アマゾン・不動産カテゴリーで1位を獲得しました！

先日発売した電子書籍で、2023年7月14日付け・不動産カテゴリーにて、1位を獲得することできました。ありがとうございました。アマゾン・不動産カテゴリーで1位を獲得しました！

電子書籍を発売しました

この度、電子書籍を発売しましたのでお知らせします。「相続登記の準備をはじめる前に読む本」著者：司法書士景山悟2024年（令和6年）の相続登記の義務化に対応しています。以下、本書「はじめに」と「目次」の抜粋です。はじめにこの度は、相続に関する書籍の中から、本書を手に取っていただきありがとうございます。本書は、相続登記の手続を解説する前の段階のお話であったり、相続登記を自分で進めることができるか否かの判断のポイントをお伝えするものです。ですから、相続登記の手続を解説したものでも、手続マニュアルでもありません。なーんだと思われた方もいるかもしれません。しかし、相続登記に関して情報を集めている方にとっては、とても重要な内容になっていますので、相続登記で失敗しないためにも、ぜひ、この「まえがき」だけでも読んでみてく...電子書籍を発売しました

対談を収録しました。

先日、ビデオの収録をしました。私は、独立して事務所を開設していますが、優オフィスグループのメンバーにもなっています。優オフィスグループには、行政書士、税理士、弁護士、土地家屋調査士、宅地建物取引士（不動産業者）など様々な方が集まっています。みなぞれぞれ独立して事務所を構えていますが、情報交換や勉強会などを行っています。その中で、グループのメンバーと優オフィスグループの主催者でもある行政書士の東先生が月1回程度テーマを決めて対談を行っており、その様子をユーチューブにて配信しています。先日その収録を行ってきました。内容としては、成年後見を利用するにあっての留意点などです。成年後見制度を中心に、家族信託などについても少し触れています。近く公開されるかとおもいますので、是非ご覧いただければと思います。・・・・・・...対談を収録しました。

被相続人（ひそうぞくにん）って誰のことですか？

被相続人とは「ひそうぞくにん」と読みます。これは亡くなった方のことです。例えば、夫・妻・子の三人家族で、夫が亡くなった場合、夫のことを「被相続人」と呼びます。一方、妻・子は「相続人」です。被相続人が誰かといえば亡くなった方ですが、相続人は法律で定められています。先ほどの例で、繰り返しになりますが、夫が亡くなった場合は、被相続人は夫です。では、亡くなった夫の両親（子からすると祖父母）は、相続人でしょうか。これは、相続人になる場合もあるし、ならない場合もあるということになります。夫に子がいれば、子が相続人になります。一方で、夫に子がいない場合、両親が存命であれば、両親が相続人になります。では、子もなく、両親もすでに亡くなっている場合は、どうなるでしょうか。この場合は、夫の兄弟姉妹が相続人になります。なお、夫の妻（配...被相続人（ひそうぞくにん）って誰のことですか？

なぜ固定資産評価証明書が必要なのか？

不動産登記で所有権者の名義を変更する場合、対象不動産の評価額が必要になります。ここでいう名義変更とは、例えば東京都在住のAさん所有の不動産を大阪府在住のBさんに売却したため不動産の名義をBさんに変更するような場合です。売却であっても、贈与であっても、相続であっても同じです。つまり、人が変わることを指しています。反対に、Aさんが結婚してCさんになったとか、引っ越して住所が沖縄県になったなどの場合は、Aさんの氏名や住所はかわりますが、Aさん自身に変更はありませんので、ここでいう名義変更には当たりません。さて、AさんからBさんへの名義変更をする場合は、対象不動産の固定資産評価額が必要になります。それは、名義変更をする際に納付する登録免許税額を計算するために必要になります。そもそもですが、名義変更登記はタダ（無料）では...なぜ固定資産評価証明書が必要なのか？

相続登記で必要になる書類

相続登記（相続による不動産の名義変更）に必要な、一般的な書類は次のとおりです。※事案によりこれ以外にも必要な場合があります。用語：被相続人→亡くなった人①被相続人の戸籍→死亡時の最後の戸籍だけではなく、出生から死亡までのすべての戸籍が必要です。通常、死亡時の戸籍からさかのぼって出生時の戸籍まで取得することから「さかのぼり戸籍」などということもあります。被相続人の死亡時の戸籍は、亡くなった際の本籍地の役所で取れます。本籍地がわからない場合は、被相続人の住民票を本籍地付きで取得すると分かります。戸籍を取得する際に係の人に「相続登記で使います。出生時までお願いします」というと、案内してくれると思います。なお、本籍地を変えている（転籍している）場合は、各役所に申請する必要があります。遠方の場合（近くでも）、直接行くのは...相続登記で必要になる書類

