね。「住まい」の売却の場合、今日明日中に換金しなければならないケースを除いて、1.〜4. [続きを読む]
  • そもそも不動産情報ってなに!?パート7
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今日は、いよいよそもそも不動産情報ってなに!?。シリーズの最終回です。前回までのお話しで、不動産会社がどうして情報を公開したがらないは、お分かりになったと思います。では、改めて「公開情報」とはなんでしょう?私の場合は「不動産情報を公開する」とは不動産流通機構:レインズに「登録する」ことが公開することと定義してお話ししています。物件情報をお探しの買主は、ネット時代の [続きを読む]
  • そもそも不動産情報ってなに!?パート6
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今日は前回の続きで、二次情報についてお話しさせていただきます。前回、相場が3,000万円の物件が一次情報として市場に3,480万円として出されるところまでお話ししました。今回はその物件がどうなったかのお話です。売却できない。売主の不安と焦りが始まりますいかに売却時期に余裕のある売主と言えども、不動産会社が一生懸命に広告営業活動もして、当然にレインズにも登録済で他の不動産会社 [続きを読む]
  • そもそも不動産情報ってなに!?パート5
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今日は、二次情報についてお話しさせていただきます。二次情報って聞いたことありますか?不動産情報で、二次情報なんて聞いたことありませんよね。「はい」当然です。これは、おっちゃんが勝手に付けた名称です。早い話が、大方の場合「値下げ情報」です。「値下げ情報」の響きがネガティブなので、二次情報としたのですが、今のところ不動産会社に「二次情報ありませんか」と聞いても通じませ [続きを読む]
  • そもそも不動産情報ってなに!?パート4
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今日は前回の続きで、非公開情報のご説明と未公開情報・非公開情報…の違いなどについて、ご説明します。非公開情報ってどんな情報?みなさんにお尋ねいたします。「非公開情報」のイメージって如何でしょうか?あまりいい響きではないですよね。それに不思議ですね。何故公開しないのでしょうか?公開しないと買主は見つからないのに?実はこの非公開情報というのが曲者なのです。非公開情報は [続きを読む]
  • そもそも不動産情報ってなに!?パート3
  • こんにちは、佐海のおっちゃんです。今日は3.未公開情報4.非公開情報…の違いなどについて、ご説明します。多くのみなさんは、「未公開情報・非公開情報って、なに?」と思われるでしょうね。不動産情報の本丸、未公開情報・非公開情報氷山の例えで言いますと、公開情報:未・非公開情報 = 3:7 くらいのイメージです。そうです、圧倒的に未・非公開情報の方が多いのです。そして買主にとって新鮮で価値の高い情報が多いのも圧 [続きを読む]
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