seita さん プロフィール

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seitaさん: 不動産投資で資産形成に成功する方法
ハンドル名seita さん
ブログタイトル不動産投資で資産形成に成功する方法
ブログURLhttps://ameblo.jp/the-investment-planner/
サイト紹介文不動産投資専門のFPです。主にワンルームマンション投資で資産形成に成功する情報を発信しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供35回 / 38日(平均6.4回/週) - 参加 2018/10/13 14:19

seita さんのブログ記事

  • 空室対策⑤−2 媒介契約
  • 本日は空室対策⑤ 営業範囲の広さについてお話させて頂きます。 結論を言うと、『営業範囲を広くすると入居者が決まりやすい。』というものになります。 前回お伝えした通り、入居者募集の営業結果は深さと広さの掛け算です。 つまり価値が深くても、範囲が狭いと必然的に営業結果は悪いものとなります。 では、どうすれば営業範囲を広げることができるのでしょうか。 答えは、 「一社でも多くの賃貸会社と一般媒介契約を交わす [続きを読む]
  • 空室対策⑤−1 媒介契約
  • 本日は媒介契約についてお話させて頂きます。 結論から言うと、「入居者募集の営業結果は深さと広さの掛け算で決まる。」というものになります。 まず、あなたが物件のオーナーで自主管理をしているなら自分で入居者を探す必要があります。 と言っても、そこまで難しいものでもなく、物件資料(マイソク)を賃貸会社に持参し賃貸借契約を交わせば良いだけです。写真があれば尚良いです。とても簡単ですね。(電話とメールだけで依 [続きを読む]
  • 空室対策④ 管理会社との交渉方法
  • 本日は空室対策の管理会社編についてお話させて頂きます。 結論を言うと、「管理会社との交渉方法が空室対策の成否を決める。」というものになります。 例えば空室が発生し管理会社が入居者募集を行っている筈なのに入居者が一向に決まらない。 このような場合、管理会社に問題があるケースがあります。 管理会社が入居者募集を行っていないのか。それとも自社だけで募集しようとしているのか。それとも家賃が相場から適切でない [続きを読む]
  • 空室対策③ 入居者募集の営業方法
  • 本日は入居者募集の営業方法についてお話させて頂きます。 結論を言うと、「入居者募集にはオーナー様も営業する方が良い。」というものになります。 まず一般的に不動産オーナーは物件を管理会社に委託しています。遠方にある物件なら尚更だと思います。 そして管理会社が賃貸管理を行い入居者募集までを行うのが一般的ですが、入居者募集が弱い管理会社もあります。 その場合、特に賃貸会社も兼ねている管理会社だと自社で募集 [続きを読む]
  • 空室対策② 価値・価格・信用
  • 本日は前回の続きをお話させて頂きます。 結論を言うと、空室対策はビジネスの視点で考える必要があり、「価値・価格・信用」の三点が大事になるというものになります。 では、これら三点について説明します。 まず最初の 『価値』 ですが、これは簡単にご理解頂けると思います。ただ、絶対に 『価値』 という概念を自分本位で考えてはいけません。 因みに、ピーター・ドラッカー氏は著書 『現代の経営』 (ダイヤモンド社)の中 [続きを読む]
  • 空室対策① ビジネスの視点
  • さて、本日は空室対策についてお話させて頂きます。 本日の結論をお伝えさせて頂くと、空室対策はビジネスの視点で考えるべきというものになります。 具体的にお話させて頂きますね。 まず空室対策とは何か?という事を考えると、要するに 『どうすれば顧客は集まるのか?』 という質問と同じになります。 これはご理解頂けますよね。オーナーにとって入居者は 『顧客』 なので、空室対策とは即ち顧客を集める事に他なりません。 [続きを読む]
  • 他の投資物件② 木造アパート
  • 今回は木造アパートについてお話させて頂きます。 結論を言うと、木造アパートは戸建賃貸投資と同じく資産家が行うべきものだという答えになります。 まずあなたにお聞きします。木造アパートの空室率をご存知ですか? 実は木造アパートの空室率は東京都内でも30%前後だと言われています。(調査会社のデータにより異なりますが、平均を取ると概ね30%前後になります。) つまり、実は木造アパートは集客が難しい投資物件なのです [続きを読む]
  • 他の投資物件① 戸建賃貸投資