成年後見の申し立てに必要な書類②

成年後見の申し立てに必要な書類は大きく分けると次の4つでした。①本人に関しての事情・財産等の概要がわかる書類②本人についての公的な書類③本人の財産についての裏付けとなる書類④後見人候補者がいる場合はその人に関する公的な書類今回は②からです。②本人についての公的な書類1．戸籍謄本2．住民票これらは本人の戸籍や住民票がある市区町村役場で取得できます。戸籍謄本のことを全部事項証明書と呼ぶこともありますが、同じです。なお、謄本と似たような言葉で抄本があります。抄本とは、謄本の一部分の証明書という意味です。抄本のことを一部事項証明書ということもあります。戸籍謄本（全部事項証明書）を取得するようにしてください。3．登記されていないことの証明書この書類は法務局で取得できます。あまり聞きなれない書類ですが、すでに後見などの登記...成年後見の申し立てに必要な書類②

成年後見の申し立てに必要な書類

成年後見制度を利用する際は、家庭裁判所へ申し立てる必要があります。申し立ての際は、申立書のほかにいろいろな書類が必要になります。成年後見制度では、後見・保佐・補助の3つの類型がありますが、ここでは申立件数の多い後見について取り上げたいとおもいます。（とは言っても保佐・補助も共通する書類も多いです。）たくさんの書類を準備しなければなりませんが、カテゴリーを分けると次の3～4つになります。なお、以下「本人」という場合は、後見人をつけてもらいたい人＝認知症等の人を指しています。①本人に関しての事情・財産等の概要がわかる書類②本人についての公的な書類③本人の財産についての裏付けとなる書類④後見人候補者がいる場合はその人に関する公的な書類それぞれ見てみます。①本人に関しての事情・財産等の概要がわかる書類1．申立書家庭裁判...成年後見の申し立てに必要な書類

意外！？遺言の必要性の高い人→自宅購入者

遺言とは自分が亡くなった後、財産をどのように分配してほしいかなどを書面に残しておく手続きです。まれに「遺書（いしょ）」と混同される方もいますが、遺言（ゆいごん・いごん）は、法律で要件が定められている書類です。法律の要件に沿って遺言を残すことで、基本的に亡くなった後の財産をそのとおりに分配・承継することができます。一方、遺言が無い場合は、相続人に承継され、相続人のうちの特定の人に承継させたいような場合は、相続人全員で遺産分割協議をしなければなりません。この相続人とは次の通りです。例えば、父・母・子の家族で、父が亡くなった場合、相続人は母と子です。また、夫・妻のみで子がいない家庭で、夫が亡くなった場合、夫の両親が健在であれば、相続人は妻と夫の両親です。ちなみに、夫の両親が他界しており、夫に兄弟がいれば、相続人は妻と...意外！？遺言の必要性の高い人→自宅購入者

成年後見制度が敬遠される理由

成年後見制度とは、高齢者の方が認知症などにより判断能力が不十分となった際に家庭裁判所によって成年後見人などを選任するものです。成年後見人によって高齢者を法的な面で支援し、保護しています。これによって、認知症の方を悪質商法などの消費者被害から守ることができます。このように、成年後見制度は認知症の高齢者などを守るためための制度としてとてもいいものだと思えるのですが、一方で、敬遠される場合があることもあるようです。その理由はいくつか考えられますが、まず、財産の活用がほぼ認められないことがあるかと思います。成年後見制度の利用を検討している方の中には、資産を多く持っている方もいます。不動産や預貯金などですが、後見制度が開始されると、それらの財産は本人のためにのみ使用することになります。本人のためといっても、リスクがあるよ...成年後見制度が敬遠される理由