  • 本日は戸建賃貸投資について書かせて頂きます。 結論を言うと、戸建賃貸投資は既に資産家になっている人がするもの、というものになります。 具体的に説明しますね。 まず戸建賃貸投資は大きく以下の二種類に分けることができます。 1.都心にある戸建賃貸投資 2.地方や僻地、再建築不可地域にある戸建賃貸投資 まず「1」ですが、これは長期的に見て成功する可能性があります。理由はファミリー層が減少しているとは言え、 [続きを読む]
  • インフレ時代の欠点
  • 本日はインフレ時代の欠点についてお話させて頂きます。 結論を言うと、「インフレ時代は今まで蓄えた資産価値が下落する。」というものになります。 例えばとある国家でその国の通貨が年間1%ずつインフレしているとします。そうなると、その国の通貨を有している資産家の資産価値は年間1%ずつ下落していくことになります。 更に複利で計算するとインフレ率は年々膨らみ続けていきますので、資産価値はその分だけ確実に下落す [続きを読む]
  • 賃金の上昇が始まる。
  • 本日は「賃金の上昇」について書かせて頂きます。 結論を言うと、「これから賃金の上昇が始まる。」 というものになります。 アベノミクスで有効求人倍率が著しく上昇しました。リーマン・ショック後は「倒産」「合併」「リストラ」「ブラック企業」等のキーワードが目立ちましたが、現在は「人手不足倒産」という現象が起こっていますね。 そうなると、必然的に賃金を上げる流れができてきます。既にパート・アルバイトの最低賃 [続きを読む]
  • ケインズ経済学
  • 本日はケインズ経済学についてお話させて頂きます。 結論から言うと、アベノミクスは 「ケインズ経済学」 を忠実に実行したものであると私は考えています。 理由を説明しますね。 前回お伝えさせて頂いた通り、19世紀まではアダム・スミスとマルクスの思想が世界中の市場経済に影響を与えていたのですが、実は両方行き詰ることになります。 共産主義・社会主義が行き詰った事例については説明不要かと思います。現在でも世界中で [続きを読む]
  • 政府のコントロール
  • 前回はアダム・スミス(Adam Smith )の経済学についてお話させて頂きました。 本日はマルクスの思想についてお話させて頂きます。 結論を言うと、「マルクス」の出現によって政府が全てをコントロールする国家が出現した、というものになります。そして、それがアベノミクスにも少し関係しているのです。 カール・マルクスという人物については説明不要かもしれませんね。 マルクスは 「資本論」 の中で、生産階級の生み出すサー [続きを読む]
  • アダム・スミスの古典派経済学
  • 本日はアダムスミス (Adam Smith ) の古典派経済学(classical political economy )についてお話させて頂きます。 今回の結論を言うと、アベノミクスを理解するには 「アダム・スミス」「カール・マルクス」、そして 「ジョン・メイナード・ケインズ」 の経済学を理解する必要があるというものになります。 そしてアベノミクスを理解しないことには、これからの日本経済が予想できませんよね。 そのため、上記三者の経済学をし [続きを読む]
  • 収益還元法
  • 土地も含めた不動産の適正価格は 「収益還元法」で算出することができます。 そして、これから不動産の価格は収益還元法で計算された価格が重要になってきます。理由は収益還元法で算出された価格は直接的に収益物件の運営に関係してくるからです。 収益還元法というのはその不動産が将来的に生み出す利益を基に決定される価格のことです。収益還元法には 「直接還元法」と 「DCF法」がありますが、まずは 「直接還元法」で妥 [続きを読む]
  • 土地の適正価格
  • 本日の結論から言うと、ワンルームマンション投資の成功には土地の適正価格を見破る力が必要である、というものになります。 その説明をさせて頂きますね。 前回、これから日本の地価は二極化していくとお伝えさせて頂きました。 そうなると、当然ですが、これからは地価の上昇する 「都心」に投資すべきだと言えます。 では、今から急いで都心の土地に投資することが正しいのか、というとそれは違います。 何故なら、現在は一部 [続きを読む]
  • 未来の地価
  • 今日は未来の地価についてお話しさせて頂きます。 先に結論を言うと、私はこれから日本の地価は「伸びていく場所」と「落ちていく場所」に分かれていくと思っています。 理由は地価は 「人口の増減率次第」 だからです。つまり、人口減少が進む日本では全体的に見てこれから地価は落ち続けると私は考えています。 ただ、それはあくまで 「日本全体」 の地価の話であり、一部では逆に地価が上がっていくと予想しています。一部とい [続きを読む]
  • 地価の種類
  • 本日は地価についてお話しさせて頂きます。 公的な 「地価」 には4つの種類がありますが、できれば事前に 「公示地価」 か 「相続税評価額(路線価)」 で価格を調べてから取引をするようにしましょう。 まず、地価には以下の通り4つの種類があります。 1.公示価格 一般の土地取引の指標となる価格です。1月1日を基準とした価格を毎年3月下旬に国土交通省が公表します。 2.基準値標準価格 公示価格に補足した価格になり [続きを読む]
  • 地価と不動産
  • 本日は地価についてお話しさせて頂きます。 結論から言うと、不動産投資を行う場合は「地価」 についてしっかり学び、地価を意識した上で投資判断を下す必要があります。 まず地価というのは 「土地の価格」 の略称になります。不動産投資で物件に投資する場合、「建物」と「土地」の両方同時に投資するのが一般的です。 建物の価格はさておき、土地の価格は場所によって異なり、また常に変動するものになります。 その理由は簡単 [続きを読む]
  • 短期プライムレートと金利
  • ワンルームマンション投資では 「変動金利型」 で融資を受けることになりますが、文字通り変動金利型の金利は変動します。 金利は半年ごとに、支払金額は5年ごとに変更(最大125%)となりますが、変動金利型の金利は 「短期プライムレート」 によって変わります。 短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い優良企業に貸し出す時に適用される最優遇金利の事で、これを指標に変動金利が変わっていきます。 そこで「短期プライム [続きを読む]
  • 修繕積立金について。
  • ワンルームマンション投資を行うと、毎月の維持費として 「修繕積立金」 を支払うことになります。 修繕積立金とは文字通り修繕の為にお金を積み立てることを言いますが、何の修繕の為かと言うとマンションの 「共用部分」 の修繕の為の費用になります。 例えばエレベーターや廊下、マンションの外壁等。マンションには共用部分が存在しますね。共用部分の修繕はマンションの設立時に管理組合が計画しており、その計画に基づいて [続きを読む]
  • 建物管理費と賃貸管理費
  • 10年程前の話になりますが、ワンルームマンション投資のセミナーに参加した時に同じセミナーの受講者が講師に次の質問をしました。 「『管理費』ってマンションの管理組合に支払うもの以外に何かあるんですか?」 そして10名程の参加者がいたそのセミナーで他の人が立ち上がり、 「えっ、『管理費』って管理組合に払う以外のものがあるんですか?」 と続いて質問し、講師はそれなりにしっかり説明していたものの、その質問に回答 [続きを読む]
  • 最適なタイミング
  • とある本の著者が、「物件価格が下落した時に一気に購入すべき」 と主張していました。 もしかしたら、今、この瞬間にもその考えを信じて待っている方がいるのかもしれませんね。ただ、ワンルームマンション投資に限って言えば私は違うと思っています。 私の考えるワンルームマンション投資をすべき最適なタイミングは 「今」 です。もう少し掘り下げて説明しますね。 まず 「今」 というのは2018年を指しているのではありません [続きを読む]
  • 銀行融資と物件価格
  • 銀行融資の姿勢次第で物件価格は変動します。 理由はシンプルですが、収益不動産というのは銀行融資を受けて購入するのが普通だからです。 例えば1億円の1棟収益マンションを購入する場合、普通は融資を受けますよね。そしてその時、低金利で銀行融資が簡単に通れば購入希望者が増えるので物件価格が上昇し、逆に高金利で銀行融資が通りにくいのであれば購入希望者は減少するので物件価格は下落します。 このように、銀行融資の姿 [続きを読む]
  • 安全なレバレッジ
  • 前回の記事で 「利回りが低く安全なレバレッジを効かせることができる投資商品は 『ワンルームマンション投資』 である」 とお伝えしました。 ワンルームマンション投資の利回りがそこまで高くないのはあなたもご存知だと思います。現在なら大阪だと6%前後が平均的な利回りになるでしょう。 もちろんインフレ率と比較すると遥かに高い利回りですし、家賃収入も間違いなく入ってくるものなので、そこそこ高利回りな投資商品である [続きを読む]
  • リスクとリターン
  • 結論から申し上げると、「利回りが低く安全なものにレバレッジを効かせて投資をする事が老後に向けた資産形成には適している」 と私は思っています。 理由は次の通りです。 まず投資商品というのは、ある程度は元金に対する安全な平均利回りが決まっています。現在の日本であれば、安全な投資商品の利回りは概ね1〜2%だと思います。理由はインフレ率がそれぐらいだからです。 例えばあなたが中古車を購入して全く使わず1年間保有 [続きを読む]