成年後見制度はどのような時に必要になりますか？

認知症などにより判断能力が不十分となった場合、本人や親族の申立てにより家庭裁判所が後見人等を選任することができます。選任された後見人は、認知症などになってしまった本人のために法的な支援を行います。この制度を成年後見制度と言いますが、判断能力が不十分となったからといって必ずしも申し立てなければならないわけではありません。必要に応じて利用することができます。申立ての理由・動機で最も多いとされているのが預貯金の管理・解約です。銀行で大きなお金を入出金や振込等をする際は、本人確認が行われています。その際に、本人が認知症などで判断能力が不十分である場合は、銀行から成年後見制度を利用してくださいと言われることがあります。施設の入所契約も理由としては多いです。自宅等での生活が難しくなったために老人ホーム等への入所をする際に入...成年後見制度はどのような時に必要になりますか？

成年後見制度とはどのような制度ですか？

成年後見制度をご存知でしょうか。認知症などによって判断能力が不十分な方々は、不動産や預貯金を管理したり施設への入所契約をしたり、遺産分割協議を行う必要がある場合に、これらを自分で行うことが難しい場合があります。また、仮に契約書に署名押印ができるとしても、その内容を正しく判断することが難しく自分に不利な契約を締結してしまい、悪質商法等の被害にあってしまう恐れもあります。このようは判断能力の不十分な方を保護・支援するのが成年後見制度です。成年後見制度には、大きく「法定後見制度」「任意後見制度」の二つがあります。現在多く利用されているのは「法定後見制度」です。「任意後見制度」は、まだ判断能力が十分な時に、あらかじめ任意後見人となる方と何を委任するかなどを定めておく制度です。一方、現在多く利用されている「法定後見制度」...成年後見制度とはどのような制度ですか？

なぜ相続登記は義務化されるのですか？

不動産は登記されていますが、その名義人の方が亡くなった場合、相続登記をすることによって名義変更が行われます。この相続登記（名義変更の登記）は、これまで法律上はやってもやらなくても所有者（相続人など）の自由でした。例えば代々長男が受け継いできたような土地・家屋は、売却などをすることもないのでわざわざ相続登記を行って登記名義を変えなくても、親族一同も長男が相続したと考えておりそれでなんの問題も生じることはありません。そのため相続登記を行っていないことも多いと思われます。また、現在は活用されていない山林などを相続した場合、相続人がすでに都会住まいなどで、わざわざ費用をかけてまで相続登記をするメリットもないため、名義が先代のままになっているというようなこともあるようです。不動産の名義の登記は、「その所有者が行いたければ...なぜ相続登記は義務化されるのですか？

住宅ローン完済と抵当権抹消

住宅ローンを完済した際に、抵当権抹消登記が必要なことをご存知ですか？そもそも、住宅ローンを借りた際に、自宅には抵当権設定登記がされています。例えば、マイホームを購入したときに、売買代金を支払うと所有権の登記と一緒に金融機関の抵当権設定登記が行われています。少し専門的な説明をすれば1．所有権移転登記（年月日売買を原因として所有者を買主名義とする登記）2．抵当権設定登記（金融機関を抵当権者とする登記）のような登記が行われています。そして、数十年後に住宅ローンが完済したとき、この抵当権設定登記がどうなるのかというのが今日の話題です。結論からすると、住宅ローンが完済したとしても、所有者が何もしなければ抵当権の登記はそのままです。完済したら自動的に抵当権の登記が抹消されるわけではありませんし、銀行が抹消登記手続をしてくれ...住宅ローン完済と抵当権抹消

法定相続分の誤解

父・母・子ども二人・父の両親（祖父母）の家族で、もし父が亡くなった場合、相続人とその人の相続分はわかりますか？相続人は、母と子ども二人です。父の両親（子からすれば祖父母）は相続人にはなりません。父が自宅などの財産を残した場合、父が生前に遺言を作成していなければ、財産は相続人に相続されます。つまり、自宅は母と子ども二人に相続されます。さて、相続人は母と子ども二人なので、計3人です。では、相続した自宅はどのような割合で相続されるのでしょうか。次の①～③だとすれば、どれだとおもいますか？①父と母で築き上げたものなので、母が100％相続する。②相続人が3人なので、各3分の1ずつ相続する。③知らないの？法律には、母2分の1・子は各4分の1と定められている。③は法律を持ち出してきましたのでなんだか正しいような気がしますね。...法定相続分の誤解

登記簿に書いてある抵当権（ていとうけん）って何ですか？①

先日、相続手続きのために不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）を見ていたら、「抵当権設定」と書いてありました。抵当権って何ですか？抵当権とは、簡単にいうと借金のカタです。万が一、その借金が返せなくなった場合、債権者（お金を貸した人）はカタとなっている不動産を売ってその売った代金から借金を返してもらうことができます。もう少し身近な事例にしてみます。マイホームを購入するときに、購入代金をすべて現金で用意する人はあまりいません。多くの方は、住宅ローンを組みます。この住宅ローンは、銀行からマイホームの購入資金を借りること＝お金を借りることです。借りたお金は毎月少しずつでも返済していかなければなりません。住宅ローンの場合は30年とか35年とか長期間の返済になります。一方、「銀行＝債権者＝お金を貸した人」からすれば、毎月少し...登記簿に書いてある抵当権（ていとうけん）って何ですか？①

登記簿に書いてある抵当権（ていとうけん）って何ですか？②

前回は、抵当権の登記内容についてご紹介していましたが、少し復習すると、抵当権は借金のカタであり、「債権額」「債権者」「債務者」などが登記されていました。「債権額」は、ほとんどの場合、借入当初の金額です。「債権者」は、いくつかのパターンがあります。一番わかりやすいのは、住宅ローンを組んだ銀行名です。ただ、住宅ローンの場合は、申込窓口は銀行であっても、債権者はその銀行系の保証会社（〇〇信用保証など）になっている場合も多いです。また、フラット35の場合は、住宅金融支援機構となっています。「債務者」は、お金を借りた人です。ただし「抵当権設定」や上記の「債権額」「債権者」「債務者」の記載はあってもそれらすべてに下線（アンダーライン）が引かれていれば、その登記は抹消されています。抵当権の抹消は、借金を全額返済した際に、すな...登記簿に書いてある抵当権（ていとうけん）って何ですか？②

休眠担保権とは何ですか？②

前回の続きで、まずは、休眠担保は残っていたら問題なのか問題について。答えは、問題ありです。一番問題になるのが、休眠担保がついた不動産を売却するときです。休眠担保とは言っても、抵当権です。抵当権とは、もしかしたら債権者が競売を申し立てるかもしれない権利です。そのような抵当権がついている不動産を買う人は、少なくとも一般の人はいません。もう使用済みの抵当権です。大丈夫です。といったところで、だったら、抹消してから売ってくださいと言われてしまします。したがって、少なくとも売却の際は問題となり、抹消しなければなりません。では、抹消してしまえばいいのではないか問題に移りますが、その答えは、抹消しなければならないが、手続き的にそれがなかなか難しい、です。抵当権の抹消登記手続きは、「不動産の所有者」と「債権者」が一緒に手続きを...休眠担保権とは何ですか？②

休眠担保権とは何ですか？①

休眠担保もしくは休眠担保権という言葉を聞いたことがありますか？もしかしたら、休眠担保のことを調べていてこのブログにたどり着いた方もいるかもしれません。休眠担保とは、法律等で定義されているものではなく、登記業界（？）で使用されている業界用語みたいなものです。休眠→長い間使われていない担保（権）→抵当権長い間使われていない抵当権＝休眠担保です。そういわれてもわかったような、わからないようなですね。この休眠担保は、抵当権の抹消登記の問題と密接に関係しているのですが、そもそも抵当権とは、お金を借りた際に債権者に土地建物を担保として差し入れるものです。債権者に土地建物を差し入れるといっても、債権者も土地建物を使いたいわけではないので土地建物の登記に抵当権の登記をすることによって担保に取ります。これによって、もし万一返済が...休眠担保権とは何ですか？①

自筆証書遺言のメリット・デメリット

自筆証書遺言のメリットはなんと言っても手軽さです。紙とボールペンと印鑑さえあればいつでもどこでも作成することができます。もちろん、費用もかかりません。強いて言えば、紙代、ボールペン代、印鑑がない方は印鑑代です。自筆証書遺言とは、自分で作成する遺言のことです。要件は法律で決まっていますが、次のとおりです。1．全文を自筆で書く2．日付けを書く3．氏名を書く4．印を押すこれだけです。なお、「1の全文を自筆で書く」という要件は、近時の法改正により少し緩和されています。具体的には、財産目録に関してはパソコンで作ったりしてもよいことになりました。その場合、印刷した書面の余白に、署名・押印をしてください。例えば奥様に財産全部を相続させたいと思ったら次のような内容になります。遺言書遺言者○○は、遺言者の財産すべての妻○○（昭和...自筆証書遺言のメリット・デメリット